在上海做豪宅中介的方哲，這兩年心態有了很大的轉變。

雖然都是年均2單的業績，幹的是“半年不開張，開張吃半年”的買賣，但之前方哲面臨的賣家，普遍是拋出價位後，幾乎沒有任何商量餘地，一副“賣不賣，不賣滾”的派頭。

而現在的賣家，態度有了180度的變化，不但保證給足激勵，也在議價空間上給了中介相當大的自由度。

用方哲的話來說就是：“好像從孫子變成了爺爺。”

大疫三年，國內外衝擊不斷，豪宅市場卻一直堅挺，是高淨值人群們的貨幣蓄水池。

不過在今年，事情起了變化——與普通住宅市場一樣，一線城市的豪宅市場，不但掛牌數量激增，而且出現了價格倒掛。

雲錦東方的紮堆“搖獎”，揭開了上海豪宅市場亂象的冰山一角。

5月中旬，位於上海徐匯區的紅盤雲錦東方三期開啟認購。單價逼近16.5萬元/平方米，建築面積超過400平米，2500萬元起的總價；500萬元的認購金，首套900萬元、二套2900萬元的凍資……種種數據均打破了上海市新房備案的天花板。

但在樓市蕭瑟的當下，打新的人還是前赴後繼，夏日炎炎，眾多“億萬富翁”烈日下排隊認籌。根據機構監測數據，105套房源總認購數超過700組，認購率達667%。

原因很簡單，因為該樓盤的入市價格與周邊二手房成交價存在極大的倒掛。

目前，二期的成交單價普遍在22萬元以上，而三期的售價與其存在5萬元以上的差價。

與平均每套400平的建築面積相乘，只要打中，就能獲得2000萬元的套利。

即便“中獎”比率是1∶7，考慮到“大獎額度”，這樣的比率甚至可以說是誘人。美中不足，只在其高聳的參與門檻罷了。

據知情人透露，認購需要家庭名下所有人（配偶及未成年子女）的產調證明，以及近12個月內的銀行流水證明。尤其是一年期的流水證明，擋掉了無數湊錢、借錢想要前來分一杯羹的潛在認購者，堪稱上海認購樓盤中最嚴的一類。

認購所需材料明細表中對於資金、徵信方面的要求/圖源：雲錦東方

但即便房企設置嚴苛認購條件，在倒掛的吸引下，現場仍充斥著各類黃牛：“結婚黃牛”、“資金黃牛”以及“代持黃牛”。

“結婚黃牛”是提供購買資格的積分，“資金黃牛”是提供認購金的過橋，“代持黃牛”是先以別人的名義購房，以後通過交易等方式將產證進行變更。

2000萬的利差實在過大，這樣的套利行為令無數人眼紅的同時，也將其推至輿論的風口浪尖，監管部門適時介入。最終雲錦東方三期未能如期搖號選房，並於5月30日下午對外發布了搖號暫停公告。

2023年5月30日，雲錦東方發布開盤銷售搖號排序活動暫停公告/圖源：雲錦東方

雲錦東方火熱搖號的同時，上海豪宅市場同時出現了一個現象，即二手豪宅樓盤掛牌量的激增。

以鏈家數據為例，世貿濱江花園去年是83套掛牌，當下有235套求售，創下八年來掛牌最高記錄；而豪宅風向指標的翠湖天地，掛牌量也來到135套的高位；位於黃浦江畔的中國頂級豪宅融創濱江壹號院，掛牌數也接近50套，這是往常不會看見的數字。

老豪宅在放量，新豪宅也在放量。

2023年4月，上海2500萬元及以上的高端房源供應共新增238套，主要來自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項目，供應環比上月漲了5倍。

2023年4月上海新房總價2500萬及以上房源供應238套/圖源：上海中原研究院

除了“老換新”“小換大”的改善置換需求外，有相當一部分業主看到了豪宅價格“滯漲”的情況，以及上海一二手倒掛現象的存在。一些原本惜售的富豪們，可能準備賣房湊錢取得打新一手豪宅的資格。

而這批人，就是參與雲錦東方“搖獎”活動的最大群體。

“雖然我們的房價已經很高了，但和那些國際大都市相比，我們一線城市的房價和它們還是有段距離的。綜合考慮人口密度、經濟發展速度等因素，我們的房價並不算太高。”

