為什麼明明是同一間房屋，銀行核貸額度不高，卻能在融資公司取得更高的貸款金額？之所以存在這樣的差異，是因為不同貸款機構在「貸款成數」與「風險評估」之間的差異所造成。只要了解二胎房貸額度計算公式與審核重點，就能理解額度差距的原因，並選擇更適合自己的貸款方案。一、二胎房貸最大迷思：房屋鑑價為什麼低於成交價格？在進行鑑價時，金融機構通常會依據以下幾個重點進行評估：房屋所在地段與區域發展性屋齡、建物結構與整體屋況周邊生活機能與交通條件附近實價登錄成交行情銀行在進行鑑價時，主要是考量未來若發生重大違約、進入法拍程序時，是否能順利將抵押品出售，並將剩餘的債款收回。因此，銀行傾向以較保守的價格作為鑑價結果，鑑價結果通常會低於成交價，以降低未來損失風險。二、掌握核心公式，簡單計算二胎房貸額度要理解銀行與融資的額度差異，首先需要了解二胎房貸的計算方式：房屋鑑價金額 × 貸款成數 − 一胎房貸剩餘本金 = 二胎房貸額度在申請二胎房貸時，可以先把房屋價值想像成一個「資金容器」，而這個容器裡扣掉一胎尚未清償的金額，剩下還能再利用的空間，就是二胎貸款額度；換句話說，二胎房貸其實是把「房屋尚未被使用的價值」再轉換成一筆資金。按照上述的計算公式，可以看出有3個關鍵會直接影響最終核貸結果：房屋鑑價金額貸款成數一胎房貸剩餘本金然而，不同貸款管道在這3個環節的審核標準不同，也就導致最終可貸金額出現明顯差異。三、銀行二胎與融資二胎房貸額度3大關鍵差異房屋鑑價方式不同銀行鑑價主要以實價登錄、屋齡、屋況、周邊環境等條件為評估依據，即使在裝潢投入大額成本，這些成本也不會被納入鑑價結果；融資公司鑑價則較銀行更貼近市場行情。貸款成數差異銀行基於風險控管，貸款成數最高為8成，但受到限貸令影響，若借款人條件未達標準，通常僅為6～7成；融資二胎成數最高可達120%，比銀行更具彈性。審核條件不同銀行偏好信用良好、收入穩定的借款人，審核標準較嚴格；融資公司更重視房屋本身價值與還款能力，可接受輕微信用瑕疵的借款人，審核條件相對較銀行彈性。四、實際案例分析：銀行二胎額度、融資二胎額度差距試算舉例，當房屋鑑價金額同樣為1200萬元，原房貸餘額900萬元，銀行二胎與融資二胎額度分別為：銀行二胎額度試算鑑價結果1200萬 × 最高成數80% − 原房貸餘額900萬 ＝ 可貸額度60萬元融資二胎額度試算鑑價結果 1200萬 × 核貸成數100% − 原房貸餘額900萬 ＝ 可貸額度300萬元以這個試算案例得知，在相同的房屋條件下，即使銀行核貸最高成數8成，仍與融資二胎額度相差約5倍。相較之下，融資公司因貸款成數較高，且審核條件較具彈性，往往能提供更大的資金空間。五、二胎貸款額度盲點：3大評估重點必須看部分借款人會因為「可貸額度提高」而調整原本的資金規劃，甚至產生「既然貸得過，就多貸一點額度」的想法，但這種決策方式，往往不是基於實際需求。因此，在申辦二胎房貸時，建議除了額度高低，還要從以下3大重點進行評估：貸款條件是否符合自身需求評估自身還款能力，避免影響日常生活是否完整了解利息與其他費用成本，整體負擔是否會過重結語二胎房貸額度的差異，主要來自不同貸款機構在審核標準與風險控管上的差異；銀行與融資公司沒有絕對的好壞，關鍵在於是否符合自身當下的資金需求與條件、選擇合法的貸款管道。在評估貸款方案時，除了比較貸款額度，更重要的是理解背後的計算邏輯、審核條件，並清楚知道自己為什麼要貸、貸多少才剛好，才能做出更理性且長遠的財務決策。【延伸閱讀：找民間代書辦貸款變私設？先匯款才能塗銷？客戶被刁難的真實經歷！】【延伸閱讀：二胎房貸5大迷思破解：你以為的高風險，其實是因為你不夠了解！】

在申請房貸時，許多人會搭配寬限期方案，然而，看似輕鬆的還款方式，若缺乏完善的財務規劃，反而可能在寬限期結束後面臨更大的財務壓力。究竟房貸寬限期怎麼用才算安全？又該如何避免後期還款負擔過重？本文將從寬限期運作方式、風險分析到實務建議，帶你完整掌握關鍵。一、房貸寬限期的基本概念房貸寬限期是指借款人和貸款機構約定在貸款初期的一段期間內，借款人只需要支付利息，寬限期結束後才需要開始償還本金。這樣的還款設計可以有效降低貸款初期的月付金額，使借款人資金調度更具彈性。但需要注意的是，在寬限期內本金並未減少，等到寬限期結束後，本金必須在剩餘的年限內攤還，因此，寬限期結束後，每月還款金額通常會明顯提高。二、寬限期常見2大風險1. 月付金落差過大寬限期結束後還款年限縮短，但寬限期內只繳利息，本金並沒有減少，所以本金與利息需要在剩餘年限內攤還，導致寬限期後的月付金出現落差。2. 錯估還款能力部分借款人會以寬限期內的月付金作為評估依據，卻未將寬限期結束後的還款金額納入考量。三、房貸寬限期怎麼用才安全？若能正確規劃，寬限期其實是一項有用的財務工具。以下3個關鍵原則，是安全使用寬限期的核心：1. 以「寬限期後的月付金」評估還款能力不應只看寬限期內的還款金額，而是要以「寬限期結束後的月付金」為基準，評估自身財務狀況是否能負擔債務。2. 