讓中國國人又愛又恨的房子，有了兩個巨大的變化：一是怨聲四起的公攤制度，在2025年大面積消失；二是高層住宅正在被很多人重新審視。這兩者放在一起看，其實趨勢已經非常明顯：人口紅利退去，房子回歸居住屬性，地產商終於向消費者低頭了。先說公攤，去年12月，湖南省衡陽市官宣取消公攤，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建築面積計價；廣州這邊，更是在2023年11月份，就公佈了最新的《容積率辦法》，將住宅套內半開敞空間半計容的比例從不超過套內建築面積的15%放寬至20%，並允許設定一個滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽台。而且，不僅是衡陽，廣州，濟南、合肥、深圳等多個城市都調整了計容新規。開發商們猛捲戶型設計，實際上也是對症下藥。按照規定，“公攤面積”包括兩部分：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；二是樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。但是，過去很長時間裡，由於房地產火熱，開發商習慣了在公攤面積裡扣利潤，導致公攤面積過大、導致得房率過低，2022年有媒體報導，有購房者抱怨，110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米。再看高層不好賣這件事。之前有消息顯示，北京的國有房企項目中，小高層銷售佔比已經超六成，但高層住宅去存量緩慢，例如寸土寸金的朝陽區，某項目三期高層住宅去化率甚至不到一成。而自2024年下半年以來，樓市受降首付、降按揭利率、放鬆限購等一系列房地產政策影響，開始回暖，但高層住宅滯銷的情況已經開始出現，而在2025年高層住宅滯銷在中國主要城市普遍存在，甚至成為行業共識。高層不好賣的原因其實非常複雜，最顯而易見的原因就包括人口密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等問題，而剛才提到的公攤面積過高、得房率低也是一大因素。按照當下的規定，住宅高度達到一定限度後，必須配備兩部電梯，消防通道也必配，導致公攤面積普遍較大，得房率一般低於80%，對比小高層和洋房，劣勢盡顯。但是，真正勸退購房者，其實還是在於市場供需變化的價值重估。從歷史上，中國的多層和高層住宅大規模出現是在2000年之後，當時背景是：人口紅利加速釋放、城鎮化高速推進、大量適齡勞動力進城，房屋需求一再高漲。這樣的背景下，房地產行業需要高周轉、高效率，高層住宅憑藉容納人口數量、佔地空間、價格成本等優勢，一度是各大城市的主流產品，特別是2008年後，4兆基建大放水下，中國新城建設如火如荼，並一直持續到疫情之前。但隨著城鎮化率提高，人口數量下降，購房需求萎縮，過去大規模興建的高層在市場佔據大量份額，明顯造成了供大於求的局面，截至2025年1月末，中國重點50城新建商品住宅狹義庫存高達31093萬平方米，而在城市角度來看，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個月。此外，隨著社會對環保的日益重視，政策端對高層住宅也難言友好。2021年，住建部等15部門發佈《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》，要求縣城新建住宅應以6層為主，6層及以下住宅建築面積佔比不低於70%，住宅建築最高不超過18層（約54米）。2024年11月，江蘇省住建廳出台《關於加強高層建築規劃建設管控的意見》要求，城區常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建築，嚴格限制新建250米以上建築；100萬至300萬人口城市的建築高度限定在150米以內。政策導向對高層住宅不友好，高層住房需求持續下降、二手高層市場競爭力大幅下滑，三大原因暴擊高層住宅市場，最後的結果也就一目瞭然了：不好賣。看來必須學會價值重估了。 (馬江博說趨勢)