幾年前，當大家談論到中國房價過高時，這個觀點頗為流行。

但隨著中國樓市長時間的量價齊升，情況已經發生變化，上海早已成為全球最大的豪宅市場之一了。

上海的豪宅市場，對比市場整體成交量，2500萬元以上及單價10萬元／平方米的豪宅成交量佔比不到1％。

但就是這1%，卻一直以來在全國都屬於特殊存在。

在北京，八位數可以買一套市中心的次新小三居。而在上海，這僅僅是一張買房的船票，環內新房低於千萬的基本不存在。

做中介已9年之久的方哲告訴鹽財經記者，豪宅很難受到外界影響，在樓市不明朗的時候也不太受到衝擊，甚至可以做到抗跌且逆市上漲，有著自身的獨立行情。在相當一段長時間，具有稀缺性的豪宅始終是富豪們兼顧居住與保值、增值的硬通貨。

在疫情時期，在上海樓市整體偏冷的時候，豪宅市場仍然火熱。

一方面，高淨值人群對風險的偏好降低，更注重“安全”而非“增長”。位於核心城市、核心地段的住宅產品，適合作為穩定的資產保值來抵禦各種不確定性。

另一方面，一線核心城市的住宅變現能力較強，處置相對靈活，疊加市場供不應求的預期，更受高端市場歡迎。

以翠湖天地為例，2020年上半年二期有房源單價在14萬元/平方米，2022年9月成交的一套房源單價已高達26萬/平方米，該項目房源過去兩年間的漲幅近乎翻倍。而云錦東方一期開盤6萬不到，現在均價近30萬，幾乎漲了5倍。

翠湖天地御苑成交記錄/數據來源：鏈家

而這樣的情況在持續了兩年後，在今年逐漸熄火，豪宅市場不再“出淤泥而不染”，而是走出了與普通住宅市場相同的路線。供應量增加，上海豪宅也陷入了買方市場，帶來了更多的議價空間，買家的觀望心態較重。

相較於掛牌量，更挑動市場神經的，則是價格的下調。

近期，不少房源出現了明顯價格調降，如雲錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目中，有業主對掛牌價進行調降，降幅從100萬~500萬不等。

對於近來頻繁出現的降價、掛牌量增多等消息，行業人士認為，當前的降溫具有導向意義，預示著未來上海市場的調頭向下。

“如果是看重保值的話，建議購買一線豪宅。而第二梯隊的豪宅中，由於掛牌量上升，買方的比價心理是強烈的，所以高性價比的房源會優先成交，等同於打了一定的折扣。”方哲對鹽財經說。

方哲預測，隨著二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價成交，豪宅價格回歸到理性區間，一二手價差不斷縮小乃至持平，投資屬性降溫，倒掛的一手豪宅價格才能走出下行趨勢。

豪宅的“退燒”，不止發生在上海，也發生在其他城市。

2022年下半年，總價5000萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯，全國范圍內僅成交383套，同比下降40%。

中國四大一線城市的千萬級豪宅成交量占到全國的80%。如果說一手豪宅“打新紅利”仍然存在的話，二手豪宅市場則已冰火兩重，2022年下半年後，高端市場表現出明顯的後勁不足。

而如果把總價1000萬當作高端住宅的基本門檻，那麼一手市場跌幅較大的有深圳、廈門、蘇州和武漢。

核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數已跌回至2017年，成交規模尚未達到2016年水平。

2015年-2022年，核心城市1000萬以上二手住宅成交套數情況/圖源：丁祖昱評樓市

一般來說，在房地產牛市的時候，豪宅是領漲，改善住宅是跟漲，而普通剛需是補漲。

從區域來看，核心片區是領漲，外圍片區是跟漲與補漲。

而在房地產熊市的時候，外圍的普通住宅最先下跌，接著是改善住宅跟跌，最後才是核心區的豪宅產品補跌。

如今的全國各地豪宅市場“遇冷”，也直接反映出了一個殘酷的事實：房地產的投資信心缺失，已經到了一個較為嚴峻的地步。

從CRIC監測的百城數據看，4月百城成交面積環比下降28%，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好於去年同期，但仍顯著低於2019—2021年同期水平。

銷售環比幾乎腰斬的數據，已經說明前期積累的需求釋放已接近尾聲，市場整體供求迎來拐點，增長動能開始轉弱。

2021年4月-2023年4月，全國月度商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價/圖源：克而瑞地產研究

