一線城市也下場收商品房了，意味著什麼？

身處一線城市還在等待房地產市場回暖訊號的人，終於看到了曙光。

近半個月，一線城市“收儲”出現新的處理程序。7月29日，廣州打響了一線城市“收儲”第一槍，隨後深圳拿過接力棒，在8月7日宣佈進行商品房“收儲”，入場收購商品房用作保障房。

至此，北京、上海、廣州、深圳，一線城市已有半數進入收儲處理程序。

這其中的訊號意義不免讓人振奮，因為一線城市的這套動作，代表著房地產收儲，正在逐步進入“執行模式”。

先來回看這套動作的起因。

今年4月30日，中央政治局會議正式定調了房地產的去庫存政策。

這套去庫存的具體執行思路，則是“5·17”樓市新政發佈後，中央出台的一系列政策：比如設立3000億元保障性住房再貸款；允許土地調規；支援收回、收購已出讓閒置存量住宅用地；為存在資金困難的房企紓困等。

總而言之，即是“以購代建”，收購商品房作為保障房的“收儲”模式。

如今，距離“5·17”樓市新政發佈以來，時間剛好三個月，據中原地產研究院統計資料顯示，截至7月底，目前已有超過60個城市發佈相關收儲政策。

這些城市，包括廣州、杭州、蘇州、鄭州、福州、長沙、天津、呼和浩特、青島、重慶、濟南、昆明、石家莊、貴陽、惠州、大理、常州、桂林、臨滄、洛陽、南陽、江門、江山、濟源、岳陽、淮北、淮南、廬江等。

可以說，政策覆蓋範圍對得起這段時間的強調。

但一片“紅火”之下，也有相關專家和券商機構在討論今年這輪房地產收儲的政策之風，其去庫存效果能否超過2015年到2018年期間的棚改貨幣化

總結來看，保障房分為配售型保障房和配租型保障房，前者是政府充當“房企”角色，後者則是政府充當“房東”角色。

關於保障房也存在以下四個問題：

1.收購“商品房”的錢從那裡來？

2.作為保障房的“商品房”從那裡來？

3.如何“收儲”才能保證不虧本？

4.“收儲”去庫存的效果能否超過以前的棚改貨幣化？

對此，小巴也請到了房產領域的大頭們，來進行更為系統的答疑解惑。

如果房地产收储落地，你更希望住那种房子？ 单选

1.配租型保障房

2.配售型保障房

3.不住保障房，我会去置换改善型商品房

4.没想好，见评论区

目前，“收儲”政策已經在所有的縣，或縣級以上城市推行。

收購存量房為保障房的資金，主要來自於央行3000億元再貸款，它的年利率為1.75%。

這個再貸款是支援開展相關業務的銀行的，按照0.6:1的比例發給銀行，能撬動銀行的貸款總額度為5000億元。再加上地方政府或國企1000億元的本金，整個“收儲”大約可以達到6000億元的規模。

這個規模相對於全國商品住宅新房的庫存，應該說是不太夠的。

另外從租金回報率的角度也意味著“收儲”存量房不太可能大規模開展。

目前一年期LPR利率為3.35%，五年期為3.85%。即便“收儲”時存量商品房可以打5折，由於“收儲”的房子是做保障房使用，租金水平比較低，租金回報率也很難超過2.5%，甚至可能低於2%。相對於3%以上的銀行貸款利率，這筆生意短期內是虧損的。

由於地方政府財政壓力和地方債務負擔壓力比較大，各地“收儲”存量房的規模不可能太高。

而且，不是所有存量房都會被地方政府看上。

從部分城市發佈的“收儲”公告看，更傾向於收購產權清晰，已經建成的整棟或整單元的小戶型住房，比如深圳要求住房的面積小於65平方米。但實際上開發商極少整棟建設面積小於65平方米的商品住宅。

我此前建議把“收儲”存量房再貸款的規模加大到10000億元，並把年利率從1.75%降到0.75%。

如果規模擴大，利率降低，還是有可能產生規模效應的。現行的利率和再貸款規模，更多的是發出了重要的政策訊號

展望未來，央行增加基礎貨幣的同時，也應該建立直達房地產行業的機制。

比如美國就建立了這種制度，聯準會在擴表、新增基礎貨幣的時候，2/3用來購買國債，這相當於直達中央財政；1/3用來購買房地產MBS（抵押支援債券），這相當於間接印給了地方財政，直達了房地產行業。

