尖沙咀維港之畔，那座剛剛戴上全球酒店業皇冠的玻璃幕牆大廈，在榮耀達到頂峰的瞬間，卻可能即將迎來主人的更迭。世間繁華，猶如星河璀璨。或許每一個繁華的背後，都隱藏著難以訴說的故事......（圖片來自官方網站）全球酒店界的權威榜單“The World's 50 Best Hotels 2025”——《世界50最佳酒店》近日公佈，香港瑰麗酒店一舉奪魁，站上世界之巔，成為首個獲此殊榮的中國酒店。這座聳立在維多利亞港畔的43層建築，擁有413間客房、12間風格各異的餐飲場所和全新綜合康體概念Asaya。就在酒店行業為這一成就慶祝時，一則市場傳聞引發震動：據《彭博》引述消息人士報導，新世界發展主席鄭家純正為家族旗下瑰麗酒店集團物色買家，探討出售酒店部分資產的可能性。（圖片來自彭博社）Part-01 巔峰加冕即引槌世界第一的含金量有多高？11月的倫敦頒獎禮上，香港瑰麗酒店從800餘位匿名評審（含40%旅遊記者、30%酒店經營者）手中接過“全球最佳酒店”獎盃，較去年排名躍升兩位，成為首個登頂該榜單的香港酒店。這份榮譽絕非偶然——這座2019年開業的65層地標，由設計大師Tony Chi操刀，將維港全景嵌入每一間客房，其獨創的Asaya Lodge康養套房配備私人水療與助眠科技，被評委盛讚“重新定義了現代奢華的核心”。資料更顯硬實力：據新世界債務置換檔案顯示，即便在酒店業復甦放緩的2025年，香港瑰麗的年均入住率仍穩定在82%，平均房價（ADR）達8900港元，較香港奢華酒店均值高出41%。CBRE最新報告印證了其稀缺性——亞太區奢華酒店供給受限，而高淨值客群年增速達7%，香港作為全球旅遊樞紐，核心酒店資產正成為“抗通膨硬通貨”。（圖片來自網路）Part-02159億估值背後鄭家純的債務困局與資產抉擇此次出售並非“巔峰套現”，而是新世界發展化解流動性危機的關鍵一步。彭博社披露，截至2025年6月，新世界淨負債率已達98%，接近資不抵債警戒線。為償還45億美元永續債與23億美元定期債券，集團推出的19億美元債務置換方案中，債權人需接受最高53%的債務減記，目前僅半數債權人響應，資金鏈壓力陡增。在此背景下，香港瑰麗成為“最優質的變現資產”：159億港元的估值較2015年周大福企業收購時的19.6億港元，十年增值超7倍。值得注意的是，此次出售可能涉及部分股權或單一資產，瑰麗集團全球58家酒店的營運體系仍由鄭志雯執掌，這為潛在買家保留了品牌管理的穩定性。該家族還試圖出售香港國際機場附近的“11 Skies”購物中心，不過因調整該項目估值，新世界集團已計提27億港元的減值損失，並正與香港機場管理局商討合同變更的可能性。Part-03瑰麗家族全球酒店分佈矩陣（圖片來自官方網路）Part-04 香港瑰麗獎項及榮譽. . . . . .（圖片來自官方網路）Part-05全球資本的博弈焦點投資機遇or風險？對意向買家而言，這場交易是“抄底標竿資產”的機會窗口。CBRE預測，2025年亞太區航空巴運量將增長9%，為全球最高，香港作為跨境旅遊樞紐，奢華酒店需求將持續回暖。香港瑰麗2024年營收同比增長22%，其中康體業務佔比達35%，遠超行業均值，顯示出強勁的盈利能力。但風險同樣不容忽視。首先是交易不確定性——目前談判僅處於初步階段，新世界尚未發佈官方公告，估值可能隨市場情緒調整。其次是營運銜接問題，鄭志雯團隊的管理能力是酒店成功的核心要素，買家需明確未來合作模式。此外，香港酒店業供給端雖受限，但新世界同期擬售的11 SKIES商場若成功易主，可能對酒店客源產生分流影響。從行業視角看，這場交易或成為亞太奢華酒店投資的“風向標”。當前全球資本對優質營運型資產需求旺盛，2025年亞太酒店投資規模有望達163億美元，香港瑰麗的交易定價將為同類資產提供估值參考。已有消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團隊，角逐戰即將打響。（圖片來自官方網路）Part-06巔峰資產的下一站誰能接棒傳奇？當“世界第一”的光環遇上資本的現實抉擇，香港瑰麗的出售故事遠比交易本身更具深意。它既是新世界化解債務危機的“救命錢”，也是全球資本佈局亞太奢華酒店市場的“入場券”。對酒店營運商而言，這是獲取標竿項目的難得機遇；對投資者來說，這是考驗價值判斷與風險把控能力的試金石。截至發稿，新世界與瑰麗集團仍未回應置評請求。這場估值159億港元的交易將走向何方？歡迎在評論區分享您的判斷——是主權基金笑到最後，還是本土資本脫穎而出？我們將持續追蹤事件進展，為您帶來最新報導。 (In hotel)