「湯臣一品」的故事，要從電影《霸王別姬》講起。

1992年，台灣女製片人徐楓在上海召集了陳凱歌、張國榮、鞏俐和張豐毅，投資拍攝這部後來的戛納電影節金棕櫚獎獲獎作品。她的丈夫、湯臣集團（0258.HK）掌門人湯君臣也到上海探班，順便投資了陸家嘴金融貿易區X4-2號地塊。

2004年，湯君臣英年早逝，徐楓並沒有效仿「虞姬」，反而成了「呂后」。她帶著兩個兒子進入董事會，接管湯臣集團。次年，X4-2號地上的「湯臣一品」以每平方米11萬元的均價開盤，最早賣得不好，一度被迫降價。

後來的事，大家都知道了。2022年6月1日，一套590平方米的湯臣一品一線江景平層，被獨家代理的經紀人以每平方米60萬元的均價掛牌出售。不過這只是虛標的價格，湯臣一品還沒那麼貴，近半年的二手房成交均價在26萬元左右，較疫情前有所回落。

整30年前，湯君臣拿地的樓面價，約每平方米4225元。

2022年，中國房地產市場的投資、銷售、到位資金數據，向下探及20年一遇的底部時，湯臣集團於8月28日公佈2022年中報，在報告的某個角落，投資者可能忽視了一組關鍵信息：這個可售總建築面積11.5萬平方米的黃浦江畔頂級豪宅，待售部分首次降至初始建面的零頭以下。

財報顯示，截至2022年6月30日，上海市湯臣一品A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積3200平方米可供出售，而B棟及D棟大樓的總住宅樓面面積約58400平方米中已租出約75%。

同期，湯臣一品確認總收入為2.38億港元，相當於集團的經營收益總額約65.85%。另有約5000萬港元銷售定金，將在對應住宅交付後於2022年全年業績中確認為收入。

2005年入市以來，湯臣一品一直是湯臣集團的收入支柱。受益於此，公司在港股市場保持了連續18年派息的分紅紀錄，徐楓在董事會主席座位上領取的年薪，也從600萬漲到了1100萬。

回顧公司銷售物業收入的三次巔峰，分別是2009年、2010年和2016年，這幾乎與中國70城房價同比漲幅的三次峰值相重合。

過去二十年，湯臣一品穿越了歷次樓市週期，見證了財富分佈的馬太效應。它跑贏了時間、通脹、調控，但最終不得不屈服於有限的容積率。

一位不願具名的代理經紀人說，買湯臣一品，二手房是不划算的，因為承擔的增值稅及契稅成本，遠高於新房。他沒有因此遭到客戶的鄙視，反而被認為相當負責和專業。

他私下透露，過去半年來看房的客戶，既有在手機上從沒刷到過的電商主播，也有福布斯雜誌榜上有名的商業巨擘，而影視明星則越來越少見了。不管是誰，他都不建議客戶以現在的價格買下湯臣一品用於出租。

從湯臣一品租售中心及樓槃經紀人那裡都可以打探到，B、D兩棟大樓的住宅沒有對外出售計劃，主要面向長租客戶。最便宜的出租戶型為390平方米，月租金6.5萬元；最貴的出租戶型為597平方米，月租金26萬元。即使是最貴的這套，粗算的年化租金回報率也不到2%，還沒考慮繳納所得稅、房源託管服務費和物業費的成本。

但對於湯臣集團而言，湯臣一品的剩餘價值有賴於其長租公寓部分——今天每多租出10平方米的月租金，就相對於當年一平方米的拿地成本價。

8月31日，三隻保障性租賃住房REITs上市首日，均觸及30%的漲停。很多人不理解，為什麼投資人要哄搶保租房——這不就是開發商為了拿地承諾的樓盤配建嗎？

《2022上半年重點50城租售比調查研究報告》顯示，今年上半年中國重點50城的租金回報率僅為1.95%。而以中金廈門安居REIT為例，該項目總估值12.14億元，估值單價6114元每平方米，顯著低於當地土地出讓的市場平均水平，因此租售比可以達到6%以上，2022年的預測現金流分派率為4.04%。

那些投資者認購REITs基金的中籤通知，就像一張回到過去的船票——彷彿能載著人們，回到湯君臣站在浦東的蘆葦蕩中間、目光穿過黃浦江、遠眺外灘的時代。(未來可棲）

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上海豪宅，大勢已去

當中國第一豪宅“湯臣一品”終成長租公寓