•
Forbes福布斯—美國房地產行業誕生12位億萬富豪
《福布斯》發現了12位新的億萬富豪地產開發商，他們的財富因住宅建築業的高房價和高利率而躍升。
原文標題：《美國住房短缺讓地產開發商大賺一筆》
在新鋪好的阿迪森大道上，一排三到五間臥室的入門級住宅正建設得如火如荼，但湯姆·布拉德伯裡（Tom Bradbury）發現了一個問題。他將棕色的皮鞋踩入佐治亞州的紅色粘土中，徑直走向操作挖掘機的建築隊，告訴他們需要精準挖掘的位置。
“所有事情必須一次性做到位，並且按時完成，”布拉德伯裡說道。“就像汽車離開生產線一樣，它必須已經可以隨時出發。”
布拉德伯裡擅長以“福特式”效率開發類似“鄧肯農場”（Duncan Farm）這樣的社區，該社區位於亞特蘭大郊區卡特斯維爾（Cartersville）。自2008年以來，他的地產公司Smith Douglas Homes已經在五個州開發了304個社區。
2023年，公司銷售額達到了7.65億美元。布拉德伯裡於今年1月將公司在紐約證券交易所上市，至今其股票已上漲了56%。現年80歲的布拉德伯裡持有公司88%的股份，現已躋身億萬富豪之列。
對於美國購房者來說，目前依然不是什麼好時機。
2023年，抵押貸款利率飆升，達到了2008年以來的最高水平，儘管最近有所下降，但仍然是過去20多年來的高點。同時，美國的房價在過去四年裡平均上漲了30%，而實際中位家庭收入卻停滯不前。
然而，美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）指出，全美住房供應短缺至少400萬套，因此對於地產商來說，現在是個絕佳的時機。住房供不應求，標普建築商指數在過去12個月裡上漲了57%。同期，美國最大的建築商D.R. Horton的股價上漲了70%，而高端建築商Toll Brothers的股票更是飆升了96%。
這一地產熱潮也催生了一批新的億萬富豪。
據《福布斯》報導，美國的房屋建築行業中至少有12位新晉億萬富豪或億萬富豪家族，其中包括布拉德伯裡、Perry Homes的凱西·布裡頓（Kathy Britton）、GL Homes的伊扎克·埃茲拉蒂（Itzhak Ezratti）以及來自米勒家族（Miller）控股的Lennar Corp.的三位成員。
這股熱潮似乎短期內不會消退，尤其是考慮到卡瑪拉·哈里斯（Kamala Harris ）和唐納德·川普（Donald Trump）都在呼籲大幅增加新住房建設。此外，建築商在當前市場中還有一些優勢：資金緊張的購房者不僅無需投入額外資金進行翻新，還可以從建築商的附屬貸款機構以具有競爭力的利率借款，或通過其他銷售激勵措施降低購房成本。
“把所有這一切結合起來，你就會看到一個穩固的環境，其表現要好於我認為大多數經濟學家的預期。”全美房屋建築商協會（National Association of Home Builders）的首席經濟學家羅伯特·迪茨（Robert Dietz）表示。住房研究公司Zelman & Associates的分析師艾倫·拉特納（Alan Ratner）補充道：“這些公司目前的狀況比以往任何時候都好。”
一些公司已經在這一行業深耕多年。
布拉德伯裡的父親是一位建築師，曾設計政府辦公樓，布拉德伯裡本人還曾擔任飛行教練。1975年，他將自己的第一套房子以3.5萬美元賣給了一位警察和一位市政文員。“我還記得當時在過戶現場，那位買家女士哭了，”布拉德伯裡回憶道。“她看著我說，‘我從來沒想過自己能擁有一套房子。’”這便是Colony Homes的開端，該公司在喬治亞州和北卡羅來納州建造入門級住宅，2003年，布拉德伯裡以6700萬美元將其賣給了KB Home。五年後，當KB Home退出亞特蘭大市場時，布拉德伯裡十分沮喪，便創辦了Smith Douglas Homes。
