黑石集團（Blackstone）近日已獲得一筆8.5億美元的商業抵押支援證券（CMBS）貸款，用於收購位於紐約曼哈頓中城區第六大道辦公樓49%的股權。二月初，全球地產投資筆記曾報導黑石正在洽談收購1345 Avenue of the Americas，時隔三年重返紐約辦公樓市場。相關閱讀：時隔三年，黑石重新投資紐約辦公樓，稱市場已觸底反彈圖片來源：Backlot這筆貸款由摩根士丹利（牽頭）、花旗集團和摩根大通共同提供，貸款期限為兩年，並附帶三個一年期的展期選項。新貸款替代了一筆原定於今年8月到期的20年期舊貸款。此貸款期限安排在利率下降的環境下，或為借款人提供了短期內可重新融資的靈活性。標的大樓此前由Fisher Brothers與摩根大通資產管理共同擁有，黑石此次收購的是摩根大通資產管理持有的股份，餘下51%股份繼續由Fisher Brothers持有。這是一棟50層、總建築面積達190萬平方英呎的寫字樓，目前出租率為92%。2021-2022年間，這棟曼哈頓超甲級辦公樓經歷了耗資1.2億美元的翻新提升工程，包括外立面翻新、新增設施樓層以及公共藝術裝置。近期，大樓已簽約多家大租客，包括與紐約證券交易所母公司洲際交易所（Intercontinental Exchange）簽署了14.3萬平方英呎的15年租約、與知名律所Paul, Weiss, Rifkind, Wharton & Garrison簽署了76.5萬平方英呎的20年租約。 (全球地產投資筆記)

亞洲最大的房地產信託基金——領展房地產投資信託基金（0823.HK）（簡稱“領展基金”），近期發佈了截至2024年9月30日止六個月（4-9月）的中期業績。我們更新一下領展基金旗下內地投資物業的最新經營情況。 領展基金目前在中國內地持有12項投資物業，包括6項零售物業、1項辦公樓物業、5項物流倉儲物業，共計建築面積98.29萬㎡，總估值超過350億港元。 其中，6項零售物業及1項辦公樓物業均位於北、上、廣、深四個一線城市的商業核心區域（如下表），其業績穩定性、抗風險性相對較強。 領展基金提到，2024年4-9月，中國內地消費活動低迷、通縮壓力持續、負財富效應湧現，需求受到壓抑。經濟復甦面臨種種挑戰，增長及穩定性遭遇諸多阻礙。在此環境下，消費者日趨審慎，消費習慣進一步降級。

據媒體消息，香港甲級辦公大廈中環中心的某一個單位以約虧損7,200萬港元(合920萬美元)的價格出售，比五年前的買價低了63%。每平方英呎（下或稱“呎”）均價約為13,191港元，創下中環甲級辦公大廈近20年來的最低紀錄。 年初的時候，世邦魏理仕曾發表《2024年香港商業房地產市場展望》，稱去年商業房地產市場復甦慢於預期(融資成本創22年來新高，負收益加深，投資意願減半，投資量創15年新低)，但今年有一些利多加持： 一是內地經濟走強，香港經濟有望在2024年繼續復甦，潛在的減息將改善投資市場動力; 二是港府重啟投資移民計畫，將非住宅房地產納入獲准許投資的資產，也是有望推動寫字樓的交投。

在疫情永久改變了工作習慣後，商業房地產將不復從前。沃頓商學院的喬•吉尤科教授（Joe Gyourko）解釋了空置的辦公樓將如何長期影響城市形態。 01 空置的辦公樓是下一個危機嗎？ 沃頓知識線上：對於房地產行業來說，這是一個獨特的時期。當我們討論商業地產時，你如何看待因疫情、在家辦公、通貨膨脹等元素而發生的變化，以及公司如何考慮未來辦公環境？ 喬•吉尤科：商業地產，你在這裡指的是“辦公樓”吧？因為商業地產還有很多其他領域。例如，隨著人工智慧的發展，資料中心的建設需求非常強勁。他們也需要租賃大量的空間。

