越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。 這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。 資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。一群來自中國的炒房客空降胡志明，即將復刻曾經無數次上演的“中國式”搶房。凌晨三點，售樓處前蜿蜒的隊伍里，有人裹著毛毯打盹，有人刷著手機螢幕亮著冷光，還有人間或用中文低聲交流著“投資心得”，這一幕幕場景讓人依稀記得2015年的上海樓市開盤的盛況。當年開盤時，空氣裡瀰漫著同樣的對財富的飢渴。這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。和胡志明樓市相似，在河內一處高端樓盤，另外一群炒房客用計算器快速敲擊，按鍵聲在緊繃的寂靜中格外清晰，計算著人民幣與越南盾匯率間微妙的差價和未來可能的回報率。焦慮與期待，這種十年前中國一線城市搶房時特有的、幾乎能觸摸到的集體情緒，在這裡完整復刻。這不是2015年的上海，而是2025年的越南。資本浪潮正以前所未有的速度湧入這個東南亞國家，創造了全球最高的房價漲幅。胡志明市房價年度漲幅33%，均價已達每平方米3萬元人民幣，而當地人月均收入僅3600元人民幣。資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。下一個爆發點，賭一把越南城市化紅利溫州商人 阿強“2019年我第一次來越南考察，胡志明市第七郡的房價每平米不到1.5萬人民幣，感覺像撿漏。”阿強笑著說，他的團隊不止看房價，更建立了複雜的政策分析模型。“我們研究越南的五年規劃、基礎設施圖紙，就像當年研究上海浦東一樣。”▲圖源：東方IC阿強的邏輯極度清晰：重走中國樓市黃金二十年的老路。他尤為關注地鐵規劃。“你看胡志明市地鐵2號線的規劃圖，沿線那些現在還是空地或舊廠區的地塊，像極了當年張江的農田。” 他已提前佈局，收購數套沿線公寓。“這裡規劃明確，外資工廠正在遷入，下一個爆發點就在這兒。我賭的就是越南快速城市化的時代紅利。”政策風險大，投機就是用好資訊差和時間差資深炒房客 阿軍“就是這個味道！和2015年的深圳上海北京，一模一樣！”阿軍的炒房地圖橫跨中國半個經濟增長極，如今指向越南。他分享的“越南攻略”極具實戰性：避開核心區成熟地段的泡沫，專攻“規劃新區”和“地鐵延伸段末梢”。“賭的就是資訊差和時間差。”他最近在胡志明一個項目“掃貨”三套相鄰公寓，總價控制在600萬人民幣以內。“用足槓桿，海外帳戶操作。五年，就賭五年內這裡地鐵通車，配套起來，外資工廠的管理層和員工會產生大量租賃和購買需求。”但他始終保持警惕，手機裡存著越南各級政府的官網連結。“最大的風險不是市場跌，而是政策風險。如果越南學習中國突然出台限購限貸，遊戲規則就全變了。 所以得快進快出，見好就收。”阿軍嚴肅地說。一天拿下三套市中心豪宅，買房還是中國客戶最大方越南本地房產中介 阿梅作為土生土長的胡志明市人，從業十年的阿梅打開電腦，對比著2015年和2025的同區域房價圖，曲線陡峭得令人窒息。“十年前，一對普通白領夫妻省吃儉用幾年，還能夢想在城區買個溫馨的小公寓。現在這個夢想遙不可及。”她苦笑著搖頭，“那個價格已經變成了他們無法理解的數字。”她最敏銳的感知來自國外客戶的瘋狂，尤其是中國炒房客出手最大方。“外國投資者，特別是來自中國、韓國、新加坡的投資者，他們一來就問頂級樓盤，推高了整個高端市場的基準線。一個中國客戶一天刷了三套市中心豪宅，主打一個快准狠，眼都不眨。”我在越南混得風生水起，因為最懂中國炒房客華人房產中介 阿傑“2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠一輛本田摩托，曬的都脫皮了。現如今，由於抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿傑在越南混得風生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。“中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美複製。”他總結道，“他們追問‘政府重點規劃那個區？’‘地鐵站具體在那？多久建成？’‘未來三到五年預估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了十年前的深圳前海。”