“誰說預算600、700萬不敢去看古北的房子啊”

最近一位一直在上海外環外打轉看新盤的朋友

突然發來了有點激動人心的消息

雖然帶著玩笑意味的恭喜這位朋友，說以前古北房價很貴現在是趕上時候了

但也不禁有點驚訝於古北類股現在居然有6字頭的二手房

遙想大概19年的時候還被古北臻園以近17萬/平的成交價刷過屏，印象深刻

查了一波資料，發現除了古北，聯洋、新江灣城、大寧，這些傳說中的中產類股的價格都有不同程度的浮動

要說這些類股，都是要地段有地段，要品質有品質，有著在上海這麼卷的市場中也能打90分的燙金屬性

就像一提到古北是明星札堆的國際社區，聯洋一度成為陸家嘴金融菁英的後花園

大寧和新江灣城那也是離不開高積分、低密、中產奢宅這些關鍵詞

在我們過去的認知中也一直覺得它們是高不可攀的

現在的入住門檻，真的就這麼水靈靈的降了嗎

不妨一起來看看

01 曾經的中產白月光聯洋，降幅近10%

提起聯洋，大家的第一反應可能就是這是上海金融精英的後花園，有傳言陸家嘴一半的基金經理都住在這裡

內環內的地段，距陸家嘴也就五、六公里

這個類股從位置上就已經贏了太多，可以說是稀缺中的稀缺

配套上面，除了挨著大名鼎鼎的世紀公園，周邊的博物館、圖書館、上海科技館、東方藝術中心環繞

就算在全上海每一個也都是拿得出手的頂級配套

整個類股自帶一梯隊學校，對口進才雙實驗學區

當初作為上海第二代國際化社區的定位規劃，類股內的居住品質當然也是很硬核

就拿仁恆河濱城這個計畫來說，因為住了很多外籍客戶，曾經還有著「小聯合國」的稱號

仁恆作為開發商可以說是很有預見性了，05年的社區已經做好了人車分流

社區內有8層仁恆鄰裡中心，5層會所，4個室內外泳池，高爾夫訓練場、網球場、籃球場一個不落

交貨快20年的小區，不說其他單看這個泳池的水質維護程度就知道居住品質了

所以，這樣的地段這樣的品質氛圍，照道理是不是該漲呢

但沒有想到，我們從中介拿了資料之後

發現聯洋類股的成交均價整體降幅達到了7.92%

像仁恆河濱城這種標竿樓盤，從2021年的近13萬每平單價到2024年的11.9萬每平，也是降了1萬多

中介大熊說仁恆現在一期成交均價差不多在10.66萬每平，第二期成交均價約在10.88萬每平

一期大戶型9字頭單價現在也可以談，這個價格早幾年誰敢想啊

如果在陸家嘴和張江上班的，這裡單價賣15、13萬每平的時候可能確實會覺得性價比一般

但現在9萬左右的單價，內環內的地段，放眼全上海也少有了

問了幾個住在聯洋那邊的朋友

他們都不約而同的說就喜歡世紀公園這邊，日常休閒散步都很方便

雖然說現在入手老房子挺沒底的，但仔細想了想好不容易夠上自己的白月光類股了

何樂而不為呢

02 古北老牌國際社區，中產也有機會住在黃金城道了嗎

相對於聯洋這個上海第二代國際社區，古北這個上海第一代的國際社區大家應該聽得更多

提起來就是富人聚集區，某某某明星都住在那裡

上面手握600萬去古北看房的朋友說，他看過很多類股的房子，但是古北的優勢很明顯

自成一體的高端配套，不用離開這個地方，就有自然而然的社交圈

這裡不僅雲集高端日料店、美容店，國內唯一高島屋也在這

而且現在業態也逐漸豐富，新開了奧樂齊，清美這種比較日常的店舖

所以區域內也不缺煙火生活的底蘊

類股內的二期品質標竿樓盤，像古北瑞仕花園、御翠豪庭、金色貝拉維，雖然房齡整體偏老，但還是一眼就能看出非一般的貴氣

就拿古北瑞仕花園來說

大熊說目之所及的建築、園林、廣場、水景當初都是出自國際大師之手

綠化乾乾淨淨、路面也很整潔，很多人評價，進這裡就覺得氣場很順很舒暢

這個盤戶型上相對沒啥硬傷，靠著黃金城道步行街的那些戶型，可以說非常搶手

畢竟長寧的地段在這居住品質也拉滿

所以可以看到類股整體價格這幾年相對穩定

2024年的成交均價9.9萬每平，相較22年和23年10萬每平，上下浮動相差不大

再從區域二期地塊的幾個標竿樓盤來看

要特別說明一下，金色貝拉維這個小區因為2021年只賣出一套房，所以對比下來會出現上浮資料

相較過去幾年，御翠豪庭這個小區有26.37%的降幅更引人關注

問了大熊，說禦翠豪庭的戶型可能都存在不同程度的暗衛、2房不好改造等問題

