人口是一切經濟社會活動的基礎，幾百年來，全球史詩般的人口大遷徙引發了區域興衰、產業更替和霸權更迭。人口帶來的居住需求更是房地產發展的基本需求，引發了各地房地產市場的榮衰，美國東西海岸線城市群的繁榮映襯出東北鐵鏽州的衰敗，中國三大城市群崛起映襯出東北的沒落。是什麼驅動了人口大遷徙？近年人口遷移有何新動向？未來中國人口向何處？帶來那些機會和挑戰？

改革開放以來，中國跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續聚集。2021-2023年浙、瓊、粵、蘇年均常住人口增量分別為43萬、12萬、11萬、11萬人，人口持續聚集。同期，湘、冀、黑、豫年均常住人口增量分別為-27萬、-28萬、-32萬、-34萬人，四省人口萎縮壓力大。

分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。

分城市群看，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高於第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。

分重點城市看，人口持續向少數核心城市集聚，2010-2020年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬，2021-2023年合肥、杭州年均常住人口增量超15萬。

預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，超九成位於城市群內部，其中近五成來自五大城市群。都市圈城市群時代正在到來！

人口遷移對經濟社會影響重大。人口流入地區發展潛力更大，但存在人地錯配、“大城市病”等問題。人口流出地區老齡化加重，經濟社會發展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化。

政策建議：一是充分尊重人口和產業向優勢區域集聚和城市發展的客觀規律，立足各地比較優勢，順勢而為。二是進一步深化推進戶籍制度改革，進一步消除人口自由遷徙的枷鎖。三是最佳化城市群內部的空間結構，推動完善產業結構、公共服務和交通設施等佈局，以推進公共服務的均等化。四是推動都市圈城市群戰略，以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，最佳化土地供應。

風險提示：部分地區資料缺失等。

1 人口遷移的國際規律：從低收入地區向高收入地區，從中小城市向大城市

1.1 人口遷移基本邏輯：人隨產業走、人往高處走

1.2 美國人口遷移：從鐵鏽8州到西-南海岸，大都會區化

1.3 日本人口遷移：從三極集聚向東京圈一極集聚

2 中國人口大遷移：從城市化到大都市圈、城市群化

2.1 地區：人口持續向南方、東部地區集聚

2.2 省級：浙瓊粵蘇人口持續聚集，湘冀黑豫人口萎縮

2.3 都市圈城市群：人口持續向杭州、上海都市圈和長三角珠三角城市群集聚

2.4 城市：人口持續向少數核心城市集聚，近3年合肥、杭州年均常住人口增量超13萬

2.5 到2040年中國城鎮率將達79%，未來20年超九成新增城鎮人口位於城市群內部

3 人口遷移對經濟社會影響重大

3.1 人口流入地區發展潛力更大，但存在人地錯配、“大城市病”等問題

3.2 人口流出地區老齡化加重，經濟社會發展壓力明顯

3.3 人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化

4 政策建議：充分尊重人口和產業向優勢區域集聚和城市發展的客觀規律

決定人口集聚的關鍵是該區域經濟規模及與本國其他地區的人均收入差距，即人隨產業走、人往高處走。我們在2016年借鑑提出經濟-人口分佈平衡法則作為人口遷移和集聚的分析框架。靜態看，較高人均收入地區人口淨遷入，直至該地經濟份額與人口份額的比值趨近於1；動態看，當區域經濟-人口比值在1附近，但經濟增長快於全國平均時，呈現經濟高增長和人口淨流入的基本平衡。總體看，工業發展需要集聚，工業化帶動城市化，人口從鄉村向城市集聚；服務業發展比工業更需要集聚，城市化中後期，人口向大城市和都市圈集聚。

全球人口遷移呈現兩大特點：一是跨國層面，人口從中等、低收入國家向高收入國家遷移。1960-2023年，高收入經濟體人口淨流入規模累計1.5億，來自中、中低、低收入經濟體的比例分別為20.8%、28.1%、48.6%。低收入經濟體人口遷移動力強，但難以承擔遷移成本；中低收入經濟體人口遷移動力強，且能承擔遷移成本。二是城鄉層面，人口從鄉村和中小城市向一二線大都市圈遷移。1950-2020年，全球城市化率從29.6%增至56.2%，該時期所有規模城市的人口占比均明顯上升，人口年均增速均明顯超1.7%的自然增長水平。其中，1000萬人以上城市人口占比從0.9%增至7.1%，30萬人以下小城市人口占比從17.8%升至22.9%，分別上升6.2、5.1個百分點。根據聯合國預測，2035年全球城市化率達62.5%，大城市和大都市圈人口繼續快速集聚，但50萬人以下城市人口年均增速將降至1%、略高於0.9%的自然增長水平。

