近期，李嘉誠創立的長實集團旗下位於北京東四環外朝青板塊的豪宅項目“禦翠園”已經拿到預售證，即將開啟預售。

據北京市住建委官網信息顯示，逸翠園位於北京市朝陽區姚家園東里1號院，備案名“逸翠園”，於今年7月18日獲得預售證，預售範圍包括9棟住宅，准許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價為99744.99元/平方米、最低擬售均價為90672.35元/平方米。

“我們現在預售證下來了，等公司通知隨時開盤。”“禦翠園”項目的銷售人員表示，“我們項目是目前五環內唯一在售的新房，目前看房的人還挺多的。而且我們是準現房，房子已經蓋完了，高層的玻璃都掛好了。明年年底交房。”

公開資料顯示，“禦翠園”由長江實業旗下和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司開發。據多家媒體此前報導，“禦翠園”所在的姚家園項目地塊總面積約40萬平方米，由和記黃埔於2001年時以7億元的價格拿下，樓面價僅1750元/平方米。然而，該地塊出讓後，直至2005年6月才開始動工，並於當年11月開盤銷售。

目前，該地塊已有2006年至2013年入市的“逸翠園”和2012年至2013年入市的“禦翠尚府”兩個項目，此次即將預售的“禦翠園”項目則為該地塊最後被開發的部分，開發週期長達22年。

澎湃新聞在貝殼找房平台搜索發現，目前逸翠園的7月參考均價約90545元/平方米；禦翠尚府7月參考均價約94439元/平方米。

從“逸翠園”的平面圖來看，“禦翠園”項目共26棟樓，包括8棟16~18層樓的高層及18棟低密聯排產品。高層住房包括約140平方米和185平方米兩種戶型；低密聯排產品則為約345平方米的地上三層及地下挑高6.6米的戶型。

此次“逸翠園”即將預售的9棟樓包括3棟16~18層樓的高層及6棟低密聯排產品。其中3棟高層的擬售均價分別為96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6棟低密聯排產品的擬售均價範圍在90672.35~92372.54元/平方米之間，超過拿地價格51倍以上。

“逸翠園”預售樓盤表。（來源：北京市住建委）

從“逸翠園”的配套情況來看，該項目距離今年年底將建成的地鐵3號線朝陽體育中心站約100米，周圍商業配套包括國貿商圈、燕莎三里屯、麗都商圈、朝陽大悅城等。

“逸翠園”區位圖。（來源：網絡）

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，“禦翠園”所屬的朝青板塊成交較為活躍，緊鄰CBD和朝陽公園的優越位置，交通四通八達，配套成熟，接受國貿CBD的輻射，屬於熱門優質板塊。從板塊內來看，在售項目以二手房為主，單價基本在8~10萬元/平。此前入市的長實集團旗下的逸翠園項目單價在9.5萬元/平以上，周邊還有銀谷美泉家園單價在8.5萬元/平以上、匯成家園售價在8萬元/平以上。

貝殼找房平台數據顯示，以姚家園地塊來看，“逸翠園”目前在售房源38套，單價在8.4萬元/平方米至11.2萬元/平方米不等；“禦翠尚府”目前在售房源13套，單價在8.5萬元/平方米至10.6萬元/平方米不等。

陳霄表示，逸翠園是和記黃埔在北京姚家園開發的最後一個項目，雖然此前吹風價達到10萬元，但是實際申領銷許價格略低，這也是順應市場形勢做出的適時調整，面對市場持續降溫之下，開發商適當下調了市場預期。加上該項目地塊據悉已經拿地二十年之久，開發週期長，產權縮短。

“逸翠園”項目的銷售人員表示，該項目是目前五環內唯一在售的新房，暫時還不知道會不會特別搶手，但關注的人挺多。

陳霄指出，在當前市場降溫的背景下，逸翠園下調了價格預期，平層9.8萬元/平的單價相較於板塊內同類項目價格相當，但是板塊內新房項目不多，去化上應該不成問題。聯排別墅產品在四環內也是屬於稀缺性產品，入市也能獲得一定的青睞。

