最近，徐家匯東方曼哈頓掛出一套建面約172㎡的房源，掛牌價降至1900萬元出頭。要知道，2024年初業主曾拒絕2480萬的出價。兩年時間，房價縮水500萬。01房價跌28%的原因找到了！從整體資料來看，徐家匯的二手房市場確實正在經歷價格調整。與2022年相比，徐家匯類股2025年的價格已從12.12萬元/㎡降至8.71萬元/㎡，降幅達到28%。這一跌幅在徐匯區內並非個例，同期漕河涇下降39%，徐匯濱江下降37%。徐家匯面臨的首要問題是商業設施老化。太平洋、六百等商場關店改造，東方商廈、匯金百貨肉眼可見的老化。新開的One ITC開業以來就人流稀少，唯有港匯恆隆和美羅城依然人流旺盛。學區因素的變化也影響了購房決策。徐家匯曾經是學區高地，但當下徐匯的公辦頭部之爭已經屬於徐教院和園南中學。不少買學區的家庭拋棄了徐家匯的學區房，轉而投去園南，直接造成了徐家匯學區房成交量價齊跌。最根本的問題是，徐家匯商品房主力開發於2000-2005年，到今天普遍超過了20年房齡。在當下這個市區舊改主旋律，市區持續開發新房的市場背景下，房齡老本身已經成為了原罪，為購房者所不喜。同時，徐家匯的樓盤多以大面積為主，總價動輒1200-1800萬，在高息環境下，這樣的總價讓許多購房者望而卻步。02新房分流，未來徐家匯…徐匯濱江的崛起對徐家匯形成了直接分流。2025年徐匯濱江的新房價格達到18-19萬的水準，已是全市的一梯隊。在鏈家豪宅帶看量TOP12中，徐匯濱江佔10席。徐匯區內，多個區域的新房供應也分流了徐家匯的客源。靠近徐匯濱江的區域，新房開發以豪宅產品為主，產品單價主要在15萬以上；而田林、康健、漕河涇等區域開發了鑫耀中城、匯悅庭、玲瓏庭等中產社區。更遠處，即將進入主力開發周期的長橋和植物園片區，雖然未來也會有成片的次新房，但對於徐家匯的影響相對較小。這種多點開花的供應格局，讓購房者有了更多選擇。上海樓市整體也在發生變化。2025年以來，上海新房品質不斷提高，得房率也越來越高，使得二手房的競爭壓力越來越大。當新房就賣14-16萬/㎡，那些20年房齡的二手也要賣16-17萬/㎡時，客戶自然更傾向於新房。寫在最後：隨著徐匯濱江的崛起與市場整體回呼，徐家匯的房價正在回歸理性區間。未來，徐家匯將更明確地定位為配套成熟的中產改善類股，而非頂級豪宅區。市場的調整正在創造新的機會。對於看重綜合配套的自住買家而言，徐家匯依然具備不可替代的吸引力，這裡的交通、商業、醫療、文化資源密集度，在上海全市範圍內仍屬頂尖。對於有眼光的購房者來說，在市場悲觀時入手優質地段的資產，往往能獲得長期穩健的回報。徐家匯的調整，或許正是一個價值回歸的過程。 (上海樓市情報)

2025年上海二手房市場的“過山車”行情，終於在11月迎來漂亮反彈！今年3月創下2.9萬套的峰值後，成交量一度逐月回落，直到8月25日新一輪政策“強心針”注入，9月成交火速回歸2萬套以上。儘管10月受長假因素拖累下滑至1.8萬套，但11月立即強勢反彈，以22943套的成績。然而，一場源自2021年“積分制”的樓市變化正在悄然臨近。2021年，上海對認購率超130%的樓盤實行五年限售政策。據估算，2026年至2028年全市將有約12.5萬套次新房解禁，其中僅2026年就有約3.24萬套集中進入市場。01約3.24萬套房源，即將解禁！資料顯示，2021年，上海觸發限售的121個新盤中，近半數項目開盤即售罄，其中蟠龍天地二期等“網紅盤”更創下千人搖號盛況。而今，這些承載著市場狂熱記憶的房源即將解禁，從資料來看，21年上海新盤總計開盤了255次，涉及房源約3.24萬套，這批房源即將在2026年湧入市場。從區域分佈看，浦東、閔行、寶山、嘉定和青浦是解禁房源集中的區域。尤其是外環外類股，佔總解禁量的60%以上，成為此次解禁潮的“重災區”。資料統計範圍：2021年1月1日-12月31日與限售政策出台時的狂熱不同，當前上海樓市正經歷結構性分化。核心區豪宅價格持續攀升，而遠郊區域庫存積壓；二手房市場“以價換量”成為主流。