國家層面已出台一系列配套支援政策，在低效用地開發再利用的規劃指標調整、用地功能轉換、土地分宗管理、開竣工時間最佳化、再轉讓平台搭建等方面給予政策傾斜，為市場化盤活閒置土地提供了制度保障。存量閒置土地的有效盤活正成為最佳化資源配置、穩定樓市的重要抓手之一。9月11日，《國務院關於全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案的批覆》正式發佈，明確在北京城市副中心、蘇南重點城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區內地九市、重慶市、成都市等10個要素市場化配置綜合改革試點，預計2027年完成試點任務。“土地作為重要的生產要素，在支撐和保障經濟社會發展中，發揮著重要作用。”在試點部署會議上，自然資源部自然資源開發利用司司長孔維東表示，此次試點其中一項重要任務就是在原有工作基礎上繼續深化實踐探索，不斷提高土地要素市場化配置水平。從試點內容來看，部分試點地區的探索內容主要包括三個方面，分別是深化土地管理制度改革、創新產業用地供應、盤活存量土地和低效用地再開發。其中，在盤活存量土地和低效用地再開發方面，自然資源部將細化完善低效用地認定標準，推動城鎮低效用地騰退和主動退出；推進國有企事業單位存量土地的盤活利用，鼓勵經營主體通過建設用地整理等方式促進城鎮低效用地再開發；探索地上地下空間綜合利用和分層設立建設用地使用權；鼓勵採取市場化方式盤活存量閒置土地，進一步提高土地節約集約利用水平。“目前，國家層面已出台一系列配套支援政策，在低效用地開發再利用的規劃指標調整、用地功能轉換、土地分宗管理、開竣工時間最佳化、再轉讓平台搭建等方面給予政策傾斜，為市場化盤活閒置土地提供了制度保障。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。━━━━多地試點先行此次確定的10個要素市場化配置綜合改革試點地區均為發展基礎好、經濟支撐力強的城市群或中心城市，基於各自資源稟賦與發展需求，這些地區在存量土地盤活方面因地制宜推出特色舉措，形成示範效應。其中，北京城市副中心結合城市更新，推動以市場化方式盤活低效建設用地和閒置耕地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配等難題，挖掘閒置土地潛在價值，為城市發展釋放空間。與北京城市副中心不同，蘇南重點城市提出完善城鎮低效用地認定標準，通過產業更新、綜合整治等多種模式盤活存量低效用地，助力老舊產業園區煥新、提升土地利用價值。杭甬溫地區的探索則聚焦工業領域與老城區兩大重點。該地區工業用地在城市土地中佔比較大，若能對工業領域低效用地進行全域治理，將極大地提升土地的利用效率；而老城區政策體系的完善，能夠鼓勵更多主體參與到老城區土地盤活中來。鄭州市全面推進開發區低效用地認定、處置工作，探索推進城鎮低效用地分類調查、認定、評估和再開發工作。不僅會推進國有企事業單位存量土地盤活利用，鼓勵經營主體通過建設用地整理等方式促進城鎮低效用地再開發，還將完善建設用地節約集約利用評估評價體系，推動用地評價結果與新增建設用地指標和績效考核掛鉤，並完善在地上、地表和地下分層設立建設用地使用權的配套政策，確保盤活工作落地見效。有業內人士認為，這是對症下藥的做法，不同地區的低效用地形成原因各不相同，只有細化認定標準，才能精準施策。事實上，此次10個區域試點的探索並非“從零開始”。自2023年9月起，自然資源部已在15個省（市）44個城市（區、縣）部署低效用地再開發試點，主要圍繞規劃統籌、收儲支撐、政策激勵、基礎保障4個方面探索創新政策舉措，完善激勵約束機制，有效盤活存量土地和推動低效用地再開發。試點城市開展了生動的實踐探索，湧現出兩批典型案例。在此基礎上，此次10個試點地區的進一步探索，將為全國範圍記憶體量土地市場化盤活提供更多可複製、可推廣的經驗。━━━━政策密集發力存量閒置土地的市場化盤活，離不開頂層政策的系統性支撐。2024年以來，自然資源部、央行、國家發改委等多部門協同聯動，出台一系列政策，搭建起了市場化盤活的制度框架。2024年6月，自然資源部聯合國家發展改革委等部委創新出台關於促進閒置存量土地高效利用的18條政策措施，其中在土地二級市場流通領域建構了多維度的市場化處置體系：包括推進房地產用地“帶押過戶”、配合司法及破產處置、最佳化分割開發程序、支援合作開發等，這些舉措都體現了市場化方式的運用。時隔3個月，金融端的支援又及時跟進。2024年9月，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上介紹了五項房地產金融新政策，第五項政策就是支援收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支援有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由中國人民銀行提供再貸款支援。同年11月，政策進一步向 “落地執行” 細化。自然資源部發文要求各地積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閒置土地力度，促進房地產市場平穩健康發展。這一過程中，也強調優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地，通過政策引導，吸引市場主體參與土地盤活工作，側面鼓勵了市場化方式盤活存量閒置土地。