越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。 這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。 資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。一群來自中國的炒房客空降胡志明，即將復刻曾經無數次上演的“中國式”搶房。凌晨三點，售樓處前蜿蜒的隊伍里，有人裹著毛毯打盹，有人刷著手機螢幕亮著冷光，還有人間或用中文低聲交流著“投資心得”，這一幕幕場景讓人依稀記得2015年的上海樓市開盤的盛況。當年開盤時，空氣裡瀰漫著同樣的對財富的飢渴。這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。和胡志明樓市相似，在河內一處高端樓盤，另外一群炒房客用計算器快速敲擊，按鍵聲在緊繃的寂靜中格外清晰，計算著人民幣與越南盾匯率間微妙的差價和未來可能的回報率。焦慮與期待，這種十年前中國一線城市搶房時特有的、幾乎能觸摸到的集體情緒，在這裡完整復刻。這不是2015年的上海，而是2025年的越南。資本浪潮正以前所未有的速度湧入這個東南亞國家，創造了全球最高的房價漲幅。胡志明市房價年度漲幅33%，均價已達每平方米3萬元人民幣，而當地人月均收入僅3600元人民幣。資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。下一個爆發點，賭一把越南城市化紅利溫州商人 阿強“2019年我第一次來越南考察，胡志明市第七郡的房價每平米不到1.5萬人民幣，感覺像撿漏。”阿強笑著說，他的團隊不止看房價，更建立了複雜的政策分析模型。“我們研究越南的五年規劃、基礎設施圖紙，就像當年研究上海浦東一樣。”▲圖源：東方IC阿強的邏輯極度清晰：重走中國樓市黃金二十年的老路。他尤為關注地鐵規劃。“你看胡志明市地鐵2號線的規劃圖，沿線那些現在還是空地或舊廠區的地塊，像極了當年張江的農田。” 他已提前佈局，收購數套沿線公寓。“這裡規劃明確，外資工廠正在遷入，下一個爆發點就在這兒。我賭的就是越南快速城市化的時代紅利。”政策風險大，投機就是用好資訊差和時間差資深炒房客 阿軍“就是這個味道！和2015年的深圳上海北京，一模一樣！”阿軍的炒房地圖橫跨中國半個經濟增長極，如今指向越南。他分享的“越南攻略”極具實戰性：避開核心區成熟地段的泡沫，專攻“規劃新區”和“地鐵延伸段末梢”。“賭的就是資訊差和時間差。”他最近在胡志明一個項目“掃貨”三套相鄰公寓，總價控制在600萬人民幣以內。“用足槓桿，海外帳戶操作。五年，就賭五年內這裡地鐵通車，配套起來，外資工廠的管理層和員工會產生大量租賃和購買需求。”但他始終保持警惕，手機裡存著越南各級政府的官網連結。“最大的風險不是市場跌，而是政策風險。如果越南學習中國突然出台限購限貸，遊戲規則就全變了。 所以得快進快出，見好就收。”阿軍嚴肅地說。一天拿下三套市中心豪宅，買房還是中國客戶最大方越南本地房產中介 阿梅作為土生土長的胡志明市人，從業十年的阿梅打開電腦，對比著2015年和2025的同區域房價圖，曲線陡峭得令人窒息。“十年前，一對普通白領夫妻省吃儉用幾年，還能夢想在城區買個溫馨的小公寓。現在這個夢想遙不可及。”她苦笑著搖頭，“那個價格已經變成了他們無法理解的數字。”她最敏銳的感知來自國外客戶的瘋狂，尤其是中國炒房客出手最大方。“外國投資者，特別是來自中國、韓國、新加坡的投資者，他們一來就問頂級樓盤，推高了整個高端市場的基準線。一個中國客戶一天刷了三套市中心豪宅，主打一個快准狠，眼都不眨。”我在越南混得風生水起，因為最懂中國炒房客華人房產中介 阿傑“2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠一輛本田摩托，曬的都脫皮了。現如今，由於抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿傑在越南混得風生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。“中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美複製。”他總結道，“他們追問‘政府重點規劃那個區？’‘地鐵站具體在那？多久建成？’‘未來三到五年預估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了十年前的深圳前海。”不過，經歷了多輪周期洗禮的阿傑，現在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開始反覆提醒他們算好長遠帳，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設未來轉手不會像今天這麼容易等等。”/ 十年河東十年河西，越南樓市重走中國路/這四位參與者的自述，拼出了一個清晰的真相：眼下越南樓市的倒反天罡，不是什麼經濟奇蹟，而是一套名為 “中國式炒房” 的成熟打法，正在被覆制到越南。怎麼解讀政策畫出的“大餅”，怎麼賭定政府一定會修路蓋地鐵，怎麼用槓桿把一塊錢變成十塊錢。這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。瘋狂炒作的背後，歸根結底還是越南房地產市場有著堅實的經濟基礎和供求關係，以及刺激政策作為支撐。2025年第一季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現。胡志明市全年商品房新增供應不足1萬套，而城市人口已超千萬。越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資湧入越南房地產市場，尤其在高端住宅和工業地產領域表現搶眼。將今天的越南樓市與十年前的中國對比，會發現驚人的相似。