樓市最近出現了一個很奇怪的現象。

截至今年8月底，全國新建商品房待售面積還有75349萬平方米，也就是大約7.53億平方米。

很多人看到這個數字第一反應都是：房子都堆成這樣了，還談什麼缺房？

可另一邊一個完全相反的判斷出現了。

最近在高盛組織的一場中國房地產專家電話會上，丁祖昱提出，隨著房地產銷售模式發生變化，從2027年3月開始，新房市場可能出現一段持續12-18個月的明顯供應缺口。

也就是說大概從2027年到2028年這段時間，一些地方可能遇到一個過去很難想像的問題：不是沒人買房，而是想買的新房突然沒那麼多了。

看到這裡很多人肯定覺得矛盾。

7.53億平方米庫存都沒賣完，怎麼可能缺房？

因為很多人把兩個完全不同的東西混在一起了。

新開工才是明後天準備賣給你的房子。

而現在真正值得關注的恰恰是後者。

今年1-8月，全國房地產開發投資4.8兆元左右，同比下降19.9％。

更重要的是新開工面積只有2.99億平方米，同比下降24.8％。

其中住宅新開工面積2.18億平方米，同比下降25.4％。

開發商到位資金也下降了21％，其中國內貸款下降33.3％。

這些數字放在一起其實就說明一件事：開發商真的在少蓋房子。

今年少開工幾棟樓對今天的售樓處影響並不大。

因為你今天看到的房子可能是一兩年前甚至更早拿地、開工的。

拿地、規劃、開工、施工、銷售、交付，一套流程走下來需要時間。

所以今年少蓋的房子真正影響的很可能是2027年、2028年的供應。

說白了我們真正應該盯著的不只是：現在還有多少房子沒賣掉。

更應該看看：今天還有多少人在造明天的房子。

更值得注意的是前面的“水龍頭”也在關小。

財政部公佈的資料顯示，今年1-8月國有土地使用權出讓收入13753億元，同比下降28.6％。

你可以把它理解成房地產的“麵粉”。

新房就是最後做出來的“面包”。

現在的問題是面包店倉庫裡確實還有很多昨天做好的面包，但是連續幾年買進來的麵粉越來越少了。

可等老庫存慢慢消化之後，新貨補不上來，部分貨架自然可能出現空檔。

這就是為什麼：7.53億平方米庫存與未來新房供應收縮可以同時存在。

而且還有一個更大的變化正在發生。

就是開發商過去那套“高周轉”玩法正在改變。

拿地之後趕緊開工，達到預售條件馬上賣房，購房款回來以後繼續拿地、繼續蓋。

房子甚至還沒蓋好，資金已經開始往回收了。

但隨著現房銷售推進、預售資金監管強化，以及新的銷售制度逐漸落地，開發商回款周期可能被明顯拉長。

過去拼的是：誰預售快，誰周轉快。

以後可能變成：誰資金穩，誰產品好，誰能真正把房子交出來。

這也是為什麼丁祖昱在專家電話會上判斷，2027年3月至2028年9月之間，可能出現12-18個月的階段性供應缺口。

這不是說全國突然沒房子了，更不是說房價馬上就要全面大漲。

真正值得關注的是另外一件事。

未來可能出現的情況是：房子依然很多，但你真正想買的房子反而沒有那麼多。

因為房地產和普通商品最大的區別就是搬不走。

一個人口流出的小城市，遠郊有10萬套庫存也解決不了上海、深圳核心區域改善家庭的需求。

同樣一個城市，郊區還有幾萬套房也不代表核心區供應充足。

更現實的是現在大家買房的要求也變了。

現在很多改善家庭要看戶型、物業、園林、學校、交通、樓齡、得房率，還要考慮開發商能不能安全交付。

所以未來真正可能出現的並不是簡單的“缺房”。

而是：普通房子還很多，好房子卻越來越難挑。

這才是7.53億平方米庫存背後最容易被忽略的一件事。

當然看到這裡也千萬別得出另一個極端結論：新房供應少了，所以房價馬上要大漲。

因為市場還有兩個巨大的緩衝池。

7.53億平方米不是假的，這些房子仍然需要時間消化。

今年1-8月全國新建商品房銷售面積約4.99億平方米，同比下降12.1％。

但同期二手房網簽面積已經達到5.49億平方米，同比增長10.6％。

也就是說二手房的交易規模已經超過新房。

樓市正在從過去那個不斷“造新房、賣新房”的市場，慢慢進入一個存量房唱主角的時代。

以後新房少一點，部分需求自然會流向二手房。

所以未來不會簡單複製過去那種“全國房子一起漲”的行情。

更可能出現的是三個字：大分化。

核心城市和人口流入城市，與人口持續流出的地方不一樣。

同一個城市核心區和遠郊不一樣。

甚至同一個小區，好戶型、好樓層，與硬傷房源的價格都可能越拉越開。

所以普通人真正應該看懂的不是“2027年到底會不會缺房”。

如果你是剛需，還是那三個問題最重要：

不能因為聽說未來可能出現供應缺口馬上衝進去買房。

但反過來如果你已經在一個人口持續流入的城市，看中了成熟類股，房子本身也不錯，價格又進入自己的承受範圍，那也沒必要為了等所謂的“絕對最低點”一年又一年地等下去。

尤其是改善家庭，更應該提前看看未來一兩年周邊到底還有多少新地塊、多少新項目。

因為接下來的樓市真正稀缺的可能從來不是鋼筋水泥。

而是那些：位置不錯、戶型不錯、物業不錯、配套成熟，價格又買得起的房子。

所以7.53億平方米庫存和2027年的供應缺口並不是一道矛盾題。

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高盛預判：庫存7.53億㎡，但2027年起中國新房供給缺口長達12-18個月