年關將至，杭州房企“一哥”濱江集團（002244.SZ）將“以價換量”的行銷策略貫徹到底。其計畫於本周六（12月13日）首開的兩個全新盤——錦上觀瀾與浩運府，預售證均價低於此前項目放風價大約3000—4000元/平方米左右。一套房源按100平方米計算的話，客戶的預算可以減少三四十萬元。這兩個全新盤分別位於蕭山區市北類股與區政府類股，是承接錢江世紀城、奧體核心區和濱江區等樓市高端類股外溢效應的關鍵區域。從地段上來看，去化並非最迫切的問題，但是濱江集團仍然採取了“低開”加快現金回籠的策略。該公司相關人士對此回應稱：新盤並非降價，而是“按照當前市場能接受，去化速度比較快的價格開盤了”。同策研究院聯席院長宋紅衛指出，錦上觀瀾項目的體量並不小，規劃有650套住宅，項目首次取證僅88套房源。當市場行情有壓力的時候，以低價入市是很好的行銷策略，為後期銷售策略調整打開了空間。他認為，項目此前放出的吹風價也是試水價，估算市場接受程度，一旦行情好，項目接受度高，後期可以適度提升價格，營造價格不斷上升的氛圍，有利於銷售去化，“大體量項目，如果開盤定價高，後期再下調價格時，會有很多麻煩。”（蕭山區某樓盤售樓處，唐韶葵/攝）首開讓利公開資訊顯示，錦上觀瀾地塊是濱江集團於今年4月28日獲取。經過32輪競價，濱江集團以總價21.854億元、樓麵價約2.45萬元/平方米拿下該地塊，溢價率為16.53%。後濱江集團引入興耀地產、建杭聯合開發。12月初，濱江集團與興耀地產合作的錦上觀瀾預售證價格獲批。一直關注該盤的客戶發現，這一號稱蕭山區“市北類股風向標”項目，價格比之前存在落差：16層的高層均價3.6973萬元/平方米，8層的小高層均價3.5672萬元/平方米。這一價格水平比11月份項目開放示範區時的放風價低了3000元—4000元/平方米。錦上觀瀾首開88套房源涵蓋了112平方米—139平方米的戶型，按照3.6萬元/平方米均價計算，這批房源貨值超過3億元。這意味著，如能快速回款，就可以為集團2025年增添一筆銷售業績。對比項目吹風價與預售證價格，有業內人士指出，錦上觀瀾這一售價幾乎把利潤壓到最低。以項目備案均價約為‌3.6766萬元/平方米‌‌來看，這一價格明顯低於杭州蕭山區市北類股此前的限價水平（3.75萬元—3.95萬元/平方米）‌，甚至比周邊部分二手房價格（如東方壹號等均價超4.8萬元/平方米）更具優勢‌。回溯至2019年，杭州房價處於上一輪上漲周期的高點。與錦上觀瀾一路之隔的融信‌杭州世紀‌在當年的銷售價格約為‌3.83萬元/平方米‌‌。錦上觀瀾目前備案價格3.6766萬元/平方米略低於這一水平，相當於價格回呼至約6年前的區間。與此同時，濱江集團位於蕭山核心類股的另一個全新盤——濱江國泰浩運府也同樣跟進“讓利”。12月初首開56套房源，預售證均價5.1168萬元/平方米，比11月份開放樣板間時的吹風價便宜了4000元/平方米左右。該項目由濱江集團在2025年1月拿地，總價約為27.98億元，樓麵價為3.8859萬元/平方米。對比吹風價與首開價格，這樣的定價策略不難看出濱江集團年底“現金為王”的決心。對比項目周邊“海威中天·安璞”首開均價5.7萬元/平方米，綠城曉瀾玉華首開均價5.4萬元/平方米，濱江的“讓利”幅度很明顯。現金為王實際上，濱江集團今年在蕭山區已有多個新盤採取了首開“低開”的策略。比如，今年6月首開的濱江招商·潮語臻境府，均價約為4.2萬元/平方米，低於吹風價4.5萬元/平方米，更比周邊6萬元/平方米左右的項目低了一截。又如今年9月首開的濱江興耀松川境，均價約為‌4.6萬元/平方米‌。該項目位於錢江世紀城奧體類股，首開均價略低於此前類股4.7萬元/平方米的限價，在一定程度上降低了奧體核心區的購房門檻。濱江集團年底樓盤“低開”策略，反映了杭州大本營的去化壓力。濱江集團這兩年在蕭山區拿下多宗地塊，必須直面蕭山區市北類股在售和待售樓盤數量眾多、供應密集的局面。