美國人口遷移呈現兩大特點：一是地區層面，從向傳統工業主導的五大湖區集聚，到向能源、現代製造和現代服務業主導的西、南海岸集聚。1850-1970年，美國鐵鏽8州人口從1023萬增至7203萬。1970年代開始，伴隨著西歐、日本以及中國崛起，美國傳統製造衰落，鐵鏽8州GDP佔比從1970年的35.6%降至2023年的24.6%。與經濟衰落對應的是，1970年以來鐵鏽8州人口增長大幅放緩，到2023年僅8148萬，佔比從35.3%大幅降至24.3%。而以能源、先進製造和現代服務業為主的加州、德州、佛州逐漸成為人口集聚中心。1850-1970年，三州人口從40萬增至3794萬人，佔比從1.7%升至18.6%。1970-2023年，三州GDP份額從18.1%增至29.3%，人口快速增至9208萬，佔比升至27.5%。1970年和2023年，鐵鏽8州、加州德州佛州三州的經濟-人口比值基本在1附近。二是城鄉層面，在城市化中後期明顯向大都會區集聚。1970-2022年，美國500萬人以上都會區人口比重增加10.9個百分點，遠高於100-500萬、25-100萬 、5-25萬人都會區的4.9、0.9、0.2個百分點。2022年美國5-25萬、25-100萬、100-500萬、500萬人以上都會區經濟-人口比值分別為0.77、0.85、1.12、1.21，大都會區依然對人口有較大吸引力。

日本城市化處理程序中，人口隨產業持續向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。1）第一階段，1970年代日本經濟增速換擋前，三大都市圈收入水平高且經濟持續集聚，人口大規模流入。1955年東京圈、大阪圈、名古屋圈GDP佔比分別為23.8%、15.3%、8.6%，人口占比分別為17.3%、12.3%、7.7%，經濟-人口比值為1.38、1.24、1.12，1973年經濟-人口比值分別為1.22、1.13、1.12，變化不大。2）第二階段，東京圈收入較高且經濟繼續集聚、名古屋圈經濟份額略有上升、大阪圈衰落，1973年之後東京圈人口繼續保持淨遷入狀態，名古屋圈人口略遷入，大阪圈人口淨遷出。1974-2023年，東京圈、大阪圈、名古屋圈人口淨遷入量分別為450.6萬、-95.7萬、2.6萬人。2023年東京圈、大阪圈、名古屋圈經濟份額佔比分別較1970年變化5.5、-5.6、1.2個百分點，人口份額佔比變化6.4、-0.5、0.6個百分點，經濟-人口比值分別為1.17、0.82、1.20。

2 中國人口大遷移：從城市化到大都市圈、城市群化

2.1 地區：人口持續向南方、東部地區集聚

人口持續向南方、東部地區集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。分南北看，2000-2023年北方GDP佔比從41.8%快速降至35.1%，南北經濟總量差距從16個百分點迅速擴大至30個百分點，2014年開始，北方人均GDP低於南方。2023年人均GDP前10強城市，除北京外皆在南方（不含資源類城市）。與北方經濟衰落對應的是，人們用腳投票，奔向南方。2000-2010年南方、北方年均常住人口增量分別為506.2萬、395.8萬人，2010-2020年南方、北方年均常住人口增量分別為655.0萬、114.6萬人，南方年均增量多於北方，2000-2020年南方、北方人口占比分別由58.1%、41.9%變為59.4%、40.6%。隨著中國人口進入負增長時期，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，北方人口流失嚴重。分地區看，2000-2010年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為上升2.38個、下降1.07個、上升1.96個、下降0.22個百分點；2010-2020年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為上升2.01個、下降0.9個、上升0.12個、下降1.23個百分點；2021-2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為上升0.11個、下降0.03個、上升0.02個，下降0.09個百分點，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%，東部人口占比持續上升。

