新低！腰斬！甩賣！香港寫字樓從未如此空曠，怎麼了？

據媒體消息，香港甲級辦公大廈中環中心的某一個單位以約虧損7,200萬港元(合920萬美元)的價格出售，比五年前的買價低了63%。每平方英呎（下或稱“呎”）均價約為13,191港元，創下中環甲級辦公大廈近20年來的最低紀錄。

年初的時候，世邦魏理仕曾發表《2024年香港商業房地產市場展望》，稱去年商業房地產市場復甦慢於預期(融資成本創22年來新高，負收益加深，投資意願減半，投資量創15年新低)，但今年有一些利多加持：

一是內地經濟走強，香港經濟有望在2024年繼續復甦，潛在的減息將改善投資市場動力;

二是港府重啟投資移民計畫，將非住宅房地產納入獲准許投資的資產，也是有望推動寫字樓的交投。

如今2024年第三季度已經過半，各種跡象顯示，香港寫字樓市場的復甦恐怕將繼續慢於預期。

一，已連續26個月走低！

萊坊研究部於上周(8月6日)發佈的《香港6月物業報告》顯示，由於經濟情況疲弱，6月份香港甲級寫字樓整體租售活動顯著放緩。就寫字樓實際租金而言，已經出現自2022年5月以來的連續第26個月下跌。

港島方面，租賃需求停滯不前，寫字樓租金則持續下跌。整體寫字樓空置率仍然高企，對業主帶來相當大的壓力，要通過減租來吸引租戶。6月份的新寫字樓租賃個案主導租賃市場，大部分租賃交易集中在中環，吸納主要來自專業服務和金融機構。

萊坊發表的報告指出，截至今年6月，中環超甲級商廈平均呎租約108.3元，按月跌0.1%，按年挫9.8%，是各商業區中按年租金跌幅最大的類別。期內，中環整體甲級商廈呎租93元，較去年同期下降8.7%。

九龍區方面，交易宗數由續租主導而非新租個案。6月份缺乏大量寫字樓新租賃成交。隨著新寫字樓的使用量下跌，租金攀升，現任業主更願意在續租期間，提供租金優惠和補貼去吸引租戶，越來越難推動九龍區的搬遷決定。除了金錢上的補貼外，一些業主還願意提供資本支出補貼，例如靈活的租賃和裝修條件，以吸引租戶。

二，疲弱的上市公司財報

這種整體的低迷，從新近公佈的香港本地物業公司財報中也可窺見一斑：

九龍倉置業(01997.HK)

九龍倉置業於8月6日披露2024年上半年業績顯示，期內集團收入為65.01億港元，同比增長0.43%;營業盈利49.15億港元，同比減少1%;未經稽核基礎淨盈利31.23億港元，同比增加2%;若計入投資物業重估減值，則股東應佔溢利虧損10.52億港元，由盈轉虧。

九龍倉置業目前主要持有香港多個成熟的收租物業，包括三個綜合體商城海港城、時代廣場和荷里活廣場，位於中環的寫字樓項目會德豐大廈、卡佛大廈，以及位於中環的香港美利酒店，同時還有位於新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場。

九倉表示，寫字樓市場受到經濟疲弱和供應過剩的影響，預期租金調整將持續直至營商環境改善。旗下寫字樓截至6月末的出租率為88%(空置12%)，租賃活動主要由中小型單位帶動，收入下跌 2%，營業盈利下跌 5%。

香港置地(HKL，倫交所上市)

香港置地截至6月30日止六個月的基本淨利潤虧損為700萬美元，而去年同期的基本淨利潤為4.22億美元。公司稱這歸因於其開發物業的一些項目的帳面價值為2.95億美元的非現金撥備，剔除撥備影響，基本利潤為2.88億美元，較上年同期下跌32%。

