距離馬年春節僅剩十餘日，樓市近期因一組“二手房成交逆勢上揚”的資料引發廣泛討論。據冰山指數旗下“樓市日曆”小程序監測，自1月以來，全國26個重點城市的二手房即時成交規模（以定金支付量為指標，作為網簽量的先行訊號）連續多日出現“全面普漲”，環比增幅達14%至21%。其中，廈門、上海、南京等城市漲幅位居前列。對比歷史同期資料，春節前一個月的二手房成交活躍度通常呈現下滑趨勢——例如2025年春節在1月底，2024年12月及2025年1月成交定金量環比分別下降14%和42%；2024年春節在2月中旬，2024年1月和2月資料環比分別下降15%和48%；2023年春節在1月底，2022年12月和2023年1月資料環比上升4.1%後下降11%；2022年春節在1月1日，2022年1月和2月資料環比下降21%後微升0.3%。（2021年因覆蓋城市不足26個，資料未納入對比，該年春節前後月份成交均呈下跌態勢。）值得關注的是，“樓市日曆”資料顯示，2026年1月全國26城二手房掛牌總量環比下降1.8%，房源減少超5萬套。成交活躍度顯著提升的城市，掛牌量降幅尤為明顯。截至1月25日，全國14城二手房網簽量環比總體下降7.2%（需考慮資料統計滯後性），僅廈門、佛山、深圳、青島、廣州五城網簽量環比上升。冰山指數機構負責人分析稱：“定金支付通常比網簽提前兩周至一個月，能更靈敏反映市場動態。當前定金量資料表明，二手樓市‘小陽春’已提前到來，但這一行情難以持續。值得注意的是，當前回暖主要由買家驅動，賣家普遍持觀望態度，春節後掛牌意願增強，惜售心理導致房源供給環比大幅收縮。”該負責人預測，春節前樓市將迎來一波交易高峰，但2026年市場整體可能繼續回呼，若無重大政策干預，房價再跌10%或觸及底部。不過他強調：“止跌不等於進入牛市，盲目抄底可能適得其反，若等到政策強力救市，底部可能已過。”核心城市交易回暖，資料爭議中顯趨勢儘管部分資料與公眾直觀感受存在差異，但主要城市中介機構的統計結果與之方向一致。貝殼找房資料顯示，廈門市1月1日至20日二手住宅成交1303套，日均約65套，帶看量環比上升8.2%，購房者觀望情緒減弱，決策周期縮短。上海市1月前20天網簽量突破1.4萬套，環比上漲15%；2025年全年上海二手房成交25.4萬套，月均超2萬套，較2024年增長17.6%，而掛牌量自2025年5月（23.5萬套）持續下降至8.9萬套，部分房源價格走穩。南京市2026年1月以來二手房成交量逐周攀升，1月5日至11日成交1053套，12日至18日增至1715套，其中11日單日成交309套，創2025年1月以來新高。樂有家研究中心資料顯示，深圳市1月1日至18日二手房看房量同比上漲31.8%，錄得量連續多周穩定在1600套以上，香蜜湖、深圳灣等核心片區成交活躍度顯著提升。58安居客統計顯示，截至2026年1月21日，北京市二手房網簽9148套，而2025年9月至12月月均網簽量達1.4萬套以上，年末呈現“翹尾”行情，業主低價拋售意願減弱。北京鏈家中介透露，核心學區及地段優勢房源議價空間縮小，部分買家原計畫多次砍價，卻因他人搶先入手而錯失機會。部分房源已折價50%至60%，價格波動趨於平穩，買賣雙方心態均發生微妙變化。專家解讀：政策效應與市場分化成主因針對部分城市年末樓市“逆勢活躍”現象，鳳凰網房產採訪多位專家學者。中國城市發展研究院投資部副主任袁帥指出，往年春節前市場常因返鄉潮降溫，但2026年春節前夕，全國主要城市二手房交易呈現“非典型增長”，除春節較晚外，前期寬鬆政策逐步顯效、“就地過年”趨勢延續，均可能打破傳統周期規律。此外，房價走穩訊號增強買方信心，上海、北京等城市核心區房源抗跌性提升，進一步刺激改善型需求入場。袁帥預測，2026年二手房市場將呈現顯著“城市分化”：一線及強二線城市有望走穩復甦，以上海為例，掛牌量連續9個月下降、網簽量突破1.4萬套且價格止跌，表明市場已觸底反彈；普通二線及以下城市跟漲動力不足，但合肥、南昌等中西部城市因產業升級與人口流入，市場韌性較強，需警惕供應放量後的價格波動；成都、佛山、青島等城市雖跟隨一線城市回暖，但漲幅可能低於預期，例如佛山、青島作為製造業重鎮，需求更依賴本地經濟復甦，投資屬性較弱。蘇商銀行特約研究員付一夫認為，2025年下半年以來，全國核心城市在限購、首付比例、房貸利率、稅費等方面出台多項實質性利多政策，其效應在2026年初集中釋放，啟動了部分被壓抑的改善型及剛性需求。此外，部分城市土地市場回暖、開發商推盤節奏加快，也進一步推動了成交上升。但他提醒，當前市場復甦基礎仍不牢固，需警惕部分城市因供應過剩導致價格回呼風險，建議購房者理性決策，避免追漲殺跌。市場展望：結構性機會與長期挑戰並存綜合多方資料與專家觀點，2026年初二手房市場回暖呈現“核心城市引領、政策驅動為主、買賣雙方博弈加劇”的特徵。短期來看，春節前交易高峰或延續，但全年走勢仍取決於政策力度、經濟復甦進度及居民收入預期。中長期而言，城市間分化將進一步加劇，一線及強二線城市因資源集聚效應更具韌性，而多數三四線城市需通過產業升級與人口匯入夯實需求基礎。對於購房者而言，需密切關注政策訊號與市場動態，結合自身需求理性入場；對於投資者而言，則需警惕部分城市“有價無市”風險，避免盲目跟風。近期，市場上出現了“價格走穩”與“房源掛牌量減少”的積極跡象，特別是在上海、北京等一線城市，這一變化顯著動搖了市場多年來的下跌預期，促使買賣雙方的心態發生轉變。從本質上看，這是政策強力干預下，市場在經歷深度調整後，情緒與需求的集中迸發。然而，整體而言，市場已告別大起大落的時代，步入了一個由房源具體價值（如地段、品質、學區資源）及本地供需狀況主導的精細分化新階段。付一夫提出，購房者應“重視質量，輕視價格”，避免盲目跟風追漲；賣家則應把握當前市場活躍度提升的良機，以合理且具競爭力的價格果斷出手，以實現資產最佳化或止損。對於手握核心優質房源且不急於變現的賣家，可耐心等待市場情緒的進一步回暖與價值的重新評估，但需摒棄對歷史高價的幻想。經濟學家余豐慧指出，政策層面的支援對穩定市場預期至關重要，尤其是金融環境的寬鬆，如房貸利率的降低，確實減輕了購房者的負擔，對激發市場需求具有積極作用，有助於被抑制的需求逐步釋放並進入市場。預計上海、北京等一線城市的核心區域及優質教育資源房源將持續保持熱度，價格有望走穩。對於有二手房交易需求的人，建議密切關注政策動態與市場變化，抓住有利時機，但需理性看待房價波動，避免盲目追漲殺跌。 (房地產那些事兒)