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高盛唱多中國，一線樓市強勁，解綁、降息將至，杭州賣地第一名
離譜，杭州說2023年前的房子，都是舊房子，給補貼，搞拆遷，發房票，再為樓市添把火
杭州畫過的餅，踩過的坑，諸神之戰中，已算是誠信兌現第一梯隊，有那些規律？
杭州2024年人口新增10萬，扒開一看，全是是老年人，住房雙軌制，苦一苦年輕人。。
01
這幾天，有個消息出來：
1，高盛開始唱多中國
一般國內的機構，容易受到神秘力量的影響，很多判斷，不太客觀。
但外資機構，受到的影響小一點，很多意見可以拿來參考。
當外資開始集體唱多的時候，往往是大放水的起手式。
2，金融口
大放水，另一個起手式，要看金融口的言論。
許多銀行突然宣佈，繼續降低存款利率。
為什麼存款利率一直在下降？
因為經濟增速放緩，投資回報率沒那麼高。
再加上現在企業日子不好幹，高層要求給企業低息貸款。
很多銀行，貸款利率只有3%。
這麼低的利息，也沒有多少人來貸款。
以前很多貸款大戶，比如國央企，當二道販子。
拿到低息貸款，再高價放出去。
不過2024年，高層推進退金令，不讓這個幹了。
所以銀行，追著放貸，都沒人要。
銀行只是錢的中介，貸款利率這麼低，中間如果利差太小，銀行自己都吃不飽。
所以只能降低存款利率。
現在存款利率進一步降低，是給後續降息做準備。
房貸利率，現在是3.1%，今年有可能進一步下降，突破3%。
具體到城市層面，各個操盤手，也在出台政策，為樓市添一把火。
例如杭州，最近說要繼續搞拆遷，還要補貼購房者。
離譜，杭州說2023年前的房子，都是舊房子，給補貼，搞拆遷，發房票，再為樓市添把火
這一筆錢下來，估算在千億規模，最終會流向那裡？
大部分，都會流向核心區。
核心區，一般有什麼特徵？
要有CBD，高樓大廈，還要有標誌性建築，人是視覺動物，要有聖殿效應。
這是城市規劃領域，一條非常基礎的原則。
過去20年，杭州第二中心，是最火的類股。
2001年，當時杭州操盤手說，要從西湖時代，進入錢塘江時代。
開始發展錢江新城-奧體類股，在這裡放了大量標誌性建築。
2017年，操盤手又說，要擁江發展，開始大力發展錢江世紀城。
又在這裡，修建了大量高樓。
不過在2021年，杭州出事，有人被弄進去了。
擁江發展的理念，雖然很好，但重視程度不如以前高。
杭州開始向西走，發展城西科創大走廊，決心非常強，堅定的走科創路線。
從那裡能看出，操盤手的決心？
就看標誌性建築，看公共資源的投放。
老百姓最喜歡看的，是第一高樓。
杭州這麼多年，第一高樓都在錢塘江沿岸。
現在第一高樓，終於來到西邊，就在杭州西站旁邊。
除了杭州西站，幾座高樓大廈，還有什麼公共產品？
有一條機場快線，直通蕭山機場；
還在這邊放了大量的醫院、學校。
對於餘杭區的人口，這樣的公共產品，已是綽綽有餘。
以前每次要宣傳杭州，都要去拍錢江新城、錢塘世紀城。
畢竟是杭州的第二中心，城市介面非常新，看起來非常繁華。
是城市宣傳的一張名片。
但在未來10年，杭州新的名片，大機率要在西湖+錢江兩岸的基礎上，再加一個第三中心類股。
第二中心那邊，負責金融+網際網路。
2008-2020年期間，確實非常賺錢。
但放到新時代，這樣的產業結構，無法帶動杭州更進一步。
而城西這邊，負責人工智慧、新能源、新材料、生物技術、物聯網。
都是硬科技，都是科創，更符合現在的產業方向。
這才是杭州，未來10年的增長點。
02
那城西這邊，現在建設進度如何？
操盤手上沒上心，一共投入了多少錢？
可以看一下官方報導：
2020年，《杭州雲城概念規劃》出爐，規劃面積43km2，建設用地面積30km2。
計畫三年拉開框架、五年初具形象、十年基本建成。
也就是說，大概在2030年，以杭州西站為核心，能形成新的CBD。
2020-2025年，杭州投入超過1000億，很多建築都已經幹到一半。
如果去核心區域看一眼，已經有了濱江的影子。
未來5年，再砸1000已進入，城西CBD，就能成型。
那杭州，還有沒有這麼多錢？能不能持續投入？
看一眼資料：
2024年，杭州財政收入全國排名第4，賣地收入排名第3，富得流油。
就算在2024年，全國行情都不好的時候，杭州賣地收入都能超過1000億。
今年土拍市場更火，一個季度就超過596億。
全國賣地收入，第一。
力壓上海、北京，是成都的兩倍以上，不僅賣的多，還賣的貴，地王頻出。
看這個勢頭，杭州今年賣地收入，都能朝著1500-2000億去了。
這麼多土地出讓金，那幾個區域貢獻的最多？