香港置地同時也表示，儘管香港辦公樓租賃需求疲軟，新的詢價水平較低，但其中環物業投資組合仍保持彈性。

截至2024年6月底，實際空缺和承諾空缺分別為7.3%和6.8%，而2023年底為7.4%和6.8%，數字較中環甲級寫字樓市場12.1%的空置率為佳。旗下辦公室租金降至平均每平方英呎103港元，去年同期為每平方英呎107港元。

恆隆地產(00101.HK)

截至2024年6月30日止六個月，恆隆地產總收入61.14億港元，同比增加17%。其中確認物業銷售收入為12.28億港元(2023 年：無)，物業租賃收入為48.86億港元，同比下跌7%。整體營業溢利34.30億港元，同比下降10%。恆隆地產認為，租賃收入下跌是由於內地奢侈品消費疲弱、香港零售及辦公樓市況放緩和人民幣兌港幣貶值三大因素影響。

恆隆地產香港辦公樓租賃收入下跌8%至15.48億港元，營業溢利減少11%至12.17億港元。其中，香港島辦公樓組合錄得14%的收入跌幅，租出率達83%(空置17%)。

三，低迷的背後原因

正如九倉置業財報中指出的那樣，寫字樓市場低迷的背後原因，主要是經濟疲弱和供應過剩。

(一)整體經濟情況

香港特別行政區作為中國重要的國際商業、貿易及金融樞紐，肩負著連通中國內地與海外的責任，把握著內地與全球經濟發展帶來的機遇。

香港政府統計處資料顯示，2023年香港GDP為2.98兆港元，依照香港金融管理局公佈的匯率折算，約合人民幣2.72兆元，與內地31個省對比，略高於山西、略低於廣西。香港整體經濟發展水平較高，已經歷過高速增長階段，近年來經濟增速在相對低位平穩運行。2013-2023年，香港GDP復合年均增速為1.01%，低於全國同期的7.74%。2024年一季度在服務輸出對經濟增長的拉動下，香港GDP實際同比增長2.7%，較2023年全年的3.3%略有放緩。

從2012年開始，香港的人口增加量開始逐步下降，甚至在2020年達到負增長。2021年，香港人口增加量為-4.36萬人，是近20年來的最低值，儘管2022年有所回升，但人口依舊呈現負增長。香港外來人口流入減少導致房地產需求減少。

香港新落成樓宇數量在1998年至2004年間一直處於高位，儘管2008年受金融危機影響有所下降，但隨後呈現增加趨勢，近幾年回升至2004年水平。人口數量的減少並未改變這一趨勢，2022年新落成樓宇總面積達到64.68萬平方米，為近20年來的最高值。這種供大於求的情況加劇了房地產行業的競爭，並導致房價下降。

(二)寫字樓供應過剩

仲量聯行在7月發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，5月底整體甲級寫字樓市場空置率升至13.5%，主要原因是有新項目落成。中環長江集團中心二期及觀塘道350號兩個新商廈項目於5月竣工，整體甲級寫字樓市場於同月新增21,200平方英呎淨供應量。新供應同時也推高中環和九龍東的空置率分別達到12.0%和18.5%(這一數字可以與上述三家上市公司的披露相互印證)。

智通財經瞭解到，年內將完工的還有位於中環中西區中環皇后大道的香港恆基兆業大廈(The Henderson)，該項目由Zaha Hadid建築師事務所設計，總建築面積43,200平方米(折合465,238平方英呎)，高度190米(地上36層，地下5層)。這是個大體量的超甲級寫字樓項目，其高度/總建築面積距離香港高樓TOP10已相差不遠，效果圖如下：

而根據萊坊研究的未來展望，預計2025年落成的甲級寫字樓總樓面面積約930,000平方英呎，位置以中環及銅鑼灣為主。

四，壓力給到老寫字樓

萊坊報告中表示，隨著更多新寫字樓計畫落成，香港甲級寫字樓市場的新租賃將來自寫字樓升級和搬遷的需求。

在香港房地產市場整體低迷、商業房地產市場因空置率居高不下及借貸成本昂貴而承壓、全球企業削減寫字樓空間以節省成本、未來數年新甲級寫字樓面市將導致供應過剩等多重因素影響下，非核心地區的舊大樓租售面臨巨大的調整壓力。