多預留緊急預備金預留緊急預備金不僅能應對突發支出，也能在寬限期結束、月付金提高時，提供足夠的資金緩衝空間，避免因資金不足而影響還款。3. 明確規劃資金用途應先明確規劃資金用途，例如：裝潢支出、搬家費用、緊急預備金等，設定資金使用目標、妥善分配資金，才能降低未來財務風險。四、哪些人適合使用寬限期？1. 購屋初期支出較高剛購屋需要支付大量裝潢、家電費用，可以透過寬限期降低貸款初期的還款壓力。2. 有資金調度需求若在舊屋還沒出售的情況下有換屋需求，可能會同時面臨兩筆房貸支出，便能透過寬限期降低月付金，短暫減輕還款壓力。3. 財務狀況良好、具備還款能力寬限期期間所節省的資金，透過有計畫的資金配置，才能在寬限期結束後，維持穩定的還款能力，降低財務壓力。五、申請寬限期前不可忽略的3個重點1. 不要只看短期負擔應以整體貸款期間的還款金額為考量，避免忽略未來還款壓力。2. 多比較銀行方案建議多方評估不同銀行在寬限期年限與利率條件上的差異。3. 詳細閱讀合約內容包含利率計算方式、提前清償條款、違約金及其他相關費用，都應清楚了解再簽約。結語在申請寬限期前，除了考量當下的資金需求，更重要的是將未來的還款能力一併納入評估，並提前做好資金規劃。只要運用得當，寬限期可以成為調整財務節奏的有效工具；理性評估才是做出正確貸款決策的關鍵。【延伸閱讀：房屋二胎貸款是什麼？已經有貸款還可以貸嗎？】【延伸閱讀：房屋借款是什麼？4種房貸條件比較，試算看差異！】

截至3月27日，中國已有工商銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行及招商銀行、平安銀行、興業銀行、中信銀行等頭部股份行披露了2025年年報。其中一個值得關注的趨勢仍是個貸資產質量，多數銀行個貸不良率持續攀升，各細分業務多數都有不良率繼續抬頭的趨勢。不少機構將其歸因於宏觀環境變化等外部因素，但機構間指標表現差異較大。此前就有業內人士提示，在房地產行業深度調整疊加促消費、擴內需背景下，消費貸、經營貸等是銀行業個貸業務發力的重要方向，但風險防控也更值得關注。與此同時，隨著信用卡業務從跑馬圈地進入精耕細作時代，機構間的競爭模式也將發生變化。發力消費貸、經營貸，誰強誰弱？近年來，一個客觀趨勢是，在居民資產負債表收縮的背景下，一些銀行的“零售轉型”成效大打折扣，個人業務的比重整體向下。截至2025年年末，在國有大行中，“宇宙行”工行的個人貸款佔比已經降到30%以下，以服務網路為傳統優勢的郵儲銀行個人貸款佔比也降到了50%邊緣，比2020年年末下降了0.5個百分點。截至報告期末，工行和建行個貸餘額均已突破9兆元，建行在房貸、消費貸、信用卡業務規模上均領先於工行，工行則在經營貸餘額上領先建行6000多億元。股份行中，截至2025年末，“零售之王”招行的個貸佔比為51.26%，平安銀行個貸佔比為50.9%，中信銀行個人貸款佔比40.37%，興業銀行個貸佔比32.33%，都有不同程度下滑。其中，興業銀行、平安銀行的個貸餘額還出現了縮水。從絕對值來看，招行、中信銀行目前分別以3.72兆元、2.37兆元個貸餘額暫時領先。興業銀行、平安銀行個貸餘額分別為1.92兆元、1.73兆元。房地產行業調整帶來的房貸需求不振、提前還貸等衝擊是個貸業務收縮的重要影響因素。而在促消費、擴內需背景下，消費貸、經營貸等成為銀行個貸爭奪的主陣地，去年消費貸、經營貸貼息政策的落地則為此“添了一把火”。在財報中，這也成為不少銀行重點描述的亮點。具體看個貸業務結構，消費貸、經營貸業務向上，房貸和信用卡業務向下是主流趨勢。國有大行中，除郵儲銀行增速相對平緩外，工行、建行、交行在消費貸、經營貸這兩個細分領域全部實現了兩位數增長。其中，建行的消費貸和經營貸增速均接近30%。房貸業務繼續縮水。截至2025年末，房貸規模領先的建行、工行期末房貸餘額均已跌破6兆元，跌幅都在3%以上。相較而言，股份行在零售領域的優勢和戰略差異更為明顯，其中“最顯眼”的仍是處於零售轉型期的平安銀行。近年來，平安銀行主動壓降高風險的信用卡、消費貸、經營貸等產品規模，個貸業務表現乏力，去年該行繼續提升住房按揭業務佔比，房貸餘額增長近9%；同期，中信銀行房貸餘額也提升了5.34%。信用卡業務的寒意在全行業蔓延，上述8家銀行去年末信用卡業務餘額均有不同程度縮水。其中，工行、郵儲銀行、興業銀行信用卡業務降幅均超過10%，平安銀行信用卡業務規模也下降了6.79%。在財報中，多家銀行將信用卡業務的不景氣歸因於宏觀環境等因素。個貸不良率攀升，信用卡風險再上升整體來看，雖然消費貸、經營貸的業務規模較傳統的優質個貸業務——房貸規模仍有較大差距，但最近幾年的確實現了較快增長。而規模較快增長的另一面是風險，個貸不良率的持續攀升正引起市場擔憂。截至去年年末，國有大行個貸綜合不良率最高已經逼近1.6%。其中，工行、交行去年年末個貸不良率均上升至1.58%，較上年末分別提升了0.43個百分點、0.5個百分點。股份行中，平安銀行壓降個貸風險的效果還在顯現，個貸不良率整體下降了0.16個百分點，招行、興業銀行個貸不良率均有小幅攀升。