這場解禁潮恰逢市場轉型期，那麼隨著“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？02“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？雖說明年上海樓市將解禁約3.24萬套房源，但各個區域大不相同，咱們列舉幾個特徵明顯的類股。先說大虹橋類股，這個類股的解禁房源，主要集中在青浦徐涇。資料顯示，2026年，徐涇類股解禁約1.08萬套，疊加2026年集中入市的1.6萬套新房，區域二手房掛牌量將激增。再加上區域早期過度依賴投資客群、配套落地滯後於住宅開發，類股或將持續下行。再來看臨港新城。作為自貿區核心承載地，臨港2021年限售房源中大部分被人才“包圓”，但當前新房去化依賴打折促銷。解禁潮疊加類股新房庫存，區域短期承壓明顯。不過，積體電路、人工智慧等產業匯入帶來新增就業人口，或為自住需求托底。最後，是市區豪宅。黃浦、靜安等核心區解禁房源約3769套，不足總量的11%，即便解禁也難以撼動其價格體系。說完了局部市場，我們再來看整體市場的影響。從解禁房源的戶型來看，建面約90-120㎡房源佔比較多，與當前二手房主力成交面積高度重疊。部分區域樓盤解禁後，區域掛牌量將翻倍，或倒逼房東降價加速置換。但從全市層面看，2025年二手房成交預計達28萬套，3.24萬套解禁房源佔比僅12%，難改“量升價穩”主基調。而且面對潛在的市場衝擊，上海早已提前佈局。2025年8月，上海出台政策，放開外環外限購，社保滿1年即可購買。新政還包括公積金可支付首付，最高貸款額度提高到216萬元，二套房利率按首套標準執行等。這些政策旨在刺激需求，為解禁潮帶來的供應增加提前構築“防塌方護城河”。政策調整的深層目的是“救人”大於“救市”，避免普通家庭房產財富蒸發成負資產。這些措施可釋放約15萬潛在購房需求，幫助市場平穩過渡。 (上海樓市情報)

2025年11月21日，上海新房單日成交1159套，這是近兩個月來首次突破千套大關。這一天，上海新房和二手房成交量合計達到約1767套。截至11月25日，上海11月新房共成交12833套，二手房共成交18720套。這一成交資料彷彿向平靜的湖面投入一顆石子，引發市場對上海樓市是否迎來轉折點的廣泛關注。01資料背後的上海樓市…上海樓市近期表現呈現出明顯的波動性。從11月前幾周的成交資料來看，市場熱度並非均勻分佈。11月17日至11月23日這一周，上海新房成交量達到4559套，環比前一周上漲33%。從更大範圍看，上海樓市的表現與全國整體趨勢形成鮮明對比。資料顯示，11月21日，全國25個城市商品房日度成交面積同比下滑62.72%。而在上海樓市內部，不同區域也呈現分化態勢。外環外成為市場活躍度最高的區域，這主要得益於8月25日“滬六條”政策中取消外環外限購的直接影響。政策落地後，外環外市場反應迅速。資料顯示，9月上海外環外一手房在售項目日均成交較8月增加40%，二手住房成交佔比達到57%。政策為市場注入了信心，改善性需求也在政策刺激下開始釋放。資料顯示，“滬六條”支援的各類增購住房群體成交佔比達到14%，高於全市平均水平。02市場逐步分化…在上海樓市整體回暖的背後，是市場結構的深刻變革。豪宅市場與普通住宅市場呈現出截然不同的表現，成為當前上海樓市最顯著的特點之一。2025年前三季度，上海總價5000萬元以上的頂級豪宅成交674套，同比增長27%，佔全國同類產品近80%的份額。這種“越貴越搶”的現像在近期達到高潮。華潤置地澐濱江項目於11月25日結束首批次認籌，認購率高達224%，122套房源吸引273組客戶認籌。該項目銷售人員透露：“樣板房開放20多天來，已經有近3000組客戶來參觀過。”豪宅市場的火熱與上海房價連續上漲10個月的趨勢相互印證。2025年1月至10月，上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅始終保持在0.2%至0.7%之間，成為北上廣深中唯一房價持續攀升的城市。未來一段時間，上海樓市將同時面臨供應增加與需求分化的挑戰。一方面，土地供應逐步放量，另一方面，購房者日益理性。總的來看，市場已經從“有沒有”轉向“好不好”。 (上海樓市情報)