高利率陰影籠罩下，美國商業不動產危機四伏，非公開交易型REITs股東紛紛套現，募集規模急劇下降，同時今年面臨1,170億美元債務的壓力。 根據媒體週一報道，投資銀行Robert a.Stanger&Co.數據顯示，截至去年11 月，非公開交易型REITs贖回規模達到174億美元，遠遠超過了2022年全年的規模120億美元，預計2024年初的資金流出規模將持續超過流入規模，顯示商業不動產產業正遭遇二戰以來最嚴重衰退之一。 同時，商業房地產基金行業企業雷聲不斷，抵押貸款房地產投資信託基金JER Investors Trust Inc在12月底申請破產，早些時候Pennsylvania Real Estate Investment Trust在三年內第二次申請破產。 雪上加霜的是，根據美國抵押貸款銀行家協會的數據，數百座美國大型辦公大樓的商業抵押貸款於今年到期，總價值1170億美元，且這些地產所有者可能難以在當前高利率環境下進行重新融資，美國大量商業房地產面臨卻難以償還或重新融資困境。

對泰康國際大廈的招商人員趙娜來說，最近的日子不太好過。 7月底，《財經》來到位於北京市西城區二環內金融街核心商務區的甲級辦公樓泰康國際。金融街曾是北京市第一個大規模定向開發的金融產業功能區，該區域的甲級辦公樓租金、出租率曾為北京最高。泰康國際是其中老牌的辦公樓之一，也是大多數金融類公司的性價比之選。 但直到下午三點左右，大廳左側的星巴克咖啡廳也未見幾人點單。趙娜回憶道，原本中午的飯點和下午兩三點鐘的咖啡廳人流最多，樓裡的員工們都出來吃午飯或錯開股市收盤時間來點咖啡。 下午三點左右的泰康國際大廳

商業地產暴雷的警鐘已經迴盪多時，而今辦公樓市場的進一步下跌又令其離懸崖更進一步。 數據分析公司Green Street的數據顯示，自美聯儲加息的2022年3月以來，美國商業地產，尤其是辦公樓的交易量和價格正在急劇下跌。其中，辦公樓的價值下降了27%，公寓樓價格下跌了21%，購物中心價格下跌了18%。 保德信金融(Prudential Financial Inc.)旗下的商業地產研究機構PGIM Real Estate預計，在觸底之前，歐洲寫字樓價格預計將下跌逾25%，亞太地區將下跌近13%。 與此同時，PGIM分析師認為，商業地產價值的“大重置”可能會極其緩慢。2008年金融危機後，美國寫字樓價格花了6年時間才復甦，儘管那次復蘇主要集中在住宅房地產領域。

在政府和央行出手兜底後，表面上銀行的“流動性危機”暫時解除，但更底層的“償付危機”仍在繼續惡化。現在，空頭們最大的火力狙擊集中到了辦公樓地產和相應的REIT，若引燃債務償付危機，“一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠了。” 本週歐美銀行股、特別是在SPDR標普地區銀行ETF（KRE）中佔據核心體量的美國小型銀行表現頗為震盪。週五時，該ETF在10個交易日里第八天下跌，週一到週五每天都漲跌交替，並持續刷新2020年11月初以來的近兩年半最低。 這可能會讓人們感到困惑。畢竟上週五矽谷銀行倒閉後，美聯儲緊急設計了新的銀行定期融資計劃（BTFP），等於暫時解決了小型銀行“持有至到期”債券投資組合被迫公開出售時面臨的未實現淨虧損困境，被摩根大通稱為“規模可能高達2萬億美元的隱形量寬QE”。 同時，美聯儲、美國財政部和聯邦存款保險公司FDIC聯合出手，保障加州矽谷銀行和紐約幣圈銀行Signature Bank所有儲戶的存款安全。週三瑞士信貸的最大股東沙特國家銀行拒絕繼續增資曾重燃銀行業危機，但也馬上得到了瑞士央行借款至多500億瑞郎的支持。在政府的斡旋之下，股價暴跌的加州第一共和銀行還獲得了美國11家大行“存款”300億美元的救濟。