2.2 省級：浙瓊粵蘇人口持續聚集，湘冀黑豫人口萎縮

改革開放以來，中國的跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續聚集。從各省份常住人口變化看，2000-2010年年均常住人口增量前五的省為廣東、浙江、上海、北京、山東，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位於北方。2021-2023年，年均常住人口增量前五的省為浙江、海南、廣東、江蘇、貴州，同期，湖南、河北、黑龍江、河南人口萎縮較大。具體看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個時期分別為56.2萬、60.9萬人；2000-2010年黔、川、渝、鄂等中西部省份年均常住人口增量由負增長轉為2010年後的正增長；東北三省由2000-2010年的年均正增長轉為2010-2020年的負增長，減幅擴大。2021-2023年浙、瓊、粵、蘇年均常住人口增量分別為43萬、12萬、11萬、11萬人，人口持續聚集。同期，湘、冀、黑、豫年均常住人口增量分別為-27萬、-28萬、-32萬、-34萬人，四省人口萎縮壓力大。

2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。2000-2020年，33個都市圈土地面積僅佔全國18.6%，其常住人口合計佔比由52.0%提升至57.9%、GDP合計佔比由63.2%提升至73.0%，人口、經濟進一步向都市圈集聚。除2010-2020年烏魯木齊、西寧都市圈資料缺失外，2000-2010年、2010-2020年常住人口年均增加的都市圈分別為28、29個。2000-2010年年均常住人口增量前五的都市圈分別是上海、北京、深莞惠、蘇錫常、廣佛肇，2010-2020年年均常住人口增量前五的都市圈分別為深莞惠、上海、廣佛肇、成都、杭州。具體看，深莞惠、上海、廣佛肇3個都市圈年均常住人口增量分別為108.9萬、100.0萬、84.7萬人，成都、杭州、鄭州、蘇錫常4個都市圈年均常住人口增量分別為53.1萬、50.9萬、47.2萬、40.6萬人。2021-2023年，杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量位居前三，分別為23.5萬、21.4萬、21.1萬人。

從都市圈內部看，2010-2020年核心城市、周邊城市人口均流出的大連、瀋陽、哈爾濱都市圈，年均常住人口增量分別為-41.1萬、-24.7萬、-22.9萬人。同期，核心城市人口流入但都市圈整體流出的有昆明、蘭州等，如昆明都市圈年均常住人口增量為-8.0萬人，昆明市年均增量為20.3萬人，這反映出這些都市圈核心城市人口吸引力不足。2021-2023年核心城市流入，但都市圈整體流出的有濟南、南昌、蘭州等。另外，近年上海“控人”政策有一定放鬆，但相對都市圈其他城市比仍較嚴格，出現核心城市人口淨流出、周邊城市淨流入的現象，2010-2020年上海都市圈核心城市年均常住人口增量較2000-2010年下降48.7萬人。2021-2023年，上海都市圈內僅上海市人口淨流出，其餘城市均淨流入。

2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高於第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。城市群是支撐中國經濟高品質發展的主要平台，其中京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群以12%的土地、聚集46%的人口、創造57%的GDP，是國家重要的區域增長極。“十四五”規劃提出：要最佳化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群；發展壯大山東半島、粵閩浙沿海等城市群；培育發展哈長、遼中南等城市群。

總體看，人口、經濟已高度集中於19個城市群，近年愈發向核心城市群集聚。2000-2020年，全國19個城市群土地面積佔全國39.6%，其常住人口占比由83.4%提升至86.7%。除2010-2020年天山北坡城市群資料缺失外，2000-2010年、2010-2020年常住人口年均增加值為正的城市群分別為16、17個。2010-2020年均常住人口增量前五的城市群分別是珠三角、長三角、成渝、中原、京津冀。2021-2023年均常住人口增量前五的城市群分別為長三角、北部灣、黔中、呼包鄂榆、珠三角，其中，在多數城市人口總量減少的大背景下，北部灣、黔中、呼包鄂榆城市群的核心城市南寧、海口、呼和浩特、貴陽人口增量較多，因此三個城市群躋身前五。

具體看，全國經濟最活躍的珠三角、長三角城市群土地面積僅佔全國2.9%，2000-2020年常住人口合計佔比由13.8%提升至18.1%；2000-2010年，珠三角、長三角城市群年均常住人口增量分別為132.5萬、240.8萬人，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量分別為281.9萬、181.9萬人。上述兩個時期成渝城市群年均常住人口增量由-37.34萬變化為69.5萬人。但2010-2020年東北、西部等區域近年面臨產業結構單一、經濟轉型緩慢等問題，呈現人口流出趨勢，上述兩個時期，哈長城市群年均常住人口增量分別為26.2萬、-63.2萬。2021-2023年，長三角城市群憑藉較強經濟活力、創新能力，以及積體電路、生物醫藥等產業優勢，吸引大量人口，年均常住人口增量達80.2萬人，高於同期第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和，而中原城市群內除鄭州等核心城市外，其他城市人口出現不同程度下降，因此年均常住人口增量為-78萬人。

