一頭被政府證實的“灰犀牛”，正撞向本已虛熱的越南房地產市場，並觸發包括股市斷崖式暴跌等連鎖反應。本周一，越南股市暴跌5.6%，創下今年6個月年來單日最大跌幅，導火索系越南政府監察報告披露大型商業銀行和地產公司在企業債發行中存在資金挪用、信披違規等嚴重問題，涉案資金高達數兆盾。其中，越南第四大富豪裴成仁旗下的越南第二大房地產商諾瓦蘭德集團，被指控挪用1.5兆盾，兩案件已移交越南公安部調查。1.5兆盾資金去那兒了？兩案件已移交越南公安部調查諾瓦蘭德集團旗下的Aqua City 項目一隅本周一，越南股市暴跌5.6%，創六個月以來單日最大跌幅。而觸發股市斷崖式暴跌的“導火索”，是此前越南政府監察報告披露，多家大型商業銀行和房地產公司在公司債發行中存在資金挪用、信披違規等嚴重問題，涉案金額高達數兆越南盾。其中，越南第二大上市房企——越南諾瓦蘭德房地產投資集團（Novaland）被指控挪用超1.5兆越南盾，諾瓦蘭德集團及其關聯子公司的企業債違規案件，以移交越南公安部展開進一步調查，也成了此次越南監管機構的檢查報告最受關注的焦點話題，也可說是此次越南再爆數兆盾地產大雷之核心點。據越南媒體報導，越南政府監察總署於上周五公佈的此份調查報告，主要覆蓋了2015年至2023年6月期間的債券發行問題。報告詳細披露了包括銀行和房地產公司在內的發債主體存在的“多項違規行為”，主要存在資金挪用、信披違規、本息逾期支付等問題。越南地產大亨、諾瓦集團董事長裴成仁（Bui Thanh Nhon）越南諾瓦蘭德房地產投資集團（Novaland），是越南第二大上市房地產商，其控股股東為諾瓦集團（NovaGroup），持股比例超過37.02%。而諾瓦集團，是一家越南投資和經濟發展集團，旗下企業包括Nova Tech、Nova Capital Partners、Nova Logistic、Nova Industry 、Nova Finance 和 Novaland 等，其中，旗下越南第二大上市房企Novaland （HSX：NVL）在胡志明市證券交易所上市，並被列入 VN30 指數。據越南當地媒體報導，諾瓦蘭德（Novaland）是越南領先的地產投資和開發企業，在過去30多年中，已開發超過50個地產項目，並營運多元化地產項目，包括公寓、商舖、商住兩用樓宇、第二居所和別墅等。其擁有的土地儲備超過1萬公頃，主要開發三大地產項目：包括位於胡志明市中心及臨近省份的住宅地產項目，以及位於主要旅遊點的酒店項目，還有一些工業地產等。諾瓦集團董事會主席、創始人裴成仁（Bui Thanh Nhon），是越南有名的地產大亨，也是越南第四大富豪。現年67歲的裴成仁，在2022年福布斯全球億萬富豪榜上，曾以29億美元身家在上榜的七位越南富豪排名第四，當時越南首富是越南最大私人地產商Vingroup集團創辦人潘日旺。諾瓦集團董事會主席、創始人裴成仁（Bui Thanh Nhon）據越南政府監察報告，裴成仁旗下上市房企諾瓦蘭德（Novaland）被指控通過發行1.5萬越南盾企業債等方式，將資金通過複雜流程最終輸送給關聯公司Nova Homes使用，且部分註冊資本被查出並不存在。檢查中，諾瓦蘭德及其三家子公司在發行債券中存在違規行為，與其相關的20家債券發行主體中，截至2023年中仍有近16.9兆越南盾債券未償還，且多家公司存在本息逾期、償付能力堪憂。此外，對越南五家主要商業銀行的審查發現，軍事銀行、亞洲商業銀行等三家銀行將數兆越南盾的債券募集資金用於短期貸款，而非計畫中的中長期信貸或投資，違反了資金使用和資訊披露規定。值得一提的是，此份檢查報告亦披露，其審查的五家主要商業銀行，包括包括軍事銀行（MB）、亞洲商業銀行（ACB）、VPBank、越南國際銀行（VIB）和東方商業銀行（OCB），這些銀行在檢查期間共發行超過255兆越南盾(合97億美元)的私募公司債券。截至2023年年中，仍有173隻債券程式碼、總價值近98兆越南盾尚未到期。