不過，經歷了多輪周期洗禮的阿傑，現在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開始反覆提醒他們算好長遠帳，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設未來轉手不會像今天這麼容易等等。”/ 十年河東十年河西，越南樓市重走中國路/這四位參與者的自述，拼出了一個清晰的真相：眼下越南樓市的倒反天罡，不是什麼經濟奇蹟，而是一套名為 “中國式炒房” 的成熟打法，正在被覆制到越南。怎麼解讀政策畫出的“大餅”，怎麼賭定政府一定會修路蓋地鐵，怎麼用槓桿把一塊錢變成十塊錢。這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。瘋狂炒作的背後，歸根結底還是越南房地產市場有著堅實的經濟基礎和供求關係，以及刺激政策作為支撐。2025年第一季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現。胡志明市全年商品房新增供應不足1萬套，而城市人口已超千萬。越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資湧入越南房地產市場，尤其在高端住宅和工業地產領域表現搶眼。將今天的越南樓市與十年前的中國對比，會發現驚人的相似。十年前，中國一線城市房價在棚改刺激計畫後飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現了資本推動的房價快速上漲。兩國樓市有相同，有不同。相同點方面，兩者先後都處於快速城鎮化階段，有大量農村人口向城市轉移；都實行土地公有制，政府對土地供應有絕對控制權；都吸引了大量外資流入。不同點在於發展階段：中國樓市經歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；政策環境不同，越南的房地產法規尚在完善中；經濟基礎不同，越南製造業基礎相對薄弱；市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。越南房價在過去五年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背後兩大隱憂初現。第一大隱憂是供需的結構性錯配。 新供應主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔得起的住房嚴重不足。越南房地產協會研究顯示，河內房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內普通家庭收入的10倍。第二大隱憂是市場的社會性割裂。 越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：一個面向外國投資者和本地富裕階層，另一個面向普通民眾但供應嚴重不足。這種割裂可能導致社會矛盾加劇。盛宴終會散場。現在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。▲圖源：東方IC一個忠告是：過去那種閉眼買都能賺的機會越來越少。窗口期進入倒計時。未來的投資，考驗的是真眼光。世界上沒有穩賺不賠的生意，越南樓市也如此。說到底，一個國家的發展，是為了帳面上不斷跳漲的數字，還是為了讓每一個辛勤工作的人，都能踏實擁有一個溫馨的家。胡志明市頂級公寓的觀景窗裡，資本正俯瞰著自己的新王國。而樓下巷弄深處，一個個加班歸來的越南青年的手機螢幕上，房價數字又漲了一截。資本狂歡後，留下的一地雞毛，誰來買單？當資本的潮水退去，最終能定義這片土地價值的，不是它堆砌了多少天價水泥盒子，而是它能否安放無數普通人的平凡夢想。畢竟，家和房子，從來就是兩回事。一個關乎溫度，一個常常只關乎數字。 (金融八卦女頻道)

越南的改革正如火如荼，熱錢不斷湧入，國民收入不斷提高，一派欣欣向榮……但某些領域，繁榮得有些過頭了。目前，河內公寓每平方米已超過8000萬越南盾，折合人民幣2.1萬元，已經和中國最強地級市蘇州城區一個水平。而越南人均GDP不到5000美元，只相當於2010年的中國，當時上海的房價也不過如此。一個剛剛起步的開發中國家，房價卻飆升到了發達國家水平。這種離奇的劇情，我們經歷過。但越南樓市的故事，與我們的經歷，並不太一樣。01. 廉價貨幣毒癮與土地枷鎖越南國家銀行（SBV）印鈔機的轉速，遠比房價更誇張。2008-2025年，越南基準利率從15%降至4.5%的歷史低位，這波持續十餘年的降息潮，本質上是以貨幣寬鬆換經濟增長的賭博。尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長目標（越南政府的政治紅線），SBV在聯準會維持高息的背景下，仍然選擇逆勢降息。