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北京最大樓盤“天通苑”崩了！房價跌回10年前，炒房客2年虧掉1500萬
北京最大樓盤，房價跌回10年前了。
這個樓盤就是位於北京市昌平區的天通苑，也是號稱全亞洲最大的樓盤。巔峰時期，這裡常住人口接近60萬，一個樓盤堪比一座城。
正因為天通苑實在太大，所以經過天通苑的北京地鐵5號線，在天通苑設了三個站。一條地鐵在一個樓盤設三個站，這在全世界都絕無僅有。
當然除了居住人口多、社區面積大外，天通苑的房價在北京也屬於價格窪地。很多剛來北京的北漂，都喜歡在天通苑租房住。所以在北京，天通苑是一個無人不知、無人不曉的樓盤。
今年的5月19日，天通苑成交了一套面積223平的二手房，總價370萬元，折合單價1.6萬元/平。這個價格已經跌回10年前，也就是2015年的水平。
有人會問，這是不是極端個例？
我想說這並不是個例。目前天通苑這個價格在售的房子還有好幾套，掛盤價都在1.8萬元/平左右，稍微砍一下價，就能砍到1.6萬元/平。也就是說，目前天通苑這種大面積的房子，也就只值這個價了。
前些年樓市瘋狂的時候，炒房客中有一類人專門炒天通苑這種面積大、品質差，但價格低的房子。他們想的是，這種房子價格便宜，買入成本低，將來一旦漲起來那就是一飛衝天了。
誰曾想到，天通苑的房價跌成現在這個熊樣。當初，那些炒作這種大面積、低單價的炒房客，底褲都虧沒了。那麼，價格回到10年前的天通苑，現在能抄底嗎？
我只能說，你現在去抄底，90%的機率會抄在半山腰上。對於像天通苑這種超大小區，我一直以來的觀點就是，無論他在北京還是上海，通通不要買、不要碰，跑得遠遠的，再便宜也不要買。
原因有三個。
第一，這種大體量的社區，稍微有點風吹草動，就會出現一堆想要賣房跑路的業主。天通苑目前在售的二手房有1400多套，這麼多房子想要快速賣出去，唯一的辦法就是降價。所以你才能看到，天通苑有些房子已經被天量的拋盤砸到2015年了。
第二，這種大體量社區租客非常多，曾經號稱住了60萬人，很多都是群租人員。而且租客多了，人員素質參差不齊，物業管理跟不上，便成了髒亂差的代名詞。一個小區一旦租客多了，無論是高低檔，價格馬上就嘩啦啦掉下來。
第三，大體量樓盤，交通是個問題。像天通苑這個大片區，住的60多萬人中絕大部分都是上班族，而且很多都是北漂。因此經過小區的地鐵5號線，早晚高峰期常年擁堵，甚至好幾班地鐵都擠不上車。冬天倒還好，夏天最難受，汗臭味、狐臭味交織在一起，那叫一個酸爽。
所以這麼多年來，天通苑的房價在北京來說一直都比較便宜。因為只要經濟條件稍微好點的，大多數人會趕緊賣掉這裡的房子，置換到其他地方去。
當然了，最早一批買入天通苑的人還是賺了些錢的。天通苑本身是一個商品房、經濟適用房回遷房、安置房等混在一起的小區。1999年開盤時，均價只有2600元/平，而現在中小戶型的價格還在3萬元/平左右，也是漲了十幾倍的。
但以天通苑本身的品質看，即使這個價還是有不小的泡沫在。大家可以再等等看，可能天通苑會出現單價1萬元/平的房子。
可以說，現在北京的房價在全線下跌，無論是天通苑這樣的剛需樓盤，還是豪宅樓盤通通都在掉價。有人可能會說豪宅是硬通貨，沒有跌。這兩年，在北京買豪宅的人也都虧慘了。
舉個例子，2022年，一位炒房客在北京朝陽區國貿附近的新城國際買了套317平的大平層，總價4000萬，折算單價12.6萬/平。2021年北京樓市在經營貸的推波助瀾之下漲得很歡。這位炒房客之所以買這套房主要目的也是賭房價能繼續漲。這種高總價的大平層漲30%就是近千萬收益。如果能漲50%，那就是2000萬元了。
然而讓他沒想到的是，北京樓市調控從2022年開始一直在收緊，並且監管開始大力打擊經營貸等違規入市。從2023年下半年開始，全國房價加速回落，北京房價也急轉直下，到現在很多小區都跌了差不多20%-30%。而這位炒房客購買的新城國際小區跌幅同樣也非常大，同戶型的房子現在已經跌到2800萬元左右，折算單價只有9萬元/平。相較於兩年前4000萬元的買入價格已經跌了1130萬了。如果算上資金成本貸款利息以及中介費和稅費，兩年累計虧損接近1500萬元。
原本想通過賭一把賺個一兩千萬元，結果卻一分錢沒賺到，反而虧了1500萬元。這算得上是最失敗的投資炒房客之一了。
對此我想提醒大家，超過300平以上的大平層，尤其是樓齡超過10年以上的豪宅，要儘量迴避。因為這個價位的大平層屬於富豪群體的專屬產品，受眾群體本來就小。再說了，豪宅產品迭代非常快，像新城國際這種近20年樓齡的，基本都要被淘汰了。現在的豪宅外牆，標配都是大玻璃幕牆、干掛石材，對比之下，新城國際外牆刷塗料貼小片瓷磚就顯得非常LOW了，根本不在一個水平上。
另外，任何投資，風險和收益就像硬幣的正反面。高收益的背面就是高風險，贏了別墅嫩模，輸了就下地幹活。一定要充分評估自身實力，不要高槓桿炒房。你要知道總價越高，輸的可能就越慘。 (朱全紅)