2.4 城市：人口持續向少數核心城市集聚，近3年合肥、杭州年均常住人口增量超13萬

人口持續向少數核心城市集聚，2010-2020年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬，2021-2023年合肥、杭州年均常住人口增量超15萬。2000-2010年和2010-2020年全國地級及以上的單位中（10市資料缺失），年均常住人口增量為正的分別有236個、183個，佔比分別為72.2%、57.7%；兩個時期年均常住人口增量為負的城市數量分別為91、134個，佔比分別為27.8%、42.3%。2021-2023年，年均常住人口增量為正、為負的城市佔比分別為33.6%、66.4%，人口負增長城市增多。

具體看，2000-2010年年均常住人口增量前五的城市為上海、北京、蘇州、深圳、天津。2010-2020年年均常住人口增量前五的城市為深圳、廣州、成都、鄭州、西安。其中，深圳、成都、廣州以活躍的新經濟產業和較為寬鬆的人才政策吸引人口大規模流入，三城年均常住人口增量分別達72.0萬、59.7萬、58.2萬人；鄭州、西安、杭州、重慶、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、38.6萬、32.4萬、32.1萬、30.1萬人，這些城市均為所在都市圈的核心城市，近年城市發展較為快速、“搶人”力度較大。2021-2023年，年均常住人口增量前五的城市為合肥、杭州、貴陽、長沙、鄭州，均超13萬人，隨著最佳化產業結構、放寬戶籍政策等，合肥、杭州等省會城市吸引人口集聚。

從全域層面看，2021-2023年一 、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一二線城市人口增速繼續放緩，三四線城市人口持續流出。根據GDP、城鎮居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我們將地級及以上單位劃分為一、二、三、四線城市。總體看，2000-2023年一線、二線城市人口占比分別由3.7%、19.3%增至5.9%、25.0%，三、四線城市則由30.9%、43.0%降至30.3%、36.9%。從趨勢看，2000-2010年、2010-2020年，全國人口平均增速分別為0.57%、0.52%，一線城市人口年均增速分別為3.4%、2.4%，人口保持集聚，但增速持續放緩；二線城市人口年均增速分別為1.5%、1.9%，人口持續流入且增速小幅上升；三線城市人口年均增速分別為0.5%、0.4%，略低於全國平均增速；四線城市僅為0.2%、-0.5%，明顯低於全國平均水平，表明三、四線城市人口仍持續流出。2021-2023年一   、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一二線城市人口增速繼續放緩，三四線城市人口負增長。

2.5 到2040年中國城鎮率將達79%，未來20年超九成新增城鎮人口位於城市群內部

預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，超九成位於城市群內部，其中近五成來自五大城市群。從中國城市化歷程看，城鎮人口增長來自三個部分：自然增長、鄉城遷移和行政區劃變動。2011-2018年中國城鎮人口增量中來自自然增長、區劃變動、鄉城遷移的平均比例為18.3%、35.1%、46.7%。目前中國城鎮化率稍高於世界平均水平56.2%，但低於高收入經濟體和中高收入經濟體的81.9%、68.2%。根據聯合國預測，2040年中國城鎮化率將達到約76.4%，對應城鎮人口為10.3億。根據我們發佈的《中國人口流動趨勢報告2022版》，到2040年中國城鎮化率將達到約78.6%，對應城鎮人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。

分南北看，未來南北城鎮人口數量差距擴大，預計2020-2040年南、北城鎮人口年均增量分別為536.2萬、202.1萬人。分四大區域看，東部城鎮人口持續集聚，隨著城鎮化進入穩定發展期，城鎮人口增速略低於中西部，預計2020-2040年東、中、西、東北地區城鎮人口年均增量分別為304.7萬、221.4萬、263.2萬、-50.9萬人。分省級看，未來二十年豫魯粵城鎮人口數量大幅增加，預計2020-2040年城鎮人口年均增量分別為85.5萬、66.5萬、62.9萬人，東北三省城鎮人口負增長。分地級看，未來二十年重慶、深圳等都市圈核心城市城鎮人口增量靠前，預計2020-2040年城鎮人口年均增量分別為33.9萬、26.2萬人。分都市圈城市群看，未來二十年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，預計2020-2040年上海、重慶、廣州都市圈年均城鎮人口增量超30萬，中原、長三角城市群年均城鎮人口增量超百萬。預計2020-2040年十大城市群城鎮人口占比將從75.7%升至77.4%。