四大國有銀行的12個月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實際利率（名義利率-通膨率）一度為負值。即便在2025年全球流動性緊縮的背景下，信貸增長目標仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長，遠超5.5%的實際GDP增速。低利率環境徹底扭曲了市場資金流向。這些貨幣的本意是流向製造業，去生產鞋子、手機出口。但現實極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業根本不敢擴產。於是，被釋放出來的巨額流動性，在實體經濟裡轉了一圈，發現無處可去，最終全部湧向了資產市場。與此同時，為了緩解貨幣貶值引發的資本外流，越南政府不得不消耗大量外匯儲備以穩定匯率。這種被動寬鬆進一步加劇了流動性過剩。更關鍵的是，在需求端這邊洪水滔天的同時，供給端卻被僵化的制度卡住了。2024年，越南《新土地法》開始生效。這本該是一場旨在“市場化”的改革，結果卻大相逕庭。在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應指導價，通常只有最終市場價的1/5甚至1/10，催生了大量投機行為。更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價周期末尾拿地，最大限度利用價差。這種制度設計造成了三重惡果：1.政府土地出讓收入流失，2023年越南土地相關收入佔財政比重僅12%，遠低於東南亞國家 25%的平均水平；2.房企囤地惜建，胡志明市某房企2018年拿地後閒置至今，坐等地價上漲而非開發建房；3.供應嚴重不足，2024年河內僅供應3.9萬套公寓，每231人才能分到一套，胡志明市更誇張，每2000人僅有1套新房供應。……《新土地法》做了一個看似很公平的決定：廢除政府限價，採用“年度土地價格表”，並要求基於“市場原則”估值。這樣做的後果就是，開發商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。根據世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本佔總開發成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。但是，市場預判拿地成本即將飆升，房企反而更瘋狂搶地備貨，個人投資者跟風入市，形成"越漲越買、越買越漲" 的螺旋。成本漲了問題並不大，漲售價就是了。羊毛出在羊身上，開發商精準地將每一分上漲的土地成本、拆遷補償費，加了30%的利潤後，轉嫁給購房者。漲價的理由很充分。越南的城鎮化率從2020年的 37% 飆升至2025年的45%，年均新增城鎮人口超200萬，但城市規劃卻嚴重滯後。比如2025年胡志明市地鐵1號線開通後，沿線公寓價格應聲上漲15%，但全市僅規劃3條地鐵線路，遠不能滿足千萬規模人口的需求。更關鍵的是，《新土地法》雖然通過了，但實施細則這兩年處於嚴重滯後狀態。在史無前例的反腐運動中，大量越南地方官員因為害怕在“市場定價”過程中被指控造成國有資產流失，普遍是“不做不錯”的擺爛態度。審批陷入停滯，成百上千個項目都被卡在“土地估值”這一環節，進而導致供應斷崖，2024年河內的新房供應量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。胡志明市更誇張，人口近1000萬，2024年只供應了5000套住宅……很顯然，越南房價雖然漲得誇張，但這並不是“房子”的故事，而是一個關於“錢”變質和“地”便秘的故事。簡單來說，就是“錢太多，地太少”。但這並不是故事的全部。02. 越南新房不是給越南人蓋的因為產業鏈遷移加速，過去兩年，越南北部的工業園區在2024-2025年持續吸納全球供應鏈轉移。數以萬計的韓國、中國、日本工程師和高管隨之湧入，當然不會住在工廠旁邊的村子裡；同時，工廠僱傭的數以百萬計當地工人，大多都是進城打工的“鄉下人”，也得有地方住。他們的住房需求呈現梯度傳導特徵：高端技術人員追求Vinhomes Smart City或West Lake等高端公寓，普通工人則湧向郊區的經濟型住宅，管理層多選擇帶國際學校配套的別墅。2024年，越南平陽省住宅銷量增長46%，遠超全國平均水平，這種產業帶動樓市的模式，與曾經中國東莞、蘇州的發展軌跡高度相似。只不過，如今越南的供應缺口更大，漲幅更為猛烈。這是明確而火熱的市場。2024年，越南房地產領域吸引FDI達56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，佔全部外資的23.5%。主要佈局河內、胡志明市的中高端公寓項目。