最近，徐家匯東方曼哈頓掛出一套建面約172㎡的房源，掛牌價降至1900萬元出頭。要知道，2024年初業主曾拒絕2480萬的出價。兩年時間，房價縮水500萬。01房價跌28%的原因找到了！從整體資料來看，徐家匯的二手房市場確實正在經歷價格調整。與2022年相比，徐家匯類股2025年的價格已從12.12萬元/㎡降至8.71萬元/㎡，降幅達到28%。這一跌幅在徐匯區內並非個例，同期漕河涇下降39%，徐匯濱江下降37%。徐家匯面臨的首要問題是商業設施老化。太平洋、六百等商場關店改造，東方商廈、匯金百貨肉眼可見的老化。新開的One ITC開業以來就人流稀少，唯有港匯恆隆和美羅城依然人流旺盛。學區因素的變化也影響了購房決策。徐家匯曾經是學區高地，但當下徐匯的公辦頭部之爭已經屬於徐教院和園南中學。不少買學區的家庭拋棄了徐家匯的學區房，轉而投去園南，直接造成了徐家匯學區房成交量價齊跌。最根本的問題是，徐家匯商品房主力開發於2000-2005年，到今天普遍超過了20年房齡。在當下這個市區舊改主旋律，市區持續開發新房的市場背景下，房齡老本身已經成為了原罪，為購房者所不喜。同時，徐家匯的樓盤多以大面積為主，總價動輒1200-1800萬，在高息環境下，這樣的總價讓許多購房者望而卻步。02新房分流，未來徐家匯…徐匯濱江的崛起對徐家匯形成了直接分流。2025年徐匯濱江的新房價格達到18-19萬的水準，已是全市的一梯隊。在鏈家豪宅帶看量TOP12中，徐匯濱江佔10席。徐匯區內，多個區域的新房供應也分流了徐家匯的客源。靠近徐匯濱江的區域，新房開發以豪宅產品為主，產品單價主要在15萬以上；而田林、康健、漕河涇等區域開發了鑫耀中城、匯悅庭、玲瓏庭等中產社區。更遠處，即將進入主力開發周期的長橋和植物園片區，雖然未來也會有成片的次新房，但對於徐家匯的影響相對較小。這種多點開花的供應格局，讓購房者有了更多選擇。上海樓市整體也在發生變化。2025年以來，上海新房品質不斷提高，得房率也越來越高，使得二手房的競爭壓力越來越大。當新房就賣14-16萬/㎡，那些20年房齡的二手也要賣16-17萬/㎡時，客戶自然更傾向於新房。寫在最後：隨著徐匯濱江的崛起與市場整體回呼，徐家匯的房價正在回歸理性區間。未來，徐家匯將更明確地定位為配套成熟的中產改善類股，而非頂級豪宅區。市場的調整正在創造新的機會。對於看重綜合配套的自住買家而言，徐家匯依然具備不可替代的吸引力，這裡的交通、商業、醫療、文化資源密集度，在上海全市範圍內仍屬頂尖。對於有眼光的購房者來說，在市場悲觀時入手優質地段的資產，往往能獲得長期穩健的回報。徐家匯的調整，或許正是一個價值回歸的過程。 (上海樓市情報)
