中國國家統計局12月15日發佈的資料顯示，2025年11月，一線城市二手房價連續第七個月環比“領跌”，跌幅較上月擴大0.2個百分點至1.1%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別環比下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。同期，二線和三線城市的二手房價環比降幅均為0.6%。同比來看，11月一線城市二手住宅銷售價格下降5.8%，降幅比上月擴大1.4個百分點。具體城市中，北京、上海、廣州和深圳同比分別下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.6%和5.8%，降幅較上月分別擴大0.4個和0.1個百分點。值得注意的是，在二手房價格持續下探的同時，北上廣深11月的成交量均迎來顯著反彈。綜合政府及機構資料，上海11月二手房網簽22943套，較10月（18483套）增長約24%；北京二手住宅成交14446套，環比上漲20%；廣州網簽9191套（91萬平方米），環比增長23%；深圳成交5495套，環比增長4.2%。近一年70個大中城市房價漲跌幅變化數據來源：國家統計局，wind這表明二手房市場仍處於深度調整期，“以價換量”的特徵正進一步深化。相比之下，新房價格跌幅相對溫和。國家統計局資料顯示，11月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%。其中，上海環比逆勢微漲0.1%，北京、廣州均下降0.5%，深圳下降0.9%。同期，二、三線城市新房價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。同比資料方面，11月一線城市新房價格下降1.2%，降幅擴大0.4個百分點。其中，上海同比上漲5.1%，而北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三線城市新房價格同比分別下降2.2%和3.5%，降幅均有所擴大。總體來看，儘管新房市場價格整體承壓，但上海、合肥、杭州等少數核心城市仍實現了同比或環比正增長。有觀點指出，新房定價邏輯正逐漸轉向“產品決定價格”，核心城市的核心地段，優質資產依然具有較強的價值支撐。從近一年房價的漲跌幅變化來看，全國70個大中城市同比跌幅整體在收窄，說明下跌的“加速度”已明顯放緩，市場韌性正在顯現；但價格環比仍在下降，房價仍處於“磨底期”。 (虎嗅APP)

10月份各線城市商品住宅銷售價格總體下降——中國統計局城市司首席統計師王中華解讀2025年10月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料2025年10月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比和同比均下降。一、各線城市商品住宅銷售價格環比下降10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海上漲0.3%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅擴大0.1個百分點。10月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月縮小0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅縮小0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅擴大0.1個百分點。二、各線城市商品住宅銷售價格同比下降10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.0%，降幅縮小0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅與上月相同。10月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.4%，降幅比上月擴大1.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。二線城市二手住宅銷售價格同比下降5.2%，降幅擴大0.2個百分點。三線城市二手住宅銷售價格同比下降5.7%，降幅與上月相同。 (中國商報)