在個貸業務中，每一個細分項都釋放出不良持續抬頭的趨勢，但相較於不良率更低的房貸業務，消費貸、經營貸、信用卡帶來的擔憂更大。而且，不同機構間表現差異較大。截至去年年末，在上述4家國有大行中，房貸、消費貸不良率最高的均是工行，分別為1.06%、2.58%，該行信用卡不良率也在去年大幅提升1.11個百分點至4.61%的高位。郵儲銀行則是經營貸不良率偏高，期末為2.44%；不過，該行信用卡不良率去年末下降了0.03個百分點至1.45%。同期，消費貸、經營貸規模均大幅增長的建行則實現了兩項業務不良率的逆勢下降。建行副行長李建江在3月27日召開的業績會上表示，面對近年來零售領域出現的風險上升局面，該行大力最佳化零售業務信用風險管理機制，強化信貸流程關鍵環節風險制衡，推進實施零售信貸集約化風控，2025年多重風險管控措施見到成效，個人類貸款不良率上升幅度同比縮小。他還表示，從當前運行態勢來看，零售領域風險防控仍會是該行工作的重點之一。工行副行長王景武在業績會上表示，近兩年在經濟轉型增長、房地產市場調整、階段性供需欠平衡等多重因素影響下，該行個人貸款不良率短期進入了上行的通道，這與全行業的趨勢基本一致。但他強調，考慮到中國經濟基礎穩、韌性強、潛能大，長期向好的支撐條件和基本趨勢都沒有改變，未來個人貸款的風險是可控的。他結合以舊換新、消費貸貼息等促消費政策表示，隨著一攬子政策的加快落地以及政策紅利的持續釋放，個人信貸的市場基礎將逐步改善，個人貸款資產質量也將回歸合理水平。他還強調，為應對市場變化，工行前期已經在內部架構和職能上做了相應調整，通過成立個人信貸業務部，實現了個貸業務的集約化、專業化，經營水平進一步提升。同時，強化數智賦能，豐富個人消費、經營領域產品創新與供給，統籌平衡發展與安全，著力化解各類風險隱患，紮實做好不良資產的處置。在三道防線聯防聯控的共同努力下，個人貸款劣變上升的勢頭已有所放緩。股份行情況則差異更大。去年中信銀行、興業銀行房貸不良率均有改善，目前上述4家股份行房貸不良率普遍在0.6%以下；除中信銀行外，其餘3家股份行信用卡不良率均有改善，興業銀行目前以3.34%的信用卡不良率居首。消費貸方面，中信銀行以2.8%的不良率居首。 (第一財經)

2026年全國兩會正式啟幕，房地產領域的代表委員聚焦穩市場、提信心等方面建言獻策，提出一系列兼具針對性與可操作性的建議。全國政協委員、新希望集團董事長劉永好：建議下調首付比例和貸款利率據中國房地產報，今年，全國政協委員、新希望集團有限公司董事長劉永好關注了穩定房地產市場、提振行業信心的話題。針對當前房地產市場發展問題，他提出具體建議：第一，集中出台強有力的政策組合拳。建議統籌金融、稅收、住建等多個部門同時發力，形成政策合力。具體措施包括，進一步下調首付比例和貸款利率，並對住房交易環節的稅費給予階段性減免，以降低購房成本，啟動市場活力。第二，最佳化規劃佈局，盤活存量資產。建議調減新增商業用地的比例，從源頭上控制商業地產的增量。同時，支援盤活存量的商辦類資產，最佳化“商改住”政策，適度放寬公寓在入學、落戶等方面的限制。△全國政協委員、新希望董事長劉永好全國政協委員、香江集團董事長翟美卿：穩樓市就是穩信心！穩老百姓“錢袋子”！全國政協委員、香江集團董事長翟美卿在今年全國兩會提案中的核心觀點，即穩定房地產市場是重建居民消費信心的關鍵前提，房價穩了，老百姓的‘錢袋子’就穩了，消費的信心就回來了。一是最佳化需求管理，穩定房價預期。建議賦予省級政府限購限貸靈活調整權，推動一線城市外圍區域、二線城市全域適度放開限購，釋放合理購房需求；在重點城市開展階段性試點“購房送消費券”政策，按購房金額比例發放家電、汽車等消費抵扣券；探索房貸利息個人所得稅專項附加扣除額度上浮，直接啟動消費潛能。二是強化金融支援，減輕居民與企業負擔。針對居民“買不起”和房企“融不到”的雙重困境，翟美卿提出了“定向降息”方案。她建議以財政定向貼息替代全面降息，首套房貼息50～75BP，多子女家庭、新市民額外疊加20～25BP，存量房貸同步貼息約50BP，減輕居民還貸壓力。三是創新存量盤活，破解供需錯配與庫存積壓。建議由央行、財政部牽頭擴大專項資金，引導城投平台、國企收購120平方米以下優質存量商品房轉為保障性住房，同時建立合理定價機制，將收儲虧損納入財政考量。此外，建議全面推行房票制度，明確6個月回款時限、定金保障規則，允許跨區使用；鼓勵“以舊換新”，搭建舊房交易通道，給予新房契稅減免、貼息上浮疊加優惠，實現去庫存、補保障、促消費多重成效。四是完善制度保障，促進行業長期健康發展。建議深化預售制度改革，擴大現房銷售試點並設3～5年過渡期，房企可分期申請預售許可，嚴格預售資金全程監管，嚴守保交樓底線；建立住房與教育、醫療聯動機制，保障新市民、青年人安居權益。在土地供應方面，建議按18個月庫存去化周期調整土地供應，去化周期超24個月的城市暫停新增住宅用地，允許閒置商辦用地依規轉住宅。