內地購房者對香港房產的需求大增，正成為推動香港樓市強勁復甦的重要動力。

5月9日至5月10日，香港樓市迎來近年來最熱鬧的一個周末，四個新盤同時開售，共推出超過500個單位，其中三個新盤即日售罄，香港房地產市場人士稱創下了近兩至三年周末銷量新高。

5月9日一早，家住深圳的劉女士從深圳過關前往香港，加入搶樓大軍。她瞄準的是恆基地產推出的壹沐二期，當天該樓盤首批新盤正式發售，申購熱度很高——有超過4000張認購申請遞交，超額認購直逼30倍。

開售當天，壹沐二期售樓部一層被購房者擠得水洩不通，從上午10：30開始報到登記，人流絡繹不絕。開發商提前在現場擺好椅子，就連過道區域也利用起來，供買家休息等候，但無奈購房者眾多，座位遠遠不夠，不少買家只能站著。

劉女士就在人群中站了一整天。下午1點，搖號抽籤正式啟動，號碼靠前的買家，才有機會優先選擇心儀的房型，一旦號碼靠後，基本就只能“陪跑”。輪到劉女士的時候，心儀的戶型早已被一搶而空，她只能和其他購房者守在現場，寄希望於有買家退盤，盼著能“撿漏”。等到下午5點，她徹底放棄希望選擇離場，而一些買家依然不死心，晚上8點仍在蹲守。

記者瞭解到，近幾年，越來越多像劉女士這樣通過各項人才引進計畫赴港工作的“港漂一族”，無論是為了子女升學，還是為了更便利地工作生活，都到了需要在港購置房產的時候。內地購房者對香港房產的需求大增，正成為推動香港樓市強勁復甦的重要動力。

（香港售樓部人山人海 受訪者供圖）

劉女士告訴經濟觀察報記者，她在香港工作，住在深圳，此前一直往返深港兩地，今年在父母的支援下，決定在香港置業，由於資金有限，只有能力購買一房的戶型，考慮到未來的升值空間，也會優先購置新盤。

在近期新出的樓盤項目上，荃灣的形瑨、紅磡的首岸、鴨脷洲的Porto也都可以申請認購進行抽籤。劉女士對比了這幾個新盤後發現，後兩者的價格比較高，超出了她的預算；形瑨雖然便宜一些，但距離地鐵站較遠，步行需要十幾分鐘。相較之下，壹沐二期距離屯馬線土瓜灣地鐵站100多米，可快速到達尖沙咀、中環等中心區域，同時也在她的預算範圍內。

根據劉女士拿到的壹沐二期的房型和價格表等資料，一房的戶型有56套，最低價的一房戶型在5樓，售價為558萬港元，面積為265平方英呎（約25平方米）。如果在90天內成交則可以優惠10%，則為502萬港元。另外，壹沐二期有部分單位可以看到維多利亞港海景，樓層越高視野越開闊。劉女士測算過，如果按照90天內成交的金額計算，有過半的一房戶型有機會看到海景，也能控制在530萬港元以內。

5月7日之前，劉女士已經委託地產中介申請壹沐二期“入票”，一位買家可以入4張票。香港新盤“入票”，是指對於一些熱門的樓盤，因為參與的買家較多，地產商會安排買家進行抽籤選房，並需要買家支付10萬港元銀行本票或支票作為購房的登記意向（沒有達成交易會全額退款）。她委託的中介可以代為支付10萬港元，簽署授權書便完成了“入票”的流程。

5月9日，劉女士拿著證件和購房意向登記收據進行報到。報到登記一直到中午12：30結束，下午1點開始了最為緊張的抽籤環節。此次壹沐二期的分組，分為S、A1、A2和B組，其中S組必須選購16個戶型，A1組必須選購4至8個戶型，A2組必須選購2至3個戶型，B組則必須選購1至2個戶型，抽籤則按照S、A1、A2、B組的順序進行。