這形成了一個“雙軌制市場”：房子的定價是賣給拿美元工資的工程師和拿分紅的老闆的，而不是賣給月薪1500元的越南工人的。根據Savills的資料，河內高端公寓的租賃市場中，外籍租客佔比超過40%，高昂的租金回報支撐了高昂的房價。就外籍人員的收入而言，越南的房價雖然漲得誇張，但還稱不上“貴”。明白了開發商的目標群體是誰，就很容易解釋接下來的事情。翻看越南2024-2025年的新批項目列表，會發現一個驚人的現象：平價房滅絕了。因為土地成本和合規成本漲了50%，開發商如果蓋4000萬/平米的剛需房，利潤是負的。唯一的出路只能是給有錢人、給外國高管們是蓋豪宅、蓋高級公寓。配備泳池、健身房、智能家居，貼上“新加坡風情”或“迪拜奢華”等標籤，把單價做到8000萬甚至1億越南盾，才能覆蓋成本並賺錢。這就導致統計資料上的“均價”被劇烈拉高。並不是所有河內的公寓都漲到了8000萬，而是新房全是8000萬以上，你想買別的？對不起，沒有。房價暴漲正在撕裂越南基層社會。河內西湖區高端公寓業主與郊區貧民窟居民的財富差距擴大至100倍以上，而且這種差距還在以每年15%的速度拉大。2024年調查顯示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地產資產，而後50%家庭僅持有2%，這種財富集中度遠遠超過超過泰國、馬來西亞等鄰國。河內25-35歲群體的房價收入比達28:1，意味著不吃不喝28年才能買房。這還是所謂的“平均值”。在國際標準中，超過6倍就是泡沫，超過10倍就是巨大泡沫。結果就是，2025年越南結婚率降至6.2‰，創歷史新低，"無房"是男性被拒的首要原因。這種社會情緒積累，正在孕育不穩定因素。2025年河內爆發的 "住房抗議" 活動，迫使政府出台臨時限購政策。但房地產貢獻了12%的GDP和26%的財政收入，2024年土地相關收入佔非稅收入的41%，貿然打壓必將導致經濟失速。現有調控措施顯得杯水車薪。胡志明市將外國人購房上限設定為每個項目30%，但外資通過"代持"等方式輕鬆規避；河內試點"房價備案制"，但房企通過"裝修包"變相漲價，實際售價仍高於備案價20%。更尷尬的是，2025年推出的"社會住房計畫"僅建設 1.2 萬套，不足需求的十分之一，淪為 "象徵性工程"。這大概就是越南融入世界的陣痛了。03. 尾聲此時此刻的越南、尤其是河內樓市，就像一個壓力鍋。下面是貨幣的烈火在燒，上面是土地政策的蓋子捂得死死的，中間是焦慮的中產在沸騰。本質是貨幣購買力的系統性轉移：從持有現金的工薪階層，轉移到了持有土地和房產的資產階級手中。既是經濟活力的體現，也是風險累積的訊號。其中更有無數普通人的悲歡。與2016年的上海、2018年的首爾，細節不同，但總體相似。瘋狂、貪婪，且搖搖欲墜。 (功夫財經)

截至2025年9月30日，越南第三季度GDP驚人地增長了8.2%，而股市則達到57.7%的價格回報率。越南憑藉強勁的經濟動力、激增的出口以及近期大量外資湧入，該國在區域和全球投資舞台上都取得了巨大進步，超越了東盟同行，吸引了創紀錄的外資。在越南慶祝獨立80周年之際，最近又突破了另一個歷史性里程碑：富時羅素於2025年10月7日宣佈，越南將從前沿市場升級為新興市場。這些成就共同彰顯了越南取得非凡進展和全球認可的一年。越南將於2026年9月21日起在富時羅素股票國家分類體系中升級為新興市場，體現了越南在可及性和流動性方面取得的重大改革。越南的經濟表現令人印象深刻。根據政府資料，第三季度國內生產總值（GDP）激增8.2%，超過了所有東盟同類國家，進一步鞏固了越南作為區域經濟強國的地位。該國目標是全年GDP增長率為8.3%至8.5%，較2024年的7.1%大幅加快。這一目標也超過了全球機構的最新預測（世界銀行預測增長6.6%，國際貨幣基金組織預測6.5%）。來源：國際貨幣基金組織，《世界經濟展望》，2025年7月至9月資料。過去的表現並非將來回報的指引。工業、建築和服務業一直是越南經濟增長的主要動力。今年前九個月，工業部門增長了8.6%，服務業增長了8.5%，反映了國內需求強勁以及基礎設施和現代化的持續投資。越南今年前九個月的進出口總額達到6806.6億美元，同比增長17.3%。越南正將自己定位為東南亞的矽谷——而且這一目標顯然取得了成功：根據越南國家統計局的資料，2025年前九個月，該國吸引了創紀錄的285.4億美元外國直接投資（FDI）。三星、英特爾、輝達和富士康等全球科技巨頭正向該國投入數十億美元，尤其是在電子、半導體和人工智慧領域。這股湧入正在重塑經濟，打造高度先進的製造業基礎，使越南未來多年保持創新前沿。越南在全球供應鏈中的戰略位置、競爭激烈的勞動力成本以及親商政府政策，使其成為多元化企業的理想目的地。來源：富時羅素，截至2025年9月30日。