2026年全國兩會正式啟幕，房地產領域的代表委員聚焦穩市場、提信心等方面建言獻策，提出一系列兼具針對性與可操作性的建議。全國政協委員、新希望集團董事長劉永好：建議下調首付比例和貸款利率據中國房地產報，今年，全國政協委員、新希望集團有限公司董事長劉永好關注了穩定房地產市場、提振行業信心的話題。針對當前房地產市場發展問題，他提出具體建議：第一，集中出台強有力的政策組合拳。建議統籌金融、稅收、住建等多個部門同時發力，形成政策合力。具體措施包括，進一步下調首付比例和貸款利率，並對住房交易環節的稅費給予階段性減免，以降低購房成本，啟動市場活力。第二，最佳化規劃佈局，盤活存量資產。建議調減新增商業用地的比例，從源頭上控制商業地產的增量。同時，支援盤活存量的商辦類資產，最佳化“商改住”政策，適度放寬公寓在入學、落戶等方面的限制。△全國政協委員、新希望董事長劉永好全國政協委員、香江集團董事長翟美卿：穩樓市就是穩信心！穩老百姓“錢袋子”！全國政協委員、香江集團董事長翟美卿在今年全國兩會提案中的核心觀點，即穩定房地產市場是重建居民消費信心的關鍵前提，房價穩了，老百姓的‘錢袋子’就穩了，消費的信心就回來了。一是最佳化需求管理，穩定房價預期。建議賦予省級政府限購限貸靈活調整權，推動一線城市外圍區域、二線城市全域適度放開限購，釋放合理購房需求；在重點城市開展階段性試點“購房送消費券”政策，按購房金額比例發放家電、汽車等消費抵扣券；探索房貸利息個人所得稅專項附加扣除額度上浮，直接啟動消費潛能。二是強化金融支援，減輕居民與企業負擔。針對居民“買不起”和房企“融不到”的雙重困境，翟美卿提出了“定向降息”方案。她建議以財政定向貼息替代全面降息，首套房貼息50～75BP，多子女家庭、新市民額外疊加20～25BP，存量房貸同步貼息約50BP，減輕居民還貸壓力。三是創新存量盤活，破解供需錯配與庫存積壓。建議由央行、財政部牽頭擴大專項資金，引導城投平台、國企收購120平方米以下優質存量商品房轉為保障性住房，同時建立合理定價機制，將收儲虧損納入財政考量。此外，建議全面推行房票制度，明確6個月回款時限、定金保障規則，允許跨區使用；鼓勵“以舊換新”，搭建舊房交易通道，給予新房契稅減免、貼息上浮疊加優惠，實現去庫存、補保障、促消費多重成效。四是完善制度保障，促進行業長期健康發展。建議深化預售制度改革，擴大現房銷售試點並設3～5年過渡期，房企可分期申請預售許可，嚴格預售資金全程監管，嚴守保交樓底線；建立住房與教育、醫療聯動機制，保障新市民、青年人安居權益。在土地供應方面，建議按18個月庫存去化周期調整土地供應，去化周期超24個月的城市暫停新增住宅用地，允許閒置商辦用地依規轉住宅。重點城市試點高品質住房消費激勵，對購買綠色建築、智慧住宅、適老化社區的消費者，給予補貼或契稅減免，撬動供給創新，推動行業高品質精細化轉型。△全國政協委員、香江集團董事長翟美卿58同城董事長兼CEO姚勁波：建議提高個稅減免幅度，刺激住房交易今年兩會期間，全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波提出促進高品質充分就業、家政更好服務“一老一小”、啟動改善性住房需求等三大類民生建議。其中，在啟動改善性住房需求方面，共有三項具體內容。“過去大家問‘有沒有房住’，現在問‘房子好不好住’。”姚勁波說，根據調查，住房需求正從“面積導向”轉向“品質導向”。他指出，當前“賣舊買新”市場正處於政策驅動的關鍵階段，通過降低交易入市門檻和交易成本、提升市場透明度，可有效啟動二手房流動性，打通新房與二手房置換鏈條，推動住房消費從“有房住”向“住好房”升級。具體而言，姚勁波提出三項建議。第一，加大個稅減免力度降低購房成本。將新購住房貸款利息納入個人所得稅專項附加扣除，對納稅人本人或配偶購房產生的商業貸款及公積金貸款利息，按每月3000元標準定額扣除，最長不超過240個月，以減輕居民還貸壓力，釋放改善型住房需求。第二，建立“好房子”資訊披露制度引導品質消費。圍繞安全、舒適、綠色、智慧等指標，建議建立全流程資訊披露機制，開發商申領預售許可前，須提交《好房子資訊披露表》獲取唯一編號；推行“一案一碼、全程可追溯”，項目資訊在官方平台及銷售現場同步公示，購房者可掃碼查詢。對資訊真實、品質達標項目給予金融與政策激勵，推動行業向高品質發展。第三，深化“帶押過戶”服務降低置換門檻。在不動產登記領域持續推廣“帶押過戶”，最佳化流程、縮短周期，降低過橋資金成本。完善跨銀行業務銜接，實現未結清貸款情況下同步完成過戶與抵押變更，進一步提升交易效率和市場流動性。 (上海樓市情報)

