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保租房對市場的影響可能超乎想像
別說保租房
就是租賃市場本身都是房地產市場裡的小透明
沒誰會把租賃和樓市掛鉤，也沒誰知道租賃市場到底有多大
但老實說租賃市場無論是掛牌還是成交都是二手的倍數級存在
這其中
保租房又是租賃市場裡的小透明
這個市場裡無論是前幾年開發商紛紛入場的機構公寓
還是鏈家中原我愛我家這類中介平台、甚至從未真正消失過的二房東
這裡面無論那個角色拎出來似乎都比保租房來的生猛
但偏偏當我們梳理今天的上海保租房市場的時候
突然發現今時今日的保租房市場已經來到你完全想像不到的地步
01
先來掂量下保租房的份量
保租房的數量不難找到
47萬套是2021年保租房檔案裡的籌措目標
37.6萬套是截至今年6月上海在十四五期間已經籌措的保租房數量
但要真正明白這些數字的份量首先得知道上海租賃市場本身是什麼份量
這幾乎是個沒被回答過的問題
我嘗試用兩個資料去匡算下這個問題
首先全市存量住宅套數大概在850萬套，這其中用於租賃的住宅差不多在35%
這個數字並不是來自什麼官宣口徑，也沒有這樣的官方口徑
這是來自長期作業於一線租賃市場的資深中介的統一口徑
用他們原話說今天你去到任何小區去敲上100戶的門，這其中35%不是已經有人租住，就是等待出租
如果你去走上個100個小區，可能高檔住宅租戶比例稍低、動遷小區租戶比例稍高，但你把所有小區的租戶比例拉個平均值會發現還是35%上下
850萬套的35%是多少，297萬套上下
換個角度覆核下這個資料
鏈家這類中介機構曾經深度研究過上海租賃市場
他們曾經得出過一個數字，17%
這個數字是以年為單位的市場流通在跑（新增租賃掛牌房屋）佔所有存量房源17%
上海鏈家近1年的月均新增租賃掛牌在3.5萬套左右
這個數字是套，不是套間，同計量單位的數字我為各位拉到了全市資料
來自全國房價行情網的近1年上海平均每月租賃新增掛牌套數在4.2萬套，加起來近1年的總量是50.6萬套
如果50.6萬套是租賃總量的17%，那這個總量的體量應該在294萬套上下
無論是來自35%的經驗數據，還是來自機構的17%的資料
這兩組資料都指向一個近300萬套市場的租賃總體量
相當於樓市全量的三分之一
02
而保租房是其中1/5的存在
其實打出這個佔比的時候很多人都不信
2021年11月的某天上海出台一份《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》
這個看上去還帶有人才公寓性質的房屋居然可以在短短三年時間來到市場頭部
我們來進行一個簡單的市場計算
截至今年6月底上海累計建設籌措的保租房是37.6萬套（間）
加上政策之前上海已經籌措的保租房，這個累計數字來到51萬套（間）
這裡用的套間計量單位，這個租賃市場常用的單位，就是將一套三室一廳改為四室後就會被算為四套間
但51萬套間依然可以拿來跟300萬套相比較
因為上海保租房雖然有床位供應，但絕大部分是單獨成套供應
於是這51萬套保租房就是整個租賃市場13%左右的存在，接近市場的1/6的體量
而上面那份檔案裡保租房的計畫將建體量是47萬套間
這份檔案的計劃截止時間就是十四五結束的時間，也就是明年年底
這就意味著截至明年年底這個數字會來到60萬套的規模
整個租賃市場1/5的存在
相當於每5套租賃房源裡就有1套來自保租房
從2021年11月到今年6月這不算長的31個月時間裡
保租房幾乎是坐著火箭的速度完成城市租賃體系支柱之一的蛻變
03
所以在我們看不見的市場細處，保租房的程度你無法想像
無論是300萬套還是1/5，這些體量化資料背後更為細節的畫面你根本無法想像
我們從單月的資料看起
上海每月新增租賃掛牌套數是4萬套左右的規模
我拉了下今年1-6月的租賃新增掛牌總量，大概在24萬套
這期間保租房是什麼速度呢
從今年1月到6月上海建設籌措了4.7萬套保租房，平均到每月就是7833套