3 人口遷移對經濟社會影響重大

3.1 人口流入地區發展潛力更大，但存在人地錯配、“大城市病”等問題

1）人口遷移既是經濟社會發展的結果，也是經濟社會發展的關鍵要素。一是人口流入增加年輕勞動力供給，緩解老齡化壓力。深圳40年前只是鮮為人知的小漁村，得益於友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成為全國最年輕的城市3之一。1979-2023年深圳常住人口增加1747.6萬人，2000-2020年深圳65歲及以上人口占比從1.2%升至5.4%，但遠低於全國、北京、上海的13.5%、13.3%、16.3%。二是人口流入增加人才供給，促進創新發展。從國際看，美國開放的移民體系吸收了大量優秀人才。美國籍諾貝爾醫學獎、物理學獎和化學獎獲得者中，有25.8%為國際移民。從國內看，1979年深圳本地科教資源極少，但通過引進高素質人才和大量辦學，高學歷人才比例快速提升，從“製造工廠”邁向“硬體矽谷”、“創新之城”，新一代資訊技術、生物醫藥、文化創意產業等戰略新興產業成為支柱。三是集聚效應增強城市競爭力，助推長三角、珠三角等地成為世界級城市群與現代化產業中心。近年來長三角、珠三角等地進一步發揮其在各類人才、資本、創新資源集聚等方面的優勢，促進先進製造業叢集和現代服務業叢集融合發展，形成協同集聚的合理空間佈局。四是人口流入增加人口規模，擴大消費需求，並且消費增速與人口流入正相關。從社會消費品零售總額來看，2023年中國城市消費總額前6的城市分別是上海、重慶、北京、廣州、深圳、成都,這些城市人口規模也位居全國前列。

2）隨著城鎮化處理程序加快，人口從鄉村和中小城市向一二線大都市圈遷移，但在土地資源計畫組態、城鄉二元制度、中小城市戰略等因素影響下，建設用地在城鎮、鄉村之間組態失衡，城鎮用地在地區、城市之間組態失衡。中國城鄉二元戶籍制度與土地制度排斥了市場對人口和土地的有效組態，導致進城不能落戶、遷徙不能定居的農民工不願無償放棄鄉村宅基地，農民工群體在城鎮和鄉村“雙重佔地”。中國城鎮化戰略長期存在“控制大城市規模、積極發展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離。

3）另外，在中國城市化快速推進過程中，不尊重人口集聚規律所造成的城市規劃不足，導致“大城市病”。以北京為例，當前北京面臨中心區擁擠、交通擁堵、環境污染、教育醫療資源緊張等“大城市病”，近年“拆違打牆”致居民生活不便。主要原因在於：一是長期低估人口增長並以此制訂城市規劃，導致用地規模、公共服務設施等規劃不足。北京曾在1958年、1993年、2005年相繼提出1000萬、1500萬、1800萬的階段人口規模控制上限，但分別在1986、2005年和2010年被打破。二是空間規劃佈局不合理。北京是單中心城市結構，以多層次的環形放射、軸線對稱的道路系統為框架，導致功能和人口一極集中，職住分離嚴重。三是交通建設明顯滯後，教育、醫療、零售網點等公共服務資源不足、且分佈不平衡。

人口流出加重老齡化，加重養老負擔，嚴重拖累財政、制約經濟活力。儘管老齡化是整體趨勢，但是人口流出地區會更嚴重。人口遷移擴大各地養老保險可持續性的不均衡程度，在充實流入地的養老金帳戶的同時，也加重了人口流出地的平衡壓力。東北戶籍人口、常住人口分別在2010、2015年陷入負增長，2011年以來小學生數大幅負增長。2000-2020年東北65歲及以上人口占比由6.6%上升到16.4%，遼寧、吉林、黑龍江分別由7.9%、6.0%、5.6%升至17.4%、15.6%、15.6%，而同期全國從7.0%升至13.5%。2021年遼寧、吉林、黑龍江養老金撫養比（在職人數/退休人數）分別為1.44、1.65、1.24，遠低於全國的2.80，意味著全國大概每2.8個在職人員供養1個退休人員，而東北大概每1.5個在職人員供養1個退休人員，負擔較重。2023年遼寧、黑龍江、吉林一般公共預算收入分別位居全國的第18、第25、第26。

