“城市開發者的責任不是「製造奇觀」，而是「呵護土壤」，讓根系可以呼吸、延展，進而長出穩定的枝葉。社區的價值在於人是否願意一代又一代留下來，是否願意在這裡繼續生活。”——瑞安房地產副主席 羅寶瑜瑞安房地產副主席 羅寶瑜在上海，歷史與未來常常在同一條視線裡交匯。自太平洋新天地T1大廈55層俯瞰，上海的城市肌理被細細展開：遠處，江對岸陸家嘴的摩天大樓緊密排列，勾勒出資本與金融的當代輪廓；近處，石庫門的屋脊與法式梧桐的樹影交織在一起，彷彿這些裡弄自二十世紀初葉就未曾改變。百年時光被定格同框，一座城市的多元屬性，也在這片視野裡層層疊映。《財富》團隊與瑞安房地產副主席羅寶瑜的對話也被安排在這裡——一處擁抱過去和未來的空間之中。就在當天，這裡正在舉辦“Creative X創意大會”，這場年度品牌盛事以“破界”為主題，匯聚全球創意力量，探索城市發展的新路徑。而在前一日，瑞安剛剛宣佈將旗下“新天地XINTIANDI”從商業項目品牌戰略升維為社區品牌——從“空間”走向“社區”，在當下行業環境中拋出走向未來的新命題。與被大眾稱呼為“上海姑爺”的瑞安集團主席羅康瑞相比，羅寶瑜並沒有亦步亦趨父親的路，而是更擅長以藝術與商業交織的視角，去尋找屬於下個時代房地產企業的探索方向，在行業震盪和社會變遷中尋找新的坐標。今年7月，《財富》（中文版）也憑此理由將她列入了2025年“中國最具影響力的商界女性”榜單。她指向窗外說：“城市的獨特性就在這裡。一邊是改革開放三十年鑄造的金融高地，另一邊卻是承載百年記憶的社區文化。瑞安在這中間尋找自己的答案。”的確，社區是城市的“原始碼”。摩天大樓可以刷天際線的新高度，但真正賦予城市生命力的，是社區延綿不絕的文化根基，是個體在其中形成的特色網格。為了理解這種表達，或許需要回到上個世紀。那時的租界並不是單純的殖民投影，而是一種特殊的時空實驗。梧桐樹下的洋房、石庫門裡的鄰里關係，也逐漸孕育出一種既有外來秩序又有本土溫度的社區文化。羅寶瑜相信，正是這種文化根系，讓上海在全球化浪潮中保持了獨特的氣質。“新天地不是推平一切，‘從零開始’。”她如是說道。這種表述在時下“苦難行軍”的地產行業中顯得不同尋常。過去幾年，房地產行業經歷了劇烈的震盪，很多企業在債務和擴張的漩渦裡迷失方向。而瑞安試圖堅持的，是另一種邏輯——以社區為核心，以文化為紐帶，以長期主義為戰略，與城市生態共生成長。事實上，二十多年前新天地的誕生就是這種邏輯的驗證。正如同這裡舉辦的Creative X創意大會，關於藝術、科技、建築、社會議題的討論被交織在一起。對羅寶瑜而言，這正是她對未來探索的一種實踐：“我們希望新天地不只是一排房子，一個消費的場所，而是能夠讓不同人群交流、共創的社區。”這段敘事——既屬於個人，也屬於企業，更屬於一座城市的多元未來。根與枝：跨文化中的成長與守望羅寶瑜的成長經歷，很難被某一座城市定義。她出生於中國香港，一個高度緊湊而多元的社會；青年時期又赴美國求學，在那裡接觸了建築學最系統的訓練；之後又在新加坡生活和工作過，見證了如何通過嚴謹的規劃和公共政策打造“宜居”的國際形象。極富設計師嚴謹和藝術家創意的羅寶瑜將這些散落在不同城市的經驗匯聚在一起。這種跨文化的軌跡塑造了她對城市的敏感，讓她總是會去留意人們的停留方式：他們是因為某處空間而駐足，還是快速走過？一個看似不起眼的街角，因為其功能性和社交聯結，可能比一幢設計精美的建築更可以留住人群。在她看來，這正是社區和空間的真正意義所在——不是形態的宏大，而是場所和內容的生成。在採訪中，羅寶瑜並沒有把“全球化”當作企業包打天下的“良藥”，而是強調需要回到“在地”的價值。她說：“枝葉能夠隨風搖動，但根系必須深埋土壤。”在她看來，一個城市如果失去了文化的根系，就像一棵被連根拔起的樹，再宏偉也沒有生命，不再生長。這種表達並非抽象，而是她跨文化經歷的體悟：真正支撐城市的是那種日常的文化躍動，是人們願意代代相傳的生活方式。