且檢查中認定，五家銀行中有三家將債券募集資金用於錯誤用途。據報導，越南第四大富豪裴成仁旗下上市房企諾瓦蘭德及其子公司的兩案件，已移交越南公安部調查。裴成仁（Bui Thanh Nhon）《一波說》注意到，今年8月7日，胡志明當地華文媒體《西貢解放日報》曾報導，諾瓦蘭德（Novaland）集團在在林同省召開的2025年特別股東大會上，曾通過一項方案，將發行近3.2萬股股票，以置換超過8719億越南盾的“巨額債務”。方案顯示，將以每股1萬5747 元的價格定向增發超過 1億6800萬股股票，來置換屬於三位債權人的總計超過 2645 兆越南盾的債務，他們分別是 NovaGroup (2527 兆越南盾)、Diamond Properties (1120 億越南盾) 和黃秋珠女士 (67 億越南盾)。此外，特別股東大會還通過了以每股4萬越南盾的價格發行超過 1億5100萬股股票的方案，以置換 13 隻債券的全部本金餘額。這些債券於 2021 年和 2022 年發行，主要在 2023 年至 2025 年間到期，本金餘額總價值為 6074 兆越南盾。8月7日當地，NVL 股票交易價為每股 1萬8200 越南盾，較今年4月創下的低點翻了一倍。越南政府副總理、國家反洗錢指導委員會主任胡德福《一波說》也注意到，據越通社報導，諾瓦蘭德（Novaland）集團此前於7月8日公告稱，該集團的許多債券方案已經獲得債券持有人同意延期，同時該集團價值3億美元的國際可轉換債券方案的重組計畫也正式生效。報導稱，這被視為Novaland 經過一段時間集中精力促進財務重組後取得的積極成果。而諾瓦蘭德集團代表當時表示，在越南金融和房地產市場受到地區和世界宏觀經濟影響的背景下，國際可轉換債券方案的重組計畫順利完成，表明債券持有人對Novaland復甦能力的信心。這也是 Novaland 過去一段時間全力以赴緩解資金流動性困難，就債務重組方案與金融合作夥伴談判的成果。據瞭解，Novaland集團2024年的目標是交房2500間，包括別墅、住宅、 辦公室等。值得一提的是，越南房地產市場於2024年開始逐步走出低谷，而在復甦路上，企業債務重組也向來備受關注。去年5月，越南政府宣佈提前6個月實施《住房法》和《房地產商業法》。另據越通社報導，10月15日，越南政府副總理、國家反洗錢指導委員會主任胡德福主持召開國家反洗錢指導委員會會議，要求特別要集中加強房地產交易、虛擬貨幣交易等領域的反洗錢措施。債務泥潭深不見底，數兆盾“地產大雷”再次敲響了警鐘裴成仁（左1）一紙監管報告的出爐，瞬間刺破了越南市場近幾個月來的繁榮泡沫。本周一，越南股市遭遇了一場“血色星期一”，基準VNI指數狂瀉5.6%，創下六個月來最大單日跌幅。這場拋售風暴的源頭，直指該國深藏的地產與金融業痼疾——越南政府監察總署在上周五公佈的一份重磅調查報告，揭露了涉及數兆越南盾的企業債券發行違規行為，將頭部房地產商Novaland與多家大型商業銀行推至風口浪尖，引發了市場對系統性金融風險的深切擔憂。這場危機的直接導火索，是越南政府監察總署發佈的一份覆蓋2015年1月至2023年6月的漫長周期的債券市場檢查報告。報告詳細披露了發債主體，尤其是銀行和房地產公司，存在的“多項嚴重違規行為”，其問題觸目驚心，涵蓋資金挪用、資訊披露違規、本息逾期支付等核心領域。監管利劍出鞘，數兆違規資金浮出水面！報告披露的涉案資金規模高達數兆越南盾，而這其中，越南第二大上市地產商Novaland投資集團成為了這場風暴的絕對中心。監管機構指控其通過發行1.5兆越南盾（約合數億美元）的企業債券，進行了一場複雜的資本騰挪術。參政議政時的裴成仁Novaland的“資本迷宮”，1.5兆盾資金去那兒了？調查發現，Novaland集團發行巨債的名義是增資其子公司Khai Hung房地產公司。隨後，Khai Hung動用這筆巨款，收購了由Vo Thi Kim Khoa持有的The Ky Hoang Kim房地產公司99.9%的股權，交易價高達1.843兆越南盾。