2025年12月的房價資料再次印證了市場的寒意：全國70個大中城市商品住宅價格環比總體下降，同比降幅進一步擴大。一線城市新房價格環比下降0.3%，二手房價環比下降0.9%，其中北京二手房跌幅達1.3%，連續數月領跌全國。更值得關注的是，曾經抗跌的一線城市全面淪陷，上海成為唯一新房價格環比微漲0.2%的例外，而二三線城市房價跌幅持續擴大，市場呈現普跌態勢。與以往不同的是，此輪下跌並非短期波動，而是供求關係逆轉、政策效應遞減、居民預期轉變共同作用的必然結果。政策層面已全面發力試圖托底。2026年開年，中央至地方密集出台樓市支援政策：個人銷售住房增值稅率下調、換房個稅優惠延長至2027年底、多地最佳化限購併提高公積金貸款額度。部分城市商業貸款利率甚至進入“2時代”，創歷史新低。然而與以往立竿見影的效果不同，此次政策效力明顯減弱。儘管1月前兩周市場諮詢量環比增長8.6%，但實際成交轉化率仍低，購房者觀望情緒濃厚。這反映出市場對政策的敏感度降低，房價預期已發生根本性轉變。下跌背後的結構性因素不容忽視。截至2025年末，全國二手房掛牌量突破920萬套，部分三四線城市去化周期超過20個月，供需失衡成為價格下行的核心推力。同時，房企資金鏈持續承壓，2025年房地產開發投資同比下降17.2%，行業整體進入“以價換量”的生存模式。更深遠的影響來自人口結構與住房需求的轉變：2024年全國人口減少139萬，結婚登記數創45年新低，疊加收入預期不穩，住房需求總量見頂回落。這些因素共同決定了房價調整的長期性。市場分化特徵愈發清晰。一線城市核心區高端項目憑藉稀缺性仍保持韌性，如上海144平方米以上大戶型價格同比上漲4.8%，深圳高端項目出現“日光碟”；但非核心區普通住宅價格持續陰跌，北京遠郊部分小區房價跌至8000多元/平方米。這種“核心資產抗跌、普通資產承壓”的格局，說明房子正從普惠式增值資產轉變為分化型居住資產。未來市場的競爭焦點將從地段溢價轉向產品力比拚，綠色、智能、適老化的“好房子”才具備抗跌能力。展望2026年，房價仍將面臨下行壓力，但結構性的走穩跡像已隱約可見。政策工具箱仍有空間，如進一步最佳化限購、推進城市更新貨幣化安置等；市場自身也正在出清，二手房掛牌量增速放緩，部分購房者開始關注調整後的性價比機會。當房子徹底回歸居住屬性，當價格泡沫充分擠壓，房地產市場才能真正走向健康發展的新階段。這場調整雖伴隨陣痛，卻是行業從狂熱走向理性的必經之路。 (樓市傑說)
