2025年，是房地產十四五“收官之年”。這一年，也迎來房企謀劃十五五（2026年~2030年）戰略藍圖。做未來5年戰略藍圖，不是立足當下看未來，而是站在“以終為始”行業終局，即至少站在未來10年、20年中國房地產終局，去看當下房企何去何從？如何破局？這才是前瞻戰略牽引。事實上，中海管理層曾說，房地產21年7月開啟的這一輪行業深度洗牌出清和調整的結果，將直接影響或決定中國房地產未來10年甚至更長時間的企業格局。對比之下，華潤置地如今連續2年成為行業利潤王，這根本得益於華潤商業地產為代表的第二曲線100億淨利潤貢獻，而商業戰略，正是華潤早在10年前甚至更早前就看到中國商業地產的蓬勃機會。而如今，其他頭部房企即使想追趕，也已經來不及了。如今華潤綜合領先的勢頭，核心源於10年前第二曲線的戰略前瞻佈局。而如今站在2025年新時點，立足10年之後2035年，房企又該如何謀劃新戰略。這又是一個關鍵戰略窗口期！在這個敏感時點，老潘看到來自全球四大投行之一的高盛最近發佈了一個關鍵報告。《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》，在這個報告中，比較吸引老潘的是，高盛從大視野給出了中國房地產2035年行業的量化格局和發展態勢。基於此，老潘簡要總結為4點，與大家分享。結論1未來10年，房地產銷售規模二度收縮40%眼下，房地產還在下行周期中。都說房地產未來在“10兆+”？但眼下看10兆+，短期是保不住了！尤其從2025年4月新房銷售掉頭向下的態勢以及2025年整個經濟基本面的高度承壓，預計2025年銷售將繼續下滑到8兆~8.5兆左右。更遠看，10年之後的2035年新房市場會剩多少？對此，高盛給出了一些醒目判斷。預判1：2035年，中國新房銷售面積預計會相對2024年“再度”下降40%。第一次降幅40%是近4年的急速下落。即從21年18.2億平米跌落到24年的9.7億平米，相當於急速跌落40%多。第二次降幅40%是未來10年的長周期的收縮。即2025年到2035年10年間，高盛預測2035年相對2024年再次跌落40%。折算下來大概會在5.8億平米。（9.7億*60%=5.8億平米）當然過程中會有起伏，但整體趨勢卻向下，35年新房銷售面積將進入“5”字打頭！預判2：雖然新房市場會下降40%，但好在二手房交易和裝修需求會“填補”新房下行的市場缺口。按照推算，新房24年到35年預計二度收縮（9.7億平米*40%）4億平米左右。但隨著房地產存量需求的持續大爆發，高盛預測2035年整個地產鏈（包含二手房、裝修市場等）潛在市場規模將達到5.7兆。這較2024年增長70%。這5.7兆需求，其中60%為可持續性內需，顯然，這也未來中國經濟擴大內需的關鍵支撐之一。結論22035年，10大開發商份額將高達50%眼下房地產，已進入“少數派10城+10企”主導樓市發展的縮聚格局。即全國範圍內，基本就10多個城市，10多家頭部房企還在“活躍”發展中。比如10余城市還是能夠相對安全有現金流有利潤的持續開發，大多三四線城市和普通二線城市都被頭部房企暫時放棄拿地了。比如只有10余頭部央國企還能形成“持續拿地，持續開盤，持續熱銷”的滾動開發的良性循環發展，大部分房企已喪失拿地能力，都在無奈去庫存，積蓄現金流活下去。量化看，10強房企2024年銷售額佔全國市場份額已經達到21%。21%還不算太高，但到2035年會如何了？對此，高盛給出兩個預判。其一，預計到2035年，前十大開發商的全國市場份額將接近50%。對比之下，高盛也強調2023年美國\日本東京大都市區的前10大開發商基本佔比也再40%\50%。其二，前十開發商在一二線城市的市場份額會翻倍，基本從2024年的30%提升到60%左右。這2個預判意味著未來10年頭部房企、頭部城市“強者恆強”的發展趨勢會進一步強化。事實上，這2年的表現已經很鮮明。