報告的核心結論是，市場情緒在2025年第四季度顯著惡化，尤其是在一線城市。調查發現，潛在購房者對未來房價的展望變得更加悲觀，預期房價下跌的比例創下新高。一線城市（T1）的房價下跌預期遠超其他城市等級。與此同時，居民的購房意願也降至調查開始以來的最低點，對收入前景的擔憂是主要抑制因素之一。在供給端，賣家的售房意願依然迫切，超過半數的潛在賣家表示願意接受虧損以盡快出售房產。綜合來看，疲軟的買方情緒、被動的政策應對以及高基數效應，可能導致未來數月房地產銷售額的下降趨勢持續。基於此，報告建議投資者對民營房企（POEs）保持謹慎，但認為近期的市場回呼可能為佈局具備阿爾法機會的優質國有房企（SOEs）提供了良好入口。1. 房價預期進一步惡化，尤其在一線城市10月調查顯示，淨42%的受訪者預計未來12個月房價將下跌，該比例高於7月的33%，表明潛在購房者的價格展望顯著減弱。其中，一線城市自第二季度以來的疲軟趨勢延續且加劇，信心惡化最為顯著，淨67%的受訪者預計房價下跌，遠高於7月的50%和4月的39%；二線城市的該淨比例為45%。2. 業主售房意願依然迫切，且願意虧損出售在潛在賣家中，計畫在未來六個月內出售房產的受訪者比例略有下降（從7月的44%降至41%）。然而，售房的緊迫性依然很高，願意承受虧損以出售房產的業主比例仍高達52%。同時，堅持售價必須高於其買入價的賣家比例已降至17%，這與二級市場上掛牌量增加、掛牌價走低的趨勢相符。3. 購房計畫持續疲軟，創下調查新低僅48%的受訪者表示未來會考慮購房，這是自2023年第三季度該調查開始以來的最低水平。其中，表示“極有可能”購房的比例僅為15%，且只有2%的受訪者預計在未來12個月內完成購買。報告認為，居民對收入前景的擔憂可能會使其在未來幾個季度對購房保持謹慎態度，這可能進一步對房價施加下行壓力，形成負反饋循環。 (RatingDog)

進入九月，一線城市的樓市刺激政策又來了，但很多人迷惑，全國樓市鬆綁潮下，成都、西安等二線城市已全面取消限購，唯獨京滬深仍“留一手”—— 北京僅放開五環外、深圳核心區未動、上海限外環內，為何一線城市不敢徹底鬆綁？今天這篇文章，就結合最近一線城市的政策鬆動簡要分析。今年有一個現象，那就是房地產市場調控政策的頻率數量急劇下降。背後的原因也很好理解，當前全國房地產調控政策呈現全面鬆綁趨勢，成都、西安、杭州‌等二線城市已全面取消限購，購房不受戶籍或社保年限約束。信貸與首付最佳化，‌首套房貸利率降至3.8%，創近10年最低水平；公積金貸款額度提升，北京最高可貸120萬元（較去年增加30萬元），有些地方甚至試點“房貸年齡延長至80歲”政策。稅費減免力度也空前，140平方米以下住房契稅優惠比例提高至1%，北上廣深第二套房也納入優惠範圍；滿兩年住房交易免徵增值稅。仍留有相當空間的，只剩下京滬深三個一線城市了。下半年以來，三個一線城市的鬆綁步子加快。7月份，北京取消了“認房又認貸”政策，首套房貸款利率降至3.8%，創歷史新低。購房資格稽核時間從原來的5個工作日縮短至24小時內完成，極大提升了交易效率。8月8日晚間，北京住房限購政策再次調整，對符合本市商品住房購買條件的居民家庭，在五環外購買商品住房不限套數。同時加大住房公積金貸款支援力度。深圳於8月中旬推出“人才安居工程”，對全日制本科及以上學歷人才購房給予20～50萬元補貼，同時取消了部分區域的限購政策。9月5日，深圳樓市又拋出重磅政策——深圳市羅湖等六個區，對深戶及有1年社保的購房者，徹底取消限購；即便是無社保的非戶籍人口，也可以購買兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購，僅保留福田、南山、寶安新安街道為核心限購區。儘管深圳依舊是部分區域放開限購，核心區域仍然維持較為嚴格的限購政策，但這種“剝洋蔥”式的鬆綁方式，給市場留下了終將全部鬆綁的期待。上海也正在逐步退出限購，8月25日，上海市住建委等六部門聯合印發《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》，推出包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。其中在鬆綁限購方面，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。9月19日，上海又發佈樓市房產稅新政，對上海個人住房房產稅試點有關政策最佳化調整，規定持有上海市居住證滿三年並在本市工作生活的購房人，以及符合條件的高層次人才，在新購家庭首套住房時可暫免徵收房產稅。