老實講，樓市的“以舊換新”已經不是新詞了，部分城市的試點推出，算起來也有大半年的時間了。

最新資料顯示，截止到5月15日，已經有超過60個城市進行試點。逐漸從三四線城市，向一二線城市擴散，上海、深圳和廣州都加入了進來。

其中，不少於15個都是國資下場收購的形式，直接由地方政府或者當地城投進行兜底。

資料來源：網路整理，僅供參考

不完全統計，目前公佈的計畫收購套數合計超過1萬套。

實際操作流程也很簡單，想換房的業主，只需通過政府指定的官方平台，登記舊房、選定新房、等待估價，滿意就進行後續支付。

如此一來，買和賣都通過官方平台完成，審批流程快。既不用擔心款項安全問題，也大大提高了置換的效率，基本不用等多久。

國資收購的好處不僅只停留在流程操作上，而且充分聽取居民的意見，不斷最佳化“以舊換新”細則。

像太倉就考慮到，有的人捨不得老破小的學區，但換到新房又擔心沒有好的學校，特別批准保留一定時間舊房所在學區的入學資格。讓小孩有上學需求的業主，可以放心進行置換。

還有的人有好幾套小房子，單獨一套拿來換新房，價差有點吃力。現在也可以“多換一”，用多套舊房子湊一套新房。

南京甚至為置換期房的業主，提供了過渡期住的地方。舊房子收過來之後，還能以市場價繼續租住在裡面，等期房交付、裝修好後，業主再正式搬進去住，省去了因為房屋交易而要搬家的麻煩。

鄭州則是先在兩個區域進行試點，進而推廣到全市八個區域全面實施。對二手住房的房齡限制，也從之前的15年延長到了20年。

這三個典型城市的首批成績單也出爐了：

據介紹，各地國資首批收過來的二手住房，主要是小戶型，地段好，多半還有學位優勢。不僅可以交由第三方中介進行轉租，獲得不錯的租金收益，也能用作過渡的安置房，給原住戶或者附近的拆遷戶居住。

當然，轉作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是可行之道。

其實，很多地方國資早就在收購存量房，拿來做保租房。

印象中，保租房主要集中在一二線城市，事實上越來越多的三四線城市，也在大步推動保租房建設工程。

十四五期間，中國計畫建設籌集保租房870萬套，各地都存在保租房的指標壓力。

因此，有些地方國資不僅自己掏錢建保租房，還直接從城投手中收購現成的存量房，相應改造後轉做保租房。

和“以舊換新”比起來，不需經過業主的置換，更直接省事，也免去了重複建設，可以更快投入使用。

最直接的就是，提高了閒置房產的利用率。

去年年初，央行設立了1000億元的“租賃住房貸款支援計畫”，定向投放給8個試點城市批次收購存量房，用作保租房。而這8個城市去年的住宅總銷售額，合計有1萬億。

1000億相當於全年銷售額的10%，真不算少。

4個試點城市福州、青島、天津、重慶，都跟進了這種模式。

計畫收購的存量房套數超過16000套。

重慶瞄準的是軌交站點、產業園區、學校醫院附近的存量房，面積以70平以下小戶型為主。

要知道今年1月份，重慶主城區商品房成交量為8043套。這次就投放了4207套，大概相當於半個月的成交水平，數量也相當可以。

福州主要收購的也都是四城區的優質房源，要求建成年限短、地理位置優越、層次較好。

目前首批近8000套的收購目標，已對接落實了近7000套。下半年將正式轉為保租房或長租房，投入到市場。

收購資金規模同樣不能小覷。福州和濟南去年拿到的貸款額度，分別是4.88億和4.6億；今年青島又拿到18.5億，天津濱海新區更是落地資金達到19.18億。

簡單統計一下，首批收購存量房的貸款額度已超過了47億元。

此外，湖州、邯鄲，還有最近爆火的阿勒泰等多個城市，也先後發佈了此類政策。

要注意的是上面談到的置換和直接收購，都只針對商品房。

深圳今年2月還計畫將本市的公寓類住房，打包申請“轉型”為保租房。也就是說，國資對於保租房房源的解決方式，比我們想像的多得多。

除了這兩種方式外，國資也在想辦法盤活租房市場。

聚焦到一線城市，上海、廣州、深圳儘管都推出了“以舊換新”活動，但活動本身給予購房者的優惠力度並不大。

國資暫時還沒有參與其中。不過，由於一線城市的市中心有很多老破小，改造難度較大。一線國資更多是想辦法盤活租房市場，進行統籌租賃。

上海從去年10月開始，在部分區域試點了“躉租”政策，由國資的長租公寓——上海建信住房服務有限公司負責。也就是租賃市區老人的房子，轉租給有需要的青年，老人從市區搬到郊區的新房子裡住。

目前，市區的7個區14個街道，以及郊區的6個新房項目，投入到了初步的試點中。試圖同時解決了老人養老，年輕人租賃以及近郊存量房源營運這三大問題。

除了市區的老破小之外，可以用來轉租的房源還有很多種。深圳就盯上了規模龐大的城中村，進行“統租”。

具體來看，深圳去年計畫通過改造城中村，籌集5.2萬套保租房。

通過統租的模式，讓城中村的居住環境不斷改善，租戶有保障，房東也有錢賺。

為什麼國資要開始下場收存量房？

目前試點的一些城市，像鄭州、重慶等，前幾年土地供應量堪稱天量，郊區、新城等待開發區域的新房庫存數量比較多。供應遠遠大於需求，存量新房去化周期漫長。

這時候各地政府及時“踩剎車”，暫停土拍，減少市場上的新房供應。通過以舊換新、直接收購等多種手段，可以加快存量房的去化。

而從居民角度出發，有置換需求的業主，可以放心由國資兜底。從“先賣後買”，轉變為“先買後賣”、“邊買邊賣”，盡快實現自身的住房改善。

對租房群體來說，以往的保障房大多是建在一些偏遠地區。一線城市的打工人，或許願意犧牲通勤，住進郊區的保租房，三四線城市很難願意選擇此類保障房。

而現在，通過直接收購或者以舊換新等多種手段，地方政府能為租房者，提供更多城區好地段的保租房，這就大大提升了對務工人員的吸引力。

提供充分的配套，為三四線城市留住人才，這樣才能贏得長期發展的機會。

總的來看，國資下場收購可以說是“一箭三雕”。最明顯的就是幫助當地去化，緩解還債壓力，還能提高閒置房產的利用率，滿足居民置換改善和租房的多種需求。

從各地披露的方案和試點以來的效果來看，我們可以肯定的是，未來還會有更多城市的國資下場收購存量房，圍繞當地居民的真實需求，採用不同機制，盤活存量房以及租房市場。 (虎嗅APP)

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