重點城市試點高品質住房消費激勵，對購買綠色建築、智慧住宅、適老化社區的消費者，給予補貼或契稅減免，撬動供給創新，推動行業高品質精細化轉型。△全國政協委員、香江集團董事長翟美卿58同城董事長兼CEO姚勁波：建議提高個稅減免幅度，刺激住房交易今年兩會期間，全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波提出促進高品質充分就業、家政更好服務“一老一小”、啟動改善性住房需求等三大類民生建議。其中，在啟動改善性住房需求方面，共有三項具體內容。“過去大家問‘有沒有房住’，現在問‘房子好不好住’。”姚勁波說，根據調查，住房需求正從“面積導向”轉向“品質導向”。他指出，當前“賣舊買新”市場正處於政策驅動的關鍵階段，通過降低交易入市門檻和交易成本、提升市場透明度，可有效啟動二手房流動性，打通新房與二手房置換鏈條，推動住房消費從“有房住”向“住好房”升級。具體而言，姚勁波提出三項建議。第一，加大個稅減免力度降低購房成本。將新購住房貸款利息納入個人所得稅專項附加扣除，對納稅人本人或配偶購房產生的商業貸款及公積金貸款利息，按每月3000元標準定額扣除，最長不超過240個月，以減輕居民還貸壓力，釋放改善型住房需求。第二，建立“好房子”資訊披露制度引導品質消費。圍繞安全、舒適、綠色、智慧等指標，建議建立全流程資訊披露機制，開發商申領預售許可前，須提交《好房子資訊披露表》獲取唯一編號；推行“一案一碼、全程可追溯”，項目資訊在官方平台及銷售現場同步公示，購房者可掃碼查詢。對資訊真實、品質達標項目給予金融與政策激勵，推動行業向高品質發展。第三，深化“帶押過戶”服務降低置換門檻。在不動產登記領域持續推廣“帶押過戶”，最佳化流程、縮短周期，降低過橋資金成本。完善跨銀行業務銜接，實現未結清貸款情況下同步完成過戶與抵押變更，進一步提升交易效率和市場流動性。 (上海樓市情報)

近日，寧波銀行對外發佈了一則正式公告，內容涉及對積存金活期利率的重大調整，將其直接歸零至0%……此舉意味著，客戶若將黃金以積存金的形式存入該行，將不再獲得任何利息收益，甚至在未來，還可能面臨倒貼“管理費”的風險。儘管這僅針對個別產品，但它無疑釋放了一個強烈且明確的訊號：高息時代已然落幕，我們正加速步入一個低利率，乃至“零利率”的長期週期。當前，許多人仍將目光聚焦於房價的起伏波動。然而，在2026年，相較於房價這一指標，更為關鍵的實則是資金成本。房價，作為資產價格的一種體現，而利率，則是衡量資金價格的重要標尺。當資金變得愈發廉價時，資產的定價機制與邏輯必將經歷一場根本性的變革與重構。今日，我們借助央行公佈的資料以及高層釋放的訊號，深入剖析這一背後的信貸趨勢，以期為讀者揭示其內在邏輯。首先，讓我們審視一組關鍵資料。步入2026年1月，國有大型銀行的活期利率已微薄至0.05%。即便是定期存款，無論存期是三年還是五年，其利息收益也僅能勉強維持在1.3%至1.8%的區間。那麼，為何銀行不再渴望吸納存款了呢？原因在於，當前市場上資金充裕，而優質的借款人卻相對稀缺。在過去二十年的高速發展期，國家經濟蓬勃向上，處處充滿機遇。企業需擴張規模，開發商需競相拿地，個人則熱衷於購房置業。一時間，資金需求旺盛，利率水平自然水漲船高，存款者能夠輕鬆獲得4%、5%的回報。然而，時過境遷，當下的經濟邏輯已發生深刻變化。經濟步入高品質發展階段，增速逐漸放緩。企業不再盲目借貸擴張，居民則忙於提前償還貸款。銀行手中雖握有大量存款，卻難以找到合適的借款人，同時仍需剛性兌付利息。存款，已然成為銀行的“負債”負擔。為了應對這一困境，銀行不得不採取兩項關鍵措施：一是竭力降低存款利率，以引導人們將資金從銀行取出，轉而用於消費或投資；二是大幅降低貸款利率，以懇求優質客戶將資金借走，從而盤活資金，降低“負債”成本。這便是2026年的金融大背景：資產稀缺，資金過剩。在此背景下，房貸利率的走勢已癒發清晰。沒有最低，只有更低。央行最新公佈的資料顯示：2025年第四季度，全國新發放的個人住房貸款加權平均利率已降至3.06%，創下歷史新低。回顧往昔：2021年……當前，房貸利率依舊維持在5%至6%的較高水平，但自2023年起，這一利率已顯著下調至4%；而至2025年，更是有望跌破3%的關口，短短數年間，資金成本實現了近乎減半的下降。那麼，為何這一利率下降趨勢具有不可逆性呢？關鍵在於息差因素。這裡存在一個核心的計算公式：房產價值等於租金回報率除以資金成本。在過去，由於房價上漲預期強烈，人們並不太在意租金回報率較低（約1.5%）的情況，同時也能夠接受較高的房貸利率（5%）。這是因為，只要房價持續上漲，所支付的利息成本完全可以通過房價增值來覆蓋。然而，時至今日，房價預期已趨於穩定，不再呈現上漲態勢。此時，若房貸利率仍維持在4%，而租金回報率卻只有1.5%，那麼購房行為將變得無利可圖，甚至可能虧損。在此情況下，理性的資金會傾向於選擇提前償還房貸，而非繼續購房。為了穩定房地產市場，激發民眾的購房意願，房貸利率必須向租金回報率靠攏。