她反覆提及作為城市開發者的責任：不是製造奇觀，而是呵護土壤，讓根系可以呼吸、延展，進而長出穩定的枝葉。因此，她常常提醒團隊，不要急於用標準化的模型去覆蓋一切。“每一片土壤都不同，每一片社區都要找到自己的節奏。”她說，她不希望在圖紙上的完美建築結構只是空殼。“我常常想，社區的價值在那裡？是不動產的價格嗎？還是建築的智能化和高度？”隨後她回答道：“都不是。社區的價值在於人是否願意一代又一代留下來，是否願意在這裡繼續生活。”這種思路，和地產行業裡常見的邏輯拉開了距離。羅寶瑜不願意只用“周轉速度”或“銷售規模”來定義開發，而是更關注長期的生命周期建構。在過去幾年中國房地產行業的震盪中，短期主義帶來的代價愈發清晰。很多企業依靠高槓桿擴張，最終陷入困境。她直言道：“我們不是要快速複製，而是要把有限的資源用在能夠長期生長的土壤上。”在面對新項目時，羅寶瑜更願意提出的問題是“社區需要什麼”，而不是“我們可以賣多少”。這種姿態有時意味著推遲，意味著投入更多耐心，但她認為這是必要的。“真正的社區不會在一夜之間誕生。”她說，“它需要時間，需要不斷調整，需要開發商以一種更長遠的責任感去陪伴。”當然，羅寶瑜也有著清晰的認知，“園丁”的邏輯在短期內可能難以取悅投資者或資本市場，但從長期來看，它決定了一座城市是否真正能夠承載萬家燈火的平凡生活。瑞安的在地敘事：從新天地到新天地在中國房地產行業的版圖中，瑞安房地產並不是規模最大的開發商，但它的路徑獨樹一幟。二十多年前，當大多數開發商在爭奪郊區土地、加速商品房建設時，瑞安卻選擇在城市核心地帶進行一次“修舊如舊”的實驗。他們沒有推倒石庫門街區，而是保留立面、修復街區，並引入國際化的商業與文化元素。這一選擇在當時被不少業內人士質疑：既複雜，又耗時，短期收益又有限。但最終的結果證明，這種看似“緩慢”的邏輯，反而打造了上海最具標誌性的文化社區。羅寶瑜在採訪中強調，新天地的意義並不只是一個成功的商業地產項目，而是為瑞安確立了一個長期敘事的起點。它告訴市場，社區的價值不僅僅體現在銷售數字上，更體現在持續的吸引力和更新力。正因為此，瑞安後來在上海佈局的瑞虹新天地、創智天地、虹橋新天地、蟠龍新天地等項目，在武漢、重慶等地的嘗試實際上都是在延續同一個邏輯：把社區的場所、內容和體驗作為開發的核心單元。以瑞虹新天地為例，位於上海繁華鬧市核心區，連通外灘、陸家嘴與北外灘經濟圈。但它並不是傳統意義上的CBD，而是通過復合功能的疊加，把居住、商業、文化、公共空間融合在一起。蟠龍新天地則進一步把這一模式帶到青浦和大虹橋片區，強調社區的多樣性和開放性。依託“塵封已久”的江南古鎮文化底蘊，瑞安在其中引入了大量公共場景——湖畔公園、復古的宋明街區、廊橋飛渡，以及藝術、體育活動空間，使得它逐漸成為不失傳統文化神韻，卻極具現代潮流的生活中心。當然，這種模式更意味著未來的開發商，不再僅僅是為一個地段或街區賦予標籤，而是代表一種生活方式和城市理念的轉變。當然，羅寶瑜並不否認其中的挑戰，但她認為，正因為如此，瑞安更需要堅持。“如果我們不去做這些事情，誰來做？如果所有人都只看短期收益，那未來會變成什麼樣子？”她說。今年9月12日，瑞安發佈的“新天地XINTIANDI”品牌升級，從商業項目品牌走向社區品牌。諸多“天地”更名為“新天地”，正如那句一語雙關的slogan——生活總有新天地。在這些項目中，瑞安地產都保持著一種“長期營運+創新”的模式，雖然擴張速度不快，卻可以維持穩健。羅寶瑜解釋，這正是“園丁邏輯”的企業化延伸：長期營運，讓社區隨著時間不斷生長的“長期主義”，通過社區營運不斷積累品牌與價值。這種差異在財務報表上未必立刻顯現，但在城市的空間記憶和公眾的體驗中，卻留下了深刻印象。這種敘事也讓瑞安在國際交流中有著天然的價值觀認同。