2025年4月的一場土拍中，濱江集團拿下蕭山城區市北、西站新城及康橋單元3宗宅地。此外，濱江集團還曾於2024年1月競得蕭山區北干單元地塊，2024年11月斬獲蕭山奧體中心地塊，2025年1月和11月又先後拿下蕭山區北干西單元、市北單元及湘湖單元三宗地。兩年間，濱江集團在蕭山區拿地折合170億元。‌觀察濱江集團旗下多個項目的銷售策略，可以發現，濱江集團在蕭山區佈局的多個項目在現金流獲得緩解之後，也會採取一定價格上調的動作。以潮語臻境府為例，今年7月，項目第二次加推6號樓，戶型面積168平方米，均價上漲至43000元/平方米。‌相比6月首次開盤，二次開盤均價上漲了979元/平方米，漲幅約為2.33%。由此可見，濱江集團採取短期價格優勢搶客戶、搶現金流的手段很直截了當。一方面是比周邊項目低3000—4000元/平方米預算的價格優勢，另一方面是濱江集團多年來在杭州積累的產品口碑。至於客戶最終會不會買單也可以從市場資料中找到蛛絲馬跡。據CRIC研究中心資料顯示，2025年1月-11月，濱江集團銷售全口徑金額為945.3億元。儘管如此，濱江集團行銷團隊在年末仍然沒有放鬆，繼續以低姿態的價格入市，吸引客戶關注併入場下單。這與濱江集團掌舵人戚金興的想法不無關聯。2024年年底，戚金興曾對外透露，公司2025年的銷售目標錨定千億。前述分析人士則指出，濱江集團低價出貨是行業流動性收緊、銷售周期拉長的縮影。在土地高成本與市場弱預期的雙重擠壓下，這一操作成為項目突圍去化的關鍵路徑。“以價換量”不僅是濱江應對年末資金回籠考核的務實策略，更折射出行業底層邏輯：即便優質地段項目，也需讓位於現金流優先的生存法則，濱江集團的行銷策略或許能為行業提供一定借鑑。 (21世紀經濟報導)

不久前據中國國家統計局資料顯示，今年5月中國商品房待售面積高達78142萬平方米再度創下近10多年來的歷史峰值儘管5月底回落至77427萬平方米，但仍然比去年年底多了整整2100萬平方米這也意味著今年平均每月新增庫存繼續超過了420萬平方米更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅，比如大量的公寓、商舖、寫字樓這類產品本身去化周期就非常長，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知與此同時二手房的庫存量也再創新高對比去年11月和今年6月重點城市的掛牌情況大部分還是呈現出天量庫存與“以價換量”並存的局面不得不說，現在中國的一二手房都處於庫存高位狀態也因此，6月13日國常會上首次提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，明確下半年還將繼續猛攻去庫存今天讓我們來看看，高庫存背後還有那些值得挖掘的細節01都是那些城市現在的庫存最多、最老、最大先來看總體情況年初統計了137個典型城市的庫存規模，其中42個城市、佔比30%，去化周期都在3年到5年的範圍內更誇張的是還有26個城市足足超過5年就庫存面積來說一如我們常年來資料跟蹤的結果，重慶作為中國供應第一城，庫存依然穩居第一、基本沒怎麼下來過不乏單個小區掛牌超過1000套，也同時是二手掛牌量最大的城市緊隨其後的是成都和瀋陽，廣州的庫存在一線城市中也較為突出那麼，這些庫存的樓齡分佈又是怎麼樣的呢截止4月底，中國重點110城中有19%的庫存在2015年及以前，也就是樓齡超過10年更大規模54%的庫存集中在2020到2023年這四年供應的，樓齡還在5年以內細分到單個城市，庫存年份呈現出了不同的狀態第一種就是大家熟知的比較新的發展城市比如杭州，有一半的庫存都來自最近10年，也就是2015年後的次新房為主第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表這些城市的庫存分佈比較均勻，差不多每個年份的供應都有，主要多是2005到2015年的房子這種相對來說在中國