只有當房貸利率降至2%甚至更低，接近或低於租金回報率時，房產才重新具備持有的價值。因此，只要這一平衡點尚未達到，降息的步伐就不會停止。實際上，近期的高層會議已經明確釋放了訊號。今年的政策關鍵詞便是：適度寬鬆、降准降息。據高盛預測，至2026年一季度，中國央行將實施一次“雙降”政策，即降低存款準備金率50個基點，以釋放長期資金；同時降低利率10個基點，直接降低社會的借貸成本。而在三季度，可能還會再次進行降息操作。這一系列政策意味著什麼呢？它意味著國家正在為全社會的債務進行減負。無論你是企業主，還是背負房貸的個人，都將感受到利息負擔的逐漸減輕。對於購房者而言，這無疑是2026年一個確定性的利好消息。因此，不妨等待降息後再考慮購房。以一筆200萬元、期限為30年的貸款為例，若利率從4.2%降至3.0%，則每月的還款額將減少約1500元，總利息支出更是能節省下50萬元。這50萬元，是實實在在的經濟利益，相當於房價在無形中打了折扣。在低利率時代，普通人的生存策略也需相應調整。過去，人們習慣於存錢獲取利息；而未來，則應考慮借錢購買能夠產生收益的資產。我們要學會利用利率的剪刀差效應。例如，進行高息債務的置換。若你手中仍持有利率超過4%的房貸，或利率超過5%的經營貸，那麼在2026年，你的首要任務便是進行債務置換，充分利用當前的低息政策環境。將高息借貸轉換為低息借貸，是最佳化財務結構、降低資金成本的有效策略。這一轉換可通過多種途徑實現，包括但不限於商業貸款轉公積金貸款、抵押經營性貸款（JYD）的置換，以及在政策允許的情況下進行跨行貸款置換，甚至採取提前償還貸款後再進行抵押貸款的方式。核心目標在於削減資金成本，實質上等同於增加收益。再以核心資產的證券化為例進行闡述。在銀行存款利率低至1%的背景下，位於核心城市的優質房產，其屬性已發生根本性變化。它們不再僅僅是追求高風險高回報的投資工具，而是演變為一種附帶槓桿效應的高息債券。具體而言，若在上海、北京等核心城市區域購置一套房產，其租金回報率能夠達到3%，而未來房貸利率有望降至2%乃至1.8%，則將形成正利差。這意味著，利用銀行提供的低成本資金購房，所收取的高租金不僅能夠覆蓋貸款利息，還能產生額外收益。同時，房產本身具備抗通脹特性，並能分享城市發展的紅利。從金融學角度來看，這構成了一種無風險套利機會。然而，必須明確一點。低利率政策雖具有普惠性，但資產市場的分化現象卻異常殘酷。資金成本越低，越傾向於流向優質資產。因此，一線城市及強二線城市的核心資產，其價格將被低成本資金所推高，或至少保持穩定，避免大幅下跌。相反，三四線城市、老舊小區及遠郊房產，即便利率降至零，也難以擺脫負資產的命運。原因在於，這些房產的租金回報率過低，缺乏市場流動性，且僅存在資產折舊問題。簡言之，低成本資金無法挽救劣質資產。面對利率持續下行的不可逆趨勢，我們應採取以下策略：其一，避免將大量現金存入銀行定期存款，除非個人極度厭惡風險。否則，將現金長期存放於銀行，實則是在見證財富的縮水。當前，從宏觀政策到微觀個體，均致力於抵禦通脹，併力求實現資產增值超越存款利息。其二，密切關注貸款市場報價利率（LPR）的調整動態。儘管今年1月LPR未作變動，但預計年後3月將進行調整。LPR作為房貸利率的基準，其下調將直接導致存量房貸利率的降低。其三，充分利用公積金貸款政策。當前，公積金貸款利率極低（首套房貸款利率為2.6%），這是普通民眾能夠從國家獲取的最優惠貸款。因此，在條件允許的情況下，應優先選擇公積金貸款，而非商業貸款；同時，應儘可能申請最高貸款額度，而非選擇全款購房。在通脹預期下，適度負債實際上是一種抵禦通脹的有效手段。儘管其效果在短期內可能不明顯，但五年之後，其價值將得到充分體現。當下，我們需以全新的視角重新審視房地產市場。在過往的房產投資邏輯裡，人們購房時往往將目光聚焦於房價的漲幅情況，以此作為判斷房產投資價值的關鍵指標。然而，時移世易，如今購房的決策依據已悄然發生變化，租售比成為了一個更為重要的考量因素。我們可以細緻地算一筆賬：對於某一套特定的房產而言，其一年的租金收入，是否足以覆蓋購買該房產所產生的貸款利息呢？倘若答案是肯定的，並且該房產所處的地段位於城市的核心區域，具備優越的地理位置、完善的配套設施以及良好的發展潛力，那麼在2026年，這樣的房產無疑將成為極具價值的優質資產。相反，如果該房產的年租金無法覆蓋貸款利息，同時其所處地段又並非核心區域，缺乏明顯的潛在房價上漲動力，那麼這樣的房產就極有可能成為沉重的負擔，給投資者帶來經濟上的壓力。總體而言，今年的房地產市場分化態勢愈發顯著。在經濟增長放緩、利率處於低水平甚至接近零利率的時代已然來臨的大背景下，市場的運行規則和投資邏輯都發生了深刻的變化。在這個特殊時代，從短期避險的角度來看，“現金為王”的策略能夠在一定程度上幫助投資者規避風險，確保資金的相對安全。然而，從長期的投資邏輯出發，“資產為王”才是更為明智的選擇。但需要明確的是，這裡所指的資產並非泛泛而談，而是必須具備能夠持續產生穩定現金流的能力，這樣的優質資產才具備真正的投資價值。當然，當利率降至零水平，這並不意味著世界末日來臨，而僅僅是市場規則發生了改變。那些能夠敏銳洞察市場規則變化的人，會積極採取行動，通過置換債務來最佳化自身的財務結構，合理調整資產組態，充分利用低利率環境下廉價的資金，果斷抄底那些位於核心地段、具有發展潛力的優質資產。相反，那些對市場規則變化視而不見、看不懂其中門道的人，則可能依然守著不斷縮水的存款，或者背負著高昂利息的舊債務，在市場變化中陷入被動局面。市場趨勢的發展具有不可逆性，投資者唯有順應趨勢，積極調整投資策略，才能在複雜多變的市場環境中立於不敗之地。 (房地產那些事兒)