從三大一線城市的政策來看，既積極穩妥釋放利多，又把握住一定限度，繼續“擠牙膏”，和大家預期的全面放開存在差距。很多人不理解，為何不快速地全面放開呢？要理解這一點，可以先看看9月15日國家統計局發佈的70個大中城市的房價資料。從更能真實反映房價的二手房資料來看，二手房價格環比、同比、累計同比三項指標全面下跌，70城中只有長春一個城市環比是漲的，其餘69城市都在水下。北京更是以1.2%跌幅領跌全國，已經連續2個月月環比超過-1%。另一個非常明顯的特徵是，城市分化明顯，一線和核心二線城市抗跌性稍強，三、四線城市壓力更大。這可以從房價同比資料中看出，北京、上海、深圳三大一線分別同比下跌了3.1%、2.6%、1.9%，率先全部放開的廣州反而下跌了6.2%，這屬於異類；二、三線城市中，下跌超過5個點的達到了40個，累計跌幅較大的城市包括唐山、秦皇島、溫州、蚌埠等，都是三線城市，也早已經全面放開限購。這說明兩個問題，一個是像北京這樣漸進式的五環外取消限購作用不大，最多是讓一些剛需加快進場，但並不會帶來太多的增量。同時一線城市加速下跌，之前政策刺激反彈的那部分在加速回歸，典型的是廣州，去年8月到現在房價不升反降，市場的繁榮也多是以價換量。另一個是當前市場情況下，即使是京滬深立馬全面取消限購，也只能影響曲線的短程走勢，不能縮短周期，更不會改變趨勢。當然，還有一個原因是一線城市與二線、三線城市的本質差異。京滬深作為人口淨流入核心城市、全國樓市“風向標”，若徹底放開限購，可能引發短期投機性購房，反而加劇後期市場波動——2015年深圳限購鬆綁後房價短期暴漲30%，隨後回呼的教訓仍需警惕。一個很多人忽略的變化是，決策層對房地產的態度正在改變。7月底政治局會議最引人注目的變化，是近年來首次未提及“房地產”，這被很多房地產觀察人士認為是一個重大拐點，即房地產在政策決策體系中淡出，在經濟體系中正式成為配角。這也意味著從決策層的角度，已經放棄了通過大放水刺激樓市回暖的想法，更不太可能通過立馬對京滬深鬆綁來刺激樓市了。另外還可以從最近一年所有的經濟會議對房地產的態度來分析，但凡提到房地產，都會緊跟著“止跌回穩”這四個字。所以，當前的重點是“穩”，而非“增”。看懂了這一點，對接下來的房地產走向就會有一個更明確的預期，現階段，能穩住就算很不錯了，不會也不能下猛藥，轉而用更多的溫補之藥，通過改善經濟基本面來慢慢恢復。長江證券首席經濟學家伍戈也認為，過去三年中國曾實施多輪地產新政，也產生過脈衝式影響，但持續時長有限。從各國經驗看，總量性政策而非結構性政策、實際利率而非名義利率的調整才是扭轉地產的關鍵。尤其是當整體物價持續處於低位及負增長時期，超常規政策成為必要。所以接下來，京滬深這樣的一線城市會繼續出台相應鬆綁措施，如上海目前是一線城市中唯一不能提取公積金付首付同時申請貸款的城市，政策有可能做一些補丁；又如最近外媒報導政府會考慮通過央企來收購存量商品房等，都可能逐步推出，既托住了房地產繼續下跌的勢頭，又能以時間換空間，等待經濟基本面的復甦。當前正值房地產傳統銷售的“金九銀十”期，遙想去年的今日，股市和樓市政策大促，但從結果來看，股市依舊走得轟轟烈烈，但樓市卻火了幾個月之後，重新進入下行通道。過去樓市火爆時，我們擔心“房地產虹吸效應”；如今樓市調整，更需關注“穩樓市”與“穩經濟”的協同——京滬深的“漸進鬆綁”，本質是為經濟基本面復甦爭取時間，而非寄望樓市重回巔峰。 (秦朔朋友圈)

一線城市不僅經濟增速乏力，在消費領域也開始落伍。上海等一線城市問題出在那裡？一線核心資產還保值嗎？一線城市類似金絲雀，它反映的是中國經濟的寒暑表。上半年經濟資料出來，一個被關注的點是，一線城市不僅經濟增速乏力，而且在消費領域也開始落伍。曾經，一線城市是中國城市的領頭羊，一線消費者也是各大商家盡力角逐的市場。今年來看，上半年重慶社會消費品零售總額反超上海，新晉成為“消費第一城”。上海等一線城市怎麼了，問題出在那裡？經濟分化徐瑾經濟人專欄年初就談過經濟的分化，如今這一分化趨勢更為明顯。從經濟增速來看，全國經濟增速為 5.3%，而領跑者不是一線：煙台以 6.4% 的增速位居 30 強城市增速第一名，合肥上半年的經濟增速則領跑長三角兆城市，上海與深圳同比增速5.1%，廣州更是只有3.8%。在出口遇阻，投資不旺的情況下，消費成為不少地方提振經濟的最後稻草，但是一線城市的消費同樣不樂觀。按照國家統計局資料，上半年社會消費品零售總額245458億元，同比增長5.0%，比一季度加快0.4個百分點。