自那時起，他已建造了1.5萬套房屋，主要目標客戶包括汽車工人、教師和急救人員等中低收入群體，特別是在南部的快速增長市場，如納什維爾、夏洛特和羅利。他能夠確保房價相對便宜，這主要是由於他具備精細化管理建造過程的能力，這很大程度上依賴於一款名為SMART的調度軟體。該系統即時更新貿易合作夥伴和材料供應商的資訊，從買家下訂單的那一刻起開始運作。一個施工階段完成後，下一步工作可以在次日早上開始。通過加快工人如框架工或油漆工的進出速度，房屋建造速度和成本都得以降低。在SMART系統的加持下，Smith Douglas Homes的建造時間從開始到完工縮短至平均59天，比大多數其他上市建築商快了約20%。
“我們的目標是儘可能高效，以便儘量多地為更多人提供服務，”布拉德伯裡說道。“自從我進入這個行業以來，我就一直設定宏大而大膽的目標——而且我總是能實現，甚至超越它們。”
帕特里克·扎盧普斯基（Patrick Zalupski）的起步比布拉德伯裡晚，但他的身家已經超過了後者。扎盧普斯基曾是田納西州聯邦快遞（FedEx）的審計師，2009年金融危機後前往佛羅裡達州，在傑克遜維爾建造了首批27套房屋。2021年，他的Dream Finders Homes正式上市，到2023年已在八個州（主要是在東南部）完成了31,000套房屋的交易。
和布拉德伯裡一樣，他主要關注首次購房者或希望升級的買家，但近年來他的策略主要是削減一些高端特徵，如石英檯面或木地板，並將這些作為可選升級。因此公司於2023年創下了37億美元的銷售額，比前一年增長12%。由於持有的84%股權，他也登上了《福布斯》億萬富豪榜單，身家約為23億美元。
扎盧普斯基說：“過去我們提供的定製服務要多得多。”今年早些時候，他以近800萬美元的價格購買了美國國家歷史遺蹟名錄上一座18,000平方英呎的傑克遜維爾豪宅。“但所有這些都伴隨著巨大的成本和低效率。現在我們只是希望在最終交付時能夠提供更實惠的房子。”
與此同時，美國第二大建築商Lennar公司開始建造660平方英呎的房屋，寬度與車道相同，價格低至137,000美元。在聖安東尼奧，該公司今年售出了其首個小型住宅社區的幾乎所有地塊。“只要價格合理，需求不會小，”Lennar首席執行官兼執行董事會主席斯圖爾特·米勒（Stuart Miller，估計身家18億美元）在七月份的財報電話會議上表示。米勒的父親倫納德·米勒（Leonard Miller，2002年去世）於1956年成為Lennar前身的共同所有人，並於1971年帶領公司上市。米勒已經在公司工作了35年。最近該公司的市值達到520億美元，創下歷史新高，足以使斯圖爾特和他的兩個手足，傑弗裡·米勒（Jeffrey Miller）和萊斯利·米勒·賽昂茨（Leslie Miller Saiontz）成為億萬富豪。
與此同時，即便是美國最大的高端建築商Toll Brothers也在向低端市場轉型。2016年，該公司開始提供較小的聯排別墅和較小地塊的房屋，價位在450,000美元。2019年左右，這些廉價住宅僅佔Toll Brothers公司業務的10%左右。如今公司董事長兼首席執行官道格·耶爾利（Doug Yearley）表示：“Toll Brothers 公司40%的房屋正在以這個較低的價格區間出售。在高利率環境下，我們表現還不錯。”
尤其是布魯斯·托爾（Bruce Toll），他於1967年與兄弟鮑勃（Bob，2022年去世）共同創辦了該公司，並於2016年退休擔任董事會副主席。現年81歲的托爾一直在將在托爾兄弟的股份逐步轉向商業房地產，但仍持有該公司1%的股份，身家如今約為20億美元。
然而，對許多購房者而言，重點不在於買不買得起，而是在於買得劃不划算。
