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中國房價跌回2016！
2021年至今，房地產連續三年陰跌，這是中國商品房市場建立以來的最長、最深的一次回呼，堪稱史詩級下跌。
幾乎把國人的信心全都消耗殆盡了，到底什麼時候才跌到頭啊？
這個問題上周央行已經回答了：央媽罕見發聲：房租將會穩步上漲！還沒看的，大家可以回去補補課。
不過今天我主要是想和大家討論，這一輪調整，中國房價到底跌了多少？
關於這個話題，網上太多五花八門的資料了，不同的統計樣本導致的結果都不一樣，不同等級城市也不同，今天我們先討論一線城市。
主要是選取中原價格指數，中原價格指數主要是以二手房為主，資料精準到四大一線城市，也是目前各大主流機構比較認可的資料。
最後加上我個人多年來對房地產的觀察和判斷。
先把結論放在這：中國房價已經跌回2016-2017年的區間！
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最近Wind和中原公佈了7月份一線城市的二手房價格指數。
從圖表可以看得出來，一線城市二手房基本跌到了2016年的價格區間。
深圳樓市走向被稱作中國樓市的風向標，每一輪上漲和下跌都是領先全國。
把資料拉長來看，深圳是一線中漲幅最高的，也是最早見頂的，大約在21年的2月。
最高峰的時候深圳二手房成交均價超過8萬，當時網上一堆深圳房價全國第一的文章。
按照中原的統計，四年來累計降幅37.3%，也是一線城市中下跌最多的。
2024年7月份，深圳最新的二手成交均價為5.9萬，大約跌至2016年8月份的價位。
我查了一下，2016年二手房成交均價為5.4萬/平，當年最高月份一度高達6萬/平。
所以深圳跌到2016年基本上是實錘了。
不過所幸的是，在中原價格指數中，深圳也是一線城市中第一個出現“橫槓”的城市，也就是說止跌了。
下半年的成交資料至關重要，如果連續三個月價格指數都是出現“橫槓”，那麼便可確認，深圳房價見底了。
廣州的漲幅向來慢深圳一步，這一輪廣州漲勢也不弱，僅次於深圳，房價最高峰發生在2022年初，當時二手房成交價最高去到3.7萬/平。
去年廣州跌幅都不算多，一直到今年，這股下跌的腰斬風才從深圳傳到廣州來了。
尤其是最近幾個月，廣州取消了限售後，一大堆前幾年上市的次新網紅盤扎堆降價搶炮，比如黃埔科學城的大壯名城，萬科城市之光、番禺的越秀和樾府等等，基本上都是跌破底價，虧本賣。
市中心的一些二手豪宅比如海珠區的珠江帝景，最高峰賣到10萬一平，今年回呼至單價6萬起，珠江新城的中海花城灣也從高峰期的21萬+/㎡，跌到了13萬+/平，跌幅達到34%。
增城知識城這些郊區就更別說了，跌幅近60%了。
目前廣州整體已經從最高峰下跌26.8%，跌到2017年6月份的價位。
自從5月28新政後，廣州二手房新增掛牌已經超過2萬套，目前最新的掛牌量為15萬套，創下歷史新高。
我個人認為啊，現在廣州依舊處於加速度的深跌中，如果按照深圳的步調，廣州起碼到明年初才會止跌。
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接著我們來觀察北上的價格走向。
其實北上對於廣深而言，上漲幅度不算大，自然下跌也不會有廣深那麼猛烈。
主要是因為當初北上的調控相對是一線最嚴格的，炒房的門檻也高，投資客很難進場，市場會更穩定些。
上海的房價在2017年到達階段性頂點後開始回呼，一直到2020年疫情後開始沖高，21年和22年連續兩年上海房地產都在牛市行情中，高位橫盤吧。