按消費類型分，商品零售額217978億元，增長5.1%；餐飲收入27480億元，增長4.3%。對比之下，北京市2025年上半年社會消費品零售總額為6734億元，同比下降3.8%，上海市社會消費品零售總額8260億元，同比增長1.7%，都低於全國增速。更突出的是餐飲增速，北京上海雙雙向下降，北京市餐飲收入672.6億元，同比下降3.6%；上海991.4億元，同比下降2.6%。對比之下，大家熟悉的多數二三線城市餐飲收入基本都高於全國平均數，長沙增速5.4%，成都增速4.8%，武漢增速10.7%，重慶增速6.4%。不少輿論都驚呼，一線城市的緊日子來了，衣食住行越來越緊湊。在現實生活中，似乎也確實如此，如今在一線城市，家庭主婦外出背奢侈品包穿高跟鞋全妝也不再是必須，不少媽媽背上一個帆布包就出門越發流行。對比之下，在各類自媒體中，小地方的人似乎還是很滋潤，各類小鎮貴婦與縣城婆羅門還是繼續該買就買。在中產消費者計較山姆選品不如人意的時候，小縣城代購山姆生意依舊風生水起，甚至出現專門賣山姆產品的分裝超市。市場vs財政問題出在那裡？一線城市類似中國經濟的金絲雀，他們的反應，其實是經濟的寒暑表。經濟不好大家都知道，但是經濟不好的含義傳遞猶如潮水，往往從最為敏銳的地方傳遞到最不敏感的末梢。在上海這樣的一線，過去主要優勢在於連結海外以及國內，依靠市場吃飯，對於宏觀相變最為敏感。這些城市消費主要依靠中產支撐，而這些中產隨著房價下跌以及35歲現象等情況，如今花費都變得小心謹慎。相反，一些三四線城市，他們對財政收入依賴度很高，在這些地方，消費往往主要依靠體制內成員，也正因此，無論市場氛圍如何變化，這部分人收入固定，可以繼續在社交媒體打卡曬單，似乎時代變化都不能打擾他們的歲月靜好。當然，在現實中負重前行的人，往往是不會出現在社交媒體熱帖上的。如果你關注真實世界，那怕多瞭解下鄰居朋友，就知道即使在一線，一個中年人年過四十去求職，要求一份交社保的體力工作，也會變得非常困難，五千工資比比皆是。社區超市每天工作10小時一個月輪休4天，往往就是5千起步，幼兒園的保育員阿姨也不過三到四千。年薪百萬成為過去，大家曾經以為的基準點人均一萬隻不過存在想像中。按照官方資料，上海2024年工資中位數折算月均8578元，這還是在加入體制內與外企等高薪單位情況下的資料。如今，在人口老齡化壓力下，社保政策一頭連著退休人員的養老金，一頭連著打工人的社保，左右平衡變得日益困難。在養老人員逐漸增加、養老金年年上漲壓力下，打工人的收入卻漲不動了，這也是此前引發熱議的全民社保風潮。這些年社保基礎上漲迅猛，每年社保繳費基數基本是在6月到7月公佈，上限通常為上一年度社平工資的3倍，下限通常為社平工資的6折。如前所言，社平工資實際上是高於工資中位數，比如2024年上海職工年平均工資月均12307元，但實際的中位數可能在8千左右。那怕以下限繳費，每年上漲對於低收入人群都是不小壓力，對企業亦然。在現實壓力之下，今年直到9月初，還沒有省份公佈社保基數上線數。房子的隱喻比起收入，財富縮水是消費乏力另一核心因素。對於中國居民而言，房子從來不僅僅是居住的場所，更是多數家庭的最大頭資產。對於一線居民來說，高房價是他們財富的底氣，也是生活的最後堡壘。如今情況，上海和北京等一線城市的房價基本已經回到十年前。如果高情商的財經大v，大概會說跌幅走穩，但真相卻是，最代表市場價格真相的二手房房價，無論政策如何放鬆，始終在下墜。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.1%，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅比上月擴大0.4個百分點，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。最近你可能會刷到一些短影片，就是各個中介帶客戶上門幫業主賣房子的那種，上海很多，據說北京也不少。你會發現很有趣，以前中介和業主的關係還挺客氣，比如給阿姨買杯咖啡，順手幫忙倒個垃圾。現在完全不是這樣了，中介動不動就問業主：“你的買入價是多少？你要虧錢了。”如果覺得不合適，直接說“不行，我不拍了”，然後威脅走路。現在的中介都很強勢，房東很弱勢。賣房子的情況基本上都是虧本的，大家現在也都不得不接受虧錢的預期，價格比自己買的時候都跌了。有些房子跌得特別厲害，首付都跌沒了，最後也只能虧本賣。各種賣家痛心疾首的視訊越來越多，這種短影片，當然有表演成分，但是成交價是真的低了，房東的報價，那怕虧錢賣，評論基本都覺得高。