三年探底，中國樓市還能跌多久？解析下跌40%的背後真相！

中國房地產市場已經連續三年在“探底”，特別是三四線城市，房價自2021年觸頂以來已經下跌了40%以上。

這麼大的跌幅，很多人都在問：中國房價還能跌多久？

我們是不是也要走上日本、韓國那些追趕型經濟體的老路？

今天，洞主我就來和大家一起拆解樓市這場跌勢背後的深層真相，並給大家分析一下未來的走向。

房價40%跌幅背後：全球現象的縮影

大家首先要明白，這次房價的下跌，並不是中國特有的“獨角戲”。很多快速發展的追趕型經濟體都曾經歷過類似的情況。

這類國家通過模仿發達國家的技術和管理模式，實現了經濟的快速增長，代表國家有日本、韓國、巴西等等。房價從峰值下跌超過40%，在這些國家裡並不少見。

現在，中國剔除一線城市後，三四線城市房價下跌幅度超過40%，和全球這些國家非常相似。

我知道很多人會覺得心裡發慌，但實話實說，這是經濟發展的“必經之路”。

你看看日本，1991年房價見頂，接下來跌了18年，累計跌幅45%。韓國的房價調整也持續了近十年，最大跌幅超過50%。

和這些國家相比，中國三年的房價調整，跌幅17.9%，可以說還算是溫和的。

庫存問題：樓市的“冰山”難以撼動

不過，房價下跌背後還有一個“硬骨頭”，那就是庫存。

國家統計局的資料顯示，截至2024年7月底，全國商品房待售面積高達7.39億平方米。什麼概念？這意味著有大量房子堆在市場上賣不出去。庫存一多，供大於求的壓力自然會讓房價難以走穩。

說到這兒，有朋友會問，那怎麼解決？我認為，短期內靠市場自己調節的難度很大。7.39億平方米的待售商品房，已經是開發商的噩夢，也是整個市場的“冰山”。這種供需失衡的狀態，不是靠一兩次政策就能扭轉的。

全球經驗告訴我們，城市化紅利一旦釋放完畢，房地產市場往往會進入需求下降、價格調整的階段。我們看到的這次下跌，只是這個過程的開始。

政府出手：救市還是托底？

當然，政府已經開始出手，企圖扭轉局勢。7月底的中央政治局會議提出了要加快房地產收儲力度，也就是政府準備收購一些商品房，把它們轉化為保障性住房。這個政策意圖很明顯：減少市場上的庫存壓力，同時讓開發商回籠資金，緩解財務壓力。

我認為這確實是一個有效的手段。收儲政策一方面能夠緩解開發商的壓力，防止他們因為資金鏈斷裂而出現更嚴重的問題；另一方面，這也能讓一些過剩的商品房“變廢為寶”，轉化成社會急需的保障性住房。

不過，我們也得看清現實：政府投入的3000億資金，和市場上高達7.39億平方米的庫存相比，依然顯得“杯水車薪”。所以，我預計未來幾個月，政府可能會進一步加碼，加快收儲工作的推進，給市場更多喘息的空間。

房價下跌，消費潛力還在

很多朋友看到房價下跌，就擔心整個經濟會不會也跟著“熄火”。我的觀點是，房價下跌未必就是壞事。看看日本、韓國的經驗，他們在房價下跌的過程中，服務消費反而獲得了更大的增長空間。

根據2023年的資料，中國的服務消費只佔總消費的45.2%，而日本、韓國在類似階段，服務消費的佔比已經達到50%-55%。換句話說，中國的服務消費潛力還遠遠沒有釋放出來。即便房價繼續下跌，我們依然有強大的服務消費作為經濟增長的動力。

最近幾年，旅遊、娛樂、文化等消費形式開始蓬勃發展。即便房價在調整，我們依然可以看到中國消費者的活力依然在。未來的消費升級，將為中國經濟注入新的動能。

樓市何時能觸底反彈？

樓市什麼時候能走出低谷？這是大家都關心的問題。根據我的判斷，中國的樓市調整周期要比日本、韓國短一些，但房價觸底還需要時間。

從歷史經驗來看，隨著城鎮化處理程序的推進，房地產行業對GDP的貢獻不會輕易消失。雖然房價下跌，但只要城鎮化率持續上升，房地產行業在GDP中的佔比反而可能會重新回升。目前，房地產對中國GDP的貢獻已經從2021年的7.0%下降到2024年的5.4%。但我相信，隨著供需逐步恢復平衡，這一比重將有機會再度回升。

大家都在問，房價還會跌多久？在我看來，樓市的下行不僅是挑戰，更是機會。很多人只看到了房價跌了，卻忽略了這背後正在發生的“產業出清”——不符合市場規則的企業會被淘汰，剩下的才是真正具備實力的優勝者。

中國樓市這場調整，短期看是陣痛，長期看是“刮骨療毒”。房價跌下去，真正的價值才會浮出水面。那些靠槓桿、靠投機炒作的玩法終將失效，市場會回歸到以“居住”為本的邏輯，只有懂得順勢而為的人，才能在這場調整中找到新的機會。

有人擔心跌勢會拖垮整個經濟，但別忘了，正是在這種調整中，隱藏著下一波的機會。正如一位經濟學家所說：“危機，是另一種形式的機遇。”未來的中國樓市，將不再是“買房必賺”的神話，而是“慧眼識珠”的考驗。

所以，洞主有話說：看似跌到谷底，其實是蓄勢待發。房價的跌，是經濟結構轉型的訊號，也是財富重新分配的開始。抓住這個節點，不僅是避險，更是尋找新機會的最佳時機。

未來的市場，屬於那些懂得佈局、敢於進場的智者。記住，樓市的底，不在價格，而在信心。調整期往往是逆勢崛起的前奏，機會只留給那些有遠見、有耐心的人。現在要做的，就是保持冷靜，伺機而動。 (藏金洞)