很多外資機構、跨國企業在進入中國時，不約而同的選擇新天地作為首選合作或落腳點，原因不僅是地理位置優越，更因為它代表了一種國際化包容但又不失在地社區氛圍的生活環境。羅寶瑜說：“越來越多的外來面孔走進了中國，與過去相比，他們帶著更多的善意和理解。開放和包容一定是未來。”未來鏡像：社區的邊界與世界的迴響當話題轉向“未來社區”的時候，羅寶瑜透露出一絲鬥志：“我們必須要接受一個現實——過去那種只靠投資驅動的模式已經走到盡頭了。”她說，過去二十年，房地產行業在規模和速度上完成了驚人的跨越，但現在已經走到一個新的十字路口。此時，她停頓了一下，並笑著補充道：“不過這也不是壞事，或許是更好的機會。”在她的眼裡，社區的發展邏輯正在發生深刻的轉變。第一個轉變，是從投資驅動到體驗與創新驅動。把社區從“購物機器”轉化為“體驗場景”。在她看來，未來的價值並不是增加多少商業面積，而是能否創造出一個讓人願意停留、願意分享的“第三空間”。她說，過去中國城市的增長像是“為投資而造”，規模和速度遠大於體驗。但現在的消費者尤其是年輕人，他們需要的是能夠留下故事的場所。“你會發現他們不只是買東西，而是要在一個空間裡遇見朋友、參加活動、創造內容。”她說，“這意味著我們要把社區做成開放的舞台。”她特別舉了新天地的例子，二十年前它就不是一個典型的購物中心，而是成為一個人們自發停留、交談、創作的空間。這種經驗讓她更確定，未來的社區價值來自於能不能持續生成體驗，而不是一次性的建造。第二個轉變，是從大拆大建到存量提質。她強調，瑞安的特色就是從不把更新等同於推倒重來。“你要尊重那片土地的故事和傳統。”她說。羅寶瑜認為問題的關鍵是如何完成“存量價值再生”。她指出，中國城市的主戰場已經從增量開發轉向存量更新，而更新的關鍵不是涂一層新漆，而是創造新的故事。她舉例說，在很多老街區，真正的突破往往來自傾聽居民的聲音。“我們要問他們：你最在意的是什麼？然後通過功能重設和業態植入，幫助空間重新生長。”這種更新，不僅提升了資產價值，更在無形中培育出一種歸屬感。“社區的活力，永遠不能只靠開發商單方面設定。”第三個轉變，則是聚焦從單一家庭模式到多元家庭結構。她表示，這是房地產行業常常忽視的問題：社會已經不再是“父母+孩子”的標準模型。她談到老齡化、多代同堂、獨居年輕人，社區要給他們不同的答案。“比如說，你要考慮原居安老，讓長者在熟悉的地方生活下去；同時，也要有年輕人可以自由交流的社交空間。但相互之間又有足夠的隱私，不被打擾。”她相信社區不只是房子，而是代際共存的容器。“這是社區最打動人的地方，不同代際在同一片空間裡找到自己的節奏。”在她的設想裡，一個真正友好的社區，應該關照到所有生命個體，讓他們都能夠被妥善支援。第四個轉變，是忽視環境到內嵌韌性。在這裡，她的話明顯慢了下來，更像是和自己對話：“我們常常覺得環境是一個‘額外的議題’，但其實這是城市能不能長久生存的根本。”她提到綠地、能源管理、低碳材料，但她強調的不是技術參數，而是居民的體驗。蟠龍新天地就是她特別驕傲的案例：讓23萬平方米的綠地成為商業的夥伴，而不是競爭者。“你想想看，傳統地產邏輯是儘可能提高坪效，但我們反其道而行之，讓自然和文化來增加生命力。”她的語氣篤定而自信，“很多人說虧了，但事實證明這是最有價值的投資。”她解釋道，韌性並不是額外的附加，而是未來社區的核心競爭力。隨著極端天氣的增加，從樹冠覆蓋到雨水調節，從低碳材料到綠色能源，所有這些都必須成為社區的底層基因。第五個轉變是從炫耀技術到智慧共生。在這一點上，羅寶瑜顯得格外謹慎。“我不是反對技術，但我們不能讓技術把人抹掉。”她舉例說，現在很多智慧社區項目喜歡展示各種演算法、裝置，但真正的智慧是“讓它們退到後台”，把人放到中心。她指出，過度炫耀的智能系統往往讓居民感到疏離，反而破壞了鄰里溫度。她理想中的智慧，是通過AIoT提升能源和安防效率，用資料平台促進社區共治，但同時給人際關係留白。