樓市最新資料出爐！前兩天，中國統計局發佈的2025年10月房價資料顯示，中國70個大中城市商品住宅銷售價格環比和同比均呈現下降趨勢，樓市整體仍處於調整期。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，但上海卻逆勢上漲0.3%，連續第75個月保持環比上漲或持平。01 漲5.7%！上海樓市，又領漲了…在中國樓市整體低迷的背景下，上海樓市展現出驚人韌性。資料顯示，10月份，上海新房價格同比上漲5.7%，漲幅領跑中國；環比上漲0.3%。圖源：中國統計局從中國範圍看，10月份新房價格環比上漲的城市僅有6個，同比上漲的城市也只有7個，進一步印證了上海樓市在逆勢中表現突出。新房市場的韌性很大程度上得益於其高端住宅市場的火爆表現。克而瑞資料顯示，2025年前三季度，上海市總價3000萬元以上的商品住宅累計成交1524套，總價5000萬元以上的頂級住宅共成交674套，增幅高達27%。更令人驚訝的是，上海頂級住宅成交量佔中國11個重點城市總成交量的近八成。這一資料印證了上海在高端住宅市場的領先地位。近期，高端物業市場頻現大額交易。瑞慈醫療剛剛豪擲1.99億元購入了上海市知名豪宅雲錦東方的一套別墅，均價高達34.9萬元/平方米。嘉裡建設董事會主席郭孔華也花費1.17億元購入自家開發的金陵華庭“豪宅”。這些交易反映出資本對上海高端住宅的看好。02 上海樓市，未來…不過，上海的成功並非全面性的。資料顯示，10月份上海二手房銷售價格環比下降0.9%，同比下降3.4%。這表明上海樓市內部也存在分化，新房市場表現明顯好於二手房市場。圖源：中國統計局對於上海樓市的未來走勢，專家們普遍持謹慎樂觀態度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，重點一二線城市11月至12月的新房交易量會延續10月態勢，即交易量環比好於三季度月均水平。李宇嘉還指出，全年來看，中國重點城市新房市場或現“年初活躍、年中回呼、年末翹尾”的走勢。這一判斷對上海市場同樣具有參考意義。二手房市場也可能出現積極變化。李宇嘉認為，重點城市二手房交易量連續兩年上升，近期業主大幅降價出售的意願下降，掛牌量攀升開始緩解，或對二手房價形成一定支撐。從實際銷售情況看，10月份上海樓市開盤的33個新盤中，有3個實現“日光”，認購率在50%-90%的項目佔據多數，同時有9個項目取消搖號。這種分化態勢短期內可能仍將延續。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期豪宅類產品有降溫跡象，預計要出現新的熱盤入市，上海樓市成交才會出現回升。未來上海樓市可能呈現整體穩定、結構分化的特點。 (上海樓市情報)

今年國慶長假，上海樓市呈現顯著的分化態勢。新房市場在外環外限購鬆綁等政策利多推動下，有所回暖。資料顯示，今年雙節長假期間，上海新房市場日均成交面積較去年國慶假期小幅增長3%。而二手房市場卻遭遇寒流，日均網簽成交套數則較去年假期下滑超五成，買賣雙方博弈加劇。01上海樓市：冰火兩重天據上海中原地產資料顯示：長假期間（25.10.1-25.10.8）新建商品住宅成交面積1.73萬平方米。從區域表現看，外環外區域成為成交主力。楊浦區新建商品住宅成交近4000平方米，位居前列；大浦東作為傳統交易主力，假期成交近3000平方米；寶山、青浦、松江等郊區網簽量均超過1000平方米。面對“銀十”傳統銷售旺季，開發商紛紛推出促銷活動搶收市場。保利發展上海公司推出“11盤聯動”活動，假期8天吸引4000多組客戶到訪，實現銷售金額12.8億元。部分項目直接推出價格優惠。青浦區朱家角“同悅灣璟庭”項目推出95折購房優惠；招商時代潮派項目推出額外贈送2萬元家電大禮包的優惠政策。而與新房市場形成鮮明對比的是，上海二手房市場在國慶期間表現低迷。假期前7天，上海二手房累計成交僅780套，日均成交111套，較2024年同期的2133套下跌超過63%。