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人口第一城，半價房來了！
01 重慶，最有溫度的城市
不得不說，在滿足民眾居者有其屋方面，重慶堪稱中國表率。
在上一輪樓市大牛期間，重慶憑藉出色的土地供應平衡和龐大的公租房供應，抑制住了房價過快上漲，也讓更多的人買得起房。
由於房價不高，重慶本地人基本都有了自己的住房，重慶的外來人口，收入尚可的，也都能買得起，所以重慶整體的房屋自有率非常高。
公開消息顯示，早在2015年重慶就有91.5%的家庭擁有自有住房。
也即是說，重慶近92%的人有自己的住房。
這一自有住房率要遠遠高於北上廣深等重點城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。
還有一批收入低的人實在買不起房怎麼辦？重慶給出了公租房供應。
重慶的公租房，沒有戶籍限制，針對來到重慶就業的所有無房人群或者人均住房低於15平米的有房家庭。當然，得滿足低收入要求。
按照重慶今年新修訂的《重慶市公共租賃住房管理辦法》，申請要求有6條。
核心的幾個要求是，年齡必須在18歲以上。無房，或者人均住房面積低於15平米，且三年內沒有轉讓記錄。
最重要的一點，是低收入。不僅要求申請人低收入，還要求申請人的父母、子女與申請人配偶的父母，都無財力資助其購房。
一言以蔽之，你全家的財力，都不足以購買商品房才能申請。
至於低收入該如何界定，重慶市政府在解讀報告中列出了明確資料。
3人及以上家庭人均月收入在3953元以內的就符合條件。
2人家庭人均月收入在3953元的1.1倍以內就符合條件。
單身人士月收入在3953元的1.2倍，也就是在4744元以內，符合收入申請條件。
由於沒有戶籍要求限制，重慶龐大的公租房支撐了近60萬個家庭的居住夢。
重慶官方在今年7月份召開的發佈會上披露：
截至目前，全市建成58.3萬套公租房，已幫助140余萬人解決了住房困難問題。
58.3萬套公租房，位居中國第一，比北上廣深加起來還多。
重慶也被稱之為，公租房第一城。
《重慶市公共租賃住房管理辦法》借鑑了一些新加坡的公租房管理制度，試圖為無房人員、外來人員、低收入人員提供一個居住之所，這是一座城市有“溫度”的表現。
02 重慶，公租房轉半價保障房
公租房雖然滿足了低收入家庭的居住夢，但從人性角度來說，深受儒家文化影響的中國人，誰都不願意一輩子租房住，誰都想擁有自己的房子。
為了滿足居民的這個夢想，重慶在8月份針對《重慶市公共租賃住房管理辦法》召開的發佈會上明確表示：
為瞭解決他們面臨的購房現實困難，在充分保障中低收入住房困難群眾的住房需求的基礎上，我們正在抓緊研究將部分公租房轉配售型保障性住房改革政策，原則是保持保障的屬性不變，符合條件的人可購買，購買後可繼承，但不能上市交易。下一步，我們將開展改革試點，儘早幫助這些群眾實現購房的心願。
在發佈會召開半個月後，9月2日重慶就已推出了兩個公租房轉配售型保障房項目，民心佳園、美麗陽光家園。
根據公開資料顯示：
民心佳園位於重慶渝北區汽博板塊，是重慶市首個公共租賃住房項目。項目於2012年完工，共有54棟住宅，均為20～33層電梯房，小區總建築面積108萬平方米，合計約1.77萬套房源。
美麗陽光家園位於重慶市沙坪壩區井口鎮，建築面積110萬平方米，共3個組團32棟住宅，1.52萬套房源。
至於外界最為關心的配售價格問題，前述工作人員表示，綜合項目區位、折舊等因素，按照建築面積計價，實行一房一價，民心佳園價格區間為5500元～6000元/平方米，平均配售價格5820元/平方米；美麗陽光家園價格區間在4400元～4700元/平方米，平均配售價格4560元/平方米。