2024年，賣地面積最多的，是餘杭，其次是蕭山。
這兩個區域，都是2001年併入杭州，為杭州帶來大量的土地財政。
蕭山最好的土地，濱江，錢塘世紀城，現在賣的差不多了。
也該賣餘杭了。
杭州最近10年，風頭正盛，很多人天天在網上誇。
但很多人誇的時候，喜歡說：
因為杭州的營商環境好，所以才能發展的好，才能這麼有錢。
但其實邏輯，正好是反的。
正是因為杭州有錢，發展的好，才能有非常好的營商環境。
大部分人說的那套邏輯，其實就是制度經濟學。
這一套理論，在國際上非常有名，去年還拿到諾貝爾經濟學獎。
但在制度經濟學眼裡，好的營商環境、好的制度，好像完全不要錢一樣。
但事實完全不是這樣。
有的人說了一個觀點：
不管是市場、制度，或是營商環境，都是昂貴的公共產品。
不是想提供，就能提供的。
制度是發展的結果，而不是發展的原因。
舉個例子：
現在咱們去算數學題，不同的人，用的工具不同。
有的人拿算盤計算，有的人拿計算器計算，有的人拿Deepseek計算。
最後的效率和精準度，肯定完全不同。
用Deepseek的人，一定吊打拿算盤和拿計算器的人。
所以有人得出結論：
你們算術不行，是因為沒有Deepseek；
如果用Deepseek，一定能算得很準。
這種言論，假設條件就是Deepseek是免費的，誰都能用。
但其實，很多地區的人，根本就沒有電腦。
甚至沒有網路，或是還沒通電呢。
你跟他說要用Deepseek，他都沒聽過，也沒這個條件。
把上面這個故事，放到政治經濟裡，就是華盛頓共識。
以前美國作為普世價值，全球推廣，忽悠瘸了一批國家。
但凡認認真真遵循的，沒發展起來還算好的，比較慘的，經濟直接崩盤。
在1990年代，這套理論在國內也非常火。
不僅是老百姓，甚至很多身居高位的人，也奉為圭臬。
很多人看到蘇聯的例子，都在磨刀霍霍，等著再操作一遍。
幸好後來經濟發展的不錯，沒按照這條路往下走。
否則後面30年，就沒有普通人的事情了。
之後大概在2004年，中國發展的不錯，有人提出北京共識。
一開始是外國人總結出來的，後來我們覺得總結的挺好，部分拿過來用。
大概的意思是：漸進式改革，重商主義，積累外匯，國家主權。
2018年後，這套理論，逐漸演變成東派經濟學。
正面對抗的，就是西派經濟學。
很多研究經濟的，做金融的，年紀大了，學西派經濟學的時間太久，已經很難改變。
東派經濟學的市場，在下一代年輕人。
翟東昇就曾說過，希望年輕人趁著觀念還沒定型，多看看。
否則年紀大了，就很難接受新觀點。
成為了某種思想的奴隸。
而華盛頓共識，在西方自己的理論和實踐裡，也正在悄然發生變化：
03
再說回杭州西站，現在的操盤思路，很像上海的虹橋樞紐。
也是地鐵+飛機+高鐵+CBD商圈。
現在虹橋樞紐，已經是主城區，成為外環外的高地。
但在十幾年前，虹橋的發展，非常有爭議。
當時虹橋這邊還算郊區，有人覺得，就把虹橋當作交通樞紐，剩下的不用發展。
但另外一批人覺得，虹橋地理位置非常好，是上海面向長三角，面向世界的一個門戶。
後來圍繞著虹橋，規劃了大量的商業寫字樓。
2010年虹橋通高鐵，發展到現在15年，房價來到7萬/平。
上海外環這麼多類股，為什麼要在虹橋這裡，規劃一個大手筆？
有人提供了一種解釋：
上海為了疏解人口，不僅要發展五大新城，也要圍著外環發展。
把這些區域短板補齊，讓更多人不用進城。
七寶、莘莊，南翔，已經是成熟區域。
再往北的顧村，已經偏離上海的發展主線，優先順序不高。
而南邊的閔行，現在放了一個大零號灣，還有新建的學校和醫院，發展也在路上。
東邊的浦東，之前還有金色中環線的規劃，前灘還沒發展好，外環上的川沙還得往後排。
而西邊的虹橋類股，是外環外比較重要的節點。
這裡是四區交界之處，先天不足。
如果沒有強規劃，很容易成為外環短板。
所以上海操盤手，最近十幾年，經常給虹橋送大禮包。
規劃年年升級，從最開始的0.6平方千米，擴大到現在的535平方千米。
看起來面積這麼大，但其實，最核心的區域只有16平方千米。
差不多，就是虹橋火車站旁邊一小圈。
發展了10年，最繁華的就是16平方千米。
如果把上海虹橋的經驗，放到杭州西站上來。
最核心的區域，也就是西站周圍一小圈，。
大概就是文一西路以北，留石高架路以南。
規劃上，全都是密密麻麻的寫字樓。
從2020年開始，西站已經發展5年。
未來5年，按照杭州的財力，造好20平方千米的核心區，問題不大。
虹橋房價，從當年的2-3萬/平，高峰時期來到10萬/平，現在回到7萬/平。
而杭州西站旁邊呢，現在只有3-4萬/平。
未來翻一倍，是大機率的事情。 (達叔買房)