以前我覺得這種短影片沒什麼意義，但現在感覺，比起一些虛假分析和高情商發言，這些短影片暴露了大家的潛意識。前段時間，還出現一個狀況，上海的浦東新區1700余個門禁系統突然失效，居民反映“門禁卡、APP均無法使用，小區成’無人區’”。原因在於，維保合同到期後，政府與企業交接斷檔，維保企業“承諾銜接”卻未落實。樁樁件件，各有原因，分析到最後，其實都和房地產有關，也和財政競爭有關。像長三角、珠三角這些地方，原本是屬於中國經濟最發達的地方，財政自由度也最高，基本上能夠自給自足。但這些地區和外部的聯絡非常緊密，一旦外部環境發生變化，他們往往首當其衝。比如在北方，經濟不好時，北京這樣一線有政治優勢，可能還會相對穩定；但在南方如上海、深圳，如果經濟增速下滑，反應通常會更快、更明顯。以前大家有一個迷思，核心城市的核心資產是絕對保值，比如上海的內環核心學區房。其實，這種想法很多經濟學家都討論過，最終只是一種口口相傳的觀念。雖然核心資產相對更保值，但到底能保到什麼程度呢？類似香港那些號稱永遠升值的店舖，即使在銅鑼灣這樣的地方，如今租金也不得不打折。畢竟，以前你租給國際奢侈品大牌，現在你只能租給個體戶，能是一樣的租金嗎。歸根到底，我們在一線城市買的到底是什麼？買的是房子、土地，還是待遇？其實，買的是在核心城市賺錢的機會，不一定是發大財，但至少是能站在前台看戲的機會。如果這種機會變少了，還會有人願意花那麼多錢嗎？房子是中國經濟以及家庭財富的最佳隱喻。解鈴還須繫鈴人，房價、消費、財富問題看起來是孤立的，其實本質都是經濟問題，就像我的公眾號名字揭示的，“重要的是經濟”，經濟不回暖，很多問題無解。在目前的環境中，多數人能做的，只能守好自己的工作和財富，等待下輪經濟周期。 (FT中文網)

“現在酒店的房量可以滿足全國6億人出行，平均700人擁有一家酒店。”餐飲業與住宿業是一對難兄難弟，在努力振興消費的大環境下凌亂。相較於餐飲業，住宿業的動盪更為激烈。以北京市場一窺：8月，北京市統計局發佈2025年1—6月限額以上住宿和餐飲業法人單位主要經濟指標。共5135家法人單位，營業收入同比下降3.7%，營業成本同比下降1.2%，但利潤總額同比下降67%。尤其是，北京住宿業1613家單位營業收入同比下降7.3%，利潤總額僅5980萬元，降幅達92.9%，平均下來，上半年每家只賺了三萬七，堪稱“領跌”餐飲住宿業。這一資料呼應了上半年核心城市五星級酒店紛紛發展“擺攤賣菜”業務——在成都、鄭州、常州、杭州、濟南，五星級酒店紛紛向市場推出平價美食，包括炒麵、燒雞、鴨脖、榴蓮酥、東坡肉、蛋撻、大蒸包等等。多家星級酒店集體擺攤“每家情況不一樣，更多在餐食做動作，比如自助早餐減配。成本比較高的酒店衝擊大。比如，喜來登等老牌高端酒店被橘子水晶、全季等新興國潮衝擊最厲害，在價格端區分上已經不太明顯。”《旅界》主編張浩熙對小巴說道。去年，博主“勃勃不講理”發視訊稱，自己花1600元錢訂天津四季酒店，贈品水果是三個不新鮮的橘子，廁所紙巾筒裡只有一張紙。此外，一家深圳五星酒店的“降本增效”方案細化到：減少客戶贈送品（水果、餅乾、蛋糕）；大堂鮮切插花改成盆景綠植；減少餐廳工作人員工作時間；餅房改進口食材為國產食材，早餐面的蘿蔔牛腩改成牛肉沫；控制客用毛巾數……今年以來，除了“擺攤賣菜”外，高端酒店的標配“行政酒廊”——提供專屬餐飲、酒水等服務和社交空間，紛紛成為歷史。比如，杭州錢江新城萬怡酒店宣佈永久關閉行政酒廊。萬豪酒店關閉行政酒廊圖源：網路與之伴隨的還有“價格暗戰”。“整個酒店行業都是在‘降維打擊’。希爾頓歡朋這種投資單房在24萬的酒店，賣價應該在600元以上，600元吃不飽，賣400元就把亞朵打擊了，亞朵就得降，亞朵本來賣四五百元，只能賣300多元，亞朵賣300多元，全季就得降。漢庭降到180元的時候，我龍貓還能賣180元嗎？”資深酒店顧問、龍貓精靈酒店聯合創始人亞倫補充說道，其品牌在全國有近兩百家加盟門店。當然，北京的案例和普遍的酒店“降價潮”並不是住宿業的全部現象，形成鮮明對比的是，部分城市的住宿業正處在爆發期。8月初，“貴陽酒店價格暴漲”引起熱議，其中，6月份142元的房間8月漲到1087元，亞朵酒店3天房費近四千元。“我們的投資人在貴州的兩家店都火了，都在貴陽噴水池商圈排第一，幾乎天天都滿房。兩家店90間房，暑假兩個月做了100多萬。光這兩個月就把一年的成本都掙回來了，兩年不到就回本了。價格最高的時候到了六七百，還被相關管理部門叫去談話了。”亞倫說道。圖源：美團與之呼應的是：今年上半年，貴州接待遊客人次同比增長8.2%、旅遊總花費增長10.6%。