和中國一樣，香港這三年也在忙著救市，而且招招都相當勁爆。僅2023年以來，就有三次大招。

在此之前，香港價值1000萬港元以下的自用住房，按揭比率最高為60%，且按揭貸款額不得超過500萬港元；1000萬港元以上住房，按揭比率上限是50%。

現在調整為，1500萬港元以下的住宅，可以貸款70%，也即首付比例從之前的50%降至30%。

此外，香港還對非住宅物業的首付進行了下調，非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成。也即首付比例從50%降至40%。

第二次，是降印花稅，延長貸款年限。

去年10月份，在《行政長官2023年施政報告》中，香港提出

1，特區政府會最佳化公營房屋系統建設。其中，香港房屋委員會將會放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排，包括延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助單位流轉。

2，將下調香港永久居民的新置業印花稅，由15%降低至7.5%。

第三次，就是“撤辣”，直接取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這可以是香港執行了14年之久的措施。

撤辣之下，效果還是非常明顯。

美聯物業資料顯示，撤辣後3個月（2024年2月28日-2024年5月26日），一手住宅成交量達到7314宗，而撤辣前3個月（2023年12月1日-2024年2月27日）僅為1952宗，前者是後者的3.7倍。

但5月份開始效果減弱。香港住宅樓宇買賣合約數量從4月高點下降至5546套。6月，成交數量進一步下降至3856套，與今年1月的成交水平（3477套）相當。

8月香港整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量錄4729宗，較7月5262宗下跌約10.1%，創近半年來的新低。

香港還算好的，效果還有三個月。中國一線城市現在的救市效果，也就一兩個月。

相比於成交量，香港房價在三個大招之下，並未改變下行趨勢。

樓價方面也已下跌至2016年9月底時的水平，中原城市領先指數CCL（中原地產按周統計的樓價指數，用來反映樓價走勢）最新報138.68點，為近8年的第3低位，該指數自2024年以來累計下跌5.79%，較2021年8月191.34點歷史高位跌27.52%，較2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。

介面新聞對此報導的新聞標題是，“香港樓市“撤辣”半年：樓價跌回八年前，中國買家較高峰期減少近七成”。

香港下跌的邏輯，和中國有相同之處，也有不同之處。

相同之處在於，都是泡沫太大，經濟增速轉弱，到了需要調整的時候。

不同之處在於，香港主要受累於美國加息。而中國，主要囿於供大於求的基本面、大環境轉變、預期與信心缺失。

從香港房價變化走勢來看，香港這一輪房價調整，始於2022年年末。

香港這一輪房價調整的邏輯，主要有二：

第一，上漲太久了，到了調整的節點。

香港房價持續上漲時間太久，過去五、六年都處於一個上升通道當中，累計上漲的幅度非常高。其房價絕對值位居中國第一。

香港房價高點時期，均價差不多是17萬元人民幣/平方米。香港的薪資雖然比中國高得多，但照樣也頂不住這麼高的房價。

香港政府統計處公佈的2022年第三季《綜合住戶統計調查按季統計報告》顯示：

香港2022年第三季就業人士（不包括外籍家庭傭工）每月入息中位數為20,000元，與第二季保持一致。

平均薪酬2萬元，要買均價十幾萬一平米的房子，簡直是天荒夜談。

所以，香港是一個極度摺疊的城市。有錢人可以住動輒幾千萬、上億的房子，底層居民只能蝸居在籠屋、太空艙、陽台屋、貨櫃屋，水管屋、劏房等各種各樣奇葩房屋內。

而這是香港的供地結構導致的。香港的供地結構，和其貨幣自由流動的屬性，決定了這座城市的房價，易漲難跌。

第二，多個利空疊加，扭轉勢頭。

2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經濟疲軟、人口轉向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉向。

2022上半年，香港成為黑天鵝的漩渦。

受此影響，香港的經濟當年上半年出現了負增長。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12兆人民幣。

