最近，有三件大事值得特別關注：1、關鍵的全球第一世界智慧財產權組織（WIPO）最新排名，“深圳-香港-廣州”科技叢集首次超越東京-橫濱，躍居全球第一。2、罕見的國家定位國家自然資源部的一份檔案中，首次出現了“深港攜手打造世界一流雙城都市區”的提法。這在全國尚屬首例，是絕無僅有的定位。3、核心技術的突破華為公佈了昇騰晶片的規劃路線，推出全球最強算力超節點和叢集，並預言2035年全社會算力將增長10萬倍；中芯國際正在測試首款國產DUV光刻機，而研發企業上海宇量昇的大股東，正是來自深圳的新凱來。這些改變堪稱“國運級”，將深刻影響一個時代的資產邏輯。我們又該如何佈局，如何順勢而為？01深圳灣的時代9月18日，聯準會宣佈降息25個基點，美元再次進入降息通道。這不僅為中國央行提供了降准、降息空間，還將驅動全球資本從美元流出，尋找新的價值窪地。放眼全球，從川普不斷施壓要求大幅降息，到歐洲多國因日益膨脹的公共債務問題，再到現貨黃金突破3840美元/盎司創下歷史新高……種種跡象都在宣告，全球再次進入“低利率時代”。這種宏觀環境的劇變，也在倒逼中國160兆的居民存款“搬家”。今年4月以來，M1（狹義貨幣）增速持續攀升，而M1與M2的“剪刀差”則縮小至近51個月的新低。一場財富大遷徙，已經上演。這些熱錢將流向那裡？各項資料都指向一個城市——深圳。首先，在全球坐標系下，深圳是技術和資本轉化效率最高的地方。由深圳領銜的“深圳—香港—廣州”科技叢集，在連續5年位居全球第二後，今年首次奪冠。而登頂世界第一的關鍵，恰恰在於一項新增指標——“風險資本交易量”。這說明在技術與資本結合得最緊密、轉化效率最高的地方，深圳已是全球第一。最近幾年，深圳每年PCT專利數量基本上都佔全國的四分之一，而中國佔全球的四分之一。深圳PCT專利數量跟德國相當，超過英國。也就是說，如果深圳單獨參加全球創新叢集排行，也能排在前三。除了技術、資本的效率，深圳還有第二種更罕見的密度。總部設在英國拉夫堡大學的全球化與世界級城市研究小組與網路（GaWC），每年公佈全球世界一線城市的名單，中國一共有北京、上海、香港、廣州、深圳、台北6個城市入選，其中三個在大灣區。放眼全球，沒有任何一個城市群，能像粵港澳大灣區一樣，在100公里的半徑內，密集地排佈著香港、深圳、廣州三大世界級一線城市。相比之下，其他的世界級城市組合，如紐約與華盛頓相距約330公里，倫敦與巴黎相距約340公里且隔著海峽。而深圳和香港的城市中心距離僅約25公里，港深西部鐵路（規劃中）實現深圳灣到香港僅需15分鐘，意味著世界級的科創中心（深圳）與世界級的金融中心（香港）實現了無縫對接。這種獨一無二的聚合效應，已經被提升至國家戰略層面。國家首次在官方檔案中提出，要將深港打造成“世界級的雙城都會區”，確認了這一區域代表國家參與全球最高水平競爭的核心地位。因此，深圳的資產價值，錨定的是世界級的資產價值，是一個國家戰略意志的最終體現。其次，在全國坐標系下，深圳是更具潛力且資產價格被明顯低估的城市。我們都知道，中國資產價值最高的地方就三個城市：北京、上海、深圳。但那個城市更有潛力？資料告訴我們，是深圳。相比於上海，深圳的科創基因更新銳，產業結構更未來。在2025年《財富》世界500強榜單中，深圳以一己之力，干翻了整個長三角。據統計，深圳10家上榜企業的利潤總和（786.8億美元），超過了長三角27家企業的利潤總和（731.4億美元）。這種超越的背後，是兩種截然不同的產業結構：長三角的經濟結構更“重”，承擔著保障產業鏈安全的重任，但利潤率相對較低。而深圳的產業更新銳，聚焦於科技和金融，是當下最具造富能力的印鈔機。這本質上是“規模”與“利潤”的對比，而資本的天性，永遠是追逐後者。相比於北京，深圳的市場化程度高，龍頭民企多，自然環境好。