範圍內數量是最多的還有一種是半數庫存超過20年以上的極個別城市，比如蘭州、太原、天津房屋老齡化比較嚴重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無法去化再從面積段的角度來看庫存，中國目前的庫存主力是100到140平產品前兩年100到120平的佔比還只有22%，隨著供應的持續加大，今年4月進一步提升到了24%120到140平也從17%提高到了20%因此，兩者加起來足足有44%，快佔了整個庫存的半壁江山70平以下和70-100平的庫存分佈各在10%和15%左右更極致一點，180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存不過由於產品本身銷售周期就比較長，平均去化都要在6年左右的時間100-140平的面積段對應到戶型方面，也是三房和四房的庫存佔比排在前面三房的庫存佔比多達52%，四房也有28%02去庫存較多的城市都是怎麼做的近年來“去庫存”的辦法總結下來，主要是這三招：供給側縮表、需求端減負、制度性更新首先就是控制土地出讓，供應量明顯下降以庫存第一城重慶為例，去年市區僅成交20宗宅地，合計成交建面135萬平方米只有新房全年交易量的四分之一不到，推動廣義消化周期下降了差不多9個月鄭州同樣如此，去年土地成交宗數也比巔峰期少了超過130宗，創下歷史新低而且這幾年的容積率也在不斷降低在減少土地供應的同時，打造更多的低密社區以提升居住品質都是推動鄭州能在去年成為中國“去庫存”第一城的重要原因房企新盤供應隨之減少，推盤節奏也跟著放慢重慶和鄭州之外，青島、長春、深圳、東莞多地都處於新房供不應求的狀態其次就是打開政策限制，充分為購房者減負不久前，廣州正式宣佈全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開的第一個一線城市與此同時各地的公積金也在加大支援力度能使用公積金的場景越來越多了，滿足大家的多元化生活需求既能買新房、二手房還有本小區的停車位，還能用於老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯協同也在不斷加強最後是創新性出台了多種針對性制度比如收購存量一二手房源、發放地方專項債和重啟房票等，進一步促進庫存指標下降像上海閔行就在近期宣佈將收購部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區新房去化問題上又多了“以購代建”的新模式廣東惠州就充分利用地方專項債，來收購存量土地，光是年初就計畫掏出127.5億元的巨款柳州、天津、廣州三個城市的擬收儲價格，也紛紛都超過了70億元鄭州、無錫則是進行了轟轟烈烈的房票安置針對房票的適用範圍、兌付流程以及房票細則等都進行了最佳化，又強勢助推了一波當地的庫存消化此外，中央財政部直接支援的城市更新也在快速推進6月初公佈有哈爾濱、濟南、烏魯木齊等20城入選名單，都將在近期獲得定額補助我們可以看到，現在中國各個城市不僅在放開限購限售而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新幾乎把所有的工具方法都利用起來，盡一切所能的去庫存03典型房企們去庫存又如何了分析完了這麼多重點城市，我們再來看看典型房企的情況畢竟存貨作為房企的一項重要流動資產是支援企業持續經營發展的根本，但是也面臨去化、結轉、減值等諸多不確定性截止2024年底，中國50家上市房企的存貨規模為7.4兆元，連續兩年呈現下降的態勢經過去年一年的努力，足足有47家房企的存貨規模下降其中萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達到1827和1576億元以下降最猛的萬科為例去年年底，找廣州當地更換了廣州南站的三宗地塊，最佳化了土儲結構今年5月又把杭州河語光年府的75套毛