接下來，小巴邀請了若干業內資深人士，請他們聊聊今年上半年住宿業的現狀，包括總體形勢到底如何，各地的差異性，並探討下行業的下半年。大頭有話說Q1 怎麼看北京上半年住宿業利潤大跌？您對當前住宿業的體感如何？張浩熙《旅界》主編 常駐北京北京上半年的這個資料比較真實，特別明顯。這是大城市的通病，看著熱鬧，但確實不賺錢。◎ 首先，北京的節假日和周末確實表現得還可以，會迎來一大波旅遊客群，但真正支撐北京酒店住宿業的不是旅遊，而是商務。當國內商務客流下滑，工作日就撐不住了。◎ 其次，很多酒店也是依賴OTA平台，現在很多OTA平台抽佣也高了，還儘可能讓商家去投廣告。加上人力、裝修維護成本都在漲。◎ 第三，疫情基數的因素。2023年因為剛放開，所以增長很明顯，2024年下滑了一些，到2025年今年商務需求依然沒有恢復，所以同比數字上下滑程度更明顯。其他一線城市來說，深圳去年掉得比較厲害，今年我跟深圳的一些高星酒店聊過，因為接了一些大的國際展會，如華為、比亞迪辦了一些大的經銷商會，商務其實比北京好一些，但完全恢復到疫情前也沒有。上海客流恢復得比較快。上周和養雲安縵的總經理聊了聊——養雲安縵基本是上海最高端的酒店，他說今年國內的客流下降了，但是老外回來了，相當於有一個避險，所以入住率、收益都沒有下降。其他反饋來看，今年的旅遊城市普遍都感覺比較平淡。楊介夫玖宿諮詢創始人 一線城市酒店投資者我不太認同北京這個資料。今年上半年，我們在北京看的物業不少於30個，ADR（平均每日房價）的下降確實是有的，至少有10%。1—8月份來講，七八月降幅要嚴重一點，但即便在8月，房價相比比其他城市還是不錯的。比如，上海的房價下滑更明顯。主要原因是今年上海把“辦公改酒店”放開。北京目前大部分區域依然是不允許用辦公室來做酒店。所以，在北京找物業仍不是特別好找，優質的物業更是難上加難。核心區域的物業只要出來一個，不超出10天就會被拍走了。我已經選了三個物業，現在都在裝修階段。一般是不超出2600平米，三環以內，單房成本在10萬元左右（參考全季大概是13萬—15萬元）。一線城市中，北京、上海和廣州要好一點，深圳比較差一點，房價賣得最低。主要的原因是酒店比較單一，以商務出行為主，沒有什麼旅遊資源，所以七八月份的暑假旅遊季，在深圳就沒有旺季一說。其他來說，跌得比較多的地方是重慶、長沙、西安、鄭州。以西安為例，今年西安非常熱，再一個，這個城市已經火了太多年了。還有個關鍵原因，西安店存量酒店數量已經有3萬多家。亞倫資深酒店顧問 龍貓精靈酒店聯合創始人北京的資料有一定的參考性，但也不是特別客觀。現在酒店80%的人是不掙錢的，只有20%能掙錢。內卷導致價格越賣越低，提供的服務水平越來越高，成本越來越高。酒店的利潤也是一直在下滑，不管是高端，還是經濟型。基本降了百分之四五十是有的。前台正在辦理入住很多老闆都是在支撐，經常開玩笑地說，餐飲能不能活下來就看三個月，酒店能不能活下來，可能要看一年。因為餐飲的投資可能幾十萬、一百來萬，酒店一投就是幾百萬甚至幾千萬。但是也不能說酒店不行了，它到了升級的時代。你去擁抱變化，你同樣又有了新的機會。Q2 在全國範圍內，發展較好的地區和商業模式是什麼樣的？亞倫 資深酒店顧問 龍貓精靈酒店聯合創始人怎麼看一個城市住宿業的發展？一是，看城市的經濟屬性，比如外貿型城市容易受外貿下滑衝擊、商務型城市容易受商務下滑衝擊、旅遊型城市容易受旅遊下滑衝擊。以前行業主推的還是商務城市，現在變了，最好的是商旅城市，商務加旅遊。二是，看城市的酒店存量。凡是捲過的地方現在都非常慘。西安曾經是大唐不夜城，火到沒朋友，重慶、長沙曾經有過潑天富貴，酒店數量多、品質好、性價比高。貴州、廣西、雲南這三個地方，以前品牌方做酒店拓展，從來沒把它們當回事，總覺得是邊遠山區。但是，現在發現，這三個地方風景資源很好，消費是偏低的，順應了現在消費理性趨勢，而整個酒店類股一直都是落後的，所以住宿業出行了供不應求的現象。比如，我昆明的店第一年就掙了120萬，總共投了300萬不到。楊介夫 玖宿諮詢創始人 一線城市酒店投資者今年貴州漲價的幅度非常大，雅閣已經賣到1000多塊錢，旺季都比一線城市賣得高。第一個原因，整個南方的氣溫比較高，去雲貴高原避暑成為潮流。第二個，整個貴州的旅遊資源只是最近這幾年被開發出來，過去大家去貴州旅遊比較少，作為一個新興目的地，成本相對較低。而且，貴州本身旅遊資源很多，不光有黃果樹，5A級景區很多。還有一個原因是，貴州的存量酒店的規模相對比較小。張浩熙 《旅界》主編 常駐北京目前貴州、雲南挺好的。這兩年都好。比如貴州，受幾方面因素影響。這些年國家發展西南，貴州是巨量資料中心，現在受極端高溫影響，貴州就特別涼爽。