凱西·布裡頓在德克薩斯州的做法與全國趨勢有些背道而馳。布裡頓從父親鮑勃·佩裡（Bob Perry，2013年去世）那裡繼承了位於休斯頓的住宅公司Perry Homes，該公司借助新居民和企業為尋求較低稅率而遷往達拉斯和休斯敦大都會區的浪潮，正通過內部設計團隊瞄準高端購房者，為他們提供更多關於住宅平面圖、技術和材料的選擇。
布裡頓曾在高中時利用暑假幫助Perry Homes公司的銷售人員，在她的領導下，Perry Homes聘請了更多的建築師，以提供更多的方案和更大的定製化服務。“我們的產品質量上乘，”55歲的布裡頓在休斯頓的辦公室接受採訪時表示，“我認為我們建造的是業內最好的房子，我們在為社區選址時也非常挑剔。”
自疫情時代的熱潮以來，市場放緩其實在許多方面提升了房屋對買家的吸引力。儘管抵押貸款利率飆升，普通買家的月付款自2021年以來上漲了1,000多美元，但全美大部分地區的房價並沒有下跌。由於60%美國房主的利率鎖定在4%以下，他們不願意或無法掛牌出售他們的房屋，並在下次購買時承擔更高的利率，從而導致市場更加疲軟。
“我們看了很多老房子，但我不願意為需要投入更多精力的東西多付錢，”底特律的控制工程師詹姆斯·華萊士（James Wallace）與妻子在四月份從當地建築商那裡購買了他們的第一套房子。“於是我們決定，‘買個新的，少操點心。’”
許多大型建築商還具有另一項優勢：他們可以給出其他人無法給到的折扣。
美國沒有一家銀行能在現房上提供低於5.5%的抵押貸款利率，但Ashton Woods Homes將在北卡羅來納州德罕以5%的利率向新買家提供貸款。這是因為許多房屋建築商擁有可以提供更好利率的附屬貸方，或者可以利用建築商的一小部分利潤來補貼買家的一些成交費用。瑞銀集團（UBS）分析師約翰·洛瓦洛（John Lovallo）表示，如今許多公司都提供抵押貸款利率買斷，買家在成交時提前支付較低的利率，這讓擁有內部抵押貸款部門的大公司在與較小的建築商和現房賣家的競爭中佔據了優勢。
“如果一個房屋建築商可以給你低150到200個基點的抵押貸款利率，那麼新房和現房之間的差價就會崩潰。新房的價格低於現房價格的中位數，”晨星（Morningstar）工業股票研究總監布萊恩·伯納德（Brian Bernard）表示。“人們意識到，‘嘿，我可以拿到一個相當不錯的房價。顯然沒有幾年之前那麼實惠，但我還可以承擔。’”
今年一月，美國最大的房屋建築商D.R. Horton表示，計畫通過其內部貸款機構DHI Mortgage提供更多長期抵押貸款利率買斷，以保持其相對於其他建築商的優勢。億萬富豪帕特里克·扎盧普斯基（Patrick Zalupski）位於佛羅裡達州的Dream Finders Homes最近將其首選抵押貸款貸方引入公司內部，以批次購買抵押貸款並為買家提供更低的利率，並於七月份以930萬美元的價格達成了購買Jet HomeLoans公司未持有的40%股份的交易。“如今，利率買斷是對消費者影響最大的好處，”扎盧普斯基表示。Dream Finders超過90%的新房買家都利用了這一激勵措施。
即使經濟波動，房屋建築商在可預見的未來也可能持續繁榮。全美房地產經紀人協會預測，即使建築活動超過人口增長速度，至少在未來五年內仍將存在短缺。2005年，美國的新房開工量達到200多萬套的高峰，後2009年因次貸危機降至僅50萬套。到2012年，54%的新房建築商超額購買土地後破產，隨後市場崩盤，材料和勞動力的供應不足使新房十多年來遠低於需求。如果利率持續下降，建築商可能會看到大量買家湧入，因為抵押貸款更容易獲得，而且抵押貸款的鎖定效應也會緩解，正是這種鎖定使得許多房主不願放棄低利率。