酒店數量激增與同質化競爭加劇，讓許多投資者感到無所適從。然而，供給側改革所驅動的行業重塑，為專業化、品牌化的營運模式創造了歷史性機遇。關鍵在於如何識別真正優質的酒店標的，華住集團創始人季琦總結了一套清晰的投資指南，幫助投資者在不確定的時代找到確定的戰略錨點。在樓市持續低迷、全球股市震盪、黃金價格回呼的當下，“確定性收益”成為全球稀缺資源，市場投資者在各個領域中尋找能夠穿越周期的優質標的。其中，擁有14億人口出行剛需背書的中國酒店業，因其清晰的長期價值邏輯而備受關注；然而，這個看似確定的賽道，眼下正經歷一個結構性的“迷茫周期”。一方面，酒店數量激增與同質化競爭日益加劇，部分五星酒店甚至出現“摘牌”或“擺攤”自救的行業現象，讓許多投資者感到無所適從。但另一方面，供給側改革所驅動的行業重塑，恰恰為專業化、品牌化的營運模式創造了歷史性機遇。問題的關鍵已從“是否值得投”轉向“應該怎麼投”——當舊的經驗逐漸失效，唯有具備系統方法論、堅實基本面與清晰轉型路徑的酒店模型，才能成為穿越周期的理性選擇。在此背景下，如何穿透迷霧，識別真正優質的酒店標的？華住集團創始人季琦深入一線、走遍278個地級市，用親身經歷與詳實資料為基礎，總結了一套清晰的酒店投資指南：深耕三個“三個市場”，把握兩個“三好”要素，為投資者在不確定的時代提供一個確定的戰略錨點。華住2025夥伴大會現場深耕14億人需求與“三個市場”酒店投資的核心邏輯在於市場基本面穩健，14億中國人口帶來了“人口紅利”，大家追求美好生活，對於出行的需求增加，為消費創造了空間。季琦提到：“出行成為人們最大的增量和加法。出行的價格不是很高，不像買房、結婚那樣成本高，就是出去跑一趟。”中國的經濟具備顯著的“多層次性”，季琦將其總結為三個“三個市場”，為酒店投資提供了多元化的路徑。“第一個是地理維度：發達市場（一線和強二線市場）、省城市場（二線市場）與縣域市場（三四線市場）特點截然不同，尤其是酒店業，做縣域市場和做上海完全是不同。比如在縣域開施柏閣或城際酒店，成功率很低——我不建議加盟商嘗試，基本無法盈利，市場觀唸完全不同；反之，在上海南京路開漢庭能盈利（華住確實有這樣的門店），但這是特殊案例，不具普遍性，那裡更適合全季、全季大觀、城際等品牌。”季琦坦言。從收入維度看，奢侈消費、中產消費、平價消費三大市場平行存在。從華住品牌矩陣可以看到：高端線的施柏閣、禧玥服務高淨值人群，中檔線的全季覆蓋4億中產，國民型漢庭、經濟型海友則服務於更廣闊的平價群體。而從年齡維度看，18-35歲青年群體的有更多的主張與審美、36-59歲中壯年群體更注重商務與效率、60歲以上銀髮族的旅遊熱潮，進一步細分了住宿場景，形成“多點開花”的需求格局。“把中國當作世界來做”，是華住定下的戰略方向。在中國這樣一個超大規模、多元結構的市場中，每個細分市場都可以容納足夠多的大企業，酒店投資仍具備眾多機遇。供給側改革帶來“重新做一遍”的機會如果說市場需求提供了投資空間，那麼供給側改革則帶來了投資的“風口”。在季琦看來，中國的供給側改革才剛剛開始，還沒有進入深水區。首先是規模化水平仍可提升。資料顯示，中國擁有的酒店數、客房數都遠超美國，排名第一，但僅有25%的酒店屬於“40 間客房以上的規模酒店”，而美國這一比例高達95%。其次是連鎖化率提升空間大：中國酒店連鎖化率遠低於美國，四線及以下城市酒店連鎖化率僅14%，三線城市也僅25%。北京統計局2025年上半年資料顯示，當地1600家限額以上酒店平均每家盈利僅3.7萬元，而華住旗下北京的酒店，上半年基本都實現盈利。這意味著北京仍有大量酒店不盈利（包括高端豪華酒店與低端小旅館）。酒店不盈利的本質是“供給側與需求側不匹配”，大量低效、非標酒店有待升級為品牌化、連鎖化、規範化的資產。“中國酒店業未來最大的機會在於供給側改革。”季琦說，“誇張一點說，中國酒店業需要各位投資者帶領中國酒店‘重新做一遍’。把高端的豪華的浪費的酒店，做成合適的、盈利的；把低檔的、廉價的、微小的，升級為規範的、品牌的、連鎖的程度。”