近日，寧波銀行對外發佈了一則正式公告，內容涉及對積存金活期利率的重大調整，將其直接歸零至0%……此舉意味著，客戶若將黃金以積存金的形式存入該行，將不再獲得任何利息收益，甚至在未來，還可能面臨倒貼“管理費”的風險。儘管這僅針對個別產品，但它無疑釋放了一個強烈且明確的訊號：高息時代已然落幕，我們正加速步入一個低利率，乃至“零利率”的長期週期。當前，許多人仍將目光聚焦於房價的起伏波動。然而，在2026年，相較於房價這一指標，更為關鍵的實則是資金成本。房價，作為資產價格的一種體現，而利率，則是衡量資金價格的重要標尺。當資金變得愈發廉價時，資產的定價機制與邏輯必將經歷一場根本性的變革與重構。今日，我們借助央行公佈的資料以及高層釋放的訊號，深入剖析這一背後的信貸趨勢，以期為讀者揭示其內在邏輯。首先，讓我們審視一組關鍵資料。步入2026年1月，國有大型銀行的活期利率已微薄至0.05%。即便是定期存款，無論存期是三年還是五年，其利息收益也僅能勉強維持在1.3%至1.8%的區間。那麼，為何銀行不再渴望吸納存款了呢？原因在於，當前市場上資金充裕，而優質的借款人卻相對稀缺。在過去二十年的高速發展期，國家經濟蓬勃向上，處處充滿機遇。企業需擴張規模，開發商需競相拿地，個人則熱衷於購房置業。一時間，資金需求旺盛，利率水平自然水漲船高，存款者能夠輕鬆獲得4%、5%的回報。然而，時過境遷，當下的經濟邏輯已發生深刻變化。經濟步入高品質發展階段，增速逐漸放緩。企業不再盲目借貸擴張，居民則忙於提前償還貸款。銀行手中雖握有大量存款，卻難以找到合適的借款人，同時仍需剛性兌付利息。存款，已然成為銀行的“負債”負擔。為了應對這一困境，銀行不得不採取兩項關鍵措施：一是竭力降低存款利率，以引導人們將資金從銀行取出，轉而用於消費或投資；二是大幅降低貸款利率，以懇求優質客戶將資金借走，從而盤活資金，降低“負債”成本。這便是2026年的金融大背景：資產稀缺，資金過剩。在此背景下，房貸利率的走勢已癒發清晰。沒有最低，只有更低。央行最新公佈的資料顯示：2025年第四季度，全國新發放的個人住房貸款加權平均利率已降至3.06%，創下歷史新低。回顧往昔：2021年……當前，房貸利率依舊維持在5%至6%的較高水平，但自2023年起，這一利率已顯著下調至4%；而至2025年，更是有望跌破3%的關口，短短數年間，資金成本實現了近乎減半的下降。那麼，為何這一利率下降趨勢具有不可逆性呢？關鍵在於息差因素。這裡存在一個核心的計算公式：房產價值等於租金回報率除以資金成本。在過去，由於房價上漲預期強烈，人們並不太在意租金回報率較低（約1.5%）的情況，同時也能夠接受較高的房貸利率（5%）。這是因為，只要房價持續上漲，所支付的利息成本完全可以通過房價增值來覆蓋。然而，時至今日，房價預期已趨於穩定，不再呈現上漲態勢。此時，若房貸利率仍維持在4%，而租金回報率卻只有1.5%，那麼購房行為將變得無利可圖，甚至可能虧損。在此情況下，理性的資金會傾向於選擇提前償還房貸，而非繼續購房。為了穩定房地產市場，激發民眾的購房意願，房貸利率必須向租金回報率靠攏。只有當房貸利率降至2%甚至更低，接近或低於租金回報率時，房產才重新具備持有的價值。因此，只要這一平衡點尚未達到，降息的步伐就不會停止。實際上，近期的高層會議已經明確釋放了訊號。今年的政策關鍵詞便是：適度寬鬆、降准降息。據高盛預測，至2026年一季度，中國央行將實施一次“雙降”政策，即降低存款準備金率50個基點，以釋放長期資金；同時降低利率10個基點，直接降低社會的借貸成本。而在三季度，可能還會再次進行降息操作。這一系列政策意味著什麼呢？它意味著國家正在為全社會的債務進行減負。無論你是企業主，還是背負房貸的個人，都將感受到利息負擔的逐漸減輕。對於購房者而言，這無疑是2026年一個確定性的利好消息。因此，不妨等待降息後再考慮購房。以一筆200萬元、期限為30年的貸款為例，若利率從4.2%降至3.0%，則每月的還款額將減少約1500元，總利息支出更是能節省下50萬元。這50萬元，是實實在在的經濟利益，相當於房價在無形中打了折扣。在低利率時代，普通人的生存策略也需相應調整。過去，人們習慣於存錢獲取利息；而未來，則應考慮借錢購買能夠產生收益的資產。我們要學會利用利率的剪刀差效應。例如，進行高息債務的置換。