人口集聚分化促使房地產市場不斷分化，在少子老齡化背景下，房地產市場將更加分化，未來經濟基本面好、人口流入的大都市圈大城市群房地產市場更有潛力。中國少子老齡化問題日趨嚴峻，2023年中國總人口14.1億，已經連續兩年負增長，總和生育率1.0左右，在全球主要經濟體中位居倒數第二。全面二孩政策不及預期、三孩政策效果並未顯現，未能扭轉中國出生人口下降趨勢，生育堆積效應已基本結束，出生人口自2017年以來連續七年下降，2023年出生人口902萬人，比2022年減少54萬人，繼續創新低。從需求端看，20-59歲的主力置業人群2013年見頂，住宅新開工面積2011、2013年達超過14億平的雙峰，未來住房需求將平穩回落。從政策端看，在“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的政策指引下，房地產市場銷售回歸居民自住需求。房地產長期看人口，到2030年1.3億新增城鎮人口的約80%將分佈在19個城市群，約60%將分佈在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群；從城市和都市圈來看，2030年中國有望形成10個以上（北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶、武漢、成都、南京、東莞等）1000萬級城市和12個以上（上海、北京、廣佛肇、深莞惠、鄭州、成都、杭州、蘇錫常、青島、重慶、武漢、南京等）2000萬級大都市圈。

一是充分尊重人口和產業向優勢區域集聚和城市發展的客觀規律，立足各地比較優勢，順勢而為。推進區域協調發展的目標是促進人民生活水平大體相當，決不能是追求各地區經濟總量均衡，也不可能要求各地區在經濟發展上達到同一水平。習近平總書記2019年12月在《求是》發表文章《推動形成優勢互補高品質發展的區域經濟佈局》指出，要尊重人口和產業向優勢地區集聚的客觀規律，增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力，增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能，形成優勢互補、高品質發展的區域經濟佈局。近年中國城鎮發展戰略逐漸調整為“以中心城市為引領，以城市群為主體形態，以都市圈建設為突破口，對中小城市分類施策”，但任重道遠，共識還未形成。黨的二十大報告提出“為依託建構大中小城市協調發展格局，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”。2024年三中全會提出，“要統籌新型工業化、新型城鎮化和鄉村全面振興，全面提高城鄉規劃、建設、治理融合水平”、“促進城鄉要素平等交換、雙向流動，縮小城鄉差別，促進城鄉共同繁榮發展”。

二是進一步深化推進戶籍制度改革，進一步消除人口自由遷徙的枷鎖。2014年7月，國務院《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制城區500萬以上特大城市人口規模。2016年1月22日國務院常務會議要求，除極少數超大城市外，全面放開高校畢業生、技術工人、留學歸國人員等落戶限制。2022年7月，國家發改委發佈《“十四五”新型城鎮化實施方案》，提出深化戶籍制度改革，具體涉及放開放寬除個別超大城市外的落戶限制、全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制、全面放寬城區常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件、完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策、鼓勵取消年度落戶名額限制等內容。2024年三中全會提到，“推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，推動符合條件的農業轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農業轉移人口市民化”。

三是最佳化城市群內部的空間結構，推動完善產業結構、公共服務和交通設施等佈局，以推進公共服務的均等化。一方面最佳化產業結構佈局，合理規劃和引導緊湊連續的多中心城市產業佈局，加快現有園區轉型，因地制宜，完善城市功能。另一方面要最佳化公共服務、交通設施等佈局，加快規劃調整，推進公共服務均等化，按照常住人口總量和結構，分區分級佈局公共服務。進一步發展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網密度，推進軌道交通系統制式多元化發展，改善出行效率。未來的城市規劃要尊重人口流動規律，不能車多了限號，人多了往外攆人。規劃編制應以人為本，完善市民參與機制，充分瞭解市民對城市發展的期待和需求。

四是推動都市圈城市群戰略，以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，最佳化土地供應。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，最佳化當前土地供應模式，改變人地錯配、供求分離的長期矛盾，改變一二線高房價、三四線高庫存的長期問題，建構房地產發展新模式。 (澤平宏觀)

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