進一步看，酒店投資的機會主要有三點，一是存量物業改造空間巨大。一方面，投資者可在低效營運的單體酒店旁開設品質化的連鎖門店，憑藉品牌影響力與標準化服務搶佔市場；另一方面，可通過品牌輸出將單體酒店“收編”。華住的實踐表明，經過改造後的酒店，盈利能力顯著改善，如上海外灘由東方商旅酒店改造而來的“東方·美侖美奐”酒店，ADR提升超70%。二是縣域市場成為“新藍海”。哈密地區的華住集團加盟商已在當地佈局11家華住酒店，他仍判斷至少有20家的增長潛力。縣域市場的空白，正是投資者的增量機遇。三是資產回歸投資本質。過去開發商“為抬高地價配建豪華酒店”的模式逐漸退場，越來越多業主開始以“投資回報”為核心目標選擇品牌，酒店行業開始回歸生意邏輯，要的是效益和效率，這為專業品牌營運商帶來機會。值得注意的是，當前經濟環境也為酒店投資提供了“成本紅利”。經濟新常態與通縮趨勢下，物業租金、建材採購成本均有所下降，酒店籌建與重設成本大幅降低。對比早年“高租金拿店”的時期，如今投資者的成本壓力顯著減輕，這為“低成本切入市場”創造了條件。總體而言，從微房量到中房量，從單體到連鎖、從星級到品牌、從大城市到縣城、從房地產配套到投資回報，這些供給側出現的機會，都值得關注。投資回報確定性：兩個“三好”是關鍵“做好酒店投資，‘好位置、好租金、好產品’缺一不可，而‘好產品’包括好品牌、好物業、好品質”，季琦總結出成功投資酒店的兩個三大要素。好位置意味著未來可觀的客流量和收入；好租金可以降低開店風險。2018-2019年，一些酒店商家拿了高租金物業，隨後的新冠“黑天鵝”帶來巨大損失的故事言猶在耳。季琦建議：租金一定要低，最好採用“保底+分成”的靈活模式；儘量選擇獨棟物業，避免在寫字樓裡租幾層，上下班高峰期電梯繁忙，影響客人體驗。在“好產品”中，“好品牌”尤為關鍵，是實現盈利的“關鍵變數”。若想精準判斷一個品牌是否具備提升資產價值的能力，可以聚焦以下三大核心維度：品牌效應、會員體系、以及科技水平。季琦認為華住是“品牌公司”，科技、流量、其它管理，都是為品牌服務的。品牌引領是華住發展的重要策略，以品牌為主軸，以會員和科技為兩翼，做到“三位一體”。華住30+品牌的品牌矩陣覆蓋了各個消費群體，“華住會”3億會員提供強有力的客源蓄水池，用會員池鎖住了利潤；而不斷提升的科技能力，則助力營運、提升效率。這也符合《“十四五”旅遊業發展規劃》對酒店行業及智慧酒店的發展提出的指導方向：通過數位化轉型和智能化升級推動行業高品質發展，通過技術賦能提升服務效率、最佳化使用者體驗，創新商業模式。系統化賦能效果也在顯現：華住通過會員、科技平台、供應鏈支援等，幫助加盟商提升營運效率，人房比低至0.17……多項指標領先於行業。兩個“三好”目前，市面上酒店品牌數量激增，“同質化”競爭加劇：一是產品同質化，各品牌在定位與產品設計上高度雷同；二是打法同質化，營運管理模式單一。在這一背景下，酒店品牌必須精準定位自身差異化優勢，打造具有獨特價值的酒店產品，方能在激烈競爭中脫穎而出。華住旗下的30多個酒店品牌各有特長：全季已經牢牢佔據中檔酒店中的領先地位，加盟商復購率超30%；漢庭以 359475 間客房成為世界規模第一品牌，成為國民出行優選；橘子水晶酒店RevPAR持續領先同業；中高端的城際雖進入市場時間不長，但增長非常快，2025年度增長率預估達超150%。在周期性波動中，擁有強大品牌、會員體系和科技營運的頭部酒店集團，展現出更強的抗風險能力和更快的復甦速度。而加盟模式能夠為投資者提供經過驗證的產品和營運支援，降低單店投資的不確定性。從行業地位看，頭部品牌的優勢已得到驗證。華住在二十年裡，累計接待賓客超20億人次，帶動產業鏈投資近3000億元，並躋身全球酒店集團第四位，旗下漢庭品牌成為“全球規模最大的單一酒店品牌”，全季位列世界第四。頭部品牌形成的護城河效應仍在顯現，目前，全季加盟商復購率已經超過30%，部分加盟商甚至表示“要 all in 全季”。對投資者而言，錨定中國市場的縱深潛力，抓住行業供給側改革的機遇，繫結具備核心競爭力的優質品牌，才能在酒店投資中穿越周期，實現確定性回報。未來，隨著供給側改革的持續推進、消費分級化的趨勢越發明顯，以及人們為“悅己”買單，中國酒店投資將迎來更廣闊的價值空間。 (Barrons巴倫)