若你手中仍持有利率超過4%的房貸，或利率超過5%的經營貸，那麼在2026年，你的首要任務便是進行債務置換，充分利用當前的低息政策環境。將高息借貸轉換為低息借貸，是最佳化財務結構、降低資金成本的有效策略。這一轉換可通過多種途徑實現，包括但不限於商業貸款轉公積金貸款、抵押經營性貸款（JYD）的置換，以及在政策允許的情況下進行跨行貸款置換，甚至採取提前償還貸款後再進行抵押貸款的方式。核心目標在於削減資金成本，實質上等同於增加收益。再以核心資產的證券化為例進行闡述。在銀行存款利率低至1%的背景下，位於核心城市的優質房產，其屬性已發生根本性變化。它們不再僅僅是追求高風險高回報的投資工具，而是演變為一種附帶槓桿效應的高息債券。具體而言，若在上海、北京等核心城市區域購置一套房產，其租金回報率能夠達到3%，而未來房貸利率有望降至2%乃至1.8%，則將形成正利差。這意味著，利用銀行提供的低成本資金購房，所收取的高租金不僅能夠覆蓋貸款利息，還能產生額外收益。同時，房產本身具備抗通脹特性，並能分享城市發展的紅利。從金融學角度來看，這構成了一種無風險套利機會。然而，必須明確一點。低利率政策雖具有普惠性，但資產市場的分化現象卻異常殘酷。資金成本越低，越傾向於流向優質資產。因此，一線城市及強二線城市的核心資產，其價格將被低成本資金所推高，或至少保持穩定，避免大幅下跌。相反，三四線城市、老舊小區及遠郊房產，即便利率降至零，也難以擺脫負資產的命運。原因在於，這些房產的租金回報率過低，缺乏市場流動性，且僅存在資產折舊問題。簡言之，低成本資金無法挽救劣質資產。面對利率持續下行的不可逆趨勢，我們應採取以下策略：其一，避免將大量現金存入銀行定期存款，除非個人極度厭惡風險。否則，將現金長期存放於銀行，實則是在見證財富的縮水。當前，從宏觀政策到微觀個體，均致力於抵禦通脹，併力求實現資產增值超越存款利息。其二，密切關注貸款市場報價利率（LPR）的調整動態。儘管今年1月LPR未作變動，但預計年後3月將進行調整。LPR作為房貸利率的基準，其下調將直接導致存量房貸利率的降低。其三，充分利用公積金貸款政策。當前，公積金貸款利率極低（首套房貸款利率為2.6%），這是普通民眾能夠從國家獲取的最優惠貸款。因此，在條件允許的情況下，應優先選擇公積金貸款，而非商業貸款；同時，應儘可能申請最高貸款額度，而非選擇全款購房。在通脹預期下，適度負債實際上是一種抵禦通脹的有效手段。儘管其效果在短期內可能不明顯，但五年之後，其價值將得到充分體現。當下，我們需以全新的視角重新審視房地產市場。在過往的房產投資邏輯裡，人們購房時往往將目光聚焦於房價的漲幅情況，以此作為判斷房產投資價值的關鍵指標。然而，時移世易，如今購房的決策依據已悄然發生變化，租售比成為了一個更為重要的考量因素。我們可以細緻地算一筆賬：對於某一套特定的房產而言，其一年的租金收入，是否足以覆蓋購買該房產所產生的貸款利息呢？倘若答案是肯定的，並且該房產所處的地段位於城市的核心區域，具備優越的地理位置、完善的配套設施以及良好的發展潛力，那麼在2026年，這樣的房產無疑將成為極具價值的優質資產。相反，如果該房產的年租金無法覆蓋貸款利息，同時其所處地段又並非核心區域，缺乏明顯的潛在房價上漲動力，那麼這樣的房產就極有可能成為沉重的負擔，給投資者帶來經濟上的壓力。總體而言，今年的房地產市場分化態勢愈發顯著。在經濟增長放緩、利率處於低水平甚至接近零利率的時代已然來臨的大背景下，市場的運行規則和投資邏輯都發生了深刻的變化。在這個特殊時代，從短期避險的角度來看，“現金為王”的策略能夠在一定程度上幫助投資者規避風險，確保資金的相對安全。然而，從長期的投資邏輯出發，“資產為王”才是更為明智的選擇。但需要明確的是，這裡所指的資產並非泛泛而談，而是必須具備能夠持續產生穩定現金流的能力，這樣的優質資產才具備真正的投資價值。當然，當利率降至零水平，這並不意味著世界末日來臨，而僅僅是市場規則發生了改變。那些能夠敏銳洞察市場規則變化的人，會積極採取行動，通過置換債務來最佳化自身的財務結構，合理調整資產組態，充分利用低利率環境下廉價的資金，果斷抄底那些位於核心地段、具有發展潛力的優質資產。相反，那些對市場規則變化視而不見、看不懂其中門道的人，則可能依然守著不斷縮水的存款，或者背負著高昂利息的舊債務，在市場變化中陷入被動局面。市場趨勢的發展具有不可逆性，投資者唯有順應趨勢，積極調整投資策略，才能在複雜多變的市場環境中立於不敗之地。 (房地產那些事兒)

