取消天地板！炒房第一城，房價漲跌隨意了！

01 杭州樓市，梭哈了

面對一線城市的大鬆綁，尤其是廣州的全面放開，二線城市雖然已經沒有“放開限購”的牌可打，但依舊有工具可以出。

10月9日，杭州發佈了樓市新政，給樓市趁熱打鐵。

黃金周，不僅北上廣深迎來大賣，眾多二線城市也被帶動了起來。

杭州方面，二手房的確非常火熱。

杭州貝殼研究院資料顯示，

國慶假期的首日，杭州二手房“下定”（指付出定金）量同比增長了286%。整個國慶假期，杭州二手房下定量比去年多170%，這一資料刷新了2019年以來的新高。

在此背景下，杭州開啟趁熱打鐵模式，發佈了《關於進一步最佳化調整我市房地產相關政策的通知》，內容共五條：

1、引導商業銀行穩妥有序降低存量房貸利率。對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。

2、職工家庭購買住房申請住房公積金貸款，最高額度提高到130萬元，保底額度提高到20萬元；購買經認定為綠色低碳建築的新建商品住房或“以舊換新”的，貸款額度可上浮20%；統一首套房和二套房貸款首付款比例不低於20%；使用1次住房公積金貸款已結清的，可按首套房認定。

3、新出讓住宅用地不再設定新建商品房限價要求，已出讓用地按原有合同約定執行。

4、支援鼓勵各區、縣（市）因地施策加快出台購房補貼、房票安置等措施，進一步推動商品住房“以舊換新”，加大購房支援力度，滿足剛性和改善性住房需求。

5、推動房地產融資協調“白名單”擴容增效，加大“白名單”項目貸款投放力度。

02 取消限價

本號早在幾年前就呼籲過取消限價，並取消搖號措施。

理由很簡單，限價，無非是在樓市火熱時，控制住房價漲幅。在樓市下行時，控制房價跌幅。

然而，過去八年的經驗告訴我們，限價不僅不頂用，反而適得其反。

比如限漲為目的的限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而在2016年至2021上半年期間，造就了人為搶房局面，加速了市場價格上漲。

限價，製造了與二手的剪刀差，拉大了利潤空間，人為製造出了更農村的炒作需求。

搖號，則是人為製造了緊張的氛圍。

限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而加速了市場價格上漲。2016年以來，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。

同時，限跌令，初衷是防止系統性風險出現，防止市場過冷，影響賣地收入。

然而，在時間的檢驗之下發現，限跌令啥也沒能阻擋住，房價該跌的仍在跌。更嚴重的是，限制房價下跌，干擾房企的正常回款，加劇了房企的暴雷，加劇了市場問題樓盤的局面，更加劇了賣地收入跳水的局面。

國家統計局披露的資料顯示，8月份，新房環比67座城市下跌，同比68座城市下跌。

二手房，環比69個城市下跌，同比70個城市全線下跌。

第二，土地收入不斷下降。

限跌令阻礙了房企的銷售管道，讓房企無法回款，帶來的結果便是，房企不斷出清，與此同時房企根本無暇、無能力去拿地。所以造成了全國賣地收入直線下降。

2023年只有57996億元，相較於高點時期，下跌了33.38%。

財政部資料顯示，2024年前8個月，全國賣地收入20218億元，同比下降25.4%

房子賣不出去，房企會加速暴雷，最終心累的還是購房者，因為這會增加買到爛尾樓的機率。

限跌令，不僅阻擋不了開發商明裡暗裡地降價，還會削弱當下的市場流動性。

沒有流動性，開發商回不了款，地方城市也會減少稅收收入。而且，為了絞盡腦汁阻擋房價下跌，會想盡辦法出台各種修修補補的工作，不但對市場干預太大，阻擋了市場的自主發展，削弱了市場的積極性，對於市政府本身的工作人員，也會疲於奔命。

接受現實，接受降價，儘管在冷卻的市場環境下，不一定能增加多少成交，但至少不會是互相僵持的僵局。

樓市最怕的就是陷入僵局。

所以，今年很多城市明白過來了。

今年5月24日，河北省保定市人民政府回覆購房者反映的房企降價損害自身利益的留言時稱，商品房價格屬於市場調節價，開發企業可根據市場行情、供求關係，自主確定銷售價格，購房者與開發商可協商確定每套房屋的最終銷售價格，納入買賣雙方合同約定。

7月份，鄭州市更是發佈了《關於取消商品住房價格指導的通知》，直接取消了限價：

經市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。

8月份武漢放開限價，任由市場決定。

如今，杭州跟進，意味著杭州新房價格變化的大門徹底敞開了。既方便了上漲，也方便了下跌。

但就目前的基本面來看，更有利於開發商降價讓利，有助於市場流動性。

03 利多杭州樓市流動性

杭州這一波新政，本質就是啟動市場流動性。

無論是新房、二手房的降低首付，提高公積金貸款額度，推動“以舊換新”，還是取消限價，都是為了加快去化。

畢竟，從前三個季度的市場情況來看，杭州樓市壓力太大了。

今年5月份，杭州全面解除限購，創造了短暫效益，將二手房的成交量8000+多維持了三個月。

但8月份堅守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

9月，杭州市區（含富陽、臨安）共成交二手房6033套，環比8月的6688套下滑9.8%。不過同比去年有22.3%的增幅，也證明了在寬鬆的樓市政策之下，二手房市場的需求仍在穩步釋放。

整個三季度來看，成交規模創近五年同期新低，且三季度參與登記買房的客戶環比縮減49.1%，市場購房信心明顯不足。

土地端，三季度杭州市區土拍收金210億元，同比下降63.9%，規模創近兩年季度新低。9月土拍溢價率下行至10%以內，遠低於7、8月份，房企拿地熱情也在走低。

所以，才有了這次新政。

這次新政，無法改變杭州房價向下的趨勢，但對於杭州樓市的流動性，卻大有裨益。

下降趨勢無法改變，主要是整個市場的基本面沒有改善，如就業、收入、預期等等。

此外，杭州房價德不配位的局面沒有改善，杭州房價泡沫太大。這座城市被坊間稱之為炒房第一城，因為加槓桿太厲害。

從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運會的紅利提前透支，而且嚴重透支。

2020年杭州房價最高峰時，作為近郊的未來科技城成交價七八萬一平，學區房最火的時候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價高達12.7萬元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房價的天花板，房價統統炒到10萬+。

從各城市的居民槓桿率來看，杭州是炒房最瘋狂的城市，早就取代深圳，成為了炒房第一城。

儘管這兩年杭州房價在不斷調整，尤其是杭州的頂流學區房。

杭州耀江文鼎苑不久前成交的一套89平米的房子，單價4.8萬。但2021年杭州房價巔峰時，文鼎苑成交單價一度高達12萬。

有資料統計，比起2021年房價最高點，杭州大部分學區房降價幅度已超過30%，部分甚至接近40%。

杭州房價見頂於2022年，目前整體均價回到了2019年的水平。

但價格依舊很高很高，泡沫依舊很大，消化泡沫仍需要不短的周期，所以，下降趨勢不會改變。

但這一波政策之下，杭州開發商的降價力度會加大，市場的流動性會比之前好得多。 (城市財經)