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近日，國際知名投行高盛，發佈了對中國房地產市場最新研判，老潘總結下來，核心結論有三點：
其一、中國新房房價將在2025年底走穩，2027年將略微增長2%；同時二手房房價將在2026 年逐步穩定；
其二、從現在到25年底，中國房價有可能再下跌20%到25%；
其三、 2025年至2027年新房市場銷售額將穩定在8兆水準。
這些研判很有導向性。
但大家都奇怪的是，光是在半年前的2024年4月，同樣是高盛，同樣是房價走穩的問題，高盛表示：預計中國房價將在2027年三季走穩。
反差有點大！
從4月研判的2027年房價到底，10月底研判修正為2025年房價到底？高盛，為何短短半年結論就變了？
這讓外界感覺“很不專業”，高盛對此，雖沒有直接解釋，但高盛研報開篇語也特別強調了一點。
這源自於924這一輪中國救市與以往零碎的寬鬆措施不可「同日而語」。
高盛表示—在10月過去幾周，中國高層領導宣佈了全面、協調的寬鬆政策，房地產市場持續下滑的趨勢終於迎來拐點。同時，政府明確將穩定房價作為本輪政策寬鬆的主要目標。因此，這一次與以往零敲碎打的寬鬆措施不同。
言下之意，高盛還是對這一輪中國政府救市「格外」點贊，並強調了「非同尋常」。
整體而言，高盛認為，政府逐步實施「住房去庫存」戰略，將為未來幾年房地產市場的穩定提供更好的可見度。
事實上，相對歐美西方，中國對一個產業的調整、控制和左右力更大更強。
名義上同樣是市場經濟，但中國作為社會主義公有制國家，是大政府治理模式，它不同於美歐日，後者均屬小政府，且政府可支配資源少。
這一方面意味著「中國更能集中資源，集中力量、集中時間更快速刺激經濟，更能大力度推出強勢產業政策和產業一攬子刺激計畫。另一方面，大政府與小政府的不同之處體現在政府所擁有的資產規模不同，例如央國企量級不一樣。
另一方面，如果大政府的資產規模越大，其實也意味著國家負債能力也會更強，但事實上，全球看，中國中央政府的負債和財政赤字都在安全線，例如中國財政赤字在3%警戒線，而全球主要國家赤字率都在6%以上；同樣，中國政府債務佔GDP大概60%左右，而美國超過130% ……以此來看，眼下中國政府，相對國際債務與赤字警戒線標準，還有巨大發揮空間。
尤其眼下財政支出的總量擴大以及結構化精準刺激，都存在巨大放量空間。
事實上，眼下經濟承壓，GDP前三季4.6%，要完成全年5%目標，正在窗口指導央國企加大投資力度，據說頭部地產央國企都分配了擴大投資拿地的任務。當然，這只是傳聞。
高盛為何強調在房價走穩前，為何房價還是有可能繼續下降20%到25%？尤其是眼下大家都知道的是10月一線城市和強二線城市都實現了銷售穩定。
對此，高盛最大的邏輯還是中國房地產面臨兩大「攔路虎」的同時，截止10月23日前的救市清單力度，還是「暫時力度不夠」。
攔路虎一：93億的巨量廣義庫存。
高盛給出了一個天量資料，即中國目前未售出的房地產庫存（如果全部建成）高達93兆。
93兆是個什麼概念？
要知道2023年中國GDP才126億。
例如2024年全年房地產銷售大概不到9兆。例如2024年9月時統計局最新已開未銷售面積是7.3億平米，價值折合也就7.3兆。
攔路虎二：59億的鉅量總債務
高盛盤點，預計2024年房地產總債務在59億，這還不包括預售訂金在內。
基於這兩大攔路虎，高盛預計即使大力度救市，但以為高庫存和總債務過於嚴重，因此市場解決這兩大難題短期不可能，因此認為中國房價從24年10月往後可能存在再下跌20 -25%（大約是前期高峰水準的一半）或更多的風險。
不僅如此，高盛也表示：僅憑眼下（2024年10月23日前）救市政策，依舊不足以阻止中國房價的下滑。
例如中國人民銀行為地方國有企業提供3,000 億元再貸款額度，用於購買已完工但未售出的庫存。這個額度相對於即使7萬多億的狹義庫存而言，都是微乎其微。
例如4 兆白名單信貸計畫，但這個目前已審批落地2.2兆貸款多為“再融資貸款”，而非“全新資金”，若24年接下來發放貸款仍採取類似安排，其實對整體保交付作用依舊有限。
同樣還有100萬套舊樓改造，地方政府短期內並無足夠專項債額度，如果不改變目前融資方式，即便新增100萬套城中村改造規模，整體推進速度依然緩慢，對短期扭轉房地產下行幫助有限。
所以，高盛認為，截止目前10月23日前救市支援規模還是不足，且在執行層面面臨挑戰，最終暫時無法阻止當前房價下滑。
當然，高盛沒說的是無論是93兆廣義庫存，還是59兆債務，這些並非就是一年兩年去化解的，而更多是有針對性的每年保持一定有效體量的“化債+去庫存”，不能下“毛毛雨”。