02市場分化加劇！未來上海樓市…上海樓市當前最顯著特徵是分化加劇。這種分化不僅存在於新房與二手房之間，也體現在不同區域和不同檔次產品上。從區域看，外環外區域成為市場熱點。從產品類型看，高端豪宅和性價比高的首次改善產品都有不錯表現。展望10月上海樓市前景，業內普遍持謹慎樂觀態度。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，基於8月底的政策，9月以來外環周邊項目人氣明顯好轉。一些項目簽約有不錯的延續性，經常能上成交前十榜單。一旦恢復正常工作節奏，這些項目有望延續此前走勢，為“銀十”起到鋪墊作用。政策層面，市場對進一步最佳化調控有所期待。著名經濟學家宋清輝表示，在利多政策慣性、季節性銷售旺季以及市場結構性矛盾疊加影響下，10月上海新房市場成交量有望優於去年同期。對於二手房市場，隨著部分急售房源的降價，成交量或有結構性邊際改善。但在新房虹吸效應下，二手房成交量恐難大幅提升。業內普遍認為，上海樓市全面實現“止跌回穩”，大機率出現在明年上半年。 (上海樓市情報)

近日，《關於進一步規範本市物業管理招投標工作的若干意見》徵求意見公告發佈，直擊物業選聘痛點。一、取消物業選聘招標代理機構庫，包括投標保證金的標準指引，均不再納入規範範圍。這應是針對過往代理機構的“過度作為”而設定的條款，但取消後也面臨新的考驗，業委會是否具備專業把控能力。並且，投標保證金的設定依據取消後，是否會導致無序設定，以及部分物業企業惡意破壞干擾性行為，需要有跟進細則。二、20%業主提議，即可啟動更換物業。新規首先強調，業主大會尚未成立時，只需20%以上業主提議，居委會有權組織業主共同決定解聘物業。這就意味著小區物業的指定變更為不再由開發商獨攬，大幅度提升業主自主權。三、評標更透明。一方面新增了答辯環節，物業企業需現場回答評委提問，能力好壞“當面驗貨”；另一方面，評標團擴充至5人及以上單數，其中評審專家不得少於成員總數的三分之二，隨機選組長把關質量。唯一需要注意的是，隨著評標委員會成員人數無上限設定，是否會進一步加劇小區矛盾和爭議，需要進一步給小區相應的執行細則指導規範。四、違約代價加重，隨意棄標直接扣信用分——嚴懲“中標反悔”物業中標後無理由放棄，將扣企業信用分，這會影響後續投標；同時約束招標方：開發商、業委會不發中標通知，房管局將責令整改並通告全體業主。五、續聘流程規範化，業委會不能再“拖”了。原來的物業公司想續聘，必須提前向業委會提交管理方案，業委會必須組織業主投票表決。物業公司未提出續聘方案或業主大會表決不續聘的，業委會需擬定新方案，同樣要經過業主大會表決，杜絕“一言堂”。 (上海樓市情報)

上海樓市，6月成績單出爐！新房市場成交約16141套，環比大漲約24.6%；二手房成交約20774套，環比下跌約2.92%，艱難守住2萬套關口。這組資料的背後，一場深刻的市場分化正在上演。01真實資料曝光：新房逆勢上揚，二手房持續承壓先來看下新房、二手房市場具體資料。新房市場“量升價跌”6月上海新房網簽約16141套，環比大漲約24.6%，日均網簽約418套，環比上漲約28.7%。價格方面，卻出現回呼。6月份全市新建商品住宅成交均價約82313元/㎡，環比下降約9.3%，但比去年同期水平仍上漲約7.5%。這一現象背後是供應結構的調整——高端項目入市節奏放緩。統計資料顯示，6月均價10萬元/㎡以上豪宅成交約767套，較5月減少了約705套。圖源：同策研究院二手房市場持續承壓20774套的成交量雖突破“榮枯線”，但已是自今年3月（2.93萬套）以來的連續第三個月下滑。成交量下滑的同時，二手房價格下行趨勢更為嚴峻。資料顯示，6月上海二手房成交均價環比下跌約0.66%，同比跌幅擴大至約7.76%。此外，根據上海頭部中介機構資料顯示，5月上海二手住宅掛牌均價環比下跌約0.82%，創下年內新低，市場彌漫著“以價換量”的焦灼氣息。02下半年的上海樓市，走向已定！一邊是核心區項目的持續熱銷，一邊是遠郊項目去化慘淡、二手房以價換量。