過去的表現並非將來回報的指引。2025年漲勢由房地產、工業和能源行業領銜，這些行業正受益於越南快速的城市化、基礎設施發展和能源轉型。按權重計算，指數中最大的成分股——萬聯股份有限公司，是指數上漲的關鍵推動者，反映出投資者對越南企業的信心。除了現金股票市場，衍生品活動也在加速。2025年8月，SGX富時越南30指數期貨日均交易量為1,497份，反映出機構和散戶投資者興趣的增長。過去三個月，交易量穩步增長，顯示出人們對越南股市信心的提升以及對風險管理市場更廣泛的市場需求。越南股市不僅在增長；它正在富時羅素股票國家分類體系中提升到更高層級。在該制度下，我們將全球指數中的股票市場分類為發達市場、先進新興市場、次級新興市場或前沿市場。國家分類流程確保富時羅素的全球基準反映了關於股市結構的最相關和精準資訊，為投資者提供風險管理洞察，瞭解其所追蹤的全球及區域指數中市場的監管和交易實踐。2025年10月7日，富時羅素宣佈越南將從前沿市場重新分類為次級新興市場，生效日期為2026年9月21日，期間將於2026年3月進行中期審查。此次升級標誌著越南資本市場發展的關鍵時刻，反映了多年來旨在與全球標準接軌的戰略改革。為此，越南進行了一系列重大且有意義的改革，旨在現代化資本市場。其中最重要的變化之一是取消了此前要求交易前注資的要求，這一長期障礙曾阻礙許多外國機構投資者。取而代之的是，越南引入了非預注（NPF）模式，並建立了管理失敗交易的正式流程。這些變化改善了市場可及性和流動性，使越南證券交易所對全球資本更具吸引力。另一項重大進展是推出名為“KRX”的新型證券交易及後交易系統，提升交易效率，縮短結算周期，並引入日內交易和擔保認股權證等新產品。此次啟動也使越南的股市基礎設施更接近發達經濟體水平。越南2025年的發展凸顯了其在經濟和市場改革方面的持續努力。隨著即將重新分類為新興市場，金融市場進一步擴展，全球投資者可能會增加對越南的興趣，越南在區域格局中扮演日益重要的角色。 (富時羅素 FTSE Russell)

越南經濟高速增長的神話可能破滅了？這周一，越南股市暴跌5.6%，這是越南自今年4月初“關稅事件”衝擊後最大單日跌幅。此次“股災”，直接導火索是前一天越南監察總署發佈的一篇報告，報告內容可用一句話總結：越南的“恆大出現了”，房地產又危險了。2025年上半年，包括Vinhomes、Novaland和FLC Group在內的“前五強”房企，就佔據了近60%的市場份額，壟斷程度令人髮指。眾多周知，過去這些年，越南的房價一直在漲漲漲。目前，河內一些樓齡接近10年的舊公寓，單價已經高達9000萬越南盾（約合人民幣2.5萬元）。但河內市普通民眾，2024年的平均月收入只有1000萬越南盾。這還是首都居民的收入。越南統計總局的資料顯示，去年全越南工人，平均月收入為770萬越南盾。難怪9月22日，越南總理范明政怒斥當下的房地產現狀：人們缺少住房，但又買不起房子。每平方米1億越南盾（約3萬元人民幣）的房子，人們怎麼買得起？范明政的表態其實是一個訊號：越南官方要對高房價“開刀”了。因此，也有了越南監察署針對67家債券發行人（含5家銀行）的檢查行動。不查不知道，一查嚇一跳。僅僅是Novaland一家，就通過發債套取1.5兆盾，旗下20家關聯企業有超過16.9兆越南盾的債券未還。關鍵是，Novaland還宣佈：沒錢付；甚至包括可轉債也無法兌付。房價賣這麼貴，房企卻沒有錢。難怪有人說，越南這個國家，經濟體量不大，問題卻不小。那麼問題來了，越南的房地產會不會就此倒下、然後整個國家成為30多年前的日本？先說結論，不會。01當下越南房地產行業的“震盪”，其實是源自這個國家某些層面的固有弊端，並非整體經濟結構的問題。正所謂“病在肌膚，未至骨髓也”。2022年10月，越南女首富、知名地產商張美蘭因涉嫌債券欺詐被抓，她被指控在“西貢商業銀行案”中詐騙304兆越南盾。去年4月，張美蘭被判處死刑，同時被判刑的還有60多位央行及相關職能部門的官員。但張美蘭卻在獄中給有關部門寫信表示：如果允許自己參與後續的資產處置，她至少能帶給越南政府200兆越南盾的“收益”。11月，越南法院二審駁回張美蘭的上訴，維持死刑判決。但隨後檢方代表表示，如果張美蘭能上交280兆越南盾，則可以避免被執行注射死刑。截止今年4月，越南當局已經收繳了張美蘭名下價值8兆越南盾的資產，而且檢察機關表示，預計還能從其他涉案方追回約15兆的資金。2個月後，越南國會通過《刑法》修訂案，取消了8項罪行的死刑，其中就包括張美蘭的罪行。當時的新聞報導稱，“她非常高興”。關於越南房地產行業的弊端，監察總署的報告裡也寫得很明白：多家大型地產公司和銀行在發債中搞“小動作”。而另一個事實是，2024年，越南有6家銀行以及Viettel、PVN、Vinhomes等企業一同躋身“利潤十億美元俱樂部”。