去年12月，《財富》雜誌曾經在一篇文章中寫道，我們正處於“美國房地產市場貧富分化的新時代”。時至今日，這句話放到一個單獨的語境下似乎依舊成立。
今年第二季度，豪宅價格創歷史新高，但購買者依舊大有人在。
據Redfin統計，普通豪宅達到1,180,000美元的歷史高價，同比增長約9%。這是近兩年來的最大漲幅，而且增長速度是普通非豪宅房價增速的兩倍以上。後者僅上漲了不到4%（但普通非豪宅的中位數房價依舊上漲至342,500美元，Redfin表示這是創紀錄的高價）。
分析師稱，第二季度，豪宅銷量依舊有小幅上漲，但普通住宅銷量下滑超過3%，成為“十年來銷量最低的第二季度”。根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的資料，今年6月份，百萬美元以上豪宅的銷量實際上同比有所上漲，但其他所有價位的住宅銷量都出現了下滑。當然，整個房地產市場都已經不像疫情之前那麼火爆，但豪宅市場的增長速度更快。
沃斯堡的一位Redfin房地產中介在分析報告中表示：“價格合理的高端住宅依舊有強勁的需求，特別是那些外觀精美和可以拎包入住的房產。我們有一位客戶最近掛牌出售一套240萬美元的房產，最終售價為260萬美元。如果一套住宅定價合理，外觀吸引人，並且不需要任何裝修，這種情況下我們依舊會收到多個出價。”
雖然每個人都能感受到高房價的影響，但快速上漲的抵押貸款利率對富人來說卻不是障礙，因為他們全款買房。Redfin指出，在第二季度的大部分時間，抵押貸款利率高於7%，但對於全款買房的購房人來說，這毫無影響。今年春天，在截至5月的三個月，約44%的已售出豪宅均被全款買下（這個比例與去年基本相當）。此外，根據全美房地產經紀人協會的資料，6月全款購房的比例佔總成交量的28%（與去年和上個月相比均沒有太大變化）。
在城市層面，豪宅中位數售價漲幅最大的是普羅維登斯，其次是聖何塞和紐約州拿騷縣。此外，豪宅銷量增長幅度最大的是納什維爾、坦帕和西雅圖。但第二季度成交價最高的兩套豪宅，位於科羅拉多州的度假城市格倫伍德斯普林斯，其中一套豪宅的成交價為7,700萬美元。洛杉磯的一套豪宅成交價約6,300萬美元，排在第三位。
Redfin高級經濟學家謝哈里亞爾·博卡里表示：“豪宅市場經受住了今年高抵押貸款利率的影響，這得益於有大量購房人全款購房。隨著銷量趨於穩定和更多住宅掛牌待售，豪宅房價不太可能繼續維持高速上漲。”不止豪宅，所有房產的庫存都在增長，而且住宅在市場上的待售時間更長。一位來自奧蘭多的Redfin中介表示：“海外現金買家依舊交易活躍，但我們看到本地買家的交易活動有所放緩。”
因此情況似乎正在發生變化。上周四發佈的另外一份Redfin分析報告顯示，普通住宅月供降至四個月來的最低點，而且如果隨著通膨降溫，抵押貸款利率繼續下降，月供也將隨之減少。平均30年期固定抵押貸款的周利率為6.78%（日利率略高）。
但人們依舊很難買得起一套普通住宅。根據Zillow的資料，今年6月，普通抵押貸款還款額比疫情之前增長了超過112%。在疫情引發的房地產市場繁榮期間，房價大幅上漲，而隨著聯準會為抑制通膨進行加息，抵押貸款利率也隨之上漲。入門級住宅即將絕跡，而購買一套入門級住宅需要的工資水平，自疫情以來已經增長了近一倍。因此，儘管目前抵押貸款利率下降，房價上漲放緩，美國的房地產市場遠遠沒有恢復到疫情之前的水平。
本月早些時候，歐巴馬時期的美國住房與城市發展部部長、房地產非營利組織企業社區合作夥伴（Enterprise Community Partners）的首席執行官肖恩·多諾萬在接受CNBC採訪時表示：“我們剛剛度過了美國史上最嚴重的房屋可負擔性危機。”在此之前，Redfin的高級經濟學家趙晨（音譯）表示：“買不起房是目前美國房地產市場的真實寫照。”
上周的資料顯示，6月現房銷量環比和同比均有所下降；部分原因是抵押貸款利率鎖定效應，潛在賣房人因為目前已經不存在的低抵押貸款利率而放棄賣房。
另外一部分原因則是需求下降，而且我們看到由於需求下降，6月新房銷量降至七個月最低。並非人們不需要房子；人們確實需要，但購房成本讓他們望而卻步，有些人甚至選擇了毀約。只是對於富人而言，這些都不成問題。（財富中文網）