相當於今年租房的小夥伴在面對市場那一刻，放在你面前的5套房源裡就有1套來自保租房
但其實放長時間段看這個數字應該更誇張
前面說過的37.6萬套這個數字是截至今年6月底上海在十四五期間（2021年-2025年）建設籌措的保租房數量
也就是說從2021年11月到今年6月的31個月裡上海平均每月建設籌措的保租房在1.21萬套左右
1.21萬套放在平均每月的4.2萬套左右的新增掛牌面前就是28%的存在
將近每3套新增租賃房源裡就有1套保租房
為此我也市調了閔行區某保租房項目周邊的租賃市場
這周邊的資深租賃小哥們對這兩年的租賃市場劃分有比較趨同的認知
將近15-20%在私人之間流通、近35-40%房源正在掛牌流通，還有近40%的租賃房源被自如這類機構和二房東拿走
而從去年下半年開始他們漸漸發現圍繞那個保租房社區周邊的租賃市場，跟上面同樣的劃分變成了15%：35%：30%，剩下的20%去了保租房
這個區域不能代表全市
但你能看到保租房供應區域裡各類租賃市佔的前後變化
無論租房客戶還是市場機構，他們都能清晰感知到保租房的真實勢頭
整體來看在各類官方統計口經理
47萬套這個數字是同期新增房供應總量的40%
這個數字也是十四五之前十年上海公租房建設籌措總量的2.5倍
截至2023年底，全市十四五期間累計建設籌措保障性租賃住房32.9萬套(間)
這個數字相較於十三五租賃類保障房增加了2.6倍
是十四五前十年本市公共租賃住房累計建設籌措總量的3.4倍
如此佔比無論放在任何細分賽道都可以感受到一個事實
如果全國有一個城市率先完成保租房供給側改革，那一定是上海
04 為什麼
首先保租房確實香
還是以這個閔行區某保租房項目為例
這附近租賃客戶的租金段大概在3500元-6000元/月
月租5000元的原本能租37平的一室戶，而保租房裡同樣不到40平的單間，月租能便宜600-700元
月租6000元的原本能租到周邊50-60平小兩房，現在換到保租房面積雖然小了十來平，但月租一下子省了2000元
而且這樣的保租房不僅室內有過設計，室外還有公區，以及泳池、網球場、足球場等配套，相比一般老小區更貼合年輕人需求
所以客戶對保租房這類產品基本不存在抗性
如果說之前我們排斥保租房這類租賃產品的原因還在於這類項目的數量少、位置偏，現在各位再去看隨申辦app上的保租房項目分佈
當前上海保租房供應面從外環到內環，從嘉定到前灘濱江
巨量供應的前提還能做到全市覆蓋，這也是保租房能被更多選擇的原因
但為什麼的背後，我覺得更有意義的提問是為什麼可以
為什麼可以發展的如此迅猛...
從土地端看截至2023年底全市已累計供應租賃住房用地222幅
要知道每年從年頭到年尾的土拍數量大多都是兩位數
還記得最近的土拍新規麼，上海對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”舉措，也就是兩輪競價、兩輪競高品質建設標準
第二輪競高品質對競裝修標準、競無償移交政府的高端人才住房，保租房就屬於後者
站在土地供應端你能看到這個城市對於保租房的支援力度有多誇張
這種支援在上海幾乎是網狀出現的
隨申辦app關於保租房的房源展示、申請入口，包括各位如果打開貝殼鏈家這類中介機構，都可以非常方便接觸到這類房源
甚至上海市還為了最佳化保租房的設計方案，還開展保障性租賃住房設計大賽，向國內外廣泛徵集創新創意設計方案，於是像一個個商品房品質的保租房出現了
上海市保租房項目設計方案之一©上海市房屋管理局
你會發現保租房在上海幾乎是得到了體系化的扶持
而這也是今天保租房得以迅猛發展的根本原因
05
再回頭看2021年11月那份檔案真的有些感慨
一個租賃市場的政策幾乎沒在市場掀起任何水花
比較吸引眼球的47萬套也只是被拿出來突出了一下
而保租房的檔案也只是一個更大背景裡的節點型事件，這個更大背景也是我們很多人都熟悉的四個字
租購併舉
站在今天這個時間點再回頭看這四個字幾乎被所有人低估 (真叫盧俊)