“未來五年房屋建築商的前景依然良好，原因在於我們有相當大的住房短缺。”全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，“我認為建築商將提高產量，但不會出現過剩。”美國國會預算辦公室預測，後疫情時代對更大居住空間的需求和移民的湧入將在未來十年內每年促使160萬個住房開工。高盛（Goldman Sachs）預測，到今年年底，新房銷量將將從2023年的666,000套增加到723,000套，到2025年將增加到771, 000套。與此同時，房利美（Fannie Mae）預計2024年將是1995年以來現房銷量最低的一年。對於美國的億萬富豪建築商和投資者來說，這是個好消息，即使面對天價房價和壓低的利率，他們也一直在推高自己的公開股價。
“令人遺憾的是，很多人本可以買得起房子，但現在卻買不起了，” Smith Douglas Homes的布拉德伯裡說，“如果利率回落，那些租房住但很想擁有一套房子的人就可以買房了，這無疑是一件好事。”
億萬富豪建築商
這十多位建築商利用美國的住房短缺成功躋身億萬富豪俱樂部。
1.霍頓家族（Horton family）
瑞安·霍頓（Ryan Horton）：30億美元
里根·霍頓（Reagan Horton）：30億美元
馬蒂·霍頓（Marty Horton）：15億美元
馬蒂已故的丈夫唐納德·霍頓（Donald Horton）於1978年創辦了D.R. Horton公司，到2002年已將其發展成美國體量最大的住宅建築商。她和她的兩個兒子在唐納德於五月去世後繼承了家族財富，他們三人均未在公司工作。過去一年，該公司股票上漲了70%。
2.米勒家族（Miller family）
斯圖爾特·米勒：18億美元
傑弗裡·米勒：14億美元
萊斯利·米勒·賽昂茨：14億美元
斯圖爾特·米勒於1982年加入了萊納建築公司，並於1997年從父親倫納德·米勒手中接任總裁兼首席執行官一職。該公司在美國26個州建造獨立住宅和聯排別墅，其股票在過去一年上漲了56%。
3.凱西·布裡頓（Kathy Britton）
26億美元
布裡頓曾在位於德克薩斯州的Perry Homes的銷售和土地收購部門工作，之後接任已故父親、公司創始人鮑勃·佩裡（於2013年去世）的舵位。她現在是這家非上市公司的執行董事長，公司2023年的銷售額達到24億美元。
4.布魯斯·托爾（Bruce Toll）
20億美元
托爾與其兄弟鮑勃於1967年創立了托爾兄弟公司，鮑勃於2022年去世。布魯斯於2016年退休擔任副董事長，經營商業房地產公司BET Investors，但仍持有約1%的Toll Brothers股份，該公司過去一年股價上漲了96%。
5.伊扎克·埃茲拉提及家族（Itzhak Ezratti & family）
19億美元
埃茲拉提於1976年與他人共同創辦了GL Homes，1992年在颶風“安德魯”襲擊南佛羅裡達州後大肆重建房屋，發展勢頭良好。他的兒子米沙（Misha）現在擔任這家非上市公司的總裁，公司2023年的收入達到19億美元。
6.托馬斯·布拉德伯裡（Thomas Bradbury）
17億美元
2003年，布拉德伯裡以6700萬美元的價格將他的第一家住宅建築公司Colony Homes賣給了KB Home。2008年KB Home退出亞特蘭大後，他又創辦了Smith Douglas Homes，現擔任執行董事長。一月份公司上市，股票自此上漲了56%。
7.埃莉·賴斯曼（Elly Reisman）
14億美元
賴斯曼於1975年與他人共同創辦了位於多倫多的Great Gulf Homes，並於2013年成為非上市公司Ashton Woods Homes（2023年銷售額為36億美元）的董事，他擁有後者約34%的股份。
8.大衛·維克利（David Weekley）
11億美元
1976年，時年僅23歲的大衛與兄弟迪克（Dick）共同創辦了大衛·維克利住宅公司（David Weekley Homes）。2023年，公司收入達到30億美元，在美國南方、中西部和山地諸州的19個市場開展業務。 (Forbes福布斯)