很多人還沒有擺脫對房價的慣性思維。

其實房地產行業已經發生了重大變化，只是很多人還沒有意識到。

房地產進入了下一個階段，從增量階段過渡到存量住房階段。現在很多重點城市的二手房交易量已經超過了新房。

這個趨勢在2023年還不是很明顯，2024年分化明顯加速。

所以如果你還沒有從過去對房價的慣性思維中解放出來，你仍然認為房價會暴漲。

最終的結果也可能是持有的資產價值會不斷下降。

因為現在房地產價值回歸的趨勢非常明顯。

這意味著房地產對經濟增長的直接拉動作用正在減弱，同時社會資金對房地產行業的投資也在減弱，因此全國房地產開發投資增速連續兩年出現負增長。

當然，房地產公司之間的競爭將會更加激烈。事實上，不僅僅是房地產企業，還有房地產領域的既得利益集團，彼此之間的競爭非常激烈。

因此，2024年，我們明顯感覺到新房的得房率在上升，容積率在下降，整體價格也在下降。這是降價和增配，這種情況以前是不可想像的。

這是房地產行業進入存量時代的特點。當然，最大的特點是二手房交易量持續增加。

這也是一個必然的結果，因為所有售出的新房最終都會被轉換成二手房。二手房的市場只會越來越大。

即使只有少數人掛牌出售，但由於基數不斷增加，二手房掛牌數量仍將居高不下，市場競爭只會越來越激烈。同時，二手房交易量也會快速增長。

CRIC資料顯示，2024年，全國30個重點城市二手房交易量全國將達2.3億平方米，創歷史新高。

其中，二手房成交份額達到59%，這意味著30個重點城市二手房成交比例接近60%，而新房成交比例僅為40%。二手房的交易量已經明顯高於新房。

這個趨勢相比2023年已經大大加強了。舉幾個例子大家可以明顯感覺到

2023年長沙樓市一手房和二手房成交比例是1：0.7，也就是說新房的交易量比二手房交易量高很多。

但是2024年，一手房和二手房交易量佔比將達到1：2.4。二手房的交易量可以說在2024年完全碾壓新房。

包括杭州在內，2023年一手房和二手房成交量比例為1:0.8，新房成交量大於二手房。

但2024年，一手房成交量佔比-與二手房交易比例達到1：1.8。

南寧、青島、佛山、深圳、廈門、鄭州、東莞、西安等城市2024年的二手房交易量也出現大幅增長，均超過新房交易量。

所以，房地產行業進入存量時代的特徵非常明顯，包括新房土地供應減少，這也是房地產行業進入存量時代的特徵之一。

所以，賣地的收入也連年下降，現在二手房銷量增加的本質原因是回值，降價換量。

當然，新房交付的風險也是二手房銷量增加的原因之一，但這個風險肯定沒有以價換量那麼大。

因為新房交付的風險並不是2024年才出現的，2022年就已經非常明顯了，當時房企各種債務違約，但當時新房的交易量還是高於2022年的。

包括2023年，二手房交易量高於新房的城市只有少數。2024年二手房銷量上漲的趨勢會非常明顯。

主要原因其實是2024年二手房掛牌量處於高位，各大城市的二手房將開始以瘋狂的速度增加，以價換量，

只要看看國家統計局公佈的70個城市的房價資料就知道了。2024年，至少有10個城市二手房同比降幅超過10%。其中也包括一些一線城市。

注意哈，這還是統計局的資料，真實的市場情況應該比這更嚴重。

除了對房地產市場本身缺乏預期之外，更重要的原因是存量時代二手房掛牌數量過高。為了賣房子，我們只能互相競爭，不斷降價。

所以，當房地產市場進入存量時代，我們必須擺脫以前的房價思維慣性。

質量較差、樓齡較舊的房子該套現就套現，即使2025年公佈止跌走穩的目標，也不可能穩定這個房地產類型。

作為一個普通的購房者，我們不應該期望各種投資都會升值。全民炒房的時代早已過去。

所以，作為一個普通人買房，首先要關注自己的家庭債務，停止加槓桿。未來房地產的流動性肯定不會像以前那麼好，因為整體需求在下降。

所以如果你提高槓桿，不考慮你的家庭債務，房子的流動性正在放緩向下。後期一旦遇到問題，能很快賣出嗎？

對於那些資金雄厚的購房者來說，只需要購買優質房產即可。

但不管你是那一種購房者，我還是建議大家在2025年還是要謹慎一些。 (樓市傑說)

天越來越冷了，我們營運小夥伴提醒我儘量早點交稿，不然深夜碼字凍手

越來越多的購房者卻異常熱情的湧入這個二手市場.....