從更宏觀的政策層面來看，市場化盤活的制度基礎正不斷夯實。2020 年，《關於建構更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》發佈以來，要素市場化改革持續前行、配套政策日益完善。2024年7月，黨的二十屆三中全會審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，進一步要求“完善要素市場制度和規則”“建構城鄉統一的建設用地市場”“最佳化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地”，為國企盤活存量土地資產創造了良好的環境。2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關於持續推進城市更新行動的意見》提出，在保障公共利益前提下擴大國有土地土地使用權人自主更新權限，允許以轉讓、入股、聯營等方式盤活低效用地，同步最佳化地價計收規則、推進建設用地立體分層確權、完善不動產登記制度。從宏觀指引到微觀舉措，從土地管理到金融支援，這一系列政策為市場化盤活存量閒置土地搭建了制度框架，鼓勵社會資本、先進技術和管理經驗參與到存量土地盤活工作中來。政策落地的成效也正逐步顯現。據中指研究院監測，截至2025年8月末，26個省市已公示的擬使用專項債收購閒置存量土地總金額超6100億元，專項債實際發行約1752億元，為存量土地盤活提供了堅實資金支撐。自然資源部9月10日披露的資料更直觀展現了改革成果：“十四五”以來，已累計處置閒置土地面積500多萬畝，完成低效用地再開發171萬畝。其中，上海、江蘇、浙江等地存量土地供應已經佔比過半。━━━━仍面臨多重梗阻儘管政策支援力度大，地方與企業探索積極，但存量閒置土地盤活仍面臨多重現實梗阻。在李宇嘉看來，當前閒置土地盤活主要存在五大難點：一是市場預期問題，土地價格穩定但房價下跌可能影響接盤主體積極性，導致後續貨值與資金平衡困難；二是債務與司法糾紛，開發商債務債權關係複雜，存在司法糾紛，增加了盤活難度；三是價格協商難題，部分開發商寄望政府救市，對土地回收價格預期過高，難以達成一致；四是配套不完善，部分地塊市政配套不到位，不具備再開發條件；五是區域去化壓力，部分區域不動產供給過剩，去化難度高，限制盤活空間。不過，針對這些差異化難題，各地也逐漸探索出了“一項目一策”的創新解決方案。如針對產權不清、邊界模糊、歷史遺留問題等情況，以金華市某工業項目為例，改造前340餘畝用地竟然分屬7個主體，包含1家國企、5家民企和一個村集體，且各主體廠房均用於出租，承租戶達100余家，導致不同產權主體的訴求難以統一，極大阻礙了低效土地盤活的處理程序。為了平衡各方利益訴求，項目創新採用“政企村聯動”模式，即國企牽頭，民企和村集體共同參與，聯合改造。首先，通過土地規整置換的方式，將分散的零星用地進行整合，確保土地的完整性和利用效率；其次，採取 “一類一策”方式，重構國企、民企及村集體產權，確保各方利益得到合理安置；再次，先行開展片區整體規劃工作，並聯動國有企業、民營企業及村集體等多元主體共同參與，以此保障各功能區域實現協同互補發展。根據項目產業特點，引導工業上樓，推進地上地下空間高效利用。還有，如針對現狀功能與城市新規劃定位不匹配等問題，蘇州市某產業園區給出了轉型答案。該園區原本是用於儲存五金交電集團的物資，然而隨著電商時代來臨和城市商貿功能轉型，倉儲功能逐步衰敗，亟須重新盤活。於是，項目基於存量建築活化利用5年過渡期政策，啟動地塊改造建設，打造文化創意園，發展文化創意產業。同時基於長久發展考慮，項目方還於次年申請推進地塊自主更新，經政府批准同意並補繳地價後，土地用途由倉儲用地調整為商業用地，成為蘇州市首個完成“工改商”的低效用地再開發試點項目。針對財政資金支援有限，社會資本對其投資積極性不高，導致資金短缺問題突出等情況，漳州市某產業園區項目建立了“基金+產業+園區”模式，通過引入社會資本注資、地方國企墊資、產業社區引資、入駐企業投資、設立基金融資等方式有效保障項目改造資金。同時，利用已建成的廠房，經主管部門審批後，設定合理的租售比，確保資金能及時回籠，租金可保障園區營運，從而實現資產淨增、收入遞增、效益倍增。福州市某福利院項目則採取財政統籌和地方政府發行專項債方式，為項目開展提供資金保障。其中福州市社會福利院改造由市財政全額出資；福州市社會養老中心項目則採用 “投建運一體化” 模式，由福州城投營運服務集團負責，資金由企業自籌1.95億元與專項債4.55億元構成。對於當前中國存量閒置土地盤活適配的市場化模式方面，李宇嘉認為，存量土地盤活不存在 “一刀切” 的普適模式，核心在於堅持 “一項目一策”，首先需精準診斷低效用地的成因，明確是規劃指標不合理或滯後、基礎設施與公共配套不足，還是區域同類用地供給過剩、市場競爭飽和，抑或是市場主體自身經營能力不足導致土地閒置。在市場化盤活框架下，關鍵要通過規劃指標動態調整、補齊公共配套短板等針對性舉措，充分激發原土地使用權人及其他潛在市場主體的參與意願，讓各類主體從“要我盤活”轉變為“我要盤活”，切實提升盤活工作的主動性與有效性。為此，李宇嘉建議，可通過授權經營或作價入股推動國企與市場化主體合作，結合職住平衡、站城一體趨勢推進土地綜合開發，為有開發能力的主體調整規劃指標、補齊公共配套，支援無開發能力的主體在二級市場轉讓或引入新主體，同時針對政府原因導致的閒置，通過協商收回、協議置換、規劃補償等方式解決。綜合來看，中國市場化盤活閒置土地正進入加速期。 (中國房地產報)