中國房地產市場已經連續三年在“探底”，特別是三四線城市，房價自2021年觸頂以來已經下跌了40%以上。

這麼大的跌幅，很多人都在問：中國房價還能跌多久？

我們是不是也要走上日本、韓國那些追趕型經濟體的老路？

今天，洞主我就來和大家一起拆解樓市這場跌勢背後的深層真相，並給大家分析一下未來的走向。

房價40%跌幅背後：全球現象的縮影

大家首先要明白，這次房價的下跌，並不是中國特有的“獨角戲”。很多快速發展的追趕型經濟體都曾經歷過類似的情況。

這類國家通過模仿發達國家的技術和管理模式，實現了經濟的快速增長，代表國家有日本、韓國、巴西等等。房價從峰值下跌超過40%，在這些國家裡並不少見。

現在，中國剔除一線城市後，三四線城市房價下跌幅度超過40%，和全球這些國家非常相似。

我知道很多人會覺得心裡發慌，但實話實說，這是經濟發展的“必經之路”。

你看看日本，1991年房價見頂，接下來跌了18年，累計跌幅45%。韓國的房價調整也持續了近十年，最大跌幅超過50%。

和這些國家相比，中國三年的房價調整，跌幅17.9%，可以說還算是溫和的。

庫存問題：樓市的“冰山”難以撼動

不過，房價下跌背後還有一個“硬骨頭”，那就是庫存。

國家統計局的資料顯示，截至2024年7月底，全國商品房待售面積高達7.39億平方米。什麼概念？這意味著有大量房子堆在市場上賣不出去。庫存一多，供大於求的壓力自然會讓房價難以走穩。

說到這兒，有朋友會問，那怎麼解決？我認為，短期內靠市場自己調節的難度很大。7.39億平方米的待售商品房，已經是開發商的噩夢，也是整個市場的“冰山”。這種供需失衡的狀態，不是靠一兩次政策就能扭轉的。

全球經驗告訴我們，城市化紅利一旦釋放完畢，房地產市場往往會進入需求下降、價格調整的階段。我們看到的這次下跌，只是這個過程的開始。

當然，政府已經開始出手，企圖扭轉局勢。7月底的中央政治局會議提出了要加快房地產收儲力度，也就是政府準備收購一些商品房，把它們轉化為保障性住房。這個政策意圖很明顯：減少市場上的庫存壓力，同時讓開發商回籠資金，緩解財務壓力。

我認為這確實是一個有效的手段。收儲政策一方面能夠緩解開發商的壓力，防止他們因為資金鏈斷裂而出現更嚴重的問題；另一方面，這也能讓一些過剩的商品房“變廢為寶”，轉化成社會急需的保障性住房。

不過，我們也得看清現實：政府投入的3000億資金，和市場上高達7.39億平方米的庫存相比，依然顯得“杯水車薪”。所以，我預計未來幾個月，政府可能會進一步加碼，加快收儲工作的推進，給市場更多喘息的空間。

很多朋友看到房價下跌，就擔心整個經濟會不會也跟著“熄火”。我的觀點是，房價下跌未必就是壞事。看看日本、韓國的經驗，他們在房價下跌的過程中，服務消費反而獲得了更大的增長空間。

根據2023年的資料，中國的服務消費只佔總消費的45.2%，而日本、韓國在類似階段，服務消費的佔比已經達到50%-55%。換句話說，中國的服務消費潛力還遠遠沒有釋放出來。即便房價繼續下跌，我們依然有強大的服務消費作為經濟增長的動力。

最近幾年，旅遊、娛樂、文化等消費形式開始蓬勃發展。即便房價在調整，我們依然可以看到中國消費者的活力依然在。未來的消費升級，將為中國經濟注入新的動能。

樓市什麼時候能走出低谷？這是大家都關心的問題。根據我的判斷，中國的樓市調整周期要比日本、韓國短一些，但房價觸底還需要時間。

從歷史經驗來看，隨著城鎮化處理程序的推進，房地產行業對GDP的貢獻不會輕易消失。雖然房價下跌，但只要城鎮化率持續上升，房地產行業在GDP中的佔比反而可能會重新回升。目前，房地產對中國GDP的貢獻已經從2021年的7.0%下降到2024年的5.4%。但我相信，隨著供需逐步恢復平衡，這一比重將有機會再度回升。

大家都在問，房價還會跌多久？在我看來，樓市的下行不僅是挑戰，更是機會。很多人只看到了房價跌了，卻忽略了這背後正在發生的“產業出清”——不符合市場規則的企業會被淘汰，剩下的才是真正具備實力的優勝者。

中國樓市這場調整，短期看是陣痛，長期看是“刮骨療毒”。房價跌下去，真正的價值才會浮出水面。那些靠槓桿、靠投機炒作的玩法終將失效，市場會回歸到以“居住”為本的邏輯，只有懂得順勢而為的人，才能在這場調整中找到新的機會。

有人擔心跌勢會拖垮整個經濟，但別忘了，正是在這種調整中，隱藏著下一波的機會。正如一位經濟學家所說：“危機，是另一種形式的機遇。”未來的中國樓市，將不再是“買房必賺”的神話，而是“慧眼識珠”的考驗。

所以，洞主有話說：看似跌到谷底，其實是蓄勢待發。房價的跌，是經濟結構轉型的訊號，也是財富重新分配的開始。抓住這個節點，不僅是避險，更是尋找新機會的最佳時機。

未來的市場，屬於那些懂得佈局、敢於進場的智者。記住，樓市的底，不在價格，而在信心。調整期往往是逆勢崛起的前奏，機會只留給那些有遠見、有耐心的人。現在要做的，就是保持冷靜，伺機而動。   (藏金洞)

