樓市大爭議：全面回暖，還是再跌20%？

2024/12/03

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“房價要漲了嗎？”“房子能抄底了嗎？”“現在該把房子拋掉嗎？”

樓市“止跌回穩”的話題，又開始觸碰人們敏感的神經。就在這兩天，有三組最新資料引起了關注和探討。

◎ 第一組是關於復甦的“訊號”。11月百城二手房價格打破7個月全跌局面，而一二線新房價格環比分別上漲0.69%和0.33%，重點30城新房成交面積達年內新高，同比增加20%。

◎ 第二組是關於房企的“頹勢”。11月全國百強房企銷售額同比減少9.46%，比10月減少18.62%。

◎ 第三組是關於高盛的“預言”。2024年國內房價面臨再跌20%—25%的風險，房價將在2025年走穩，2027年平均上漲2%。

這三組資料的矛盾和分歧之處在於：在國家“促進房地產止跌回穩”的大方針下，10月、11月全國樓市成交量和價格上漲，復甦訊號明顯，但房企的銷售額卻在下降，不少人視其為9月以來救市政策的失敗，而此前一直對中國樓市“神預測”的高盛卻仍然看衰。

樓市復甦的“拐點”到底來了嗎？房子還是抵抗通膨的好資產嗎？今天我們再次討論這個大熱話題。

判斷樓市是否回暖的依據是什麼？

財經評論員劉曉博認為，最核心的資料是成交套數和成交面積。一般來說，這兩個資料先放量，然後才是成交價格跌幅縮小甚至反彈。

換言之，市場開始會經歷一個“以價換量”的過程，當買方市場逐漸向賣方市場過渡時，會形成“量價齊漲”，此時市場會變得熱鬧。

其中，二手房是一個重要的觀察維度。因為只有通過二手房置換和流動，市場增加了購房資金，才會撬動新房認購市場。

11月的資料，讓我們看到了二手房成交量的各種“創新高”：北京成交量創20個月新高，上海創44個月新高，深圳創50個月新高，廣州創19個月新高，杭州創20個月新高；新房亦表現出色，重點30城11月成交面積環比增加3%，同比增加20%，在上海和深圳，重現“日光碟”的景象。

樓市有一個“金九銀十”的說法。9、10月份往往是銷售旺季，11月會相對冷清一點，所以如今樓市一反常態的增長讓不少分析者產生了“小陽春”的感受。

這股增長推力或來自10月以來“應出盡出”的樓市政策，其中影響最直接的是11月13日出台的關於降低地產交易各類稅費（契稅、個稅、增值稅）的政策，一套500萬的房子能立省10萬，肉眼可見的一次性“讓利”可要比降房貸利率要吸引人多了。

與10月不同的是，11月的樓市大放量還伴隨一個重要的特徵：一些城市的成交價有了降幅縮小甚至微微上漲的趨勢，像深圳、成都，而此前的7個月中全國沒有一座城市的房價出現上漲。

購房者的需求是否大爆發，擁有資料優勢的銀行的大動作也傳遞了訊號：11月以來，廣州、南京、武漢、廈門等城市都上調了房貸利率，目前基本在3.0%至3.1%，杭州甚至在一個月內連續上調兩次。

面對這些景象，我們可以說樓市已觸底反彈、全面復甦了嗎？恐怕未必。一方面，樓市資料有滯後性，還要觀察量價能持續多久。另一方面，房企銷售資料卻在持續惡化。

用正常邏輯思考一下：新房成交面積和成交量上去了，是不是意味著房企的房子賣得好？

然而11月卻出現銷售額環比下降18.62%的情況。今年前11月，百強房企銷售總額為38516億元，同比下降32.9%。

城市資料和房企資料的背離，大機率只有一種可能：不同城市的樓市分化加速了——從資料來看，增長基本集中在一線和強二線，中小城市的成交量依舊萎縮，而百強房企長期以來的佈局以二線城市為主，2023年新增土儲權益面積中一線城市佔比只有21%。

在產品端，二線及以下城市土拍高峰期轉化而來的庫存供給，庫存較“老”，呈現粗放、滿足剛需的特徵，而2024年以來，存量置換需求興起，產品更多滿足的是高端改善需求。

我們從重點30城資料看到，儘管延續了10月的熱度，但最大的貢獻者依然是北京、上海、深圳、杭州等一線和強二線。深圳最為顯著，新房成交面積環比增長65%且同比倍增。

這些城市的房地產市場都有一個特點：由高端改善驅動。比如民營經濟強大、不缺購買力的杭州，新政之後，高端住宅的新盤受到熱捧，而杭州過去的每一輪樓市回暖行情，幾乎都是高端改善項目率先拉起來的。

核心城市的“好產品”，如果配上稅收讓利，將極大地帶動市場的流動性。

只要流動起來，不管是對地方財稅還是化解房地產風險都是有裨益的。

所以未來樓市的復甦，有可能是一線城市傳遞春天的暖意和信心，也可能徹底形成一條K狀線：核心城市、核心城區、核心產品將率先回暖，而中小城市的樓市命運，眼前依然模糊一片。

平安證券一份報告分析了“止跌回穩”路徑，基本也佐證這個邏輯：核心城市好產品→一二線核心區→全國經濟走穩→全國樓市走穩→投資走穩。

核心城市的好產品是最容易“去化”的。2024年上半年去化率達到60%的基本是得房率超過100%的樓盤，再接著一二線核心區將率先走穩，這取決於收儲、城改、降息等政策，而樓市的整體回穩最終離不開宏觀經濟的走熱。

所以在吳曉波老師看來，中國房地產要真正走穩向上，還有一個重要的觀察點：CPI增速和銀行存款利率。當CPI增速超過3年期和5年期存款利率時，樓市復甦將成定局。

最後提一下給我們潑冷水的高盛的觀點。

高盛預測房價還要跌20%—25%的理由，是高達93兆元的新房庫存，它相當於2025年預期GDP的67%、2023年中國家庭財富的13%，而今年新房銷售估計不到9兆元，市場難以消化如此高的庫存和家庭負債。

除了高盛，國際三大評級機構之一的惠譽也對2025年中國房地產市場持負面展望，預計全年新房銷售面積和平均銷售價格分別同比下降10%和5%左右。

如果從純資料分析維度看，高盛和惠譽的預測有理有據，甚至可能還保守了。但畢竟有分化的因素在，所謂的樓市回暖，或許只是針對一二線城市的回暖罷了。同時，他們也可能低估了國家全力“止跌回穩”的決心。

總之，對於中國樓市回暖的判斷，有樂觀派，也有悲觀派。拐點是否到來？房子是否值得投資？我們邀請了幾位房地產的專家學者，下面來聽聽他們的觀點。 (吳曉波頻道)