據萬科8月21日公告，為滿足經營需要，萬科全資子公司北京萬科企業有限公司（以下簡稱“北京萬科”）、北京萬科匯通置業有限公司（以下簡稱“匯通置業”，與北京萬科合稱“賣方”），將其持有的北京萬金房地產開發有限公司（以下簡稱“北京萬金”）的股權及債權轉讓予嘉興東富正啟投資合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“嘉興東富”或“買方”），對價為20億元。

根據公告，截至2024年7月31日，萬科擔保餘額804.67億元，佔萬科2023年末經審計歸屬上市公司股東淨資產的比重為32.09%。近期，萬科部分債券的收益率再次上升到20%以上，地產債再度出現風險。萬科此舉或為緩解這些壓力。考慮到萬科當前業務開展以力保現金流為核心，他們可能繼續堅決推進現房庫存去化、資產和股權處置。

其實，最近房地產市場利多預期和傳聞不斷，整個市場也將迎來“金九銀十”。那麼，房地產行業能否藉著這個時段迎來一波小高潮呢？

8月21日晚，萬科發佈公告。公告顯示，為滿足經營需要，萬科全資子公司北京萬科、匯通置業，將其持有的北京萬金房地產開發有限公司的股權及債權轉讓予嘉興東富正啟投資合夥企業（有限合夥），對價為20億元。北京萬金、北京萬科、匯通置業與嘉興東富就前述交易事項簽署了資產轉讓協議，北京萬金、北京萬科、匯通置業均應履行該協議項下的所有義務，並且北京萬金以其部分應收款為此事項提供質押擔保。

萬科2023年度股東大會審議通過了《關於提請股東大會授權公司及控股子公司對外提供擔保的議案》，同意公司為控股子公司、控股子公司為母公司或其他控股子公司的銀行及其它金融機構信貸業務以及其它業務提供擔保，在授權有效期內提供的新增擔保總額須不超過1500億元，有效期為自2023年度股東大會決議之日起至 2024年度股東大會決議之日止。董事會在取得股東大會授權之同時，已進一步轉授權公司總裁對於單筆對外擔保金額低於125億元進行決策。

根據公告，截至2024年7月31日，公司擔保餘額804.67億元，佔公司2023年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重為32.09%。其中，公司及控股子公司為公司及其他控股子公司提供擔保餘額803.58億元，公司及控股子公司對聯營公司及合營公司提供擔保餘額1.09億元。公司無逾期擔保和涉及訴訟的擔保。本次擔保發生後，公司對外擔保總額將為886.63億元，佔公司2023年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重將為35.35%。

分析人士認為，近期，萬科部分債券的收益率再次上升到20%以上，地產債再度出現風險，萬科此舉或為緩解這些壓力。2024年上半年，萬科實現全口徑銷售額1273億元（同比下降38%），對應銷售回款達1186億元，其中現房銷售額超240億元、車商辦銷售額超150億元，帶動存貨結構有所最佳化。同時，公司於上半年完成七寶萬科、深超總地塊、南翔印象城MEGA等資產處置和印力REIT發行上市，合計回款超90億元。中金公司認為，考慮到公司當前業務開展以力保現金流為核心，萬科將繼續堅決推進現房庫存去化、資產和股權處置。

今年3月份以來，房地產市場可謂利多不斷。

昨天金融監管總局稱，目前，商業銀行已審批“白名單”項目5392個，審批通過的融資金額近1.4兆元。當前，為了做好保交房工作，各城市協調機制正在全面瞭解所在地在建已售未交付房地產項目資訊。對於需要通過“白名單”獲得融資支援但尚未滿足“白名單”條件標準的項目，城市協調機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產企業要採取措施盡快修復問題項目，城市政府要加強協調，推動符合“白名單”條件標準的項目應納盡納。

從房地產市場的現狀來看，2024年前7月，中國商品房銷售面積5.4億㎡，同比下降18.6%；中國房屋新開工面積4.4億㎡，同比下降23.2%；施工房屋面積70.3億㎡，同比下降12.1%；竣工房屋面積3.0億㎡，同比下降21.8%；開發投資完成額6.1兆元，同比下降10.2%；到位資金總量為6.2兆元，同比下降21.3%。

資料顯然並不亮眼，不過，還是有一些現象值得關注。國泰君安認為，近期，房地產項目規劃調整的案例不斷增多，且有部分城市出台新規來加快調整的處理程序，與前期土地性質由商業屬性改住宅屬性的規劃調整相比，得房率調整更為直接。部分城市新推項目的得房率較高，能夠超過90%。一般情況下，高得房率往往被市場看作是促銷手段，然而從當前情況看，相對不缺需求的一線城市也出現了高得房率的項目。過去的政策，更多的針對已經出售的項目，站在當前，未售庫存的化解是後續的關鍵，且這不僅針對民企，央國企同樣也需要對在手項目做庫存去化，而得房率政策就有助於去庫存的推進。

華福證券認為，假設到2024年底，現房住宅銷售面積增速以及期房轉入現房面積增速保持與2024年6月水平相同，住宅現房庫存去化周期將降低至1.43年。在監管持續推進現房收儲政策環境下，現房銷售增速有望進一步復甦，推動庫存周期進一步下行。   (券商中國)

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