有一個案例可以說明這種趨勢。

去年，上環永樂街88號全幢商業大廈88WL放盤，該物業由高盛持有多數股權，投資者還包括總部在上海的房地產私募基金凱龍瑞集團，由世邦魏理仕代理以公開要約形式出售，最初意向價13.5億元，但一直未見有買家承接。到2023年11月，高盛把叫價大劈三分一，降至約9億元。

香港媒體翻查資料，未獲悉高盛所佔項目股權是否代客持有。但發現凱龍瑞於2017年及2018年期間先後購入永樂街78至80號、82至86號、88至90號舊樓，3個相連地盤合共涉資9.62億元，再重建發展為前年落成的88WL，若以9億元轉手，就算未計重建成本也要損手離場。

永利行的消息顯示，該項目放售一年多後，直至今年5月份，最終以約7.5億港元承接，較最初意向價格跌去45%+。該商業大廈於2022年獲批入住許可證，目前出租率僅約50%，平均尺租約40港元。

五，中資企業是未來需求主力

萊坊表示，正面來看，內地企業對寫字樓需求回升。這撥企業主要查詢的是寫字樓面積5,000平方英呎以下的的優質中小型寫字樓。

這就使得業主被迫以較低廉租金吸引新租客外，還需要遷就內地租戶的要求，拆細單位來出租。

中環超甲級商廈國際金融中心一期(國金一期)有21樓全層逾2萬方呎單位，多年來一直由恆地(00012)自用，作為旗下新盤的展銷中心，今年決定推出全層對外放租，最初叫租為每月306萬元，每方呎叫租約150元。今年中，該層樓面的叫租下調約6.5%，至每月約286萬元，呎租降至約140元。

後來有一家中資公司有意承租中環核心區甲級商廈作為辦公室，但只需要約1萬方呎樓面面積，業主方面願意配合租戶要求，把前述全層逾2萬方呎樓面拆細出租。

最終，該中資公司亦落實租用21樓1至4室，租用面積約11325方呎，月租約113萬元，呎租約100元。據瞭解，該公司將整合多區的辦公室至國金一期以作為升級。而最新成交呎租，較最初叫租的每方呎150元，直降了33.3%，已經重返該廈2014年水平。而大型中資科技企業字節跳動(ByteDance)在去年第一季落實租用國金一期37樓全層，租用面積約16158方呎，料月租約194萬元，呎租約120元。換句話說，僅僅相隔一年，該寫字樓的呎租再跌16.7%。

這種趨勢仍然持續，萊坊預計這一需求來源將成為未來幾個月推動市場租賃的動力。

而寫字樓租賃市場的表現疲弱也拖累銷售市場，萊坊也預計甲級寫字樓銷售市場將由自用買家和私人投資者主導，短期內大部分私募股權房地產基金和保險資本將繼續採取觀望態度。

六，總結

香港甲級辦公樓成交價創新低，是市場調整、投資者信心及宏觀經濟環境變化波動以等多重因素共同作用的結果。面對當前的市場形勢，投資者應保持理性，關注市場動態，合理組態資產。

與寫字樓市場不一樣的是，住宅市場自宣佈放鬆樓市調控後，今年3月和4月連續兩個月買家入市步伐明顯加快,但成交量和住宅樓價都在5月和6月份下跌。

住宅價格方面，今年3月和4月連續兩個月的住宅樓價都有所上漲。2024年5月住宅樓價按月下跌1.2%，較去年同期下跌12.7%。儘管開發商不斷減價，但在持續高息口情況下，投資和仍然保持謹慎。

唯一利多的資料是，人才政策的放鬆帶來了外地人才的湧入，也推動香港住宅租賃指數創四年半新高，按月上升1%。 (智通財經APP)