不用懷疑，當下的越南銀行和房地產企業，已經結成了利益共同體。值得一提的是，就在本月13日，作為越南最大房地產公司的Vinhomes，市值已經飆升到510兆越南盾（約1,400億人民幣），漲幅高達210%，整個房地產類股今年的漲幅則為143%。可以說，房地產在當下絕對稱得上是越南經濟發展的“引擎”。再來看這兩組資料：1.越南國土總面積才33萬平方公里，比雲南省還小，且75％的地區為山地；人口卻超過一個億。2.越南的勞動年齡人口占比超過67%，人口中位年齡為32.5歲，是全球最年輕的國家之一。此前，范明政曾在會議上指出，越南房地產行業的核心問題是“結構嚴重失衡”，供應主要集中在高端類股，面向中低收入群體的社會保障性住房嚴重不足。綜合起來，可以得到一個結論：越南的房子還沒有“過剩”，市場需求巨大；只要經濟能保持高速發展，越南人的工資能保持增長，那房地產還能繼續“支棱”下去。02過去十年，越南GDP基本保持了在7%左右的增速。前天，范明政在一次會議上表示，預計今年越南的GDP增長率為8%，明年將設定為至少10%。而且，自2026年1月1日起，越南最低工資標準將迎來新一輪上調，覆蓋按照《勞動法》簽訂合同的所有勞動者。實際上，有媒體報導稱：關於2025年東南亞各國的薪資漲幅，越南已經以6.7%的漲幅領先。在當前各國普遍經濟增長受挫的背景下，越南是為數不多表現優異的地區之一。難怪上個月，經濟學家任澤平赴越南講學調研後感嘆說：在熱火朝天的越南，我看到了下一個經濟增長奇蹟。實際上，越南還扮演了另一個重要的地緣角色。今年7月2日，美國總統川普宣佈與越南達成貿易協議，將越南的關稅從46%降至20%，並對美國“完全開放市場”。有人說，在中美博弈中，越南已經選擇了站隊。從地緣政治角度看，美國也希望越南扮演著它期望的角色。雖然短期內，它不能成為“世界工廠”，但至少可以成為全球製造業的重要補充。接下來，越南將會迎來更多機遇。事實似乎正是如此。兩周前，越南國家證券委員會主席武氏佔芳在河內會見了納斯達克副總裁兼國際Bob McCooey。同一天，全球指數編制巨頭富時羅素宣佈：將越南股市從前沿市場，升級為次級新興市場。目前，亞洲的二級新興市場包括中國、印度、印尼等。股市升級最直接的效應就是吸引全球被動資金和主動型基金的投資，富時羅素預測，此次升級可為越南吸引高達60億美元的外資流入。回望歷史，自2015年越南放開外資投資房地產後，外資就在房價飆升中扮演了重要角色。接下來越南的房價和股市會發生什麼，似乎也不難猜測。 (成竹海外)

一頭被政府證實的“灰犀牛”，正撞向本已虛熱的越南房地產市場，並觸發包括股市斷崖式暴跌等連鎖反應。本周一，越南股市暴跌5.6%，創下今年6個月年來單日最大跌幅，導火索系越南政府監察報告披露大型商業銀行和地產公司在企業債發行中存在資金挪用、信披違規等嚴重問題，涉案資金高達數兆盾。其中，越南第四大富豪裴成仁旗下的越南第二大房地產商諾瓦蘭德集團，被指控挪用1.5兆盾，兩案件已移交越南公安部調查。1.5兆盾資金去那兒了？兩案件已移交越南公安部調查諾瓦蘭德集團旗下的Aqua City 項目一隅本周一，越南股市暴跌5.6%，創六個月以來單日最大跌幅。而觸發股市斷崖式暴跌的“導火索”，是此前越南政府監察報告披露，多家大型商業銀行和房地產公司在公司債發行中存在資金挪用、信披違規等嚴重問題，涉案金額高達數兆越南盾。其中，越南第二大上市房企——越南諾瓦蘭德房地產投資集團（Novaland）被指控挪用超1.5兆越南盾，諾瓦蘭德集團及其關聯子公司的企業債違規案件，以移交越南公安部展開進一步調查，也成了此次越南監管機構的檢查報告最受關注的焦點話題，也可說是此次越南再爆數兆盾地產大雷之核心點。據越南媒體報導，越南政府監察總署於上周五公佈的此份調查報告，主要覆蓋了2015年至2023年6月期間的債券發行問題。報告詳細披露了包括銀行和房地產公司在內的發債主體存在的“多項違規行為”，主要存在資金挪用、信披違規、本息逾期支付等問題。越南地產大亨、諾瓦集團董事長裴成仁（Bui Thanh Nhon）越南諾瓦蘭德房地產投資集團（Novaland），是越南第二大上市房地產商，其控股股東為諾瓦集團（NovaGroup），持股比例超過37.02%。而諾瓦集團，是一家越南投資和經濟發展集團，旗下企業包括Nova Tech、Nova Capital Partners、Nova Logistic、Nova Industry 、Nova Finance 和 Novaland 等，其中，旗下越南第二大上市房企Novaland （HSX：NVL）在胡志明市證券交易所上市，並被列入 VN30 指數。據越南當地媒體報導，諾瓦蘭德（Novaland）是越南領先的地產投資和開發企業，在過去30多年中，已開發超過50個地產項目，並營運多元化地產項目，包括公寓、商舖、商住兩用樓宇、第二居所和別墅等。