香港統計處披露的資料顯示，2022年底香港人口臨時數字為7333200人，與2021年年底人口比較減少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然減少29500人。

製圖：城市財經；資料：各城市統計局

更大的影響在於，香港的金融排名後退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成為了亞洲最大的金融中心。

屋漏偏逢連夜雨，美國在2022年開啟加息浪潮。而港元與美元在聯絡匯率制下深度繫結。利率從2022年年初的0.5%一直加息至如今的5.75%。

貨幣政策收緊，對樓市構成利空。疊加經濟負增長的影響，最終讓香港的房價轉頭。

介面新聞披露，2022年香港全年樓價累跌15.59%，創下1998年以來最大年度跌幅。與此同時，負資產宗數急速增加。

進入2023年，香港雖然扭轉了人口下行，但樓市疲軟狀態並沒有發生改變。

香港特區政府差餉物業估價署此前公佈，2023年香港全年私人住宅樓價指數累計下降約6.8%，連降兩年。香港2023年的整體樓宇買賣合約登記數為5萬8023宗，為1991年中原地產開始記錄該資料以來的最低水平，二手住宅銷量也創28年新低。

進入2024年，在撤辣之下，成交量有所起勢，但房價則一路下跌。

去年7月份，香港房價在下跌了一年半時，均價仍高達15393港元/平方英呎。

換算成人民幣與平方米計價，香港的均價則是15.2萬元/平方米。

到今年9月10日，香港整體均價跌到了13021港元/平方英呎，換算成人民幣/平方米則是12.8萬元/平方米。

12.8萬元/平方米的均價，依舊位居中國城市第一，依舊位居中國房價最高行列之中。但相比於高點時期，的確下跌了不少。

聯準會降息訊號已經傳來，不到兩周後的議息會議，大機率會下調利率。

屆時香港必然跟進，這會成為香港樓市的一個轉捩點。摩根士丹利預測，美國降息帶動香港降息後，香港房價有望在明年恢復5%。

香港樓市，是一個被資本過度炒作的市場。如果按照中國邏輯，其泡沫早就該破裂，但縱觀香港樓市過往的調整周期，都很短。

一方面，香港面積有限，而人口隨時可以增加。

另一方面，香港本來就是一個依靠純粹的玩金融的城市，這座城市的大部分資產抵押，都是房地產。

上個世紀八九十年代，香港進入轉型期，但策略上出現了偏差。當時的香港，快速出清了第二產業，也即製造業，大力發展第三產業（佔比超90%），尤其是第三產業中的金融業，香港如願登上了全球金融中心的寶座。

但由於實體經濟、製造業被出清，金融本該給製造業的賦能，全都給了房地產，職業玩家與開發商們，通過股市吸取資金注入樓市，又從樓市收穫回報進一步刺激股市，循環往復，香港的房價終於成了世界第一高。

同時香港的供地中，住宅供地僅佔7%。

從人口和土地面積來看，香港其實不缺地。

香港目前的土地中有66%是閒置。被使用的34%的土地中，用於住宅建設的僅佔7%。而在這7%的用於住宅建設的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是鄉郊居所。

有人計算過，香港目前有200多萬套住宅，缺口也就40萬套左右。其實只增加1%的土地用來住宅，就足以極大緩解香港的社會矛盾。

第一。香港不會這麼做，也做不了，因為既得利益者不會答應。

香港的主要產業是金融，而整個金融體系裡面的抵押物是房子與土地，一旦大規模增加住宅土地供應，房價便會應聲下跌，屆時香港的富裕階層財富會大縮水，金融體系會觸發危機。

第二，香港不少土地在四大財閥手中。

恆基兆業——李兆基家族，持有農地面積約4500萬方呎，佔四家總量的45%左右；目前未表態。

新鴻基地產——郭得勝家族，持有農地面積約3000萬平方英呎，佔比約達三成；表態願意配合。

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