今天上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2026年2月24日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。本月1年期和5年期以上較上月均未發生變化。LPR自去年5月20日1年期和5年期分別降低10個基點後，截至目前，已經連續9個月保持未變。目前，上海房貸利率執行情況如下：住宅首套：利率3.05%（首付15%）住宅二套：利率3.07%（首付20%）公積金首套利率2.6%（首付20%）公積金二套利率3.075%（首付20%）接下來房貸利率還會下調嗎？未來下調空間有多大？去年底召開的中央經濟工作會議中明確，今年要繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，還提出“靈活高效運用降准降息等多種政策工具。這也將表明，未來降息空間依然存在，有業內人士預測，2026年一季度之前，大機率會有一次降息或降准。大家覺得房貸利率還會降嗎，歡迎來評論區一起聊聊！ (上海樓市情報)

1月15日，中國人民銀行正式發佈了《2025年金融資料統計報告》，該報告詳盡闡述了在多方協同努力下，宏觀經濟政策對經濟運行產生的實際效應。居民存款增速得到有效控制聚焦居民存款狀況，央行資料顯示，2025年，住戶存款總額增長了14.64兆元。與2024年相比，這一增量雖略有上升，但增幅微乎其微，可視為基本持平。這標誌著，前幾年居民存款迅猛增長的態勢已得到有效遏制。回顧過去幾年，受市場不確定性增強及房地產市場調整引發的資產配置困境影響，眾多擁有閒置資金的民眾傾向於選擇保守策略，即減少投資與消費，轉而增加儲蓄。據央行資料揭示，2022年住戶存款增量較2021年的9.9兆元顯著躍升至17.84兆元。然而，此後存款增量呈現波動性下降趨勢，並在近兩年趨於穩定。存款增量增速的放緩，主要歸因於以下三大因素：首要因素是存款利率的持續下調。為抑制存款過快增長，自2023年起，國有六大商業銀行率先行動，引領股份制銀行及中小銀行連續六次下調存款利率。具體調整情況如下：2023年：- 6月8日：活期存款利率下調5個基點至0.2%，兩年期定期存款利率下調10個基點至2.05%，三年期與五年期定期存款利率均下調15個基點，分別至2.45%與2.5%。- 9月1日：一年期定期存款利率下調10個基點至1.55%，兩年期下調20個基點至1.85%，三年期與五年期均下調25個基點，分別至2.2%與2.25%。- 12月22日：三個月、半年、一年期定期存款利率均下調10個基點，兩年期下調20個基點，三年期與五年期均下調25個基點。-2024年：- 7月25日：此次調整覆蓋活期、定期、協定存款及通知存款等所有存款類型，活期存款利率下調5個基點至0.15%，一年期及以內定期存款利率下調10個基點，兩年期及以上定期存款利率下調20個基點。 2025 年存款與貸款形勢剖析存款利率調整情況在 10 月 18 日，金融領域迎來了一次利率調整。活期利率下調 5 個基點（BP），降至 0.1%；同時，三個月、半年、一年、二年、三年以及五年期的定期存款利率均下調 25 個基點，其中一年期定期存款利率降至 1.1%。進入 2025 年，存款利率再次出現變動。5 月 20 日，活期利率進一步下調 5 個基點，達到 0.05%；三個月、半年、一年期和二年期的定期存款利率均下調 5 個基點，三年期和五年期的定期存款利率則下調 25 個基點，致使一年期定期存款利率跌破 1%，降至 0.95%。資本市場對存款的分流作用除存款利率下調這一因素外，2025 年存款增長勢頭受到遏制，另一個關鍵因素在於資本市場的蓬勃發展，有效分流了原本可能流入存款領域的資金。從市場表現來看，一方面，貴金屬市場呈現出火爆態勢，白銀和黃金價格持續攀升，不斷刷新歷史紀錄。另一方面，2025 年的股市在科技與 AI 浪潮的推動下，展現出穩健的上升行情。具體而言，創業板指數漲幅高達 51.42%，深證成指和上證指數也有著較為可觀的漲幅。在這一行情背景下，財富發生了大規模的轉移。這一財富轉移現像有著明確的資料支撐。財政部發佈的資料顯示，2025 年前 11 個月，印花稅同比增長 27%，其中證券交易印花稅增長幅度更是高達 70.7%。這充分表明大量資金正源源不斷地湧入股市，成為存款增長勢頭得以穩定的關鍵因素。房貸創新低反映的貸款意願變化房貸資料呈現新低態勢央行公佈的資料顯示，2025 年住戶貸款增加 4417 億元。