成都樓市，天亮了！
從ICU到KTV，樓市，僅用了一個月！
11月4日，成都二手房單日成交量高達1524套，繼上月29號之後再創2024年新高。行情，還在繼續！
其實，上個月通通就說過，在降息、存量下調、取消限售、商轉公等一攬子政策下，眾多觀望者入場，樓市“止跌回穩”訊號非常明顯！
隨便刷刷朋友圈，開發商收回優惠、開盤即罄、明星產品賣斷貨......消息一波接一波，火得不可思議。
10月28日，成都市不動產登記系統（五城區+高新）突發故障，高新辦公大廳現場等待人數竟然超過了200人。
網友調侃，政策真猛，系統都幹崩了！
當時，不少小夥伴都不信，覺得只是曇花一現，堅持不過5秒，但隨著10月各項“成績單”出爐，一個扎心的事實擺在面前：
成都，變冷了。樓市，卻熱起來了。
下面，通通就從新房、二手房以及未來市場格局，三個方面給大家分析下。（看完，別拉起半截就跑）
新房
先潑一盆冷水。10月，大成都範圍內新房備案成交7269套，成交面積約954394㎡。（注意，這裡說的是備案資料！）
其中，成交套數同比去年10月跌幅約34%，成交面積跌幅36%，拉通近一年看，還不及平均成交套數8235套。
所以，單看備案資料，上個月的新房表現甚至都沒及格，頂多是環比9月有了明顯漲幅，矮個子裡面挑高個，終於止住了頹勢！
相比之下，認購資料才是最接近行情的指標。拉通看，裡面有兩個顯著特點。
一是成交翻倍，改善置換激增
克爾瑞消息，10月，整個大成都的認購成交面積高達約196w㎡，環比增長118%，相當於9月份的兩倍之多，也是近一年內成交最高水平。
上個月的認購會延遲到這個月備案，換句話說，11月份的備案資料，也不會差！
同時，新房成交金額超過370億元，約等於8月+9月大成都新房成交金額總和，同樣是為年內成交峰值。
另外，10月大成都120-140㎡產品成交量，較1-9月均值上漲了109%，為漲幅最高面積段。這說明啥？
大家都知道，無論是國慶節前的降息、降准，還是節後的取消限售、商轉公等政策，主要目的是降低改善上車成本，鼓勵改善置換。
新政後置換需求兌現，也算是預料之中。
二是核心板塊，價高且賣得快
10月份，成都5+2區域內共有25個項目取證，合計約2144套房源，主要位於金融城、林家壩、中央商務區、青羊新城、麓湖、春熙路等板塊。
拉通預售單價看，平均清水價格已經來到約3.25w元/㎡，最高單價高達99586元/㎡。總價300w以內買主城，越來越難！
比如，10月15日（新政當天），JFC交子金融廣場4號樓取證，建面約285-660㎡，清水單價約5w-9w/平，均價約6.5w/平，9w元/㎡也是成都大平層最高水平！
10月28日，擁有春熙路絕版地段的崑崙華庭，約30㎡的套一現房，預售單價約7.7w元/㎡，你就說值不值？
雖然價格不菲，但人家就是賣得好。
拿金融城東的金茂璞逸錦江來說，10月9日、17日兩次取證，總價約778w-1076w，兩次開盤，當天就售罄，不到半個月狂賣十幾億，簡直離譜！
上週，川師tod錦江府開盤，建面約175-207㎡，總價約498w起，142套房源開盤就賣光。
熱銷的不止有主城，還有二圈層。
上月29號，星河world九墅取證，最高單價約3w元/㎡，217套房源取證當天就賣完了，上哪兒說理去？
二手房
相比新房，二手房的行情更加火熱。
10月4日，成都二手房單日成交量1534套，再創2024年新高，繼上月29號之後再創2024年新高。
從官方資料來看，成都二手房10月成交量高達19803套，環比大漲30.21%，同比也小有漲幅，同時高居近一年來第三名！
不止是成交，看房人數和看房量也在猛猛增。
貝殼資料顯示，10月，二手房看房人數、看房量分別是241641人、997720次，環比分別大增62.5%、40.6%，且均是全年最高水平！
與此同時，成都二手房東們的信心，似乎也回來了。
我們細細翻閱了各大區域二手房的掛牌情況，發現，最近幾週，成都不少小區的房源都悄悄上調了掛牌價。
比如，德商御府天驕一套建面約138㎡套四，一夜漲價170萬。
長城半島城邦三期，建面約275㎡套五漲價150萬……
龍湖悠山郡二期，建面約338㎡五室兩廳，漲價135萬；
此外，漲價10萬、20萬、30萬……的房源，比比皆是，甚至於一些剛需小區，也都有或多或少的價格上調。
但好消息是，從貝殼公佈的總體掛牌均價看，上個月成都二手房掛牌均價為1.66w元/㎡，環比9月份還下調了0.1%。
像郫都城區、大面等熱門成交板塊，成交量翻倍，但掛牌均價卻降低了，換句話說，由於庫存積壓，成都大部分二手房依舊處於以價換量的態勢！
當然，稀缺的城市核芯資產還是香餑餑。
比如，10月15日，伊泰天驕一套建面約500㎡的帶花園精裝頂躍成交，總價4660萬（掛牌價5200w），成交單價約93157元/㎡，刷新成都二手房高層業態住宅最高成交單價紀錄。
市場趨勢
聊一聊成都樓市未來趨勢。
2022年3月，成都二手房成交量13858套，歷史上首次超過新房成交量，3-6月，一二手房的成交結構交替性波動。
直到7月，成都全面邁入“存量時代”，二手房開始取代新房，成為市場基本盤。
尤其是2023年後，二者之間的差距愈發明顯，二手成交量幾乎是新房的2倍，甚至更多！
而隨著麵粉價格上漲，土地供應驟減（1-10月，5+2區域僅成交27宗地），二手房存量增加，會導致“剛需看二手房，改善買新房”的分化越來越嚴重！
啥子意思呢？
大家回想下，去年，總價200w-300w買入主城，基本都有得挑吧，產品和地段總有佔一頭！
再來看今年，主流的武侯新城、二八板塊、國賓等板塊，品質稍微高點的項目基本都得3w/㎡左右，143㎡普通改善總價400w+。
在此擠壓之下，中產也不得不沉退到二手市場。簡而言之，樓市格局已經變成：剛需看二手，中產看二手，高改買新房！
所以基本可以預見，未來一年甚至更長時間，大部分二手房都會處於“止跌回穩”的過程，或小有漲幅，但想要大漲、回到從前，幾乎不可能！
新房方面，如金融城東、大源西、中央商務區、武侯新城等核芯板塊，但凡有品牌+產品背書，依舊是硬通貨，非核心板塊則需要以價換量，短期適合中產考慮！
綜合各項資料來看，成都確實是已全面進入“存量時代”，樓市正在回歸它的居住屬性，唯有高改人群還有繼續“玩”的資本！
至於上車時間，眼下，房貸利率、首付比例均處於歷史低位，二手單價同樣是近來來最低，短期看上車成本可控，買入時機合適可重點關注！
最後，無論是新房還是二手房，都有各自的優勢和潛力，請購房者根據自身實際情況，謹慎做出選擇！ (成都購房通)