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最近上海的看房人數達到了天量
天越來越冷了，我們營運小夥伴提醒我儘量早點交稿，不然深夜碼字凍手
但就是這麼冷的天你能想像麼
越來越多的購房者卻異常熱情的湧入這個二手市場.....
你可能很少看到我們分享看房人數這個資料
客觀講是市面上也幾乎看不到這樣的資料
但就是這樣的資料它幾乎是市場活躍度的晴雨表，如果說資本市場的人用二手來判斷市場的需求量
那看房人數應該就是這份資料核心的核心
直白說它預示接下來市場走勢
那這份資料難在什麼地方，首先這幾乎是無法統計的資料維度，那怕是問遍全市近萬家中介門店，也難免遇到重客
其次那怕有機構站出來統計，但單機構資料又怎麼能說明全部市場呢
這兩個無法踰越的大山讓看房人數成為挑戰極高的資料
但這也正是我們樂此不疲的地方
我們想到最有資格、有能力輸出這類資料的可能就是鏈家這類頭部平台
鏈家在上海的掛牌市佔達到70%、成交市佔達到25%
相當於每10位房東就有7位選擇鏈家、相當於每10位購房者就有2.5位跟鏈家看房並交易
可想而知它背後看房人數規模
肯定不能全覆蓋，但鏈家的看房人數一定是最能說明情況的樣本
那我們開始吧，去看看市場那些最神秘的地方
01
11月看房人數，瘋了
老實講這類資料我們關注了快兩年
而這次拿出來說主要因為上周日的看房人數
15202人
這天是12月1日沒錯，但再往前的整個11月它的看房人數都呈現從未有過的火熱
我分三步解釋下這裡面的瘋
首先鏈家的日均看房人數在5000-8000人規模
分攤到每月的日均看房人數大概是這樣的
這個資料各位看完有個數就行
因為這類看房資料最好的看法是拆分來看，就是分工作日和周六日來看
如果工作日還是抽空看看，那周六日一定是誠意度更高的攜家帶口的看房人群
這麼分的話你會看到工作日是看房人群很小只的部分
真正大頭在周六日兩天的看房
你會發現來到看房大頭的部分，市場的真實溫度就出來了
換句話說進入11月上海二手市場的看房熱度不僅沒有衰減，反而來到全年最高值，同時也是近兩年的最高看房人數
如果各位還感興趣我可以再延伸下資料
因為鏈家在掛牌和成交的高市佔，所以它的看房人數波動可以反應市場
那基於此全市看房人數基本面可以怎麼去試探呢
還記得鏈家平均25%的成交市佔麼
因為看房人數/成交量維持在高度正相關，差不多39/1（這個資料後面會提），所以鏈家的成交市佔也是可以用在看房人數市佔的
換句話說如果用鏈家成交市佔去推全市成交量的話
那麼你也可以用這個市佔，通過鏈家看房人數去推全市看房人數
於是我將鏈家每月的成交市佔帶入到這個看房
你會看到每個我們吃喝玩樂的周六日裡二手市場都活躍著近四五萬的看房人群
當然這裡只是預估資料，不過最重要的不是絕對量的多少，而是相對量的波動
這個11月看房人數遙遙領先
這件事讓我詫異的地方在於你會發現今年6月的看房熱情都不及這個11月
而11月又是9·29新政後的第二個月，還不是首月
這種熱度的持續性讓我有點陌生
也是讓我覺得瘋的地方
這個冬月裡的看房熱情居然高過天氣宜人的5·27新政首月
我們常說鏈家的轉定單是跑在網簽前的資料，現在看房人數其實又是跑在轉定單前面的資料，而這種看房資料也是我覺得接下來12月資料值得期待的地方
02
當然，看房人數這個資料可以被看到的東西還有更多
但是需要連接
比如每月的新增房源量/看房人數
這裡我們使用的是每月的新增房源量，不同於庫存房源量，新增房源量是市場流動性房源
新增房源/看房人數，就是類似房客比的資料
看新增的變化是可以看到一些趨勢的，比如接下來房東賣房的難易程度
可以看到10月那怕去化較快，但新增房源更快，房子反而不好賣
但11月新增房源速度明顯降下來了，同時看房人數又猛增
來到全年資料低點，這類資料越低意味著市場房源競爭激烈程度降低
可以說11月乃至接下來12月前期都是房源去化較快的時候
連接的第二個維度，是將看房人數/成交量（類似帶看成交比）
這裡可以看到市場裡客戶方的心態
你會發現客戶在9月是最觀望的、進入10月就開始快速成交
進入到11月又開始放緩腳步，意味著客戶成交走量的同時，客戶相對於10月變得猶豫
但整體還處於2024年低位，也就是客戶購房意願度較高
整體來看市場還是處於快速去化的窗口期
03
為什麼會多出這麼多看房人
為什麼10月-11月可以走出這兩年新政調控後的極致看房資料
其實10月我是理解的，畢竟包含了外環外單身1年就能購房這樣的硬核政策
讓我不解的是11月這個資料持續火爆，並且更火爆
於是我將這份看房人數資料細化到每一天
這時候有意思的事情就來了
確實，每次新政後看房人數都會有新增看房人數進來
這點在2023年9月和12月、2024年1月和5月都是如此
5·27新政後第1個月鏈家日均看房人數7388人
相當於全市每天2.96萬人在看房
9·29新政後第1個月鏈家日均看房人數7627人，相當於全市每天3.05萬人在看房
都是看房人數的高峰，但這高峰是有裂縫的
在10月26-27日這個雙休日，鏈家看房人數又回到1萬出頭的狀態
也就是說10月末，二手市場的看房人數資料原本是要回落的
但一周後的11月初這個資料又起來了
而且每周都維持高位水平
11月補丁密集我是知道的，然後我就開始比對政策和看房人數
結果這一比對才發現，看房人數確實會在每次新政補丁之後維持高位
而這種會議+新政的模式也帶出了今年
甚至這兩年最好的周六日看房人數資料，而這也讓我們看到了政策也跟吃飯有點像
有時候少食多餐可能是個不錯的方式
04
我最近在讀一本關於鏈家內部會議的書籍
截至今天我們為各位輸出過的看房人數、議價空間、市佔率等等資料，都來自鏈家接近十年前的資料佈局
不知道各位聽完什麼感覺
就當我今天看到各路媒體還在為一個成交資料打架的時候，鏈家的資料已經從體系層面提出了類似今天這樣的全域性資料，並且最為可貴的是，真實
也正是因為這樣的資料架構的漸漸從幕後走向台前
我們的購房者才不會被各種亂七八糟的資料誤導
而這可能也是我們資料稿撰文的初心
就是要讓購房者和房東能夠在一片嘈雜中還能聽到一絲真實 (真叫盧俊)