今天上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2026年2月24日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。本月1年期和5年期以上較上月均未發生變化。LPR自去年5月20日1年期和5年期分別降低10個基點後，截至目前，已經連續9個月保持未變。目前，上海房貸利率執行情況如下：住宅首套：利率3.05%（首付15%）住宅二套：利率3.07%（首付20%）公積金首套利率2.6%（首付20%）公積金二套利率3.075%（首付20%）接下來房貸利率還會下調嗎？未來下調空間有多大？去年底召開的中央經濟工作會議中明確，今年要繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，還提出“靈活高效運用降准降息等多種政策工具。這也將表明，未來降息空間依然存在，有業內人士預測，2026年一季度之前，大機率會有一次降息或降准。大家覺得房貸利率還會降嗎，歡迎來評論區一起聊聊！ (上海樓市情報)

1月15日，中國人民銀行正式發佈了《2025年金融資料統計報告》，該報告詳盡闡述了在多方協同努力下，宏觀經濟政策對經濟運行產生的實際效應。居民存款增速得到有效控制聚焦居民存款狀況，央行資料顯示，2025年，住戶存款總額增長了14.64兆元。與2024年相比，這一增量雖略有上升，但增幅微乎其微，可視為基本持平。這標誌著，前幾年居民存款迅猛增長的態勢已得到有效遏制。回顧過去幾年，受市場不確定性增強及房地產市場調整引發的資產配置困境影響，眾多擁有閒置資金的民眾傾向於選擇保守策略，即減少投資與消費，轉而增加儲蓄。據央行資料揭示，2022年住戶存款增量較2021年的9.9兆元顯著躍升至17.84兆元。然而，此後存款增量呈現波動性下降趨勢，並在近兩年趨於穩定。存款增量增速的放緩，主要歸因於以下三大因素：首要因素是存款利率的持續下調。為抑制存款過快增長，自2023年起，國有六大商業銀行率先行動，引領股份制銀行及中小銀行連續六次下調存款利率。具體調整情況如下：2023年：- 6月8日：活期存款利率下調5個基點至0.2%，兩年期定期存款利率下調10個基點至2.05%，三年期與五年期定期存款利率均下調15個基點，分別至2.45%與2.5%。- 9月1日：一年期定期存款利率下調10個基點至1.55%，兩年期下調20個基點至1.85%，三年期與五年期均下調25個基點，分別至2.2%與2.25%。- 12月22日：三個月、半年、一年期定期存款利率均下調10個基點，兩年期下調20個基點，三年期與五年期均下調25個基點。-2024年：- 7月25日：此次調整覆蓋活期、定期、協定存款及通知存款等所有存款類型，活期存款利率下調5個基點至0.15%，一年期及以內定期存款利率下調10個基點，兩年期及以上定期存款利率下調20個基點。 2025 年存款與貸款形勢剖析存款利率調整情況在 10 月 18 日，金融領域迎來了一次利率調整。活期利率下調 5 個基點（BP），降至 0.1%；同時，三個月、半年、一年、二年、三年以及五年期的定期存款利率均下調 25 個基點，其中一年期定期存款利率降至 1.1%。進入 2025 年，存款利率再次出現變動。5 月 20 日，活期利率進一步下調 5 個基點，達到 0.05%；三個月、半年、一年期和二年期的定期存款利率均下調 5 個基點，三年期和五年期的定期存款利率則下調 25 個基點，致使一年期定期存款利率跌破 1%，降至 0.95%。資本市場對存款的分流作用除存款利率下調這一因素外，2025 年存款增長勢頭受到遏制，另一個關鍵因素在於資本市場的蓬勃發展，有效分流了原本可能流入存款領域的資金。從市場表現來看，一方面，貴金屬市場呈現出火爆態勢，白銀和黃金價格持續攀升，不斷刷新歷史紀錄。另一方面，2025 年的股市在科技與 AI 浪潮的推動下，展現出穩健的上升行情。具體而言，創業板指數漲幅高達 51.42%，深證成指和上證指數也有著較為可觀的漲幅。在這一行情背景下，財富發生了大規模的轉移。這一財富轉移現像有著明確的資料支撐。財政部發佈的資料顯示，2025 年前 11 個月，印花稅同比增長 27%，其中證券交易印花稅增長幅度更是高達 70.7%。