S組和A1、A2組的抽籤持續了將近兩個小時，下午3點左右開始抽B組，劉女士抽到了B組第98號。事實上，S、A1、A2選完房，只剩下26個戶型可供B組選擇了。輪到劉女士的時候，房子早被別人選走了。她在現場和其他買家交流得知，輪到B組第21號的時候已經只剩兩套房了，而且猶豫幾秒都會被別的買家選走。

劉女士選擇繼續在現場等候，看是否有別的買家退盤，但等到下午5點已經完全失去希望。當晚，壹沐二期加推放出50套戶型，並於5月13日晚上6點開售，採取“先到先得”的策略，如果有買家選擇同一個單位，則進行抽籤，抽中者有房屋購買權，可與開發商簽署臨時合約，並繳納5%的定金。劉女士看到這50套戶型的最低價格相對第一輪已經上漲，位於10樓的265平方英呎的一房，90天內成交的價格為523萬港元。

恆基地產營業部的一位工作人員對經濟觀察報記者表示，50套戶型是第二輪推出的單位，已經不需要“入票”抽籤。第一輪需要抽籤是因為推出的單位比較多，很多買家會搶同一個單位。另外，也不能說後一輪就一定會比前一輪的價格高，價格的高低取決於單位所在的樓層高度和朝向景觀等因素。

多名香港中介代理告訴經濟觀察報記者，每個樓盤，樓層不同，景觀也會不同。一般而言，香港的新盤樓層越高，且面朝大海，價格也會越高。從他們的經驗來看，開發商第一輪推出的新盤價格相較後面幾輪，優惠力度會更大一些。

上述多名中介代理亦表示，5月9日至10日，荃灣形瑨、紅磡首岸、鴨脷洲Porto、壹沐二期同時開售，銷售非常理想。恆基地產營業部的工作人員也表示，首岸是恆基地產和其他開發商共同推出的項目，因為地理位置的優勢，新盤當日即售罄。

據記者瞭解，荃灣形瑨當日亦售罄。一位杭州的購房者搭乘最早一班飛機前往香港，成功購入了形瑨的兩房戶型。這位買家告訴記者，形瑨因為位置較為偏僻，熱度不高，價格較低，即便抽籤號碼不靠前也選到了心儀的房子。這位購房者目前還在香港讀研究生，經常杭州香港兩地飛，辦好購房手續後，她就立刻前往香港機場飛回杭州，妥妥“買房一日遊”。

近年來，越來越多內地人成為“港漂一族”，其中不少人也有了在香港置業的想法。一位在廣東工作的女士告訴記者，由於丈夫在香港工作，孩子馬上要到香港讀小學，他們一直在香港租房和買房之間猶豫，最後經過一個月的看房，已於“五一”長假前夕在油塘購入了一套二手房。

戴德梁行香港研究部主管鄧淑賢對經濟觀察報記者表示，目前在香港置業的內地買家可分為以下幾類：第一類是專業人士或高收入企業高管；第二類是赴港工作或計畫長期居住的人士，或為子女赴港升學而作居住安排的家庭；還有一類是買房投資收租的買家，包括俗稱為“西餅客”的大手買家。這些人的置業需求一般以自住或長線持有為主，偏好交通便利、配套成熟、管理質素較高的屋苑，同時偏好一手樓盤或半新樓。

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部負責人、董事總經理唐華也告訴經濟觀察報記者，2026年一季度，內地買家於香港一二手住宅市場的註冊量共3882宗，涉及金額約426.9億港元，較去年同期分別上升約52.5%及約92.8%，兩項資料均創出新高。從市場結構看，內地買家購買力明顯傾向一手物業，2026年一季度，一手物業涉及金額高達約246.6億港元，約佔整個香港一手成交金額的四成，億級豪宅市場中內地客戶佔比更高。