其中，短期貸款減少 8351 億元，中長期貸款增加 1.28 兆元。短期貸款主要涵蓋消費貸，例如購車貸款等；中長期貸款則以房貸為主。從資料可以清晰看出，短期貸款不僅沒有增長，反而呈現減少趨勢。而反映房貸情況的中長期貸款，僅增加 1.28 兆元，相較於上一年度本就處於歷史低位的 2.25 兆元，再次出現大幅下滑。整體貸款意願疲軟這一系列資料表明，當下民眾整體的貸款意願極為低迷。這種疲軟的貸款意願，不僅體現在創歷史新低的房貸資料上，還體現在 2025 年全年出現的四次房貸負增長現象中。這一現象反映出當前經濟環境下，民眾在貸款決策上更為謹慎，對未來經濟形勢的預期可能較為保守。自2021年全國房地產市場步入全面調整期以來，房貸出現負增長的月份已屢見不鮮。具體而言，2022年至2024年期間，每年均出現兩次房貸負增長現象，而到了2025年，這一現象的發生頻率翻倍，全年共出現四次。通常情況下，只要商品房市場存在交易活動，房貸規模應呈現增長態勢，除非購房者普遍選擇全款支付，但這一情況在現實中極為罕見。房貸增量呈現負數，僅有一種合理解釋，即還款規模超過了新增貸款規模。提前還款規模大於貸款規模，主要有以下三種情形：一是新增貸款雖多，但還款規模更大；二是還款規模保持穩定，而新增貸款減少；三是貸款與還款規模均有所縮減，但貸款規模縮減速度更快。2022年至2023年期間，提前還貸現象盛行，還款規模持續攀升，成為房貸間歇性減少的主要原因。自2024年年中起，隨著存量房貸利率的調整，提前還貸的熱潮有所減退，還款規模相應下降。然而，2025年的2月、4月、7月及10月，房貸再次出現負增長，這主要歸因於兩方面因素：一是提前還貸行為仍在持續；二是新增貸款規模持續縮減。新增貸款規模下降的另一個有力佐證是商品房成交量。2025年全年，商品房成交資料跌破“雙9”閾值，進入“雙8”區間，即商品房銷售額跌破9兆元，銷售面積跌破8億平方米。據國家統計局公佈的資料顯示，2025年，新建商品房銷售面積達到88101萬平方米，同比下降8.7%，其中住宅銷售面積下降9.2%；新建商品房銷售額為83937億元，同比下降12.6%，住宅銷售額下降13.0%。資料來源：國家統計局；圖表製作：城市財經。房地產，何時觸底？關於中國房地產市場何時能夠觸底的問題，在過去四年中一直被反覆提及，卻始終難以給出確切答案。這主要是因為房地產市場的“底部”並非一個固定的價格點，而是由供需關係、居民購買力以及資產回報邏輯等多重因素共同決定的區間。若僅關注房價的漲跌，市場參與者極易受短期波動因素所誤導。此前，本帳號已多次從人口結構、宏觀經濟環境、市場信心以及就業狀況等多個維度展開深入剖析，著重指出樓市回暖需以宏觀經濟大環境的整體復甦為前提條件。今日，我們將從另外三個更為基礎、且較難被短期政策干預所扭曲的關鍵指標入手進行分析，這三個指標分別是租金回報率、房價收入比以及新房去化周期。它們分別對應著房地產的資產價值屬性、居民購房負擔能力以及市場供需平衡狀態，堪稱判斷房地產市場是否真正觸及底部的“黃金三角”。首先，聚焦租金回報率這一指標。長期以來，中國房地產市場的核心驅動力並非“租金收益”，而是“房價上漲預期”，租金在很大程度上僅具有象徵意義。然而，當房價上漲的預期被打破後，房地產作為一項資產，最終必須重新接受現金流回報的嚴格檢驗。根據權威機構及主串流媒體公佈的資料顯示，預計到2025年前後，全國百座主要城市的住宅租金回報率將大致維持在2.3%的水平，其中一線城市略低，不足2%。儘管這一水平相較於2022年至2023年的歷史低點已有所回升，但仍顯著偏低。相比之下，紐約、東京、倫敦等國際大都市的核心城區住宅長期租金回報率普遍在4%左右，且至少明顯高於當地的無風險利率水平。當前，中國的租金回報率僅勉強接近長期國債收益率，尚未形成足以吸引長期資金回流房地產市場的顯著優勢。這一現狀表明，市場仍處於“去投資化”的處理程序中，但同時也意味著最艱難的階段正在逐步過去。因為在房地產市場的歷史經驗中，真正的底部區間往往出現在房價下跌速度放緩、租金水平相對穩定、租金回報率被動提升的階段。從未來趨勢來看，若房價能夠保持溫和調整態勢，同時租金在城市人口集中和租賃需求增長的支撐下實現小幅上漲，那麼租金回報率在2025年下半年至2026年間逐步接近甚至超過2.5%並非不可能。一旦這一水平得以穩定，房地產市場將重新具備“長期持有而非短期投機”的基礎條件，這將是市場見底的第一個明確訊號。然而，僅憑租金回報率的改善，尚不足以確鑿地判斷市場已真正觸底。