但也有得房率接近80%、南北直通的3房、4房戶型

需要費點時間篩選等待，所以降幅大點也是有原因的

但如果你想以更低門檻入住同一區域享受同樣的配套，古北一期地塊的二手房現在單價6萬、7萬每平出頭就能買

大熊說，就因為門檻低了，才能讓普通中產住得上黃金城道啊

房子會變老，但是類股的底蘊和環境才是關鍵

所以，買得起古北千萬房子的才算普通中產嗎

03 新江灣城，反而是上海中產類股裡房價最堅挺的

新江灣城，應該是上海中心城區內比較有爭議的一個類股

有人喜歡它的環境、教育配套，不喜歡的人說它沒產業、交通不行等等

但在上海獨處一隅的極致低密，如同大隱於市的世外桃源，讓這個類股還是獨得一波中產的擁躉

原生態濕地應該是新江灣城的獨屬名片

當前，新江灣城綠化覆蓋面積高達322.99萬平方米，水域面積50萬多平方米

現在上海中心城區範圍內具備這樣生態條件的類股，應該沒了吧

其實新江灣城身負「東方新矽谷」的產業定位，被很多人詬病的產業缺乏感覺也還行

像復旦微電子、北斗衛星系統、3D列印復志科技、抖音等大廠其實都在新江灣城

類股內純別墅區很少，大部分是別墅與大平層混合的住區

其中新江灣城首府與中建大公館相鄰，作為新江灣城類股的第一梯隊住宅

前者採用法式乾掛石材，後者為英式紅磚，一眼就能看出是極具居住品質的豪宅

如果對純別墅沒有執念，其實新江灣城複式大宅的性價比很高

蒐集了下類股近年整體的成交價走勢，只能說穩中有進

相較於2021年的成交均價，目前整個類股還有每平1萬左右的上浮

拋開別墅產品不說，類股裡標竿小區的價格有漲有跌但都還是穩定在10W+

九龍倉璽園上浮了20%，綠地海珀璞輝有20%的下降幅度

這可能由於兩個產品定位不同，九龍倉璽園屬於大平層豪宅，出門就是10號線新江灣城，對口上音實驗，標準的地鐵學區房，綠地海珀璞輝相對屬於品質高層，產品也偏小戶型

看到住在那裡的一位業主說，與幾年前的冷冷清清相比，現在新江灣已呈現出成熟風

而且成熟中自帶著一種閒適的氣質

與上海別處芸芸眾生熙熙攘攘的熱鬧場景相比，這裡有更多低調奢華和出世的灑脫

04 靜安大寧，六邊形戰士一點也不誇張

不像新江灣城的天然生態資源拉滿，大寧，好像真的沒什麼短板

不管是靜安的燙金地段屬性，還是1號線的交通制霸，抑或是區域內市北高新、久光這種體量的產業和商業加速未來

更重要的是還有超級硬派的教育資源，許多客戶選擇類股的一個重要因素

雖說學區房的屬性現在已經被削弱的很嚴重，但是一定也是買房子需要考慮的一個重要點

大寧的學校很多，咱就簡單說幾個

類股內對口的雙學區，閘北實驗小學+風華中學西校區，這都是雙一梯隊

大寧國際小學+風華中學東校區，二梯隊+一梯隊

類股內整體的高端人居環境也保證了生源質量，互相成就，良性循環

靜安內軌交環線，品牌商圈，優質學區，這些都成就了不可複製的大寧

而大寧金茂府算是成就了類股內的品質天花板

曾經看過這樣兩句話

金茂府之前整個北上海沒有高端居住區，金茂府之後整個北上海的高端購買力都在關注大寧

乾掛石材外立面，獨樹一格的科技住宅，面面俱到的細節打磨

城市介面的稀缺性，這個項目對追求高品質住宅的中產可以說是非常友好

對比整個類股的成交均價，也可以說是依舊堅挺

2024年類股的成交均價在每平9.3萬左右，和21年的每平9.4萬左右也相差無幾

而大寧金茂府憑藉一己之力拉動類股整個品質水準，價格當然也是

成交均價從2021年的14萬每平，到現在還是14萬一平，不說在北上海就是在整個上海一眾類股中也是非常耀眼

對於大寧這種優質類股，不進則退的道理大家應該都懂

那麼好的類股好幾年沒漲價是不是也算另一種程度的門檻降低

最後

其實寫這篇文章並不是單純想表達這些中產類股的門檻降低

而是想說，以前大家買房可能只能選一個首要的點

要嘛地段好要嘛產品合適，想要都好的那價格和火熱程度也是很難搶到

而現在大家可以雙向同步改善

什麼意思呢？其實就是在選擇好地段的同時也能同步選擇更好的產品

上海的這些中產類股因為整個市場的波動，產業轉型等各種原因

內部很多機會開始出現

換句話說，在你有置業需求的前提下，以更低門檻入手各項均好的房子

不管是自住亦或是當作資產儲備，何嘗不行 （真叫盧俊）