北京商品住宅成交量  連續三個月下降

從北京市場整體情況而言，中指研究院數據顯示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交規模為50.99萬平方米，環比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

中指研究院指出，整體來看，受房地產市場下行、預期不明朗、前期推盤力度不足等影響，北京樓市持續承壓，商品住宅成交量連續三個月下降，成交規模降至近5月的最低位。

從價格來看，8月16日，國家統計局發布的數據顯示，7月份北上廣深二手房房價全部下降，其中北京二手房價格環比均下跌0.6%。

新建住宅價格方面，中指研究院數據顯示，今年7月份，北京新建住宅平均價格為44767元/平方米，環比微漲0.04%，漲幅擴大0.01個百分點；同比上漲0.39%，漲幅收窄0.23個百分點。綜合1-7月來看，北京新建住宅價格累計上漲0.19%，較去年同期收窄0.46個百分點。

截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1135.56萬平方米，環比增長11.1%；去化速度進一步放緩，帶動出清週期回升至18.3個月，環比提升1.9個月。

從披露的樓盤信息來看，禦翠園的預售範圍包括9棟住宅，准許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價為99744.99元/平方米、最低擬售均價為90672.35元/平方米。

開發週期長達22年  價格翻了50倍

公開資料顯示，逸翠園定位為城市高檔低密住宅，有平層和聯排產品可以選擇。該項目坐落於朝青板塊，左手CBD、右手副中心，幾大商圈圍繞。附近有東方購物廣場、萬像匯、朝陽大悅城等商業場所，能夠滿足日常需求。

在交通配套方面，該地塊距離地鐵三號線朝陽體育中心站約300米，毗鄰動物環路、朝陽北路、姚家園路等，各種交通方式出行都非常便利。項目距北側東風公園僅350米，附近還有姚家園公園、朝陽體育中心京城體育休閒公園等，適合日常休閒運動。

值得一提的是，“逸翠園”所在的姚家園項目地塊由和記黃埔於2001年時以7億元的價格拿下，總面積約40萬平方米，樓面價僅1750元/平方米。該項目在擱置了4年後，直至2005年6月才開始動工，截至目前該項目的開發週期長達22年。

不過，相較周邊同檔次社區二手房價格，禦翠園的備案價仍有一定的競爭力。據悉，項目周邊的觀湖國際均價約10萬元/平方米，泛海國際均價在12萬元/平方米，禦翠園取證均價基本與附近板塊二手房持平，甚至有一定倒掛。

除了北京逸翠園項目外，李嘉誠近日頻頻出手降價拋售樓盤。8月3日，長實集團旗下油塘新盤開盤後，以周邊二手房約“七折”的價格引爆香港市場，超3萬人次搶購，超額認購近60倍，同時帶動香港樓市的降價潮。

8月3日，長實集團在港交所發布中期業績，上半年歸屬股東淨利潤103.31億港元，同比下滑20.1%；每股盈利2.88港元，同比下滑18.9%；每股中期股息0.43港元。

報告期內，長實集團在香港及內地物業的銷售收益相對於去年同期錄得減幅。主要銷售的住宅項目包括香港名日•九肚山、內地東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽天下。

在當日舉行的半年業績分析員會議上，長實集團主席李澤鉅對油塘新盤的開盤價格作出回應，他表示，親海駅II的訂價的確吸引，相當於7年前的樓價。集團一向奉行以市場價格或低於市場價格出售項目，以便促進銷售及資金流轉。另一方面，集團亦在趨勢明朗下趁勢購買土地。

李澤鉅強調，現在不論買樓還是集團買地，時機都較3年前理想。若用作自住，又有購買能力，目前買樓的時機會較三年前更合適。

對於地產行業，李澤鉅表示，房地產業是香港經濟的重要組成部分，行業興衰當然對經濟有重大影響，並且有共存共榮的關聯關係。政府制定政策時，可能要平衡許多因素。對政府而言，地產行業及經濟只是他們考慮大局的一部分。他說，“我完全不擔心香港的財政狀況，根據《基本法》已就審慎理財原則提供指引，指出香港特別行政區的財政預算與本地生產總值的增長率相適應。”（南風窗）

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