第二個具有關鍵意義且更貼近普通家庭實際感受的評估指標，為房價收入比。房價收入比並非反映投資者的市場預期，而是直接體現居民的真實購房支付能力。據公開資料統計，在過去十年間，中國重點城市的房價收入比長期處於高位運行狀態，全國平均水平曾顯著超過10倍，一線城市核心區域更是高達20倍以上。與發達經濟體普遍維持在5 - 7倍的水平相比，中國住房的可負擔性明顯不足。近兩年來，受房價回呼以及居民收入緩慢增長這兩方面因素的共同影響，房價收入比這一指標已開始呈現下降趨勢，目前全國整體水平大致回落至10倍左右，但仍未達到真正令人感到輕鬆的合理區間。需要著重指出的是，房地產市場的底部並非必然出現在房價處於最低點的時候，而是往往出現在房價收入比回落至一個能夠重新激發剛性需求和改善性需求的區間。只有當年輕家庭無需透支未來數十年的收入就能購置房產時，房地產交易市場才會自然恢復活力。從這個層面分析，若居民收入沒有出現大幅且持續的增長，房價只能通過時間來換取調整空間，逐步向下消化，那麼到2026 - 2027年前後，房價收入比進一步回落至9倍甚至更低水平，才更契合歷史上房地產市場“可持續底部”的特徵。這也預示著，從全國範圍來看，房地產市場真正完成底部構築的時間，大機率不會早於2026年。第三個評估指標，是最為直觀且略顯“殘酷”的新房去化周期。去化周期本質上反映了市場供需關係的真實狀況，是市場通過實際交易行為進行選擇的結果。一般認為，12到18個月的新房去化周期屬於較為健康合理的區間。然而在過去幾年，全國商品房庫存積壓嚴重，一度將去化周期推高至20個月甚至更長時間。目前，全國層面的新房去化周期依然偏長，這表明房地產供給端仍面臨較大壓力，尚未得到充分釋放。只有當庫存得到實質性消化，開發商不再被迫採取以價換量的銷售策略，土地市場與新開工項目才有可能形成良性循環。從市場節奏和發展趨勢判斷，如果當前去庫存政策能夠持續有效推進，房地產銷售市場保持溫和復甦態勢，那麼全國新房去化周期在2026年內回落至18個月以內，是一個相對符合實際情況的合理判斷。這三個指標實為房地產市場達成真正“止跌走穩”狀態的關鍵必要條件。將租金回報率、房價收入比以及去化周期這三個指標綜合考量，得出的結論十分明確：租金回報率是判斷資產是否適宜長期持有的重要依據；房價收入比能夠衡量需求是否具備可持續性；去化周期則反映供需關係是否已經達到出清狀態。只有當這三個指標同時呈現出積極改善的態勢，房地產市場才可被視為真正觸底。從當前的資料表現與趨勢走向來看，即便秉持最為樂觀的態度，也只能做出如下判斷：2026 年將成為房地產市場底部情況的關鍵驗證時期，而從全國範圍來確認房地產市場真正到達底部，更有可能發生在 2026 年下半年至 2027 年這一時間段。需要明確的是，全國房地產市場觸底並不意味著所有城市都會在同一時間同步實現觸底。城市之間的分化現象，正是這一輪房地產市場周期中最為顯著的特徵。北京和上海作為資源高度集中的城市，其需求展現出較強的韌性，這使得房價下跌的空間相對有限。然而，較高的房價收入比以及較低的租金回報率，也決定了這兩個城市房地產市場的修復節奏不會過於迅速，更有可能在 2026 年之後逐步完成築底過程。深圳和廣州由於人口結構相對更為年輕，產業活力充沛，在庫存調整方面相對更為迅速。部分區域的去化周期已經出現了明顯的改善跡象，這使得它們更有可能在 2026 年前後率先進入市場底部的右側階段。不過，要實現房價的全面回升，仍需要耗費更長的周期。像杭州和成都這類新一線城市，具有明確的人口淨流入趨勢以及清晰的產業發展方向。在有效控制供給之後，上述三個指標的修復彈性相對較大，存在在 2025 年底至 2026 年間率先完成階段性觸底的可能性。而對於眾多人口持續減少的三四線城市而言，其房產已基本喪失了金融屬性，淪為純粹的消費品。從本質上看，中國房地產市場此輪的調整併非簡單的周期性波動，而是一場深度去金融化、去槓桿化以及重新定價的過程。房地產市場的底部不會以“暴漲”的激烈形式出現，而是會通過成交量的恢復、各項指標的改善以及市場預期的修復等較為溫和的方式逐步形成。當租金能夠對房價形成有力支撐、居民收入與住房價格重新達到合理匹配、庫存回歸至合理區間時，市場自然會給出明確的答案。因此，在判斷房地產市場“何時見底”這一問題上，與其過度執著於某一個具體的時間點，不如密切關注租金回報率、房價收入比以及去化周期這三條底層邏輯同步發生變化的趨勢方向。尤為值得關注的是，自2026年之後所展現出的關鍵領域與核心要點。 (房地產那些事兒)