23年正式開始回呼，雖然最近上海老破小成交火爆，但基本上都是以價換量，豪宅火熱也是因為新房有限價，富人才追捧。
根據上海網上房地產的即時資料顯示，8月初上海二手住宅成交均價為57915元/平方米。
不過上述中原的資料顯示，上海跌到2016年5月。
我查了一些資料，感覺應該是2017年比較準確，相對應的，2017年8月上海市二手住宅成交均價為57917元/㎡。
2016年的時候上海二手房均價才剛剛突破5萬大關，2016年10月份二手房均價為52659元/㎡，目前距離這個價位還有一段距離呢。
不過上海這一次下跌回呼分化非常明顯，五大新城、老破小學區房已經跌回2016年了。
老破小學區房的代表高興花園、密雲小區，郊區代表嘉定新城這些，單價已經跌到2016年。
另一邊市中心的次新房，大寧金茂府、綠城玉蘭花園、仁恆森蘭雅苑，位置好、品質新、學區強，所以基本沒怎麼跌。
這種分化，以後還會更加誇張。
北京的話，是這一輪上漲中步調最慢的，21年才開始有反應，23年9月份漲到頂點，最高峰的時候是二手房均價是6.4萬。
但從去年10月開始，北京樓市突然熄火，進入猛烈的下跌周期。
我剛剛查了7月份北京最新的二手房成交均價，大約是5.4萬。
也就是說，近一年時間，北京二手房均價已經下跌一萬元。
中原的資料是，北京已經跌到2016年8月份，距離高點跌幅是27.4%。
其實也差不多了，2015年年初，北京二手住宅的網簽均價在36000元/平左右，16年北京漲勢最猛，從年初單價是4萬出頭，到年尾五萬多。
今年我看到不少北京本地媒體都打出北京二手房跌到2016年的標題，甚至不乏經濟觀察報這些官媒。
經濟觀察報的這篇文章裡面就有提到，北京目前是郊區無差別普遍下跌，城區主要集中在老破小，跌幅普遍在40%—50%。
還有包括一些前些年的網紅次新房，跌幅也很很誇張，比如最近太陽公元一套兩房單位成交刷屏了整個北京樓市。
這套房源2023年最高峰時期成交價為1332萬，成交單價14.92萬/㎡。
同樣戶型，8月成交了一套南向的，總價總價975萬，折合單價10.8萬/㎡，這已經基本回到2016年的房價水平了。
大家別看新政後北京市場的成交量那麼火爆，全都是以價換量才得以出手。
中原價格指數中把香港也列進去了，大家就看看吧，反正年初撤辣帶來的需求已經釋放完了，房價繼續進入深跌。
分析完四大一線城市後，其實基本上也可以確認了，一線城市基本都跌到了2016-2017年的價格區間。
大家意味著什麼嗎？
這幾乎是把2016年後棚改後的那一輪上漲吐了一大半出來。
那個時候全國啟動棚改政策，通過漲價去庫存，連續五六年的psl資金下發到各地，從海南到東北、從浙江到新疆，東西南北中就沒有不上漲的地方。
那一輪上漲網上調侃是斷子絕孫漲，越漲越絕望。
如今也幾乎回到原點了，把當年貨幣超發的水（泡沫）全都擠乾淨了。
就是因為跌到這個程度，越來越多城市具備抄底價值。
跌的越狠的，越具備底部特徵。
當然咯，如果你更細緻去看的話，也會發現其實下跌也是分化的。
下跌到2016年，只是一個整體資料，要真的細究的話，你會發現
一線核心只是跌到2018年-2019年左右，一線郊區跌到了2015年甚至以下。
同樣是下跌，但市中心明顯更加抗跌，郊區全面崩塌。
普通人這一生總歸是離不開房子，如何買房，怎麼挑房，這裡就很考驗眼光了。
同樣的，未來市場一旦回呼，也只有市中心的房子第一時間反彈，郊區怕是已經被淘汰出局了。
今天主要分析一線城市，大家要是對二線感興趣的，點贊量高的話我後續考慮也出一期二線，和三四線的房價分析。 (櫻桃大房子)