香港勞工處於7月15日宣佈推出「再就業津貼試行計畫」，即日開始接受登記，鼓勵中高齡人士投入勞動市場。

此舉被認為是對香港當前嚴峻的人手短缺問題的又一次回應。

而在這項措施的背後，或許還有香港社會結構和長期經濟轉型帶來的更大挑戰。

香港銀杏館餐廳內，73歲的員工賢叔（左）正在工作。 （香港「01」網）

據《環球時報》記者理解，目前香港沒有法定的退休年齡，除公務員和諸如巴士司機等特殊崗位有一定限制外，在大部分行業中，任何有意繼續就業勞動的人，只要能夠獲得僱主聘用，就可一直工作下去。

所以，香港60及65歲以上人口中選擇繼續工作的並不少見。記者在香港採訪時，經常在街頭或店舖中看到繼續工作的「銀髮族」。

香港特區政府2021年的人口普查資料顯示，當年全港65歲以上人口約有145萬人，其中勞動人口有21萬人，是十年前的約3倍，勞動參與率達14.5% 。

而根據港府2022年12月至2023年2月一項為期三個月的統計資料，香港60至64歲的勞動參與率為48.8%。在職長者主要是從事地產、專業及商業服務業，約佔30%。

香港經濟學家、絲路智谷研究院院長梁海明接受《環球時報》記者採訪時表示，香港部分長者繼續工作，一方面是出於對退休金或退休儲蓄不足的擔憂，另一方面也有香港一系列社會、經濟和制度因素。

例如香港的健康狀況和教育程度較高，且有對在職長者較友善的職場文化，市場對體力勞動工作需求減少等，這些都使得許多中高齡人士選擇繼續工作。

「最重要的因素之一，是香港政府一直致力於促進長者就業。」梁海明表示，雖然香港沒有法定退休年齡，但為應對人口老齡化帶來的挑戰，香港特區政府作為本地“最大的僱主” ，自2015年6月起提升新進職公務員的退休年齡，文職人員由原來的60歲提高至65歲，紀律部隊人員由原來的55歲/57歲提高至60歲。

梁海明表示，在港府的帶頭作用下，香港不少公營機構及私企開始效仿這些做法，為身體健康的長者提供就業機會，幫助緩解行業的招聘困難。

“人手荒”背後的“兩個改變”

香港政府鼓勵中高齡人士繼續就業背後是過去幾年香港一個頗受關注的問題——勞動力減少和「人手荒」。

據香港《星島日報》先前報導，2023年底，香港的勞動人口為377.6萬人，較前一年減少9.4萬人，年跌幅達2.4%。

報導稱，香港許多行業都嚴重缺人，尤其是建築業、餐飲業、醫療服務業等。

香港行政會議非官守議員、立法會飲食界議員張宇人17日接受《環球時報》記者採訪時表示，目前香港餐飲業人工短缺情況嚴重，人手缺口比例大約在20%到30%。 “一方面是因為過去15年香港餐飲業擴張迅速，另一方面也是因為在新冠疫情期間餐飲業受影響嚴重，導致很多員工流失。”

另外，香港餐飲業老化的情況也十分嚴重。港府統計處資料顯示，2024年第一季「零售、住宿及膳食服務」產業中，40歲以上組別的就業人士達到32.67萬人，遠多於其他年齡層；25至39歲為15.62萬人，至於15至24歲只有4.05萬人。

香港餐飲聯業協會會長黃家和先前接受媒體採訪時曾表示，目前全港有1.8萬間餐廳，平均從業人員年齡為45歲。

為何香港如此「缺人」？梁海明認為，這主要是由兩個「改變」造成的。

一是人口結構的改變。香港的出生率長期處於較低水平，當前老齡化現象嚴重，退休人口逐年增加，而新進入勞動力市場的年輕人數量不足以填補這一空缺。

二是經濟結構轉型的改變。按照粵港澳大灣區規劃，香港要打造成為國際創新科技中心。這些年，香港也在致力於從傳統的製造業和服務業向高科技和金融業轉型，這些新領域需要大量高技能人才。

因此，除一些傳統行業人手不足外，IT人才、理工科課程的老師等高端勞動力也十分缺乏。

在吸引高端勞動力方面，梁海明認為，除高薪、優惠政策外，香港更應為人才提供足夠好的「軟環境」和足夠大的舞台，即更多發展空間和商業機遇。香港吸引人才要有新思維，不能只靠優厚政策，還需要以生意吸引人才，以安居樂業的氛圍吸引人才。

此外，香港在注重吸引頂尖人才的同時，更應關注一些具備業務能力和經驗的「中熟人才」。

公開資料顯示，2023年香港特區入境事務處共收到超過22萬宗各項人才入境計畫申請，約13.5萬宗已獲批，約9萬名獲批人才已抵港。

除了高端人才外，香港去年還實施了養老院舍輸入護理員特別計畫、建造業及運輸業輸入勞工計畫，根據人手缺乏程度引進外來勞工。

不過，香港政府大力引進外部勞動力的舉動也引發一些市民的疑慮。香港基層市民李先生告訴《環球時報》記者，自己對到底是否需要引入外勞持懷疑態度。

他認為，港府在各行各業引進外勞勢必會衝擊本地人的就業，僱主也會因有外勞而壓低本地人的薪水。現在已有一些本地人的收入因此下降。

對此，梁海明認為，港府在吸引人才和外勞的同時要充分聆聽香港本地居民的意見建議，更多考慮維護市民的利益，避免讓他們感到自身利益被外來人衝擊。

與此同時，港府也應考慮加強對香港市民宣傳有關吸引人才和勞工的政策解讀，確保市民正確理解政策。  （ 環時深度觀察 ）

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