據中國人民銀行網站消息，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應中國房地產市場供求關係的新變化，支援建構房地產發展新模式，現就商業用房購房貸款政策有關事項通知如下：商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各省級派出機構根據轄區各城市政府調控要求，按照因城施策原則，在全國統一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區各城市最低首付款比例下限。 (長江雲新聞)

一邊是“房貸不用還”的司法判例引發熱議，另一邊是多地密集推行現房銷售制度，政策層正從司法保障與制度重構兩端發力，試圖根治期房爛尾的頑疾，重塑購房者信心。2025年7月，江蘇鹽城一起案例被納入人民法院案例庫，成為標誌性事件。購房者小陸和小張因開發商爛尾無法交房，法院判決解除購房合同與房貸合同，要求開發商返還首付、已還月供，並承擔剩餘銀行貸款責任。這一判例顛覆了傳統司法邏輯，過去，購房合同與房貸合同被視為獨立關係，即使樓盤爛尾，購房者仍需繼續還貸。最高法的司法態度早已釋放訊號。2023年4月，其明確“房屋無法交付時，購房款返還權優先於建設工程債權、抵押權”。但需注意，“房貸不用還”並非普惠政策，而是有嚴格前提：房屋必須達到“無法交付且無交付可能”的標準，且需通過訴訟程序確認。例如，西安曾有2000余個爛尾項目，但多數因被認為“存在復工可能”而未達到司法解除條件。司法救濟治標，制度重構治本。2025年11月以來，湖南平江縣、河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽四地相繼宣佈新出讓土地項目實行現房銷售。其中荊門明確“2026年1月1日起新出讓土地原則上限現房銷售”，並採用“新老劃斷”策略：2025年8月後取得施工證的項目需主體封頂方可預售。改革方向直指預售制核心弊端。中國的預售制借鑑自香港“賣樓花”，但缺乏第三方資金監管機制，購房款直接進入開發商帳戶，易被挪用。對比美國、新加坡等地，購房定金由律師行信託帳戶監管，按工程進度支付，爛尾風險顯著降低。2025年，現房銷售佔比已升至30.84%，較2020年的12.7%翻倍增長，反映市場正向“所見即所得”轉型。與此同時，短期政策著力減輕購房負擔。2025年12月，北京出台新政，商業貸款不再區分首套、二套利率，統一降至3.05%左右，五環內二套房月供最高省約439元；公積金二套首付比例從30%降至25%，並擴大至租房、裝修等場景。這些措施與現房銷售改革形成互補：前者啟動合理需求，後者重建市場信任。央行資料同步印證信貸成本下降。2025年第三季度新發放個人住房貸款加權平均利率為3.07%，較第二季度（3.09%）微降，處於歷史低位。但業內分析指出，利率進一步下調空間有限，未來需依靠財稅工具（如房貸貼息）進一步減負。現房銷售雖能根治爛尾，卻可能加劇房企分化。房企資金周轉周期將從預售制的1-2年延長至現房銷售的3-5年，對融資能力提出更高要求。2025年1—11月，全國房地產開發投資同比下降15.9%，部分房企已通過債務重組化解風險（如融創、碧桂園化債超9000億元），但行業整體流動性仍緊張。政策層正嘗試平衡改革節奏。住建部部長倪虹在《“十五五”規劃建議輔導讀本》中強調，需“配套完善土地、金融制度”，避免現房銷售導致供應短缺。例如，北京在土地出讓中試點“競現房銷售面積”，並延長土地款繳納期限，緩解房企壓力。“房貸不用還”的司法突破與預售制改革，共同指向一個目標：將購房風險從個體轉向制度承擔。當房子從“期貨”變為“現貨”，當房企從拼規模轉向拼品質，樓市才能真正告別爛尾焦慮，走向“一手交錢、一手交房”的公平交易時代。 (樓市傑說)

