最近看到某專業機構發佈了一篇關於房地產的深度報告，全文基本上都是基於客觀資料的分析，小投覺得還挺有參考價值的。

他們深挖了1970年以來58個經濟體所形成的195個房價周期，試圖總結房地產市場的運作規律。

全文超長，小投整理了其中的重點，來和大家做個分享。

1. 該報告回顧了1970年以來58個經濟體所形成的195個房價周期，其中包含29個大型房價泡沫（全國房價指數最深跌幅大於35%）、39個小型房價泡沫（最深跌幅在20%和35 %之間）以及127個常規周期（最深跌幅小於20%）。

2. 房價泡沫的下跌處理程序有規律，大型房價泡沫大約需要6年房價止跌，小型房價泡沫大約需要4.25年止跌。房價泡沫破滅後，漲回前高的能力各異，但大型房價泡沫容易在居民資產負債表上留下10年以上的疤痕效應。

3. 在房價本身的下跌規律之外，地產估值的參考意義相對有限。一是，房價收入比和租售比的拐點均滯後於房價拐點；二是，並不存在「放之四海而皆準」的估值錨點。相較於估值指標，房價漲跌的大數規律更值得重視。

02  之前漲的多， 下跌也會更多嗎？

報告中，總結出一個反直覺的結論：房價的下跌處理程序可能是獨立於上漲處理程序的，所謂的「漲的越久、跌得越久」、「漲得越多、跌得越多」的規律並不存在。

這個現象原因是：驅動房價上漲的因素和導致房價下跌的因素通常並不一致，例如：經濟成長驅動房價長期溫和上漲，但銀行業危機可能導致房價快速下跌。

因此，觀察房價探底的規律，應更聚焦在房價的下跌處理程序上，上漲處理程序的影響相對有限。

圖：總漲幅（橫軸%）和總跌幅（縱軸%）的相關性偏弱

圖：漲的時間長（橫軸：年）不一定跌的時間長（縱軸，年）

03  不同房價周期，一般會跌多少？

以中位數為標準，報告大致勾勒出不同房價周期的下跌深度與速度。

從深度來看，大型房價泡棉實際房價最深跌幅中位數為39.5%，小型房價泡棉實際房價跌幅中位數為22.4%；常規周期實際房價跌幅中位數不到10%。

圖：不同類型地產周期，實際房價的下跌節奏（T時刻實際房價=100）

而從節奏來看，大型房價泡棉的實際房價在高點的6年後才止跌回升。同時，自第4年開始，房價降幅開始縮小。由此來看，第3年到第4年是房價下跌節奏的轉折年，從第4年開始，實際房價從環比加速下跌轉向環比緩慢下跌。

圖：大型房地產危機下跌進度（%）

小型房價泡棉的實際房價約4.25年止跌，但房價回升的時點更為滯後。小型房價泡棉實際房價觸底之後，有3~4個季度的磨底期，這意味著房價回升的時間點或在房價高點的5年之後。而從斜率角度來看，小型地產危機僅有第一年加速下跌，而自第二年開始，實際房價跌幅就逐年收斂。

圖：小型房地產危機下跌進度（%）

從統計來看，大型房價泡沫實際房價的中位數，可能20年內都漲不回前高。

以中位數來看，大型房價泡棉的實際房價中位數漲回前高所需時間超過20年；小型房價泡棉的實際房價中位數漲回前高所需時間約為13年；常規周期的實際房價中位數漲回前高所需時間約為6年。

圖：不同類型地產危機房價能漲回前高麼？

報告基於58個經濟體、195個房價周期，可以稱得上一句「巨量資料」。

但客觀來說，「人沒法兩次踏入同樣的河」，報告中的資料和經驗依舊更多的是參考作用。

相對來說，下跌方面的內容更值得關注一些，畢竟人性永不變，人類在消化房價下跌時的社會心理相似，微觀主體遭受房價下跌外溢影響的機制類似，在每個家庭的資產負債表上留下的疤痕效應也差不多。

而房價止跌回升的過程，更需要結合實際考慮國情和體制的差異。

從統計學的角度來看，房價止跌回升過程中，信賴區間逐漸拉大，相似性減弱、差異性逐漸放大。換言之，房價能否漲回前高，更需要關注機率統計而非中位數的指引。

另一方面，不同房價周期所處時代不同，政府在財政支援力度上的選擇不同，經濟成長所面臨的全球化環境不同，產業優勢培育的成敗不同，地產估值指標面臨的財政制度和金融環境不同。這些因素都將決定房價回升的節奏，也決定了家庭負債表的修復速度。  （長投學堂）

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