目前一共有7家中國（內地）非國企上市公司總市值突破1兆人民幣，其中4家總部在深圳，分別是騰訊控股、比亞迪、工業富聯、中國平安。其中騰訊的市值更是達到了5.46兆元，相當於“工商銀行+貴州茅台+中國人壽”。這種差距背後，是兩種截然不同的創新基因：北京彙集了全國頂尖的高校、科研院所和國家級資源，創新來自於孵化；深圳的創新則完全由市場驅動，從華為、騰訊到無數創業公司，它們的創新動力直接來源於市場需求。這就形成了中國科創領域“北海淀（學院派）、南深圳灣（市場派）”的格局，而後者顯然擁有更強的經濟爆發力和財富創造效率。無論是放眼全球還是聚焦國內，深圳都代表了中國經濟未來最強的爆發力。那麼，下一個問題是：誰，又能真正代表深圳，成為那個最終的“國運級資產”？要回答這個問題，我們需要看懂粵港澳大灣區的發展史，可以理解為三個時代：1.0 時代：維多利亞港時代 (金融+貿易)在近半個世紀的時間裡，維多利亞港是整個灣區無可爭議的核心。香港憑藉其獨特的自由港地位和國際金融中心的優勢，掌握著全球資本、資訊和貿易的流入口。2.0 時代：深圳河時代 (前店後廠)改革開放後，發展的重心開始沿著深圳河向北滲透。香港提供資本、訂單和管理經驗（前店），深圳及珠三角腹地提供土地和勞動力（後廠）。3.0 時代：深圳灣時代 (科創+資本)進入21世紀，全球最大的“財富印鈔機”已不再是貿易或傳統金融，而是“科技創新”。金融市場的功能，轉變為給科技創新加槓桿的輔助放大器。這種“科創+資本”的模式，在深圳灣催生了驚人的財富密度和創新密度。以深圳灣核心腹地南山區為例，2024年其GDP高達9500多億，相當於每平方公里土地產出超50億元，同時以一區之力貢獻了全市四成的有效發明專利，其專精特新“小巨人”企業數量更是與北京海淀並駕齊驅，位列全國前三。而深圳灣所在的粵海街道，更是堪稱“財富密度之王”。這裡以全市約1%的土地，貢獻了全市近20%的GDP，孵化了上百家上市公司，走出了騰訊、大疆等世界級企業，也吸引了阿里巴巴、字節跳動等巨頭入駐，總市值一度超過5兆。而深圳灣之所以能成為那個最終的“國運級資產”，不僅在於其經濟能量，更在於它疊加了第二重、也是最稀缺的屬性——一線城市核心區的黃金海岸線。在中國的一線城市中，深圳的獨特之處在於——它是唯一一個核心類股沿著海岸線而建的城市。與北京的內陸特質、廣州和上海的江景豪宅相比，深圳的頂級豪宅分佈於深圳灣黃金海岸線上。這意味著，深圳灣的資產，是經濟密度與自然稀缺的罕見交集。但是從資產價格上，相比於北京上海，深圳的房價是被顯著低估的。深圳全市的商品住宅總存量僅約200萬套，大約只有北京或上海的四分之一，這意味著深圳市場一旦預期反轉、資金集中湧入，價格的上漲將更為迅速和猛烈。可能有人會問，為什麼近一兩年上海5000萬以上的頂級豪宅成交量出現井噴，而深圳市場卻顯得相對冷靜？這並非深圳缺乏頂尖購買力，上海的豪宅熱，更多是金融資本尋求避險和短期獲利的體現。而深圳的“冷靜”，則是因為這座城市正將更多的資金和力量，投入到科技創新上。從華為的晶片突破，到比亞迪的全球擴張，再到“機器人灣”的崛起……深圳的資本更傾向於進入創新產業，為未來的資產價值提供更強勁、更具爆發力的後勁。對於敏銳的資本而言，這正是抄底深圳核心地段核心資產、佈局未來的窗口期。02誰在重塑深圳灣很多人對深圳的印象，還停留在“搞錢搞事業”的層面，尤其是在總部密集的深圳灣後海。但如果你最近幾年去後海走走，會發現這個判斷可能已經過時了。實景圖過去這裡是寫字樓和總部基地，現在越來越像一個7x24小時都充滿活力的城市客廳。改變的背後，繞不開一個角色：華潤置地。早在2005年開發之初，華潤置地深度協助政府開展後海片區頂層設計，2008年，在深圳市政府統籌規劃下，通過政府主導、企業市場化參與的方式，華潤置地在後海開啟了片區的投資開發、建設與營運之路。