尖沙咀維港之畔，那座剛剛戴上全球酒店業皇冠的玻璃幕牆大廈，在榮耀達到頂峰的瞬間，卻可能即將迎來主人的更迭。世間繁華，猶如星河璀璨。或許每一個繁華的背後，都隱藏著難以訴說的故事......（圖片來自官方網站）全球酒店界的權威榜單“The World's 50 Best Hotels 2025”——《世界50最佳酒店》近日公佈，香港瑰麗酒店一舉奪魁，站上世界之巔，成為首個獲此殊榮的中國酒店。這座聳立在維多利亞港畔的43層建築，擁有413間客房、12間風格各異的餐飲場所和全新綜合康體概念Asaya。就在酒店行業為這一成就慶祝時，一則市場傳聞引發震動：據《彭博》引述消息人士報導，新世界發展主席鄭家純正為家族旗下瑰麗酒店集團物色買家，探討出售酒店部分資產的可能性。（圖片來自彭博社）Part-01 巔峰加冕即引槌世界第一的含金量有多高？11月的倫敦頒獎禮上，香港瑰麗酒店從800餘位匿名評審（含40%旅遊記者、30%酒店經營者）手中接過“全球最佳酒店”獎盃，較去年排名躍升兩位，成為首個登頂該榜單的香港酒店。這份榮譽絕非偶然——這座2019年開業的65層地標，由設計大師Tony Chi操刀，將維港全景嵌入每一間客房，其獨創的Asaya Lodge康養套房配備私人水療與助眠科技，被評委盛讚“重新定義了現代奢華的核心”。資料更顯硬實力：據新世界債務置換檔案顯示，即便在酒店業復甦放緩的2025年，香港瑰麗的年均入住率仍穩定在82%，平均房價（ADR）達8900港元，較香港奢華酒店均值高出41%。CBRE最新報告印證了其稀缺性——亞太區奢華酒店供給受限，而高淨值客群年增速達7%，香港作為全球旅遊樞紐，核心酒店資產正成為“抗通膨硬通貨”。（圖片來自網路）Part-02159億估值背後鄭家純的債務困局與資產抉擇此次出售並非“巔峰套現”，而是新世界發展化解流動性危機的關鍵一步。彭博社披露，截至2025年6月，新世界淨負債率已達98%，接近資不抵債警戒線。為償還45億美元永續債與23億美元定期債券，集團推出的19億美元債務置換方案中，債權人需接受最高53%的債務減記，目前僅半數債權人響應，資金鏈壓力陡增。在此背景下，香港瑰麗成為“最優質的變現資產”：159億港元的估值較2015年周大福企業收購時的19.6億港元，十年增值超7倍。值得注意的是，此次出售可能涉及部分股權或單一資產，瑰麗集團全球58家酒店的營運體系仍由鄭志雯執掌，這為潛在買家保留了品牌管理的穩定性。該家族還試圖出售香港國際機場附近的“11 Skies”購物中心，不過因調整該項目估值，新世界集團已計提27億港元的減值損失，並正與香港機場管理局商討合同變更的可能性。Part-03瑰麗家族全球酒店分佈矩陣（圖片來自官方網路）Part-04 香港瑰麗獎項及榮譽. . . . . .（圖片來自官方網路）Part-05全球資本的博弈焦點投資機遇or風險？對意向買家而言，這場交易是“抄底標竿資產”的機會窗口。CBRE預測，2025年亞太區航空巴運量將增長9%，為全球最高，香港作為跨境旅遊樞紐，奢華酒店需求將持續回暖。香港瑰麗2024年營收同比增長22%，其中康體業務佔比達35%，遠超行業均值，顯示出強勁的盈利能力。但風險同樣不容忽視。首先是交易不確定性——目前談判僅處於初步階段，新世界尚未發佈官方公告，估值可能隨市場情緒調整。其次是營運銜接問題，鄭志雯團隊的管理能力是酒店成功的核心要素，買家需明確未來合作模式。此外，香港酒店業供給端雖受限，但新世界同期擬售的11 SKIES商場若成功易主，可能對酒店客源產生分流影響。從行業視角看，這場交易或成為亞太奢華酒店投資的“風向標”。當前全球資本對優質營運型資產需求旺盛，2025年亞太酒店投資規模有望達163億美元，香港瑰麗的交易定價將為同類資產提供估值參考。已有消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團隊，角逐戰即將打響。（圖片來自官方網路）Part-06巔峰資產的下一站誰能接棒傳奇？當“世界第一”的光環遇上資本的現實抉擇，香港瑰麗的出售故事遠比交易本身更具深意。它既是新世界化解債務危機的“救命錢”，也是全球資本佈局亞太奢華酒店市場的“入場券”。對酒店營運商而言，這是獲取標竿項目的難得機遇；對投資者來說，這是考驗價值判斷與風險把控能力的試金石。截至發稿，新世界與瑰麗集團仍未回應置評請求。這場估值159億港元的交易將走向何方？歡迎在評論區分享您的判斷——是主權基金笑到最後，還是本土資本脫穎而出？我們將持續追蹤事件進展，為您帶來最新報導。 (In hotel)