這充分表明大量資金正源源不斷地湧入股市，成為存款增長勢頭得以穩定的關鍵因素。房貸創新低反映的貸款意願變化房貸資料呈現新低態勢央行公佈的資料顯示，2025 年住戶貸款增加 4417 億元。其中，短期貸款減少 8351 億元，中長期貸款增加 1.28 兆元。短期貸款主要涵蓋消費貸，例如購車貸款等；中長期貸款則以房貸為主。從資料可以清晰看出，短期貸款不僅沒有增長，反而呈現減少趨勢。而反映房貸情況的中長期貸款，僅增加 1.28 兆元，相較於上一年度本就處於歷史低位的 2.25 兆元，再次出現大幅下滑。整體貸款意願疲軟這一系列資料表明，當下民眾整體的貸款意願極為低迷。這種疲軟的貸款意願，不僅體現在創歷史新低的房貸資料上，還體現在 2025 年全年出現的四次房貸負增長現象中。這一現象反映出當前經濟環境下，民眾在貸款決策上更為謹慎，對未來經濟形勢的預期可能較為保守。自2021年全國房地產市場步入全面調整期以來，房貸出現負增長的月份已屢見不鮮。具體而言，2022年至2024年期間，每年均出現兩次房貸負增長現象，而到了2025年，這一現象的發生頻率翻倍，全年共出現四次。通常情況下，只要商品房市場存在交易活動，房貸規模應呈現增長態勢，除非購房者普遍選擇全款支付，但這一情況在現實中極為罕見。房貸增量呈現負數，僅有一種合理解釋，即還款規模超過了新增貸款規模。提前還款規模大於貸款規模，主要有以下三種情形：一是新增貸款雖多，但還款規模更大；二是還款規模保持穩定，而新增貸款減少；三是貸款與還款規模均有所縮減，但貸款規模縮減速度更快。2022年至2023年期間，提前還貸現象盛行，還款規模持續攀升，成為房貸間歇性減少的主要原因。自2024年年中起，隨著存量房貸利率的調整，提前還貸的熱潮有所減退，還款規模相應下降。然而，2025年的2月、4月、7月及10月，房貸再次出現負增長，這主要歸因於兩方面因素：一是提前還貸行為仍在持續；二是新增貸款規模持續縮減。新增貸款規模下降的另一個有力佐證是商品房成交量。2025年全年，商品房成交資料跌破“雙9”閾值，進入“雙8”區間，即商品房銷售額跌破9兆元，銷售面積跌破8億平方米。據國家統計局公佈的資料顯示，2025年，新建商品房銷售面積達到88101萬平方米，同比下降8.7%，其中住宅銷售面積下降9.2%；新建商品房銷售額為83937億元，同比下降12.6%，住宅銷售額下降13.0%。資料來源：國家統計局；圖表製作：城市財經。房地產，何時觸底？關於中國房地產市場何時能夠觸底的問題，在過去四年中一直被反覆提及，卻始終難以給出確切答案。這主要是因為房地產市場的“底部”並非一個固定的價格點，而是由供需關係、居民購買力以及資產回報邏輯等多重因素共同決定的區間。若僅關注房價的漲跌，市場參與者極易受短期波動因素所誤導。此前，本帳號已多次從人口結構、宏觀經濟環境、市場信心以及就業狀況等多個維度展開深入剖析，著重指出樓市回暖需以宏觀經濟大環境的整體復甦為前提條件。今日，我們將從另外三個更為基礎、且較難被短期政策干預所扭曲的關鍵指標入手進行分析，這三個指標分別是租金回報率、房價收入比以及新房去化周期。它們分別對應著房地產的資產價值屬性、居民購房負擔能力以及市場供需平衡狀態，堪稱判斷房地產市場是否真正觸及底部的“黃金三角”。首先，聚焦租金回報率這一指標。長期以來，中國房地產市場的核心驅動力並非“租金收益”，而是“房價上漲預期”，租金在很大程度上僅具有象徵意義。然而，當房價上漲的預期被打破後，房地產作為一項資產，最終必須重新接受現金流回報的嚴格檢驗。根據權威機構及主串流媒體公佈的資料顯示，預計到2025年前後，全國百座主要城市的住宅租金回報率將大致維持在2.3%的水平，其中一線城市略低，不足2%。儘管這一水平相較於2022年至2023年的歷史低點已有所回升，但仍顯著偏低。相比之下，紐約、東京、倫敦等國際大都市的核心城區住宅長期租金回報率普遍在4%左右，且至少明顯高於當地的無風險利率水平。當前，中國的租金回報率僅勉強接近長期國債收益率，尚未形成足以吸引長期資金回流房地產市場的顯著優勢。這一現狀表明，市場仍處於“去投資化”的處理程序中，但同時也意味著最艱難的階段正在逐步過去。因為在房地產市場的歷史經驗中，真正的底部區間往往出現在房價下跌速度放緩、租金水平相對穩定、租金回報率被動提升的階段。從未來趨勢來看，若房價能夠保持溫和調整態勢，同時租金在城市人口集中和租賃需求增長的支撐下實現小幅上漲，那麼租金回報率在2025年下半年至2026年間逐步接近甚至超過2.5%並非不可能。一旦這一水平得以穩定，房地產市場將重新具備“長期持有而非短期投機”的基礎條件，這將是市場見底的第一個明確訊號。然而，僅憑租金回報率的改善，尚不足以確鑿地判斷市場已真正觸底。第二個具有關鍵意義且更貼近普通家庭實際感受的評估指標，為房價收入比。房價收入比並非反映投資者的市場預期，而是直接體現居民的真實購房支付能力。