2021年，東莞被列入特大城市，以城區常住人口956萬人位居14個特大城市第二。

曾經受益於工業及臨深，購買力及投資客疊加，房價在過去幾年直飆上雲霄。

對比一年前，東莞房價已跌去20%+！

01   過去三年，東莞房價直上雲霄

東莞緊貼著深圳，在深圳房價暴漲之後，炒房客瞄準了緊鄰的東莞市場，初期的東莞炒房客賺得盆滿缽滿，一度引來了中國各地的投資客。

2014年，東莞新房均價9000元左右，當時預算單價1萬元的話，在東莞新房都基本有得挑了。

那時候的東莞，是一個非常宜居、幸福指數很高的城市。

隨著大量投資客湧入，華為的入駐，東莞的房價開始直線起飛。

到了2019年，二手房均價都已經上了18000元，2022-2023年，二手房突破2萬元均價，核心地段有新開樓盤、次新二手盤沖上5、6萬單價，直逼廣深一線城市去了。

02   最近一年，東莞房價自由落體

房地產行業出現問題，無一城倖免。當初漲得有多快，如今跌得就有多凶。

7月中旬，李嘉誠5折拋售東莞海逸豪庭房產，登上了熱搜！打折後項目由2.3萬元降至最低1.3萬元，而且該項目高位的時候單價是3萬＋。

7月底，東莞萬江區的萬科中天世紀水岸推出的“買一套送一套”促銷活動，又是震驚四方。據瞭解，購買該樓盤大戶型，贈送的萬科位於惠州雙月灣40平方米左右，價值20多萬元的公寓。

五折！買一送一！東莞讓大家見證了馬雲說的“房子以後就像蔥一樣”，買菜送蔥。

為什麼東莞的一手房砸這麼狠？

我們看看東莞的近5年的二手房均價變化情況：

（以上資料整理自東莞住建局二手房網簽價格）

很明顯，東莞的房價已經跌回了5年前的價格了，全市二手房均價比去年已經跌去了20%+。

那麼，部分樓盤較高位腰斬，甚至膝蓋斬都不足為奇了。

西平片區景湖時代城，高位成交單價6萬元，現在跌到3萬元左右，跌幅已腰斬。

松山湖片區萬科金域松湖，高位成交單價6萬元，現在跌到2.7萬元左右，跌幅已臀斬。

南城萬科金域華府，高位成交單價奔7萬元/平，現在掛牌3.2萬元左右，跌幅55%。

虎門萬科雲城，高位4.3萬元/平，現在2萬元，跌幅55%。

03   面包跌得比麵粉還便宜，多樓盤售價跌破樓面地價

隨著二手房價格的走低，新樓盤想要賣出去也只能不斷地降價，甚至東莞市面上已經出現多了售價低於樓面地價的樓盤。

售價低於樓面地價是什麼概念？

開發商的建房成本包括土地成本、建安成本、財務費用、銷售管理費用、合理利潤、相關稅費等。

如果售價已與地價持平，那其他的建安、財務、行銷成本等等都直接虧掉了。

2020年以樓麵價25871元/平拿下的，是當時全東莞第二高地價的宅地。

2022年7月，首批樓棟取證，備案均價3.7萬-4萬元/平。

2022年12月，項目加推備案均價3.3萬-4萬元/平；

2023年4月，項目再次加推，均價降至3.5-3.6萬元/平。

如今，鴻榮源熙園山院的實際售價已經降至2.1萬元/平，跌破了樓面地價，開發商巨虧。

樓面地價1.4萬元/平，2022年5月首批預售，備案均價2.4 萬元/平，

而目前在售小高層價格1.7萬元/平左右，高層房源單價1.4萬元/平起，與樓麵價格拉平了。

而近期該樓盤拋出一批單價1萬元的“工抵房”，據說活動當天就被搶購了30多套。

樓面地價也是1.4萬元/平，目前正常在售均價1.6萬元/平。

近日，也是拿出了一批單價僅1.06萬元/平的“工抵房”出來活動，而且還是精裝修、樓層房源任選。8月1-4日活動幾天時間賣出50多套。

1）作為經濟強城、工業強城、產業強城、人口強城，身處廣深線上的優勢區位，東莞的房價暴跌主要不是經濟問題，而是上一輪瘋狂炒作透支了這座城市的這座城市的購買力和潛力。

2）如果你是高位站崗的炒房客，早期一定已經賺到錢，現在應該見好就收，投資性質的退出離場，落袋為安。

3）自住的中產總不可能賣掉的，所以能做的就是儘量降低債務，縮減開支，消費降級應對。

4）結婚、自住、小孩讀書剛需的擇性價比高的謹慎入手，但不要抱著買房暴富的幻想。    (說財鯨)

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