即房企為規避風險，紛紛加速退出三四線城市，集中資源深耕一線及強二線城市。比如在2024年百強房企新增土儲中，一線城市佔比提升至26%，二線城市達66.5%，三四線僅7.5%，這意味著整個百強房企拿地的“火力”已經92.5%的集中於一二線城市。聚焦一二線，不是短期策略，高盛認為是長期趨勢。高盛指出，未來政府土地供供應將更多源於“城市需求”驅動，開發商也同樣如此，有持續需求的地方就會產生持續供應。基於此，未來主流頭部開發商會進一步高度集中在中國一二線城市擴張。老潘也看到一個資料，即2024年拿地金額前10的房企，沒有一家房企投資城市超過20個，基本都是10個上下。一位10強房企拿地負責人表示：“北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及杭州、蘇州、南京、合肥、西安、成都等優質二線城市，作為中國經濟最有活力的地方，我們都長期看好。未來主要投資資源都會集中在這些高能級城市，以保證公司實現規模、利潤、流動性、安全性的均衡。”研判32035年二手房交易量，將佔行業總量2\3隨著新房供應的減少和開發商行業的收縮集中，未來中國房產住房需求將越來越多地轉向二手房市場。高盛預計，到2035年，中國房地產二手房銷量將達到8億平米（基本判斷）~9億平米（樂觀判斷）。9億平米是什麼概念？其一，新房銷售量2024年才9億多平米，這對應了2024年9.7兆的新房銷售額。顯然，2035年二手房銷售量9億平米是個很可觀的數字。其二，當下二手房銷量在什麼位置？老潘根據貝殼研究院資料，看到2023年全國二手房成交面積約為5.7億平方米，同比大幅增長44%；而2024年二手房成交面積進一步增長5%，達到6.0億平米，佔新房和二手房總交易面積的45%。2025年二手房成交面積預計繼續增長5%，達6.3億平方米，市場份額46%左右。整體看，2020年到2025年，二手房交易佔比從20年的20%到25年的46%，顯示了在新房市場急速下行時，二手房銷量佔比開始提高到“半壁江山”新高度。對此，高盛的預測是2035年二手房交易量佔總交易量/價值的66%/64%。66%是什麼概念？這與發達國家60%-90%的水平相當，比如老潘瞭解的當下美國房地產二手房銷售佔比就高達90%，新房只佔據10%。66%，相當於佔據房地產銷售總量的“三分之二”。那麼，按照高盛2035年二手房9億平米計算，這意味著未來2035年新房二手房銷售總量在13.5億平米，推算下來，2035年新房在4.5億平米左右。即2035年新房銷售額大概在5兆~5.5兆左右！（考慮到未來GDP按照3%、5%，全國銷售售價在1.2萬\平米左右）。研判4未來10年，裝修市場翻倍新房跌落，但存量市場5.7兆需求卻在崛起2035年，存量時代真正大行其道。正如高盛報告所強調：到2035年，二手房交易和裝修交易所增長的市場需求，將很大程度上抵消未來新建住房的減少。具體到2035年，二手房交易與裝修市場需求將為房地產上下游價值鏈公司帶來5.7兆市場需求，這個市場相對2024年將增長70%。5.7兆，是個很大的市場了。新房開發市場在收縮，但存量市場卻在顯著增長。整體看，大房地產行業將生生不息。高盛預測，基於約1%的綜合翻新率和110億平方米的建築存量，高盛預計2035年翻新需求將達20億-23億平方米（較2024年增長近乎翻倍，2024年為12億平方米），佔建築施工總量的60%。這一需求將抵消新房建設減少的影響，並推動建材、家裝等產業鏈發展！為何裝修需求會大爆發？高盛解釋主要依賴二手房交易佔比提升（佔比升至 66%）和改善型需求增長（置換、適老改造）。小 結未來10年，新房銷售10兆+可能保不住了。但即使如此，也在5兆~8兆左右。未來中國房地產市場的長期發展將轉向“存量最佳化+結構性機會”模式，一二線城市的核心資產、二手房交易及翻新裝修需求，將是未來十年的關鍵增長點！ (地產總裁參考)