鄧淑賢稱，香港樓市氣氛持續改善，農曆新年過後香港住宅市場更見活躍，一手新盤去貨速度理想，二手市場潛在買家亦加快入市決定，市場購買力進一步釋放。自2025年3月起，住宅買賣合約數字已連續13個月每月超過5000宗成交。2026年第一季，住宅成交宗數總計約18650宗，同比大增53%，環比升幅達9%。一季度多個焦點新盤銷售理想，一手成交約佔整體住宅交投數目的30%。樓價方面，香港特區政府差餉物業估價署資料顯示，整體住宅樓價指數在今年首三個月累計升幅4.4%，同比上漲9.8%。

自2024年香港“撤辣”政策推出以來，非港人、多套房買家與短期炒家稅費成本大幅下降，香港樓市開始逐步回暖。鄧淑賢認為，經歷聯準會的降息周期後，香港本地按揭利率壓力也趨於穩定。此外，開發商新盤定價貼近市場，且積極推盤去貨，也成功帶動一手房成交和整體市場的入市氣氛。

在唐華看來，截至2025年年中，香港整體豪宅樓價較峰值下調約3成，抄底投資的機會窗口出現。同時，2025年港股市場向好，市場交投情緒高漲，香港整體的投資氛圍及豪宅市場氛圍火熱，帶動了樓市預期的上漲。此外，“撤辣”政策推出至今，各項人才引進計畫帶來的高淨值赴港人士，已經到了在港購置房產的時機，構成了強勁的需求增量。

上述杭州購房者也向記者表示，她於2024年已經在香港啟德購入了一套40平方米的新房，目前已經實現盈利。她覺得香港二手房價格升幅太快，一手房還有機會，因此這次還是選擇購買一手房。

美聯物業樓價指數顯示，2026年一季度，香港一手房價累計上升5.04%，已逼近2025年全年5.14%的升幅。二手房價格方面，港島區累計升幅達6.87%，領跑全市；九龍區上升6%，新界區上升3.64%。

那麼，內地購房者在香港置業，有那些需要特別注意的地方呢？對此，唐華建議，內地購房者在香港置業時，應做好充分的市場研究，提前聯絡幾家地產代理，充分瞭解市場真實情況；香港二手樓宇普遍維護較好，樓齡雖長但屋況尚佳，購房者可結合同區一二手物業綜合評估性價比；另外，儘量提前瞭解本地的購房政策，計算律師費、印花稅及較高的管理費和空置成本，再根據自住或投資需求進行選擇。

唐華認為，自住看重通勤便利，投資關注租賃流通性，內地購房者應優先考慮現樓或屋況良好的二手物業，以規避後期高昂的改造成本。

鄧淑賢則向記者表示，近年赴港升學的非本地學生人數持續增加，帶動了部分大學周邊地區的租住需求和租金表現，若以收租為前提的買家，可以關注鄰近大學或大型教育設施的住宅項目。 (36氪)