從長期看中國央行投放基礎貨幣時，除了已經官宣的即將在二級市場上常態化購買國債，未來也應該購買房地產MBS（抵押支援證券）。

總的來看，當前“收儲”去庫存存在三個政策難點：

◎ 第一，部分城市的成本收益不匹配導致項目推進有一定難度。

政策要求新房“收儲”按照市場化原則運作，而市場化運作的前提是成本和收益要大致匹配。

配售型保障性住房的原則是“保本微利”。

如果政府向房企收購新房，再以可負擔的價格配售給受保障群體，便要求收購價相較市場價有較大折扣，否則要麼政府虧本，要麼價格偏高以致缺乏吸引力。

配租型保障性住房則要比較租金回報率和資金成本。保障性住房再貸款的政策利率是1.75％，期限1年，可展期4次，人民銀行按照貸款本金的60％發放再貸款，因此收購主體的貸款利率要更高。

然而2024年4月，上海、深圳、廣州、北京的二手房租金回報率分別僅為1.75％、1.61％、1.58％、1.43％，租金覆蓋利息支出及營運維護成本的難度較大。

◎ 第二，保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是一二線城市，而商品房去庫存緊迫性較高的是三四線城市。

◎ 第三，地方財政面臨較大壓力。雖然當前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務，但無論是維持項目收支平衡，還是三四線城市去庫存，大機率還是需要地方財政提供支援。

除了上面所說的三個落地難題，市場方面還在擔心5000億元的“收儲”規模是否夠用。

據克而瑞研究中心估算，“收儲”所需資金可能超過5兆元。

基於以上分析，可以預計的是政府“收儲”將產生積極作用：一是加快存量商品房去庫存，改善房地產市場供需失衡問題；二是加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求；三是助力保交樓和“白名單”機制，加快房企回籠資金。

另一方面，受制於前面提到的三個政策難點，本輪政府“收儲”去庫存的效果可能不如上一輪棚改貨幣化，但相應地，也不太會引發房地產過熱和房價大漲的副作用。

此輪新政以金融支援為主，在地方政府收購存量商品房和閒置土地時，均特別強調不能增加地方政府隱性債務。

因此政府“收儲”方面，應加大中央財政對地方的支援力度，緩解地方財政壓力，推進“收儲”工作順利進行。

“收儲”過程中，地方政府肯定更願意選擇位置較好、生活便利、戶型面積合適、可實現封閉管理的優質項目。

但理想很豐滿，現實很骨感。矛盾在於政府想收的房子相對好賣，難賣的房子政府不想收。

目前存量庫存去化難的項目大都存在一些硬傷，不是位置不佳、交通不便，就是產品本身和需求不對板。

不過，由於不少民營房企的資金壓力大，部分較好地塊開發受阻，這類項目預計將成為地方政府關注的重點，一方面可以有效去庫存，另一方面可幫助房企盤活存量資產，快速化解債務壓力。

7月2日，成都悅湖天驕項目確認將未售出房源轉為保障性住房。這是成都首個“收儲”項目，較好地兼顧了各方利益。

◎ 首先，這個“收儲”項目所處的板塊需求高，租金穩定。悅湖天驕所在武侯區的掛牌租金達到42.1元/㎡/月，上半年同比上漲2.6%。武侯區的租賃供應和需求佔比均達到10.5%。

武侯作為成都的傳統老城區，生活便利、配套資源豐富，租住便利度較高。

成都首個“收儲”項目選擇武侯區，一方面能滿足市場的租賃需求；另一方面，在區域高租金的情況下，增加保障性住房的供應，有利於平抑市場租金上漲壓力。

◎ 其次，這個“收儲”項目所處的武侯區，屬於人才房下一步供應重點。與高新區、雙流區、東部新區相比，武侯區的人才公寓供應規模較小。

◎ 最後，這個“收儲”項目的租金收益預計能覆蓋貸款成本。

悅湖天驕的戶型建築面積約89—128平方米，房源掛牌清水均價為2.1—2.25萬元/平方米，假如用作保障性租賃住房，租金按照同地段、同類型、同品質市場租金90%，租金水平約37.89元/㎡/月。

那麼，以89平方米戶型為例，不考慮營運成本，按照商品房原價收購的情況下，預期的年化租金收益率約為2.02%—2.17%，基本可以達到貸款資金的利率下限要求。 (吳曉波頻道)