例如目前針對房地產救市，路邊社傳言的10兆其實也是兵分兩路。即一方面是6兆的地方政府化債，另一方面是4兆去庫存。
高盛預測2025年底房價能夠走穩，是建立在政府額外提供至少8兆的額外財政支援的假設。 （當然具體多少數額，與人說10兆，有人說1兆+，究竟多少，其實本周11月8日人大會就會最終敲定。）
總的來說，高盛假設新的8兆元救市，主要以地方政府專項債券的形式出現，以幫助加速行業供需平衡和開發商流動性的改善。
高盛認為，在市場減少14 兆庫存（到2024 年底為66 兆）的基礎上，額外的刺激措施（8 兆人民幣）將有助於提供足夠的流動性，以解決2024-2027 年期間平均3.2 兆的行業資金缺口，並確保竣工率保持正軌，行業槓桿率也從25 年底的80% 回落到70% 左右。
如果沒有額外8兆這樣的刺激措施，高盛認為房地產市場的低迷可能會再持續三年，即低迷到2027年。
但有了額外8兆大招後，高盛預判中國樓市未來三年會有三大變動：
在高盛最終預測中，具體看，2024年中國房地產銷售8.7兆，25年大概7.9兆，而26年到27年分別是7.6兆、7.8兆！
整體基本在8兆左右！
為何是至少額外8兆，這個8兆是怎麼出來的？對此，高盛算了一筆帳，也相當於是開了一個救市清單。即
眼下中國房地產遭遇的危機比20年世紀90年代中期的日本還更嚴峻。但同時，中國又有一些有利因素又在修復房地產向好。
首先，中國的出生率2022年下降至0.75%，2023年以更快速度下降，遠低於日本1990年的0.99%，這一數字可能尚未觸底。人口結構的加速轉變給已然面臨通縮壓力和房地產危機的政府帶來長期挑戰。
其次，中國房地產業的疲軟也顯得更為明顯。
例如中國城鎮住宅空置率約為20%，是日本1990年9%的兩倍多；
例如中國高房價壓力更大，中國房價是一般家庭收入的30-50倍，而日本1990年房價是一般家庭收入的11倍。
例如當下中國經濟還是靠投資驅動，房地產投資是很重要的一股力量。對比而言，中國住宅投資佔GDP的比重約為日本1990年的兩倍，也因此，眼下中國房地產市場低迷對中國實體經濟的直接影響將大於日本。
儘管如此，中國眼下依舊有許多有利因素顯示中國或許能避免房地產長期下行。
例如中國房地產市場的低迷並未因股市下行而加劇，而日本在1990年初股價暴跌嚴重損害了其銀行系統，衝擊很大。
例如中國的都市化率仍然較低，即使總人口減少，但中國的城市中心人口仍持續穩定成長。
又例如儘管中國人均GDP明顯較低，但中國經濟的潛在成長率卻高於1990年代的日本，這使得中國去槓桿化過程不那麼痛苦。
未來高盛預計會有更多的抵押貸款利率下調以及政策利率下調。
在抵押貸款利率為2%對比目前的3.2%的情況下，高盛的公平價值計算表明，在大多數二線城市不需要額外的房價下跌，也能使持有房產的成本等同於租房的成本。
事實上，這一點也是評價未來中國房價止跌的關鍵訊號。
老潘也在《房地產止跌回穩的5個訊號》闡述過，即當中國房地產「租售比」大於或等於「貸款利率」時，那麼中國房地產就終極穩了。
這個邏輯的核心是只要租售比大於貸款利率，這就意味著不需要保單打雞血，房價就能自發穩了，這是市場化的力量。
眼下，中國房地產租售比還在1.5%到2.5%左右，而房貸利率還在3%左右，不少商業銀行貸款已經進入低於3%，進入2個字頭，兩者正逐步慢慢靠攏，不遠的將來就會迎來黃金交叉！
事實上，根據Wind 揭露的百城租金回報率資料，2024 年3 月，一線、二線、三線、四線城市租金回報率均值分別達1.84%、2.24%、2.51%、2.96%。
考慮到美國進入降息通道，未來中國勢必也將進入低利率時代。
顯然，黃金交叉不遠了！
房價穩住，不遠了。
高盛表示：我們認為未來一線城市平均銷售價格會比中國其他地區更早復甦，這得益於一線城市更強的基本面和與股市表現的正相關性。我們相信這將有助於增強市場參與者的信心，從而推動未來更廣泛的市場價格復甦。
事實上，「中國一線與重點二線城市（約40個）佔全國土地出讓金的一半，這些城市的房地產存量價值佔全國的2/3。未來預計中國一線城市的房價將更早復甦。特別是如果政府進一步取消大部分購屋限制的話。
與此同時，如果政府將去庫存工作集中在與一線城市有緊密經濟聯絡的主要二線城市，那麼一線城市的復甦可能會隨著時間的推移蔓延到這些二線城市。」
未來房地產走穩的演變路徑是如何的？
對此，高盛認為，首先是項目銷售改善（銷量的走穩和上升），而後到房價走穩（25年底走穩，隨後27年微微上漲2%），最後同步傳導到資產負債表更強勁的開發商逐步增加土地儲備（乃至新開工） ……如此以來，一條明顯的復甦之路，或將來臨。
對高盛認為25年底房價即將走穩，你怎麼看？ （地產總裁參考）