很多人還沒有擺脫對房價的慣性思維。

其實房地產行業已經發生了重大變化，只是很多人還沒有意識到。

房地產進入了下一個階段，從增量階段過渡到存量住房階段。現在很多重點城市的二手房交易量已經超過了新房。

這個趨勢在2023年還不是很明顯，2024年分化明顯加速。

所以如果你還沒有從過去對房價的慣性思維中解放出來，你仍然認為房價會暴漲。

最終的結果也可能是持有的資產價值會不斷下降。

因為現在房地產價值回歸的趨勢非常明顯。

這意味著房地產對經濟增長的直接拉動作用正在減弱，同時社會資金對房地產行業的投資也在減弱，因此全國房地產開發投資增速連續兩年出現負增長。

當然，房地產公司之間的競爭將會更加激烈。事實上，不僅僅是房地產企業，還有房地產領域的既得利益集團，彼此之間的競爭非常激烈。

因此，2024年，我們明顯感覺到新房的得房率在上升，容積率在下降，整體價格也在下降。這是降價和增配，這種情況以前是不可想像的。

這是房地產行業進入存量時代的特點。當然，最大的特點是二手房交易量持續增加。

這也是一個必然的結果，因為所有售出的新房最終都會被轉換成二手房。二手房的市場只會越來越大。

即使只有少數人掛牌出售，但由於基數不斷增加，二手房掛牌數量仍將居高不下，市場競爭只會越來越激烈。同時，二手房交易量也會快速增長。

CRIC資料顯示，2024年，全國30個重點城市二手房交易量全國將達2.3億平方米，創歷史新高。

其中，二手房成交份額達到59%，這意味著30個重點城市二手房成交比例接近60%，而新房成交比例僅為40%。二手房的交易量已經明顯高於新房。

這個趨勢相比2023年已經大大加強了。舉幾個例子大家可以明顯感覺到

2023年長沙樓市一手房和二手房成交比例是1：0.7，也就是說新房的交易量比二手房交易量高很多。

但是2024年，一手房和二手房交易量佔比將達到1：2.4。二手房的交易量可以說在2024年完全碾壓新房。

包括杭州在內，2023年一手房和二手房成交量比例為1:0.8，新房成交量大於二手房。

但2024年，一手房成交量佔比-與二手房交易比例達到1：1.8。

南寧、青島、佛山、深圳、廈門、鄭州、東莞、西安等城市2024年的二手房交易量也出現大幅增長，均超過新房交易量。

所以，房地產行業進入存量時代的特徵非常明顯，包括新房土地供應減少，這也是房地產行業進入存量時代的特徵之一。

所以，賣地的收入也連年下降，現在二手房銷量增加的本質原因是回值，降價換量。

當然，新房交付的風險也是二手房銷量增加的原因之一，但這個風險肯定沒有以價換量那麼大。

因為新房交付的風險並不是2024年才出現的，2022年就已經非常明顯了，當時房企各種債務違約，但當時新房的交易量還是高於2022年的。

包括2023年，二手房交易量高於新房的城市只有少數。2024年二手房銷量上漲的趨勢會非常明顯。

主要原因其實是2024年二手房掛牌量處於高位，各大城市的二手房將開始以瘋狂的速度增加，以價換量，

只要看看國家統計局公佈的70個城市的房價資料就知道了。2024年，至少有10個城市二手房同比降幅超過10%。其中也包括一些一線城市。

注意哈，這還是統計局的資料，真實的市場情況應該比這更嚴重。

除了對房地產市場本身缺乏預期之外，更重要的原因是存量時代二手房掛牌數量過高。為了賣房子，我們只能互相競爭，不斷降價。

所以，當房地產市場進入存量時代，我們必須擺脫以前的房價思維慣性。

質量較差、樓齡較舊的房子該套現就套現，即使2025年公佈止跌走穩的目標，也不可能穩定這個房地產類型。

作為一個普通的購房者，我們不應該期望各種投資都會升值。全民炒房的時代早已過去。

所以，作為一個普通人買房，首先要關注自己的家庭債務，停止加槓桿。未來房地產的流動性肯定不會像以前那麼好，因為整體需求在下降。

所以如果你提高槓桿，不考慮你的家庭債務，房子的流動性正在放緩向下。後期一旦遇到問題，能很快賣出嗎？

對於那些資金雄厚的購房者來說，只需要購買優質房產即可。

但不管你是那一種購房者，我還是建議大家在2025年還是要謹慎一些。 (樓市傑說)

天越來越冷了，我們營運小夥伴提醒我儘量早點交稿，不然深夜碼字凍手

越來越多的購房者卻異常熱情的湧入這個二手市場.....

