小區的生命周期，時間跨度大得多，應該以幾十年為單位，但目前中國小區的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。香港大埔火災已致159人遇難，79人受傷。痛定思痛，我們不能僅僅停留在火災問題上，也不能將之僅僅視為香港的問題。高層的好處很多，可以享受充足的陽光，欣賞廣闊的風景。但高層火災一直是一個世界性難題。甚至，香港火災後有一期節目上防火專家說，這類失火和地震一樣，某種程度上，其實都不用跑。因為小震小火不用跑，大震大火跑不了。火災之後，很多人買繩索速降裝置，其實也沒多大用，裝了也只是一個形式。這種裝置，安裝了就需要學習、演習，但一般人誰會專門演習？5、6層還勉強用一用，25層，到時候一般人根本沒那個膽子。更何況，那時下降還要穿越火層才能降到地面。其實，高層應對緊急事件的能力不強，不僅僅是火災。根據2021年《疫情下的住房消費者預期調查》報告顯示，有41.6%的受訪者表示疫情後更想購買更大的戶型。其實關鍵不在於面積大小，而是容積率。低密度能極大地降低遇到陽性封控整個小區的機率。低密度能避免氣溶膠交叉感染。低密度的第三個好處是，低密度小區會有花園、露台、大陽台。封控期間，能“足不出戶而出戶”。某種程度上，這類超高密度的高層，就是赫魯雪夫樓的現代版。1954年，在赫魯雪夫當政時期，蘇聯各地興建了一大批5層樓高的小戶型簡易住宅樓，這是一種從法國“廉價社會住宅”的樣板樓移植的簡易住宅，久而久之就被人們戲稱為“赫魯雪夫樓”。對當時而言，“赫魯雪夫樓”的建築解決了大量莫斯科居民的生活居住問題，讓他們從地下室、工棚、危房和過度擁擠的合住房中喬遷了新居。但時過境遷，2007年11月，普丁在軍隊高級將領會議上的講話中提出：“請研究一下改變住房建築標準的問題，首先是民居，給軍隊的住房，從遠東開始。我想提醒你們注意，我想讓這件事快點辦好，要和俄羅斯軍官尊嚴相稱，不要讓我們的人繼續住在那些令人噁心的赫魯雪夫樓裡。”火災、地震、疫情，還是小機率事件，但高密度高層還有很多必然的弊端。從技術角度，為了修得很高，同時節約鋼材，就需要減重，大陸城市用的就是空心磚、發泡磚。這就導致非常不隔音。這也是這幾年噪聲糾紛變多的原因。網上經常傳一些段子，鄰居抗議性生活的聲音。很多人覺得好笑，但這其實源於高層的建築材料。很多開發商偷工減料，進一步加劇了這個問題。聲音是一種機械波，後期要隔音，不但需要花大成本，還必然損失面積。良好的隔音，牆體要做出10公分左右。更重要的問題源於人。那麼多人密密麻麻住在一起，各種麻煩，就不是機率事件，而是必然事件。曾經一篇《小區走向衰敗》的文章在社交媒體刷屏。作者居住的小區建於上世紀90年代末，房齡已有17年，各種設施已嚴重地衰敗了。這是一個普遍性的問題，很多小區才過了十幾年，就出現綠化帶雜草從生、暖氣不達標、門禁虛設等問題，更嚴重的是電梯經常故障，以及類似窗戶墜落，外牆瓷磚、附屬裝置跌落等 嚴重事故。小區像所有的事物一樣，有自己的生命。剛剛建好時一切欣欣向榮，但物理上的折舊不可避免地發生，逐漸毛病百出。從社會規律上看，一個小區最初按照地段、價格設計，購房和搬進來居住的人都差不多。隨著時間的推移，業主從最能掙錢的青壯年進入老年，經濟情況也在發生變化。當小區設施變得破敗之後，經濟條件較好的居民會率先搬離，房價與房租都會隨之下降。然後，搬進來一些經濟基礎和對生活要求都低一些的人群。如此，小區就會陷入一個負面反饋，最終加速衰敗。這就像佛家說的“成住壞空”，加速衰敗之後，進入“壞”的狀態，房價下跌，拆遷變得容易，開發商接受，小區拆掉，空空如也，又進入下一個階段。實際上，這就是西方一些較早進入城市化的國家與地區的狀態。不僅一個小區如此，整個社區也是如此。不過，小區的生命周期，時間跨度大得多，應該以幾十年為單位，但目前中國小區的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。這裡面有更為具體的原因。導致這種現象的直接原因是物業無力。物業強勢的話，可以做很多事。與中國一些人拒交物業費不同，巴西的物業費，強制性大得多。拒交物業費，過了繳費日期，就有2%的滯納金，每天還有0.03%的利息。如果超過一定的期限，就會被定為失信人，名下房產不能買賣，不能貸款，嚴重時名下房產會被強制拍賣。