其擁有的土地儲備超過1萬公頃，主要開發三大地產項目：包括位於胡志明市中心及臨近省份的住宅地產項目，以及位於主要旅遊點的酒店項目，還有一些工業地產等。諾瓦集團董事會主席、創始人裴成仁（Bui Thanh Nhon），是越南有名的地產大亨，也是越南第四大富豪。現年67歲的裴成仁，在2022年福布斯全球億萬富豪榜上，曾以29億美元身家在上榜的七位越南富豪排名第四，當時越南首富是越南最大私人地產商Vingroup集團創辦人潘日旺。諾瓦集團董事會主席、創始人裴成仁（Bui Thanh Nhon）據越南政府監察報告，裴成仁旗下上市房企諾瓦蘭德（Novaland）被指控通過發行1.5萬越南盾企業債等方式，將資金通過複雜流程最終輸送給關聯公司Nova Homes使用，且部分註冊資本被查出並不存在。檢查中，諾瓦蘭德及其三家子公司在發行債券中存在違規行為，與其相關的20家債券發行主體中，截至2023年中仍有近16.9兆越南盾債券未償還，且多家公司存在本息逾期、償付能力堪憂。此外，對越南五家主要商業銀行的審查發現，軍事銀行、亞洲商業銀行等三家銀行將數兆越南盾的債券募集資金用於短期貸款，而非計畫中的中長期信貸或投資，違反了資金使用和資訊披露規定。值得一提的是，此份檢查報告亦披露，其審查的五家主要商業銀行，包括包括軍事銀行（MB）、亞洲商業銀行（ACB）、VPBank、越南國際銀行（VIB）和東方商業銀行（OCB），這些銀行在檢查期間共發行超過255兆越南盾(合97億美元)的私募公司債券。截至2023年年中，仍有173隻債券程式碼、總價值近98兆越南盾尚未到期。且檢查中認定，五家銀行中有三家將債券募集資金用於錯誤用途。據報導，越南第四大富豪裴成仁旗下上市房企諾瓦蘭德及其子公司的兩案件，已移交越南公安部調查。裴成仁（Bui Thanh Nhon）《一波說》注意到，今年8月7日，胡志明當地華文媒體《西貢解放日報》曾報導，諾瓦蘭德（Novaland）集團在在林同省召開的2025年特別股東大會上，曾通過一項方案，將發行近3.2萬股股票，以置換超過8719億越南盾的“巨額債務”。方案顯示，將以每股1萬5747 元的價格定向增發超過 1億6800萬股股票，來置換屬於三位債權人的總計超過 2645 兆越南盾的債務，他們分別是 NovaGroup (2527 兆越南盾)、Diamond Properties (1120 億越南盾) 和黃秋珠女士 (67 億越南盾)。此外，特別股東大會還通過了以每股4萬越南盾的價格發行超過 1億5100萬股股票的方案，以置換 13 隻債券的全部本金餘額。這些債券於 2021 年和 2022 年發行，主要在 2023 年至 2025 年間到期，本金餘額總價值為 6074 兆越南盾。8月7日當地，NVL 股票交易價為每股 1萬8200 越南盾，較今年4月創下的低點翻了一倍。越南政府副總理、國家反洗錢指導委員會主任胡德福《一波說》也注意到，據越通社報導，諾瓦蘭德（Novaland）集團此前於7月8日公告稱，該集團的許多債券方案已經獲得債券持有人同意延期，同時該集團價值3億美元的國際可轉換債券方案的重組計畫也正式生效。報導稱，這被視為Novaland 經過一段時間集中精力促進財務重組後取得的積極成果。而諾瓦蘭德集團代表當時表示，在越南金融和房地產市場受到地區和世界宏觀經濟影響的背景下，國際可轉換債券方案的重組計畫順利完成，表明債券持有人對Novaland復甦能力的信心。這也是 Novaland 過去一段時間全力以赴緩解資金流動性困難，就債務重組方案與金融合作夥伴談判的成果。據瞭解，Novaland集團2024年的目標是交房2500間，包括別墅、住宅、 辦公室等。值得一提的是，越南房地產市場於2024年開始逐步走出低谷，而在復甦路上，企業債務重組也向來備受關注。去年5月，越南政府宣佈提前6個月實施《住房法》和《房地產商業法》。另據越通社報導，10月15日，越南政府副總理、國家反洗錢指導委員會主任胡德福主持召開國家反洗錢指導委員會會議，要求特別要集中加強房地產交易、虛擬貨幣交易等領域的反洗錢措施。債務泥潭深不見底，數兆盾“地產大雷”再次敲響了警鐘裴成仁（左1）一紙監管報告的出爐，瞬間刺破了越南市場近幾個月來的繁榮泡沫。本周一，越南股市遭遇了一場“血色星期一”，基準VNI指數狂瀉5.6%，創下六個月來最大單日跌幅。這場拋售風暴的源頭，直指該國深藏的地產與金融業痼疾——越南政府監察總署在上周五公佈的一份重磅調查報告，揭露了涉及數兆越南盾的企業債券發行違規行為，將頭部房地產商Novaland與多家大型商業銀行推至風口浪尖，引發了市場對系統性金融風險的深切擔憂。