關於二手我們輸出很多關於掛牌關於成交的資料

你可能很少看到我們分享看房人數這個資料

客觀講是市面上也幾乎看不到這樣的資料

但就是這樣的資料它幾乎是市場活躍度的晴雨表，如果說資本市場的人用二手來判斷市場的需求量

那看房人數應該就是這份資料核心的核心

那這份資料難在什麼地方，首先這幾乎是無法統計的資料維度，那怕是問遍全市近萬家中介門店，也難免遇到重客

其次那怕有機構站出來統計，但單機構資料又怎麼能說明全部市場呢

這兩個無法踰越的大山讓看房人數成為挑戰極高的資料

但這也正是我們樂此不疲的地方

我們想到最有資格、有能力輸出這類資料的可能就是鏈家這類頭部平台

鏈家在上海的掛牌市佔達到70%、成交市佔達到25%

相當於每10位房東就有7位選擇鏈家、相當於每10位購房者就有2.5位跟鏈家看房並交易

肯定不能全覆蓋，但鏈家的看房人數一定是最能說明情況的樣本

那我們開始吧，去看看市場那些最神秘的地方

老實講這類資料我們關注了快兩年

而這次拿出來說主要因為上周日的看房人數

這天是12月1日沒錯，但再往前的整個11月它的看房人數都呈現從未有過的火熱

首先鏈家的日均看房人數在5000-8000人規模

分攤到每月的日均看房人數大概是這樣的

因為這類看房資料最好的看法是拆分來看，就是分工作日和周六日來看

如果工作日還是抽空看看，那周六日一定是誠意度更高的攜家帶口的看房人群

這麼分的話你會看到工作日是看房人群很小只的部分

你會發現來到看房大頭的部分，市場的真實溫度就出來了

換句話說進入11月上海二手市場的看房熱度不僅沒有衰減，反而來到全年最高值，同時也是近兩年的最高看房人數

如果各位還感興趣我可以再延伸下資料

因為鏈家在掛牌和成交的高市佔，所以它的看房人數波動可以反應市場

那基於此全市看房人數基本面可以怎麼去試探呢

還記得鏈家平均25%的成交市佔麼

因為看房人數/成交量維持在高度正相關，差不多39/1（這個資料後面會提），所以鏈家的成交市佔也是可以用在看房人數市佔的

換句話說如果用鏈家成交市佔去推全市成交量的話

那麼你也可以用這個市佔，通過鏈家看房人數去推全市看房人數

於是我將鏈家每月的成交市佔帶入到這個看房

你會看到每個我們吃喝玩樂的周六日裡二手市場都活躍著近四五萬的看房人群

當然這裡只是預估資料，不過最重要的不是絕對量的多少，而是相對量的波動

這件事讓我詫異的地方在於你會發現今年6月的看房熱情都不及這個11月

而11月又是9·29新政後的第二個月，還不是首月

這種熱度的持續性讓我有點陌生

這個冬月裡的看房熱情居然高過天氣宜人的5·27新政首月

我們常說鏈家的轉定單是跑在網簽前的資料，現在看房人數其實又是跑在轉定單前面的資料，而這種看房資料也是我覺得接下來12月資料值得期待的地方

當然，看房人數這個資料可以被看到的東西還有更多

比如每月的新增房源量/看房人數

這裡我們使用的是每月的新增房源量，不同於庫存房源量，新增房源量是市場流動性房源

新增房源/看房人數，就是類似房客比的資料

看新增的變化是可以看到一些趨勢的，比如接下來房東賣房的難易程度

可以看到10月那怕去化較快，但新增房源更快，房子反而不好賣

但11月新增房源速度明顯降下來了，同時看房人數又猛增

來到全年資料低點，這類資料越低意味著市場房源競爭激烈程度降低

可以說11月乃至接下來12月前期都是房源去化較快的時候

連接的第二個維度，是將看房人數/成交量（類似帶看成交比）

這裡可以看到市場裡客戶方的心態

你會發現客戶在9月是最觀望的、進入10月就開始快速成交

進入到11月又開始放緩腳步，意味著客戶成交走量的同時，客戶相對於10月變得猶豫

既然選擇的鏈家看房人數，這裡的成交也選擇的當月鏈家成交套數

但整體還處於2024年低位，也就是客戶購房意願度較高

整體來看市場還是處於快速去化的窗口期

為什麼10月-11月可以走出這兩年新政調控後的極致看房資料

其實10月我是理解的，畢竟包含了外環外單身1年就能購房這樣的硬核政策

彙整鉅亨號中所有使用「購房者」關鍵字，所發布的內容 (依照時間排序，最新在前，舊的在後)`