在國外，這兩年開始流行一個詞，叫養老假期。以前一到夏天，歐洲人就去西班牙海島度假，現在可能喜歡去瑞典西海岸、挪威峽灣那些涼快的地方。還有三亞、新疆。三亞來說，有很多原因，比如現在很多人都不方便出國，會把消費力釋放在三亞。三亞還是有自己的稀缺性，沙灘放在東南亞就這麼回事，但在中國就是最好的。許多遊客在三亞灣海邊休閒度假Q3 下半年的住宿業發展怎麼看？楊介夫 玖宿諮詢創始人 一線城市酒店投資者無論是對大集團，還是小集團、單體酒店投資人來講，今年的變化並不是太突出，都很保守。不像去年和前年一樣，盲目地去進入市場。今年的主基調是保持現狀和觀察。除了北京，我們在上海一些核心商圈找了6個物業，已經交了定金，下半年進入裝修階段。它們的確定性更強，人口依然在流入。比如，北京有各大名校，醫院，還有不可替代的景區資源。而現在下沉市場酒店擴張速度太快了，難度較低，物業又多，但畢竟是純量市場，加上經濟不是處於擴張階段，積累的風險較大。在三四線城市，回報率要高於一線城市，但現在我們寧可在一線城市求穩。我們強調雙保險，第一個保險是，在一線城市的核心商圈選擇小體量的酒店；第二保險是，採用成本相對較低的無人化自助式辦理，比周邊酒店營運成本更低。酒店無人化自助機張浩熙 《旅界》主編 常駐北京總體來說，我覺得體量不能搞太大，比較好的店型是：80—120間左右的輕中端酒店，人工成本可控，坪效高，也適合做會員體系。周邊有些醫院、高校、園區等通勤剛需。軟性上，得有些新媒體意識了，會做直播，能展示品質，有清晰定價邏輯、標準化細節。亞倫 資深酒店顧問 龍貓精靈酒店聯合創始人管理轉型。現在中國酒店在向國外的特許經營模式看齊。以前流行委託管理模式，加盟以後必須交給品牌方來管。這是不合理的。現在品牌方自己鬧人才荒，根本管不過來，而且高額管理費導致加盟商賺不到錢。我們結合了特許經營模式，可以自己管，但我們強行做培訓、督導，給到幫扶。所以，管理費差不多隻是其他品牌的四分之一。專業時代到來。9月份，我們預估會有很多酒店倒閉、轉讓。我們現在撿漏，撿的是升級改造的酒店，投資比以前降低一半，比如我們南寧店單房正常投5萬，最後3萬就投了。之前一窩蜂都去開酒店，現在酒店的房量可以滿足全國6億人出行，平均700人擁有一家酒店，任何東西都不可能無序地發展，有些東西該淘汰就要被淘汰，現在反而專業的人有機會了。 (吳曉波頻道)

一年一度的新一線城市排行榜出爐！5月28日，第一財經·新一線城市研究所發佈《2025新一線城市魅力排行榜》。該榜單雖然存在一定爭議，但從2016年起已連續10年發榜，形成了較大的關注度與影響力。先說重點。2025年，4座一線城市依次為：上海、北京、深圳、廣州。15座新一線城市依次為：成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、南京、長沙、鄭州、天津、合肥、青島、東莞、寧波、佛山。今年的變化是：連續兩年落榜新一線城市的佛山，此次重回新一線城市陣營，從去年的二線城市第一名，躍升至今年的新一線城市最後一名；合肥上升4名至第11名，反超東莞、無錫、寧波、青島等重點城市；無錫從新一線城市下滑至二線，從去年的新一線城市第12位，降至今年的二線城市第二名。圖片來自AI製圖整體觀感：成都連續十年穩居新一線城市榜首，杭州則是“千年老二”，有時候還被重慶反超。但杭州網友似乎對成都這個對手不太滿意，眼裡有廣深，甚至只有深。也有成都網友認為，成都的商業資源集聚度、整體消費能力就是比杭州強，不僅能留住成都人的消費，還能虹吸西南五省的消費，這就是成都的本事。杭州雖然薪資水平更高，但很多消費被上海虹吸了，這也說明杭州本地商業不夠好，未能滿足杭州人的需求。以下是2025新一線城市榜單：其實，這個榜單評價指標一直都是公開的，分別是：商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、新經濟競爭力、未來可塑性。根據知名公眾號“元淦恭”的分析，從評價指標來看，該榜單更青睞中心城區強勢、商業消費繁榮、第三產業發達、生活豐富、新移民多的中心型城市，而中心城區弱、商業薄弱、生活不夠豐富的工業型城市，排名相對靠後。例如，蘇州雖然經濟總量大，但由於中心城區、商業繁榮度、生活豐富度並不出色，所以排名要低於成都、杭州、武漢等強省會城市。圖片來自AI製圖爭議最大的要數杭州的排名，有論者認為，從整體經濟發展水平、民富水平、薪資水平，杭州都是超過成都的，但杭州在中心城區規模、商業消費、城市樞紐性、生活豐富性等方面，都比成都遜色一點，這也是為什麼杭州一直排在成都後面的原因。