但給物業那麼大的權限行不行呢？我覺得也不現實，有了如此大的權力，缺乏相應的法治制約，物業肯定會欺負小區居民。其實，小區治理，本質是業主的問題。首先小區有“公地悲劇”，小區的公共設施就會被濫用。比如，小區草坪，大家都不愛惜，有些人在上面踢球，對草坪的消耗極大。一方面資源被濫用，另一方面，大家又都想“搭便車”，不願意出錢，都指望別人出力、出錢，自己什麼都不用干，反正搞好了自己可以享受。因為容積率的限制，現在很多小區，有公租房、廉租房與商品房搭配，不同經濟收入水平與社會階層的業主，要形成共識就更難了。小區投票收費或動用維修基金的時候，很多業主會投票反對，修繕就無限期擱置，小區就會早衰。最終，小區業主就會陷入囚徒困境，所有人都會因為小區早衰承擔資產加速貶值的損失。香港居民還能一家拿出十來萬維修，但那怕北上廣，那些幾十年的老房子，能指望居民商商量量，一家出十幾萬維修？所以，不要覺得香港的高密度樓問題很大，大陸城市的高密度高樓，問題只會更大。歸根到底，這些問題都是居民缺乏公共性的表現。所謂公共性就是大家講道理，同心協力，相互體諒。現實恰好相反，如果面對很大的權威、權力，往往是順從的；但如果覺得對方權力不夠大，自己可以壓倒對方，又會非常刁蠻。這是很多中國人的處世智慧。但這個智慧，會嚴重阻礙小區治理。實際上，中國的小區，單獨劃一塊，就是為了脫離社會，獲得更好的公共服務，提升治安、環境。本質就是一種我跑得比其他人快的模式。但有趣的是，中國的小區非常大。中國小區業主難以形成共識，有一個很重要的原因就是小區太大。一個事情，要整個小區投票，難度很大。如果縮小小區規模，公共性就更容易達成。那麼，“跑得比別人快”就是遠離高密度高層小區。一個單元門洞30層，每層4家，一共120家，和6層樓、每層2家，一共12家，協調的難度是不可同日而語的。難度不是線性增長的，不是難10倍，而是20倍、30倍。如果密度再小一些。每層樓一家，就更好協商了。如果是疊墅，兩家人商量就可以，甚至聯排、獨棟，就自己做主了。總之一個原則就是，鄰居越少越好，離鄰居越遠越好。更多的孩子需要更大的居住空間，祖輩幫助帶孩子，也需要居住面積。所以，擁有四五個臥室住房的人群，一定比一居室、二居室的住戶生育意願強。此外，人口學家的研究發現，房屋的形態也與生育願望相關。相比高層的公寓，獨門獨戶的獨棟和聯排房屋，即使面積小一些，也更能促進生育。雖然這裡面的因果關係尚待研究——也可能是因為人們有了生育願望才選擇這樣的戶型。但一個可以活動的小院子，一塊可以曬到太陽的小草坪，這種寬敞的空間感，能在有利於孩子成長發展的同時，保障他們的安全。所以，不管是從那方面看，都應該通過土地政策創造條件。香港和大陸的土地政策是類似的，這都造成了土地無法足夠有效地轉化為居住面積。土地政策背後是經濟觀念。中國的傳統經濟思維中，有一種輕人重自然的觀念，強調節約消耗資源。但是，土地根本不是資源，土地是不可能被消耗和毀損的。土地可以建房子，房子拆了，土壤回填，又可以種地。既然如此，怎麼會是一種資源呢？它既不可能被浪費，也不可能被節約。中國人口4億，它在那裡， 中國人口14億，它也在那裡，以後降為7億，它還是在那裡。所謂珍惜土地，節約土地，不讓人用，又有什麼意義呢？把人高密度的疊起來，不如高密度的種地，把種糧食疊起來。現在養豬種地都可以上樓。其實，國家也意識到這個問題，一邊限定了高層的層數，另一方面解除了別墅的禁令。對家庭來說，在不同業態間選擇，不可能“既要又要”，如果要了“低密度”，甚至選了“別墅”“大面積”，那大機率要在區位上要放棄。每個家庭情況肯定是不一樣的，要根據自己的情況選擇、取捨。過去幾十年，在資產上漲的潮流中，地段是非常重要的因素。隨著“京滬永遠漲”的趨勢不再，房屋的使用價值將更加凸顯出來，房屋的年齡、形態的權重將變得越來越重。自動駕駛也是一個重要的變數。自動駕駛，將會讓城市變得更大。下了班，進了自己的車，城市道路上，車也開不了太快，風險不大，自己聽聽歌，或睡一會，就到家了。在我看來，美國人的居住模式，或許是最適合人類的。的確，能前提是需要有較少的人口，而且能耗很大，物資耗費很多。但這就意味著舒適、人性化、意味著消費。這正是美國人消費強勁的主要原因。土地，不僅是財富之母，居住面積也是消費之母。 (FT中文網)