關於二手我們輸出很多關於掛牌關於成交的資料

你可能很少看到我們分享看房人數這個資料

客觀講是市面上也幾乎看不到這樣的資料

但就是這樣的資料它幾乎是市場活躍度的晴雨表，如果說資本市場的人用二手來判斷市場的需求量

那看房人數應該就是這份資料核心的核心

那這份資料難在什麼地方，首先這幾乎是無法統計的資料維度，那怕是問遍全市近萬家中介門店，也難免遇到重客

其次那怕有機構站出來統計，但單機構資料又怎麼能說明全部市場呢

這兩個無法踰越的大山讓看房人數成為挑戰極高的資料

但這也正是我們樂此不疲的地方

我們想到最有資格、有能力輸出這類資料的可能就是鏈家這類頭部平台

鏈家在上海的掛牌市佔達到70%、成交市佔達到25%

相當於每10位房東就有7位選擇鏈家、相當於每10位購房者就有2.5位跟鏈家看房並交易

肯定不能全覆蓋，但鏈家的看房人數一定是最能說明情況的樣本

那我們開始吧，去看看市場那些最神秘的地方

老實講這類資料我們關注了快兩年

而這次拿出來說主要因為上周日的看房人數

這天是12月1日沒錯，但再往前的整個11月它的看房人數都呈現從未有過的火熱

首先鏈家的日均看房人數在5000-8000人規模

分攤到每月的日均看房人數大概是這樣的

因為這類看房資料最好的看法是拆分來看，就是分工作日和周六日來看

如果工作日還是抽空看看，那周六日一定是誠意度更高的攜家帶口的看房人群

這麼分的話你會看到工作日是看房人群很小只的部分

你會發現來到看房大頭的部分，市場的真實溫度就出來了

換句話說進入11月上海二手市場的看房熱度不僅沒有衰減，反而來到全年最高值，同時也是近兩年的最高看房人數

如果各位還感興趣我可以再延伸下資料

因為鏈家在掛牌和成交的高市佔，所以它的看房人數波動可以反應市場

那基於此全市看房人數基本面可以怎麼去試探呢

還記得鏈家平均25%的成交市佔麼

因為看房人數/成交量維持在高度正相關，差不多39/1（這個資料後面會提），所以鏈家的成交市佔也是可以用在看房人數市佔的

換句話說如果用鏈家成交市佔去推全市成交量的話

那麼你也可以用這個市佔，通過鏈家看房人數去推全市看房人數

於是我將鏈家每月的成交市佔帶入到這個看房

你會看到每個我們吃喝玩樂的周六日裡二手市場都活躍著近四五萬的看房人群

當然這裡只是預估資料，不過最重要的不是絕對量的多少，而是相對量的波動

這件事讓我詫異的地方在於你會發現今年6月的看房熱情都不及這個11月

而11月又是9·29新政後的第二個月，還不是首月

這種熱度的持續性讓我有點陌生

這個冬月裡的看房熱情居然高過天氣宜人的5·27新政首月

我們常說鏈家的轉定單是跑在網簽前的資料，現在看房人數其實又是跑在轉定單前面的資料，而這種看房資料也是我覺得接下來12月資料值得期待的地方

當然，看房人數這個資料可以被看到的東西還有更多

比如每月的新增房源量/看房人數

這裡我們使用的是每月的新增房源量，不同於庫存房源量，新增房源量是市場流動性房源

新增房源/看房人數，就是類似房客比的資料

看新增的變化是可以看到一些趨勢的，比如接下來房東賣房的難易程度

可以看到10月那怕去化較快，但新增房源更快，房子反而不好賣

但11月新增房源速度明顯降下來了，同時看房人數又猛增

來到全年資料低點，這類資料越低意味著市場房源競爭激烈程度降低

可以說11月乃至接下來12月前期都是房源去化較快的時候

連接的第二個維度，是將看房人數/成交量（類似帶看成交比）

這裡可以看到市場裡客戶方的心態

你會發現客戶在9月是最觀望的、進入10月就開始快速成交

進入到11月又開始放緩腳步，意味著客戶成交走量的同時，客戶相對於10月變得猶豫

既然選擇的鏈家看房人數，這裡的成交也選擇的當月鏈家成交套數

但整體還處於2024年低位，也就是客戶購房意願度較高

整體來看市場還是處於快速去化的窗口期

為什麼10月-11月可以走出這兩年新政調控後的極致看房資料

其實10月我是理解的，畢竟包含了外環外單身1年就能購房這樣的硬核政策

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