這場危機的直接導火索，是越南政府監察總署發佈的一份覆蓋2015年1月至2023年6月的漫長周期的債券市場檢查報告。報告詳細披露了發債主體，尤其是銀行和房地產公司，存在的“多項嚴重違規行為”，其問題觸目驚心，涵蓋資金挪用、資訊披露違規、本息逾期支付等核心領域。監管利劍出鞘，數兆違規資金浮出水面！報告披露的涉案資金規模高達數兆越南盾，而這其中，越南第二大上市地產商Novaland投資集團成為了這場風暴的絕對中心。監管機構指控其通過發行1.5兆越南盾（約合數億美元）的企業債券，進行了一場複雜的資本騰挪術。參政議政時的裴成仁Novaland的“資本迷宮”，1.5兆盾資金去那兒了？調查發現，Novaland集團發行巨債的名義是增資其子公司Khai Hung房地產公司。隨後，Khai Hung動用這筆巨款，收購了由Vo Thi Kim Khoa持有的The Ky Hoang Kim房地產公司99.9%的股權，交易價高達1.843兆越南盾。然而，監管機構在追蹤銀行資金流水後，揭開了這個交易的虛假面紗：賣方Khoa在The Ky Hoang Kim公司的資本金實際上子虛烏有，因為大部分資金在她收到的當天就被迅速轉走。更令人瞠目的是，Novaland發行的1.5兆越南盾債券資金，在轉入Khai Hung後，並未用於實業投資，而是“通過多家中介公司”的複雜流轉，最終流向了關聯方Nova Homes貿易股份公司使用。這種操作並非孤例。檢查人員認定，Novaland集團及其三家子公司——Unity、Aqua和Lucky House——在發行債券時均存在違規。它們通過協調個人和法人實體出資註冊資本，再利用債券收入收購股權，最終將約7.084兆越南盾的巨額資金輸送給了Nova Homes。由於手法隱蔽、流程複雜，監管機構坦言“無法核實每筆中介交易”，但資金違規輸送的實質已然明確。因此，監察總署已將涉及Novaland及其子公司的兩起債券違規案件正式移交公安部進行刑事調查。諾瓦蘭德（Novaland）集團債務泥潭深不見底，關聯公司償付能力集體“亮紅燈”。Novaland的雷聲，震動了整個與之關聯的生態圈。報告指出，與Novaland集團相關的20家發債主體，截至2023年6月底，仍有近16.9兆越南盾的債券未償還。這個龐大的債務鏈條已經出現斷裂跡象：其中，GreenWich、BNP Global等四家發行人已出現本金和利息逾期，另有兩家發行人利息逾期，總逾期債務規模高達4.555兆越南盾。頭部企業的轟然倒下，引發了市場的連鎖恐慌。Novaland集團宣佈無法履行其可轉換債券的支付義務，成為了壓垮市場情緒的最後一根稻草。Turicum Investment Management的合夥人Marco Martinelli分析指出，投資者情緒在檢查結果公佈後迅速“惡化”。他進一步解釋：“市場的脆弱性在於，近幾個月的強勁反彈鼓勵了散戶投資者增加槓桿，一旦出現負面消息，市場極易受到強制平倉的衝擊，最終導致了跨行業的普遍恐慌。”裴成仁（右）銀行系統失守，監管漏洞暴露無遺。此次風暴不僅捲起了地產圈的塵埃，更暴露了金融系統內部的監管漏洞。報告審查了五家主要商業銀行——軍事銀行（MB）、亞洲商業銀行（ACB）、VPBank、越南國際銀行（VIB）和東方商業銀行（OCB）。這些銀行在檢查期間共發行了超過255兆越南盾（約97億美元）的私募債券，規模驚人。檢查結果令人震驚：五家銀行中有三家存在嚴重資金挪用問題。ACB在2018年通過發債籌集3.7兆越南盾，卻將其中近2.4兆用於短期貸款，違背了其中長期信貸的公開承諾。軍事銀行（MB）在2022年發行的1.92兆越南盾債券資金，同樣被挪用於貸款業務，而非計畫中的投資。問題的根源在於，這些銀行未能建立有效的資金隔離與追蹤機制，所有債券收入都被混入一般業務資本池中，然後隨意發放給借款人。此外，資訊披露的形同虛設也是普遍現象。VIB和MB等銀行在發行前未明確資金使用時間表；ACB和MB則違反了資訊發佈期限；部分銀行甚至在數年裡未編制債券發行年度資本計畫，其資料系統根本無法精準區分債券資金與其他貸款來源。越南地產大亨裴成仁風暴過後，信心重建路在何方？在這場席捲越南股市的暴跌中，市場龍頭股首當其衝。Vingroup、Vinhomes和越南外貿銀行等權重股成為跌幅最大的個股，清晰地反映了市場對整個金融地產類股的信任危機。此次數兆越南盾的“地產大雷”再次敲響了警鐘。它揭示了過去近十年間，越南企業在債券發行與資金使用上的混亂無序，以及銀行系統在風險控制和合規管理上的嚴重缺失。隨著案件移交公安部，一場更深入的司法調查即將展開。對於越南市場而言，短期陣痛難以避免，但唯有通過嚴厲的監管整肅與制度完善，刮骨療毒，才能真正挽回投資者信心，為未來的健康發展奠定基石。否則，隱藏在水面之下的更多“巨雷”，恐將在不經意間被再次引爆。 (一波說商業實驗室)