坯房，賣給杭州安居集團轉作保障性住房，把手頭的存量新房進行了迅速變現少部分披露存貨周轉天數的房企，也都面臨不同程度的去化壓力最誇張的京投發展直接突破了10000天，在北京的北熙區、森與天成幾個新房TOD項目都賣的不理想排在第二的華夏幸福也接近4800天，算起來比13年還要多具體到房企囤積的現房庫存，可分為住宅類、商業類、車庫類等幾類不同業態也就是說，既要做好這些庫存項目的分析，也要及時加大折扣讓利還有和政府合作以收儲模式處理閒置地塊和項目，加大大宗資產變現力度到處“賣賣賣”等，對症下藥為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數：萬科推出了“瘦身健體”一攬子方案，把削減存量資產放在重中之重；龍湖集團將重點從提升營運能力以及項目精細化管理，兩方面著手去庫存；連優等生綠城中國和華潤置地，也表示今年要繼續改善去庫存問題……04去庫存是一個老生常談而又異常宏大的命題，背後涉及到太多方方面面面對當下複雜且不確定的樓市，去庫存以回流資金成為行業共識需要每一座城市通過土地供應“縮量提質”，新房供應呈現“量少質優”，還有政策組合拳等方式全力以赴雖然今年以來樓市表現總體向好，部分城市消化了不少存量，可以說是近10年來最大力度的一次“去庫存”但整體而言，當前樓市的階段回穩仍然需要時間，才能把庫存控制到健康理想的範圍內各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣 (真叫盧俊)

“房價要漲了嗎？”“房子能抄底了嗎？”“現在該把房子拋掉嗎？” 樓市“止跌回穩”的話題，又開始觸碰人們敏感的神經。就在這兩天，有三組最新資料引起了關注和探討。 ◎ 第一組是關於復甦的“訊號”。11月百城二手房價格打破7個月全跌局面，而一二線新房價格環比分別上漲0.69%和0.33%，重點30城新房成交面積達年內新高，同比增加20%。 ◎ 第二組是關於房企的“頹勢”。11月全國百強房企銷售額同比減少9.46%，比10月減少18.62%。

“929”新政後，深圳出現了今年的第二個“日光碟”。 10月13日下午，位於深圳市龍華區的深業上城學府開盤，超744批客戶認購332套房，登記比達到1：2.24，經過3個多小時售罄，銷售額達約26億元，成為深圳樓市新政後首個當日售罄樓盤（不包括安居型商品房項目）。 上城學府開盤現場 圖/深業集團公眾號 疊加今年國慶期間深圳樓市成交活躍的跡象，這被認為是房地產市場回暖的重要訊號。實際上，雖然市場整體成交活躍度有所回升，但這種趨勢並不穩固。據21世紀經濟報導記者採訪調研，國慶節後，雖然有部分樓盤維持熱度，但多數房企在售樓盤成交均有較明顯回落，目前市場分化仍然存在。

6月4日，北京住建委官網統計資料顯示，5月份，全市二手房網簽量為13383套，環比上月增長0.2%，和去年5月相比增長3.1%，市場成交熱度有所提升。 近期，北京地區成交量出現了放大跡象，“以價換量”的趨勢明顯。隨著成交量上漲，新掛牌業主的心態也有了較為明顯的變化。“現在掛牌價只要是和上一套已成交價格差不多，3天就能按照掛牌價賣出去。成交速度明顯好轉。”多位中介人士告訴記者。 掛牌量出現下降 掛牌量方面，記者在貝殼找房系統看到，目前，北京地區二手房掛牌量為163771套，而5月中旬，掛牌量一度接近16.7萬套。

120年的豪車品牌也要靠“以量換價”搏生存了? 在傳統汽車界，凱迪拉克一度是豪華與品質的代名詞，是美國汽車工業驕傲，還是多任美國總統、外交官、大使的專用座駕，像“貓王”、瑪麗蓮·夢露等影視明星也是凱迪拉克的忠實擁護者。其“無後驅，不豪華”、“人生第一輛後驅車”的口號，曾讓無數追求身份地位的消費者為之瘋狂。 然時過境遷，如今凱迪拉克的價格從21萬一路跳水到13萬起，仍然賣不出去！ “洋品牌”在中國市場如今的境遇，屬實有些令人唏噓了，難怪網友們吐槽：“再不努力,以後只能買BBA了”！