十年前，中國一線城市房價在棚改刺激計畫後飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現了資本推動的房價快速上漲。兩國樓市有相同，有不同。相同點方面，兩者先後都處於快速城鎮化階段，有大量農村人口向城市轉移；都實行土地公有制，政府對土地供應有絕對控制權；都吸引了大量外資流入。不同點在於發展階段：中國樓市經歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；政策環境不同，越南的房地產法規尚在完善中；經濟基礎不同，越南製造業基礎相對薄弱；市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。越南房價在過去五年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背後兩大隱憂初現。第一大隱憂是供需的結構性錯配。 新供應主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔得起的住房嚴重不足。越南房地產協會研究顯示，河內房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內普通家庭收入的10倍。第二大隱憂是市場的社會性割裂。 越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：一個面向外國投資者和本地富裕階層，另一個面向普通民眾但供應嚴重不足。這種割裂可能導致社會矛盾加劇。盛宴終會散場。現在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。▲圖源：東方IC一個忠告是：過去那種閉眼買都能賺的機會越來越少。窗口期進入倒計時。未來的投資，考驗的是真眼光。世界上沒有穩賺不賠的生意，越南樓市也如此。說到底，一個國家的發展，是為了帳面上不斷跳漲的數字，還是為了讓每一個辛勤工作的人，都能踏實擁有一個溫馨的家。胡志明市頂級公寓的觀景窗裡，資本正俯瞰著自己的新王國。而樓下巷弄深處，一個個加班歸來的越南青年的手機螢幕上，房價數字又漲了一截。資本狂歡後，留下的一地雞毛，誰來買單？當資本的潮水退去，最終能定義這片土地價值的，不是它堆砌了多少天價水泥盒子，而是它能否安放無數普通人的平凡夢想。畢竟，家和房子，從來就是兩回事。一個關乎溫度，一個常常只關乎數字。 (金融八卦女頻道)

你有沒有發現，現在買房這件事變得越來越難判斷了？以前怎麼說？一句話就能打發——“有錢就上車”。那怕借錢湊首付也得趕緊買，誰買誰賺錢。但現在呢？房東送車位都沒人接盤，中介忙著打折甩賣，銀行也在下場清庫存，連朋友圈裡曬“買房上車”的都少了。2026年樓市真的變了。我們今天不喊口號、不談情緒，就聊4個最紮實的訊號，看清這屆樓市的底層邏輯。01一、政策徹底轉向，不是打壓，而是托底過去幾年“房住不炒”喊得震天響，限購、限貸、限售三板斧齊上陣，目的就是給樓市降溫。但現在呢？政策早就開始“調頭”了。從2025年開始全國200多個城市密集出台了超過500條樓市相關政策，什麼購房補貼、契稅減免、首套房貼息、公積金提額……層出不窮。就連“零首付”“首付貸”這種以前被喊打的詞彙，現在都悄悄回來了。說白了國家不是不管樓市，而是換了種方式保底。不是刺激炒房，而是精準扶持剛需。只要你是真買來自住，政策那邊不會讓你太吃虧。02二、樓市重構，從“期房時代”切換到“現房為王”你注意到沒有，現在大家買房更願意買現房了。以前開發商一張圖紙、一個沙盤就能賣得火熱，現在沒人敢輕易買期房。為何？怕“爛尾”啊。所以很多城市乾脆直接要求：“沒竣工驗收，不許賣！”一邊是現房可見即所得，另一邊是期房風險難控，購房者自然就用腳投票。二手房也開始升溫了。2025年前10個月重點城市的二手房成交反而在回暖，特別是一線城市，部分熱門類股價格還有小幅反彈。這說明什麼？樓市已經進入“買得安心”時代。現房、二手房，誰能提供真實、靠譜、有保障的居住體驗，誰就能贏。03三、炒房客退場，買房回歸“住得舒服”這兩年最明顯的變化就是：投資客越來越少了，剛需開始挑了。以前買房是為了“增值”，現在買房更看重“值不值”。戶型要合理，通勤要方便，配套要完善，物業要靠譜。你去問現在的年輕人：寧願在郊區買套100平期房，還是市區二手60平小戶型？大多數人會選後者。為何？實用、方便、住得安心。房子真的回歸了“居住本質”。炒房暴富的神話過去了，接下來的買房邏輯是比誰能選對“長期住得舒服”的那一套。04四、城市間“馬太效應”加劇，有人崩盤，有人抗跌你要問我：房價到底會不會漲？我只能說這年頭看城市說話，看類股定價。一二線城市依然是“避風港”，人口穩、產業強、資源優，就算跌，也跌不深。而那些三四線小城、人口外流嚴重的地方，真的是“送裝修、送車位、送家電”都沒人要。你以為這是促銷，其實是“去庫存”。而城市內部也開始分化。市中心小戶型照樣搶手，郊區大平層卻空置半年都賣不掉。“房價均價”這東西早就沒參考意義了。你得看類股、看配套、看人口流入、看產業支撐，別再閉眼拍腦袋。05買房要看清三件事看政策紅利：有沒有補貼、有沒有契稅減免、利率有沒有優惠；看類股價值：是不是主城區、副中心，或者未來規劃確定的產業帶；看產品本質：戶型好不好、物業靠不靠譜、通勤是不是方便。別再幻想房子能“自動升值”了，現在的市場不是你買房就對，而是你選對了房才不虧。真正適合你的房子不是中介朋友圈裡刷屏的熱銷爆款，而是能陪你安心住10年、不焦慮的那個家。別急，但也別等太久。2026年或許就是最好的窗口期。 (知理樓市)

「2020年10月12日攝於北京市昌平區回龍觀體育公園內」 北京最大樓盤，房價跌回10年前了。 這個樓盤就是位於北京市昌平區的天通苑，也是號稱全亞洲最大的樓盤。巔峰時期，這裡常住人口接近60萬，一個樓盤堪比一座城。 正因為天通苑實在太大，所以經過天通苑的北京地鐵5號線，在天通苑設了三個站。一條地鐵在一個樓盤設三個站，這在全世界都絕無僅有。