然而，監管機構在追蹤銀行資金流水後，揭開了這個交易的虛假面紗：賣方Khoa在The Ky Hoang Kim公司的資本金實際上子虛烏有，因為大部分資金在她收到的當天就被迅速轉走。更令人瞠目的是，Novaland發行的1.5兆越南盾債券資金，在轉入Khai Hung後，並未用於實業投資，而是“通過多家中介公司”的複雜流轉，最終流向了關聯方Nova Homes貿易股份公司使用。這種操作並非孤例。檢查人員認定，Novaland集團及其三家子公司——Unity、Aqua和Lucky House——在發行債券時均存在違規。它們通過協調個人和法人實體出資註冊資本，再利用債券收入收購股權，最終將約7.084兆越南盾的巨額資金輸送給了Nova Homes。由於手法隱蔽、流程複雜，監管機構坦言“無法核實每筆中介交易”，但資金違規輸送的實質已然明確。因此，監察總署已將涉及Novaland及其子公司的兩起債券違規案件正式移交公安部進行刑事調查。諾瓦蘭德（Novaland）集團債務泥潭深不見底，關聯公司償付能力集體“亮紅燈”。Novaland的雷聲，震動了整個與之關聯的生態圈。報告指出，與Novaland集團相關的20家發債主體，截至2023年6月底，仍有近16.9兆越南盾的債券未償還。這個龐大的債務鏈條已經出現斷裂跡象：其中，GreenWich、BNP Global等四家發行人已出現本金和利息逾期，另有兩家發行人利息逾期，總逾期債務規模高達4.555兆越南盾。頭部企業的轟然倒下，引發了市場的連鎖恐慌。Novaland集團宣佈無法履行其可轉換債券的支付義務，成為了壓垮市場情緒的最後一根稻草。Turicum Investment Management的合夥人Marco Martinelli分析指出，投資者情緒在檢查結果公佈後迅速“惡化”。他進一步解釋：“市場的脆弱性在於，近幾個月的強勁反彈鼓勵了散戶投資者增加槓桿，一旦出現負面消息，市場極易受到強制平倉的衝擊，最終導致了跨行業的普遍恐慌。”裴成仁（右）銀行系統失守，監管漏洞暴露無遺。此次風暴不僅捲起了地產圈的塵埃，更暴露了金融系統內部的監管漏洞。報告審查了五家主要商業銀行——軍事銀行（MB）、亞洲商業銀行（ACB）、VPBank、越南國際銀行（VIB）和東方商業銀行（OCB）。這些銀行在檢查期間共發行了超過255兆越南盾（約97億美元）的私募債券，規模驚人。檢查結果令人震驚：五家銀行中有三家存在嚴重資金挪用問題。ACB在2018年通過發債籌集3.7兆越南盾，卻將其中近2.4兆用於短期貸款，違背了其中長期信貸的公開承諾。軍事銀行（MB）在2022年發行的1.92兆越南盾債券資金，同樣被挪用於貸款業務，而非計畫中的投資。問題的根源在於，這些銀行未能建立有效的資金隔離與追蹤機制，所有債券收入都被混入一般業務資本池中，然後隨意發放給借款人。此外，資訊披露的形同虛設也是普遍現象。VIB和MB等銀行在發行前未明確資金使用時間表；ACB和MB則違反了資訊發佈期限；部分銀行甚至在數年裡未編制債券發行年度資本計畫，其資料系統根本無法精準區分債券資金與其他貸款來源。越南地產大亨裴成仁風暴過後，信心重建路在何方？在這場席捲越南股市的暴跌中，市場龍頭股首當其衝。Vingroup、Vinhomes和越南外貿銀行等權重股成為跌幅最大的個股，清晰地反映了市場對整個金融地產類股的信任危機。此次數兆越南盾的“地產大雷”再次敲響了警鐘。它揭示了過去近十年間，越南企業在債券發行與資金使用上的混亂無序，以及銀行系統在風險控制和合規管理上的嚴重缺失。隨著案件移交公安部，一場更深入的司法調查即將展開。對於越南市場而言，短期陣痛難以避免，但唯有通過嚴厲的監管整肅與制度完善，刮骨療毒，才能真正挽回投資者信心，為未來的健康發展奠定基石。否則，隱藏在水面之下的更多“巨雷”，恐將在不經意間被再次引爆。 (一波說商業實驗室)