根據每日經濟新聞披露，與民心佳園相隔1公里左右，建成於2006年～2015年的融創竣爵堡，8月掛牌二手房均價為16354元/平方米，成交價12598元/平方米；相鄰的松龍國際掛牌均價也達13300元/平方米，8月成交均價9566元/平方米；緊鄰美麗陽光家園的經濟適用房建立廣場二期8月掛牌均價7495元/平方米。
也即是說，推出的兩個公租房轉配售型保障房相比於周邊商品房，半價出售。
不允許上市，這是保障房的標配。其他城市亦是如此。
但允許繼承。對於普通家庭來說，買房本來就是用於居住，那還想著炒房，若能傳給後代，那基本和買商品房無差。
當然，這兩個項目針對的申請人群，有嚴格限制。
要想購買，必須是已入住民心佳園、美麗陽光家園公租房的承租人，申購房源也必須是已承租房源，並且無拖欠租金、保證金、物業費，無轉租出借等違規違約行為；申購成功後，可出租、繼承，但不能上市交易。
根據重慶市釋放出的訊號，後續還會有更多的公租房轉配售型保障房，這對於低收入、想要有一套屬於自己房子的家庭來說，的確是一個好消息。
03 對於重慶房價會存在打擊
在分析配售型保障房的時候，我就說過，這對於商品房價格會是一個利空。
如果大規模推動保障房入市，可能會成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
而且，隨著商品房價格不斷回歸，保障房的價格優勢也會逐漸縮小，形成一個不良競爭。
所以，如何穩定、健康推進房地產雙軌制建設，是個大考驗。
重慶本身就有龐大的商品房供應。
克而瑞披露的6月份資料顯示，重慶新房庫存量1047萬平方米，去化周期24.9個月。
這只是狹義庫存量，廣義庫存遠不止這些。
狹義商品房，也即已經建好的商品房。廣義庫存則包括已完工未銷售的房子、未完工正在預售的房子、正在動工還未獲得預售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子。
這一資料，克而瑞在2023年之前都公佈，之後就不再公佈。我這裡只能找到2022年9月份的資料，當時青島的廣義庫存量接近1億平方米，位居中國第一。重慶接近6000萬平方米，位居中國第五。
除了新房，還有二手房。重慶現下有25萬套左右的二手房在掛牌。
供應超大，同時需求在不斷萎縮。
一方面，重慶人口去年減少量中國第一，一年減少了21.91萬人。
此外，商品房成交不斷下滑。
重慶銳理資料顯示：
2024上半年，重慶中心城區商品住宅供應144萬方，環比減少28%，同比減少46%。商品住宅成交247萬方，環比減少8%，同比減少33%。商品住宅成交均價14628元/㎡，環比下降2%，同比下降1%。
上半年的成交量，創下近年來同期最低值。成交均價，也回到了2021上半年。
從上圖還可以清楚地看到，如今重慶的新房市場成交有多冷清。
疫情爆發之前的2019年，重慶新房成交了20.2萬套，2020年與2021年也都在17萬套之上。今年前五個月合計僅成交了5.1萬套，全年預計大幅低於去年。
這種背景下，重慶的房價本就承壓，如果後續重慶公租房轉配售型保障房規模過大，會繼續施壓重慶的商品房價格。
整體來說，重慶算是一個比較健康的房地產市場。
由於重慶房價本身泡沫不大，本號認為，重慶這兩年半的調整，給為數不多尚未在重慶買房的人跌出了機會，往後重慶的房價在大環境影響下，以及在公租房轉配售型保障房的半價利空下，可能還會有所下跌，但下跌的空間已然不大了。
本號在之前分析各城市房價何時見底的文章中強調過，只有房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。
大多數城市，平衡點出現還早得很。
但重慶，可能會是這一輪房價調整中率先找到平衡點的城市。 (城市財經)