幾天前，香港鄭裕彤家族旗下的地產商——新世界發展，債務問題岌岌可危，幾乎站到了違約邊緣。今年六月份，它原本需要支付名下4筆永續債的7700萬美元利息，卻選擇了延期。這4筆永續債的最初發行規模34億美元，按年支付兩次利息。到去年，新世界發展身上背負了1465億港元有息債務，還有354港元永續債。結果，它連6億港元的利息都付不出來，可見其自身現金流是多麼脆弱了。根據協議條款，延期支付利息，不會構成永續債違約，但會遞延到本金裡面，重複計算利息，相當於利滾利。新世界發展遞延支付利息，讓投資者感到震驚。這導致其在二級市場上股債雙殺，不少投資者選擇了跑路，用腳投票。現在，它的市值只剩下143億港元，相比歷史最高時的千億市值，已經跌落谷底。新世界發展當前面臨的最大危機，是身上背負的龐大債務，以及手裡捉襟見肘的現金流。最近，它從幾十家銀行拿到了一大筆救命錢——新世界發展完成了882億港元的再融資，得到一絲喘息。到去年，連同永續債，它名下的有息債務規模超過了1819億港元。高達882億港元的再融資，相當於覆蓋了它名下幾乎一半的債務。新世界發展的再融資，是從銀行獲得新貸款的同時，還與原有貸款行協商，對之前的貸款進行展期。這次從銀行拿到的882億港元救命錢，新世界發展把最早的貸款到期日，推遲到了三年後。也就是說，這882億港元再融資裡面，最早一筆貸款到期償付，也要等到2028年。這是打算用時間換空間，它需要花費更長的周期來解決債務問題。新世界發展在上個月正式啟動再融資、與銀行展開談判時，市場上就已經傳出了風聲——向其提供再融資的銀行數量，超過50家，有中資銀行，有香港本地行，還有國際大行。這次再融資由中銀、星展、匯豐擔任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恆生、法國工商信貸等銀行，也都參與其中。據說，起初有些小銀行反對，希望降低商業房地產貸款風險。由於新世界發展的再融資計畫，需要取得所有銀行的一致同意和批准。這意味著，這些小銀行其實有權利推翻交易。不過，新世界發展似乎得到了監管層的支援——一些中資銀行收到指示，除非出現重大問題，否則將繼續貸款；另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易進展及顧慮的最新資料。而這被看作是監管部門促成新世界發展完成再融資的非正式壓力。協調逾50家銀行達成一致、簽字同意，這是香港豪門家族擁有的巨大能量。若是沒能順利完成這次再融資計畫，新世界發展將會陷入的困境，可想而知。十一弟查了下，連同354億港元永續債在內，新世界發展的有息債務規模超過了1819億港元。它在一年內到期的短期債務，超過了322億港元。而它手上的現金資源，只有218億港元，根本覆蓋不了短期債務。上個月，市場上最早傳出它將進行875億港元再融資，其中635億港元用於償還今明兩年到期的有息債務。剩下240億港元，則覆蓋了2027年到期的有息債務，為其爭取喘息空間。據說，新世界發展還為882億港元再融資增加了信貸增強措施，以及提供了額外抵押資產。它現在所面臨的困境，完全出於它的激進風格，以及對房地產市場的錯判。作為香港四大豪門家族之一旗下的老牌地產商，新世界發展的風格，其實更像內地房企。跟其他三家老牌地產商相比，新世界發展的槓桿水平，遙遙領先。到去年，郭得勝家族的新鴻基地產，淨負債率不到18%；李兆基家族的恆基地產，淨負債率大約21%；李嘉誠家族的長實集團，淨負債率更是維持在4%左右。而新世界發展的淨負債率，將近58%。若把354億港元的永續債，從權益科目調回負債科目下，它的真實負債率水平，實際在88%以上。當年敢出手把恆大從深坑里拉起來、還把許家印喊上牌桌的鄭裕彤家族，其激進大膽程度，無人能及。三年前，鄭裕彤家族的第三代接班人、太子爺鄭志剛，還在意氣風發地掌舵新世界發展。2022年，國內樓市掉頭向下，一大批風格激進的民營房企，已經癱倒一片。在那年的業績會上，鄭志剛無所顧忌，一臉自信地放出大話——“整個大灣區的內地開發商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發商，是比較靠得住的。”“所以有100個項目找我們談收購，最後選了三四個。”當時，鄭志剛還提出了一個所謂“Quick Win”的快贏戰略——“過去一年，內地落實三條紅線政策，要求高負債房企去槓桿，我們反而沒有這個問題。”“許多內地開發商正面臨巨大的財務壓力，他們的處境非常艱難，但這場危機正在變成一個機會。”“因為我們的槓桿沒有受到三條紅線影響，是新世界的一個契機，在危機中收購了很多便宜和高毛利的土地，我們稱之為Quick Win。”為了匹配所謂的快贏戰略，鄭志剛讓新世界發展留出了200億港元的資金用於收購，看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。當時，鄭志剛對內地樓市的判斷，非常樂觀——“中國房地產市場現在已經觸底了，將慢慢復甦。未來一兩年內，將會復甦得非常非常好。”“這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。”當時，新世界發展圍繞在太子爺身邊的一幫管理層，也感受到了歡快的氣氛。公司從上到下，都很樂觀，它的首席財務官也跟著放言——“我們的淨負債率已經見頂了。”“2023年將會下降到稍微高於40%，2024年將進一步下降到40%以下。”鄭志剛及其身邊的管理層放完大話後不久，迴旋鏢來得太快，他們根本接不住——去年，新世界發展的淨負債率不降反升，飆升到了58%，實際淨負債率88%以上。它不受三道紅線管控，耗費了大把現金流，逆市收購。結果，樓市低迷、銷售停滯，流動性壓力陡升，站到了懸崖邊上。新世界發展已經陷入連續虧損，僅在2024年，淨虧損逾171億港元。去年，鄭裕彤家族已經把太子爺鄭志剛，從新世界發展總裁的位置上，換了下來。他不僅丟掉了掌控新世界發展的權杖，就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了陰影。接替鄭志剛的職業經理人——馬紹祥，只在一把手的位置上坐了兩個月，就悻悻辭職了。新世界發展的現任總裁，是另一位女性職業經理人——黃少媚，此前她主要負責新世界發展在中國內地的開發業務。解鈴還須繫鈴人，從那裡跌倒，就要從那裡爬起來。接下來，全靠內地的開發業務，逆風翻盤了。這次完成882億港元再融資，新世界發展還同步了一份人事變動——鄭志剛從董事會辭職，卸下了非執行董事職務，徹底從上市公司淡出。果然，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。崽賣爺田心不疼，豪門家族實力再雄厚，也填不了後輩用野心挖下的坑。 (拾遺地)
