中國房貸利率年內四次調降，穩樓市信號有多強？

住房貸款利率迎來年內第四次下調。

8月22日，中國人民銀行（下稱“央行”）授權全國銀行間同業拆借中心公佈，貸款市場報價利率（LPR）非對稱下調，其中一年期LPR下調5個基點至3.65%，五年期以上LPR下調15個基點至4.3%。五年期以上LPR是國內住房按揭貸款利率定價基準利率，本次LPR降息後，首套房貸利率下限將由4.25%降至4.10%。

LPR降息當日，A股三大指數全部收紅。截至當日收盤，上證綜指、深證成指、創業板指分別上漲0.6%、1.19%和1.64%。其中，房地產板塊早盤一度下跌翻綠，午後收漲0.57%。

LPR在中期借貸便利（MLF）利率基礎上加點形成。此前一周（8月15日），央行宣布將MLF操作中標利率下調10個基點至2.75%。彼時，中國郵政儲蓄銀行研究院婁飛鵬已向《財經》記者表示，一年期和五年期以上LPR都可能下調，後者下調的可能性和幅度都將更大。

多位分析人士指出，本次LPR降息在市場意料之中，但五年期以上LPR降息幅度超過10個基點，略超市場預期。國泰君安國際首席經濟學家周浩表示，LPR降息說明宏觀政策將繼續為經濟穩增長提供支持。其中，五年期以上LPR的超預期降息，表明當局已加大努力穩定房地產市場。

LPR降息落地，市場開始期待進一步降息。婁飛鵬表示，LPR仍有下行空間，但不一定是通過政策利率引導。招商宏觀團隊則認為，從近期政策一系列操作來看，“貨幣政策正由結構型轉向總量型，降息週期正式開啟”。

房貸利率普降15個基點

LPR下調後，商業銀行紛紛下調房貸利率。

《財經》記者從多家銀行房貸經理處了解到，LPR調降後客戶申請的新貸款均按照最新基準利率執行。其中，北京、上海首套房貸執行利率分別降至4.85%和4.65%。

以上海地區一筆正在申請中的新貸款為例，其商貸首套利率將為LPR+35BP即4.65%，二套利率則為LPR+105BP即5.35%。對於已經放款的存量客戶來說，在合同約定的LPR調整日期後，方可享受最新利率。

上海地區一名於2021年6月開始還房貸的購房者對《財經》記者表示，由於此前五年期以上LPR有所調降，今年7月自己的房貸利率已經下調過一次，“這次LPR又降了，如果繼續保持這個水平明年就又能節省利息了” 。

據分析人士測算，以100萬元、期限30年的按揭貸款為例，按等額本息還款方式計算，本次降息將使購房者每月還款額減少88.48元，總支付利息減少3.18萬元。

“LPR調降有助於降低購房成本，增強購房意願，提振房地產銷售。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，在當前房地產市場仍然低迷的環境下，通過LPR下調來帶動房貸利率調降，成為扭轉市場預期、促進樓市回暖的重要一環。

根據國家統計局8月15日公佈的數據，1月—7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

另據中國人民銀行公佈的信貸數據，7月新增人民幣貸款6790億元，同比少增4042億元。其中，與居民房貸高度相關的居民中長期貸款新增1486億元，同比少增2488億元，業內人士指出，這顯示居民購房需求不足。

“最近市場比較平穩，每個月的成交量一點點遞增，不像去年一樣突然翻倍。”上海地區一位房產中介表示，“不過現在不斷有利好政策，像崑山、太倉都解除限購，臨港也只要一年社保就能買房，市場有待恢復。”

“最近房貸申請人數量還可以，忙碌是常態。”上海地區某股份行支行房貸經理告訴《財經》記者，“現在額度充裕，客戶過完戶就能拿到貸款。”深圳地區某股份行支行房貸經理亦表示，由於當前促投放，房貸放款時間很快。

市場期待進一步降息

多位分析人士指出，五年期以上LPR的超預期下降，旨在進一步釋放穩樓市信號，進而推動寬信用落地。“在內需構成中，規模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產負債表密切相關的房地產行業對穩經濟依然重要，關係到寬信用落地的效果和進程。”溫彬表示。

2022年以來，社會融資規模和人民幣貸款月增量多次出現較大幅度同比下滑。其中，7月社融新增7561億元，同比少增3191億元，預期值為1.3萬億元；人民幣貸款新增6790億元，同比少增4042億元，預期值為1.1萬億元。同時，當月廣義貨幣（M2）增速達到12%，增速創2016年5月以來新高。

多位分析人士直言，7月社融與M2背離，貨幣市場流動性出現淤積，未能轉化為實體信貸。房貸增長乏力被認為是信用不足的重要原因。根據7月金融數據，主要體現居民購房情況的居民中長期貸款同比少增2488億元，成為當月信貸少增的主要拖累項。

事實上，這已經是五年期以上LPR年內的第三次調降。此前的2022年1月，一年期LPR下調10個基點，五年期以上LPR下調5個基點；2022年5月，一年期LPR持平，五年期以上LPR下調15個基點。

此外，央行、銀保監會於5月15日發布了《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點”。至此，年內房貸利率已經歷四次調降，首套房貸利率下限累計調降55個基點。

婁飛鵬表示，目前房地產市場面臨的問題是人口老齡化、城鎮化率增速下降、居民對房價預期調整、疫情反复影響居民收入等多種因素導致的，在貨幣政策降低利率的同時，還需要其他政策協同發力，從而取得更好的政策效果。

對於接下來的政策走向，多位分析人士表示，市場利率存在進一步下降的空間。婁飛鵬認為，若經濟形勢，尤其是房地產市場出現進一步下行壓力，LPR仍有下調空間，但更可能是通過存款利率市場化調整機制實現。

8月18日，國務院常務會議提出，“完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。”據此，溫彬認為，房貸利率需要進一步向歷史低點靠攏，未來仍有調降空間。