“你要給人們留有偶然相遇的可能，而不是讓生活被程序化。”她總結道，“未來社區是要跟居民一起共建的，不是開發商一廂情願設計好的‘成品’。”羅寶瑜在對話中特別強調共建。她說，現在的消費者已經不滿足於被動消費，他們希望可以參與，能夠和社區一起成長。“他們會在公共空間裡辦展覽，或者用自己的方式塑造氛圍。我們要做的，是給他們土壤。”滿足需求也就意味著未來的社區必須兼具居住、工作、學習、娛樂等多重功能，成為“超級復合的彈性容器”，而且要具備高度的靈活性。她提到在一些新項目裡，團隊嘗試模組化設計，讓一個空間可以在不大的改造下，從辦公室變成教室，再變成展覽廳。“未來最稀缺的不是空間，而是彈性。”羅寶瑜如是說。她把這些思考放在全球語境裡來看。她提到，歐美一些城市在後工業化的衰退中，通過社區再生找到新路徑。“中國的城市正好在一個關鍵的轉折點，我們不能再只追求速度，而是要創造一個新的模式。”在她看來，這個模式既不同於西方，也不是簡單回到傳統，而是要找到一條融合的道路，她解釋道，這是一種兼顧創新和在地文化的新路。“文化是根，寬容是土壤。”她說，一個社區如果不能吸引創意階層，就難以保持長期活力。新天地成功的關鍵，不僅是保存了石庫門的建築立面，更在於不斷創造新的故事和文化事件。她提到正在舉行的Creative X創意大會，就是一次嘗試，“這是一個持續的平台，讓不同的群體、不同的思想在同一個舞台上相遇。這樣的相遇，才是社區未來應該有的樣子。”她引用過經濟學家理查德·佛羅里達的理論，強調一個城市的磁力取決於是否可以吸引創意人才，而他們所追尋的，恰恰是多樣性、包容性與原創性。“文化定義了我們是誰，寬容決定了我們能夠吸引誰。”她最後這樣總結。羅寶瑜說：“不要把全球化當作答案。你要先找到自己在地文化的根，再去和世界對話。”後記進入2025年，全國房地產市場繼續承壓。根據國家統計局最新資料，1-8月，全國房地產開發投資完成約60,309億元，同比下降12.9%（按可比口徑）；而住宅投資為46,382億元，同比下滑11.9%。再看商品房銷售端，1-7月期間，新建商品房銷售額同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降約6.2%。這些數字都表明一個從業人必須認清的事實：即便在政策支援與市場預期調整之下，行業總體仍然面臨較大的下行壓力與結構性分化。許多地產企業依然在為保生存、應付償債和現金流掙扎。行業潮起潮落之間，焦慮與觀望成為普遍情緒。正是在這種環境中，我們回頭看羅寶瑜在對話中的一種聲音：耐心與責任。在一個行業被短周期邏輯裹挾的時代，仍然有人願意說“耐心”“責任”這類詞，並把它變成行動。在一個常常被短期收益驅動的行業裡，這兩個詞顯得不夠時髦，卻在她的語言中多次被提及，彷彿在暗示另一種可能：長期視野下的堅持。羅寶瑜從不否認資本市場對規模、對速度的渴望。也正因為她清醒地認識到這一點，她更強調，開發商必須在更長遠的維度上承擔責任。她說過一句話讓我印象深刻：“開發商要意識到，真正的價值不是在竣工那一刻，而是在十年之後，這個社區是不是依然充滿活力。”在她看來，社區一旦建成，就意味著幾十年、甚至更久的營運責任。一家開發商的角色不再只是蓋房子和賣房子，而更像是一位長期的陪伴者。在專訪最後，我們幾次回到同一個畫面。陸家嘴的摩天大樓閃爍著當下的速度，石庫門的屋脊靜靜留存著過去的紋理。她輕聲說：“你看，這就是價值。我們的任務，就是讓這種交匯永不消失，不斷更新。”未來，房地產行業如何轉型？社區如何在新的時代獲得生命力？也許沒有標準答案。但如果有一條指向性的光線，或許會是她所堅守的這兩點：長期主義、責任感。如果一個社區可以在變局中依然溫暖、依然通透、依然有歸屬感，那麼它就不僅是空間的組合，而是真正連接“人”的載體。這可能是對她，也是對這個時代的一種期許。 (財富FORTUNE)