2009年代建深圳灣體育中心“春繭”；2017年人才公園落成；2018年中國華潤大廈“春筍”與深圳灣萬象城一期亮相；2020年承接深圳灣文化廣場代建；再到2022年中標後海中心區智慧城市建設營運服務項目，華潤置地已深耕後海中心區20載。它在這裡做的，不是簡單的地產開發，而是長周期的片區營造。一個很直觀的變化，是商業。以深圳灣萬象城為核心，一期早已奠定片區的頂奢地位。而即將於明天開業的二期，更是在此基礎上的一次全面升維。深圳灣萬象城二期將引入近300個新品牌，其中“首店”超120家，與一期共同構成超500個品牌的龐大矩陣，全面革新城市消費體驗。這裡不僅規劃了美術館、沉浸式劇院等四大文化場館，更實現了商業與文化藝術空間1:1的罕見體量配比。更令人期待的，是深圳灣萬象城二期開幕即呈現的“灣區萬象藝術季”，它將帶來6大藝術主題，100+藝文體驗，一場耳目一新的全球灣區城市文化生活盛宴即將領潮登場。實景圖另一個變化，是文化藝術。即將水落石出的深圳灣文化廣場，為著名設計師馬岩松領銜操刀設計，在深圳灣畔塑造大型藝術地景。作為一座具有全球影響力的設計文化綜合體，場館致力於打造全球設計文化交流互鑑的樞紐、中國設計走向設計的前沿展場和公眾設計學習的可生長平台。資料顯示深圳灣文化廣場已與英國倫敦設計博物館（The Design Museum）、法國國家家具檔案博物館、法國裝飾藝術博物館、正式簽署戰略合作備忘錄。這將帶來不一樣的國際視野和文化體驗。示意圖華潤置地在這裡的佈局，實際上是用“商業+文化”的雙輪驅動，徹底改變了後海的城市肌理。它不再只是一個高效的商務區，更提供了一種能與國際都會對標的、豐富多彩的生活方式。過去那個只有“奮鬥”標籤的深圳灣，正在變得越來越有“生活”。03一個時代的藏品去年年底，後海的一場土拍，讓整個市場都看懂了資本的選擇。時隔12年，後海核心區最後一塊住宅用地入市，瞬間引爆市場。這場拍賣歷經295輪激烈爭奪，最終由華潤置地與中海地產以185.12億的總價拿下，創下深圳土拍新紀錄。這場交易的訊號很明確：市場對後海核心價值的信心，依然堅定。而從這塊土地上誕生的作品，就是——深圳灣澐璽。根據土地規劃，在後海濱路與東濱路所構成的約2.26平方公里範圍內，除了早期的悅府，大規模的住宅用地僅此一宗，未來將再難有大規模的宅地供應。註：紅色為商業用地，黃色為居住用地從業內流出的規劃圖看，項目最直觀的特點，是它在城市天際線上的位置。五棟塔樓由北向南，構成一道面向大海的“城市微笑曲線”，正好落在“春筍”旁邊。未來，它將成為深圳灣住宅天際線的一個重要組成部分。示意圖2028年以後，每當深圳在世介面前亮相，其中大機率會出現深圳灣澐璽，這是真正在城市封面落子的機會。另一個更有意思的細節，是深圳灣澐璽和後海片區的完美融合。在政府的整體規劃下，後海早已佈局了一條長達2公里的空中慢行長廊——深圳灣大街，旨在串聯片區內的頂級商業、文化和休閒配套。示意圖這意味著，未來從深圳灣澐璽出發，業主可以步行通達深圳灣萬象城、深圳灣文化廣場、中國華潤大廈“春筍”以及人才公園。這些頂級的城市配套，從需要專門前往的目的地，變成了日常生活的一部分。華潤或許還會整合旗下的商業、文體、藝術等資源，形成項目的專屬權益包。這在傳統的物業服務之外，提供了一種新的可能。接下來，市場的目光會聚焦在兩個時間點上：9月30日，深圳灣萬象城二期正式亮相，片區的生活配套將進一步升維。10月，深圳灣澐璽的藝術會客廳即將開放，一個時代的序幕即將拉開。每一輪財富浪潮的更迭，都會誕生全新的價值高地。當“科創造富”取代“金融造富”成為時代主旋律，深圳灣澐璽的價值便已超越資產配置，成為國運崛起的具象化表達，是與國家命運同頻共振的歷史性選擇。 (劉曉博說財經)