隨著分化的加劇，上海樓市正在進入“碎片化”時代，那麼下半年樓市走向又將如何呢？事實上，6月13日召開的國務院常務會議已經釋放關鍵訊號，要求“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。這被視為下半年政策加碼的明確訊號，而上海土地市場已提前響應政策預期。6月第五批土拍狂攬約212億元，創下單批次成交額紀錄，浦東曹路地塊溢價率高達約41.68%。更值得關注的是即將開拍的第六批次地塊——徐匯區一宗宅地起始樓麵價已突破16萬元/㎡，提前鎖定全國單價地王。新房方面，則是高端回暖與剛需承壓並存。隨著徐匯濱江19.5萬/㎡、黃浦新天地20萬/㎡等頂豪項目陸續入市，核心區價格天花板將再度抬升；而遠郊區域庫存壓力下，降價促銷力度可能加大。二手房方面，三季度或迎關鍵轉折。連續9個月成交量超1.5萬套的韌性，疊加政策預期增強，價格跌幅有望在三季度末縮小，但現有的二手房掛牌量仍需要一定消化周期，市場全面回暖尚需時日。對於購房者而言，剛需群體可關注外環軌交沿線次新房，把握議價空間擴大的窗口期；改善型客戶宜鎖定核心區品質樓盤，利用“賣舊買新”政策最佳化資產。 (上海樓市情報)

2025年的上海樓市，正站在一個微妙的十字路口。當“滬七條”政策紅利逐步釋放、核心區豪宅價格屢創新高時，一場醞釀已久的“解禁風暴”正悄然臨近。01 超3.3萬套房源，即將解禁！2017年重慶打響限售第一槍，2021年上海跟進升級，對認購比例超130%的新房實施五年限售。這項政策曾精準狙擊了投機炒作。2021年，上海觸發限售的121個新盤中，近半數項目開盤即售罄，其中蟠龍天地二期等“網紅盤”更創下千人搖號盛況。而今，這些承載著市場狂熱記憶的房源即將解禁，從資料來看，21年上海新盤總計開盤了255次，涉及房源超3.3萬套，這批房源即將在2026年湧入市場。資料統計範圍：2021年1月1日-12月31日與限售政策出台時的狂熱不同，當前上海樓市正經歷結構性分化。核心區豪宅價格持續攀升，而遠郊區域庫存積壓；二手房市場“以價換量”成為主流。這場解禁潮恰逢市場轉型期，那麼隨著“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？02 “解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？雖說明年上海樓市將解禁超3.3萬套房源，但各個區域大不相同，咱們列舉幾個特徵明顯的類股。先說大虹橋類股，這個類股的解禁房源，主要集中在青浦徐涇。資料顯示，2026年，徐涇類股解禁約1.08萬套，疊加2026年集中入市的1.6萬套新房，區域二手房掛牌量將激增。再加上區域早期過度依賴投資客群、配套落地滯後於住宅開發，類股或將持續下行。再來看臨港新城。作為自貿區核心承載地，臨港2021年限售房源中大部分被人才“包圓”，但當前新房去化依賴打折促銷。解禁潮疊加類股新房庫存，區域短期承壓明顯。不過，積體電路、人工智慧等產業匯入帶來新增就業人口，或為自住需求托底。最後，是市區豪宅。黃浦、靜安等核心區解禁房源約3769套，不足總量的11%，即便解禁也難以撼動其價格體系。說完了局部市場，我們再來看整體市場的影響。從解禁房源的戶型來看，建面約90-120㎡房源佔比較多，與當前二手房主力成交面積高度重疊。部分區域樓盤解禁後，區域掛牌量將翻倍，或倒逼房東降價加速置換。但從全市層面看，2025年二手房成交預計達28萬套，3.4萬套解禁房源佔比僅12%，難改“量升價穩”主基調。不過，大家對於解禁潮也不必過於緊張，重慶取消限售引發成交量回升但未現拋售潮，這也為上海提供參考。而且，解禁房源也不會同時全部掛牌。資料顯示，當前上海二手存量住宅共計861萬套，截止2025年3月21日房地網全網掛牌約19.5萬套，掛牌率約2.2%。咱們就按約5%的掛牌率來計算，新增掛牌量約1650套，這個數字，對於上海二手房整體市場衝擊，還是有限的。五年限售解禁不是洪水猛獸，而是市場出清的必經之路。 (上海樓市情報)