其實最近還有個榜單，是北京大學國家發展研究院基於淘寶、天貓等電商平台銷售資料編制的《全球品牌中國線上500強》，就對杭州非常友好了。該榜單顯示，上海有92個品牌上榜，排名全國第一，杭州有89個品牌上榜，排到全國第二，超過廣州、深圳和北京。而作為新一線城市榜首的成都，只有6個品牌上榜，沒有進入前十。可見，如果單看頭部企業的排名，杭州是超過成都不少的，但新一線城市榜單並非一個單純的經濟指標排名，而是側重於城市整體魅力的綜合性排名。杭州的強項是產業，這一點沒有任何人否認，但弱項還是有，比如城市樞紐性、消費活力、美食多樣性與生活豐富度（相比上海、成都而言），所以屈居第二，似乎也說得過去。杭州網紅產業園區——天目裡最後來看看15個新一線城市都有那些特徵？8個是省會城市，分別是成都、杭州、武漢、西安、南京、長沙、鄭州、合肥，省會城市往往是一個省的科教文衛中心、交通中心、消費中心。不過，福州、濟南這2個兆省會城市沒有入選，有分析認為，這兩座城市的弱項是在省內的首位度、商業活力、生活豐富度。3個是普通地級市，分別是：蘇州、東莞、佛山。蘇州、東莞、佛山三個城市的弱項是中心城區強勢度、商業資源集聚度，但強項是新移民較多、城市人活躍度較好、未來可塑性強。在地級市中，佛山晉級新一線城市，無錫下滑至二線，背後成因值得關注，佛山近年來通過高頻舉辦各類音樂節、建構演藝經濟生態圈，並引入高端商業品牌矩陣，顯著啟動了城市商業能級與人口活躍度。無錫產業很強，但受限於較高的老齡化程度，疊加外來人口匯入能力不足，在“城市人活躍度”指標上存在短板，亟待通過增強人才吸附力與城市活力場景打造實現突破。另外，新一線城市還包括2個直轄市，重慶、天津；2個計畫單列市，青島、寧波。總的來說，新一線城市榜單的評選不以GDP、行政等級為依據，而是基於商業資源集聚、人口活躍度、新經濟競爭力等多維指標綜合評估，這一評價體系對企業發展佈局、個人生活規劃、學術研究，都還是有一定參考價值的。 (城市戰爭)

2025年2月銷量榜一出，我算是看明白了：什麼特斯拉、BBA，在一線城市統統輸給了一台“Android之光”——小米SU7！今天咱們不聊虛的，直接按城市扒開資料，看看雷總到底給一線土豪們灌了什麼迷魂湯。01北京：嘴上說“支援國產”，身體卻很誠實小米戰績：826輛，硬剛比亞迪秦PLUS（891輛）惜敗北京老鐵表面端著“體制內”的架子：“新能源還得看比亞迪，刀片電池穩如老京爺遛彎兒！”實則偷偷下單SU7：“這車能邊開邊用WPS改PPT，後排放得下十斤糖炒栗子，香啊！”特斯拉Model 3車主哭暈：“去國貿開會，保安問我是不是小米生態鏈的送貨司機……”京城潛規則：你可以不買SU7，但不能否認它比二環房更保值。02上海：精緻魔都人，逃不過“米式真香”小米戰績：1334輛，踩著Model 3登頂上海人嘴上挑剔：“特斯拉才是科技標竿呀，小米這種跨界咖儂懂啥啦？”身體卻誠實地刷卡：“SU7自動泊車能擠進田子坊弄堂，車機刷小紅書比手機快10秒，伐要太靈哦！”榮威D7車主試圖挽尊：“阿拉這是支援本地企業……（小聲）其實是因為拍滬牌太貴了。”魔都真相：開SU7在外灘拍照，點贊量能秒殺開保時捷的假名媛。03廣州：廣式早茶可以慢，搶SU7必須快小米戰績：1158輛，把本土戰神AION S逼成老二老廣們一邊飲茶一邊吐槽：“雷軍系咪偷偷送咗SU7早茶優先取號券啊？”（翻譯：雷軍是不是偷偷送了早茶免排隊券？）轉頭怒提SU7：“這車後排能塞下整隻燒鵝，車機粵語導航比阿婆還准，抵買！”小鵬車主默默流淚：“說好的一起吃福建人，你卻偷偷當了米粉……”廣式哲學：你可以搶我銷冠，但不能說我的車裝不下一打煲仔飯。04深圳：沒SU7，都不好意思說自己是搞錢的小米戰績：1362輛，碾壓特斯拉+極氪全家桶華強北老闆們連夜提車：“SU7能邊開邊測晶片良率，後備箱裝得下200台華強北AirPods，生產力拉滿！”極氪7X車主掙扎：“我們這車能遙控大疆無人機……（小米車主：哦，我SU7能遙控無人機炸雞）”特斯拉車主破防：“開Model 3去騰訊大廈？別人以為你是被最佳化的！”深圳暗號：車機可以當機，但不能沒有“老闆鍵”一鍵轉發周報。為什麼一線城市全是“米孝子”？雷軍の陽謀：SU7根本不是車，而是“年輕人的第一台理財神器”——買完三個月，閒魚二手價比新車還貴！社畜救命稻草：SU7“帶薪如廁模式”（車內空調+隱私玻璃+馬桶圈加熱）專治職場PUA。一線特供虛榮心：開BBA像穿優衣庫，開SU7像穿“雷軍聯名款高定西裝”——雖然看不懂，但巨量資料說它很貴。資料來源: 易車榜(米鵬友)