據公開資料統計，在過去十年間，中國重點城市的房價收入比長期處於高位運行狀態，全國平均水平曾顯著超過10倍，一線城市核心區域更是高達20倍以上。與發達經濟體普遍維持在5 - 7倍的水平相比，中國住房的可負擔性明顯不足。近兩年來，受房價回呼以及居民收入緩慢增長這兩方面因素的共同影響，房價收入比這一指標已開始呈現下降趨勢，目前全國整體水平大致回落至10倍左右，但仍未達到真正令人感到輕鬆的合理區間。需要著重指出的是，房地產市場的底部並非必然出現在房價處於最低點的時候，而是往往出現在房價收入比回落至一個能夠重新激發剛性需求和改善性需求的區間。只有當年輕家庭無需透支未來數十年的收入就能購置房產時，房地產交易市場才會自然恢復活力。從這個層面分析，若居民收入沒有出現大幅且持續的增長，房價只能通過時間來換取調整空間，逐步向下消化，那麼到2026 - 2027年前後，房價收入比進一步回落至9倍甚至更低水平，才更契合歷史上房地產市場“可持續底部”的特徵。這也預示著，從全國範圍來看，房地產市場真正完成底部構築的時間，大機率不會早於2026年。第三個評估指標，是最為直觀且略顯“殘酷”的新房去化周期。去化周期本質上反映了市場供需關係的真實狀況，是市場通過實際交易行為進行選擇的結果。一般認為，12到18個月的新房去化周期屬於較為健康合理的區間。然而在過去幾年，全國商品房庫存積壓嚴重，一度將去化周期推高至20個月甚至更長時間。目前，全國層面的新房去化周期依然偏長，這表明房地產供給端仍面臨較大壓力，尚未得到充分釋放。只有當庫存得到實質性消化，開發商不再被迫採取以價換量的銷售策略，土地市場與新開工項目才有可能形成良性循環。從市場節奏和發展趨勢判斷，如果當前去庫存政策能夠持續有效推進，房地產銷售市場保持溫和復甦態勢，那麼全國新房去化周期在2026年內回落至18個月以內，是一個相對符合實際情況的合理判斷。這三個指標實為房地產市場達成真正“止跌走穩”狀態的關鍵必要條件。將租金回報率、房價收入比以及去化周期這三個指標綜合考量，得出的結論十分明確：租金回報率是判斷資產是否適宜長期持有的重要依據；房價收入比能夠衡量需求是否具備可持續性；去化周期則反映供需關係是否已經達到出清狀態。只有當這三個指標同時呈現出積極改善的態勢，房地產市場才可被視為真正觸底。從當前的資料表現與趨勢走向來看，即便秉持最為樂觀的態度，也只能做出如下判斷：2026 年將成為房地產市場底部情況的關鍵驗證時期，而從全國範圍來確認房地產市場真正到達底部，更有可能發生在 2026 年下半年至 2027 年這一時間段。需要明確的是，全國房地產市場觸底並不意味著所有城市都會在同一時間同步實現觸底。城市之間的分化現象，正是這一輪房地產市場周期中最為顯著的特徵。北京和上海作為資源高度集中的城市，其需求展現出較強的韌性，這使得房價下跌的空間相對有限。然而，較高的房價收入比以及較低的租金回報率，也決定了這兩個城市房地產市場的修復節奏不會過於迅速，更有可能在 2026 年之後逐步完成築底過程。深圳和廣州由於人口結構相對更為年輕，產業活力充沛，在庫存調整方面相對更為迅速。部分區域的去化周期已經出現了明顯的改善跡象，這使得它們更有可能在 2026 年前後率先進入市場底部的右側階段。不過，要實現房價的全面回升，仍需要耗費更長的周期。像杭州和成都這類新一線城市，具有明確的人口淨流入趨勢以及清晰的產業發展方向。在有效控制供給之後，上述三個指標的修復彈性相對較大，存在在 2025 年底至 2026 年間率先完成階段性觸底的可能性。而對於眾多人口持續減少的三四線城市而言，其房產已基本喪失了金融屬性，淪為純粹的消費品。從本質上看，中國房地產市場此輪的調整併非簡單的周期性波動，而是一場深度去金融化、去槓桿化以及重新定價的過程。房地產市場的底部不會以“暴漲”的激烈形式出現，而是會通過成交量的恢復、各項指標的改善以及市場預期的修復等較為溫和的方式逐步形成。當租金能夠對房價形成有力支撐、居民收入與住房價格重新達到合理匹配、庫存回歸至合理區間時，市場自然會給出明確的答案。因此，在判斷房地產市場“何時見底”這一問題上，與其過度執著於某一個具體的時間點，不如密切關注租金回報率、房價收入比以及去化周期這三條底層邏輯同步發生變化的趨勢方向。尤為值得關注的是，自2026年之後所展現出的關鍵領域與核心要點。 (房地產那些事兒)

據中國人民銀行網站消息，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應中國房地產市場供求關係的新變化，支援建構房地產發展新模式，現就商業用房購房貸款政策有關事項通知如下：商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各省級派出機構根據轄區各城市政府調控要求，按照因城施策原則，在全國統一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區各城市最低首付款比例下限。 (長江雲新聞)