面對居高不下的住房成本，川普政府直接繞過聯準會，動用行政力量干預抵押貸款市場，試圖通過“避險”聯準會的縮表來壓低房貸利率。當地時間1月9日，美國財政部長貝森特在明尼蘇達州接受媒體採訪時闡明了川普政府最新一輪金融干預政策的核心邏輯。他表示，美國政府指令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買抵押貸款支援證券（MBS）的目標，是為了大致匹配這些債券從聯準會資產負債表中流出的速度。貝森特指出，目前聯準會每月約有150億美元的MBS到期不再投資（即“縮表”），這導致聯準會龐大的6.3兆美元債券組合中的MBS持有量持續下降。他認為，聯準會的這一操作實際上是在向市場施加反向壓力，阻礙了抵押貸款利率的進一步下行。因此，川普政府的策略是利用“兩房”的購買力來填補這一由央行留下的需求缺口。所以我認為，我們的想法是大致跟上聯準會的步伐，因為聯準會一直在朝著相反的方向努力。此前，川普總統於周四正式下令監管“兩房”的聯邦住房金融局（FHFA）購買2000億美元的MBS。FHFA局長William Pulte周五證實，他們已經啟動了首輪30億美元的購買計畫。這一指令被市場解讀為白宮在解決住房負擔能力危機上的激進舉措，同時也標誌著行政權力對傳統上由央行主導的金融市場領域的罕見介入。01. MBS價格飆升，房貸利率有望下行0.25個百分點自川普宣佈該指令以來，市場反應劇烈。川普的量化寬鬆政策導致抵押貸款支援證券（MBS）價格飆升，市場迅速重新定價。而MBS相對於美國國債的風險溢價（利差）較周四收盤大幅縮小了約0.18個百分點。貝森特在採訪中承認，雖然由“兩房”資產負債表提供資金的購買行為不太可能直接大幅拉低抵押貸款利率，但可以通過壓縮MBS與美國國債之間的收益率利差來產生間接效果。分析人士指出，雖然2000億美元的購買規模與聯準會數兆美元的量化寬鬆（QE）計畫相比顯得溫和，但仍足以對市場產生實質性壓力。據彭博社援引分析師觀點，這一舉措可能使抵押貸款利率下降多達0.25個百分點。目前，美國30年期固定抵押貸款平均利率已從2024年的近8%降至6.2%左右，但仍遠高於疫情期間3%的水平。社區住房貸款機構協會（Community Home Lenders of America）外部事務主管Rob Zimmer表示，這一政策將使首次購房者受益，因為年輕買家長期以來一直因抵押貸款資金成本與10年期國債價格之間過高的利差而受到懲罰。02. 行政干預引發“聯準會獨立性”擔憂儘管市場對流動性注入表示歡迎，但投資界對這一政策的長遠影響存在分歧，尤其是關於聯準會角色的討論愈發激烈。通常來說，調控廣泛經濟領域的利率歷來是聯準會的職責。聯準會的設計初衷正是為了免受政治干擾。除了設定短期借貸成本外，央行有時也會通過大規模購買國債和抵押貸款支援證券（MBS）來進行干預，但這通常僅限於有限的情況，例如恢復受壓市場的流動性，或在嚴重的經濟低迷時期提供刺激。Baird & Co.策略師Kirill Krylov在給客戶的報告中警告稱，川普的指令模糊了市場驅動的效用與政治操縱之間的界限。他認為，明確為了操縱抵押貸款利率而購買資產，將政治風險重新引入了一個十多年來一直試圖遠離此類做法的市場。哥倫比亞法學院全球市場與公司所有權中心聯席主任Jeffrey Gordon則指出，雖然這些購買可能以聯準會職責範圍之外的“住房負擔能力”為名進行辯護，但抵押貸款市場與整體利率政策緊密相連。行政部門採取這種相當於變相貨幣政策的行動，開創了一個新的先例，並正在削弱聯準會的獨立性。事實上，聯準會目前持有略高於2兆美元的MBS，這是過去危機期間刺激經濟的遺產。然而，這一持有量在過去兩年多里一直以每月150億至170億美元的速度縮減。川普政府此舉被視為在公開向聯準會施壓降息未果後，開闢的一條新戰線，暗示如果貨幣政策不能迅速配合行政目標，白宮願意單方面採取行動。03. “兩房”私有化前景再添變數這一政策還讓房利美和房地美的未來走向變得更加撲朔迷離。川普團隊此前一直討論將這兩家在2008年金融危機期間被政府接管的公司重新私有化。貝森特堅稱，購買行動不會損害“兩房”的財務狀況，並聲稱兩家公司擁有充足的現金，此舉甚至可能增加其收益。然而，DoubleLine Capital的投資組合經理Vitaliy Liberman指出，市場原本認為IPO意味著政府將完全把它們通過公開發行交還給公眾，但現在的訊號表明這可能不會發生。因為政府已經意識到“兩房”是重要的政策工具，一旦將其完全釋放到自由市場，政府就將失去這一控制權。摩根大通的策略師也認為，政府將政府資助企業（GSE）作為政策槓桿的願望，與私人投資者的傳統預期之間存在根本性的張力。在當下的目標利率與“兩房”未來的盈利能力之間，顯然存在著難以調和的矛盾。 (追風交易台)

據多方權威消息及媒體廣泛報導，在2026年1月1日，將有一部分存量房利率迎來下調。近期，這一話題熱度頗高，不僅各大媒體競相報導，眾多粉絲朋友也紛紛前來詢問相關情況。需要明確的是，此次並非所有存量房貸利率都會同步下調，僅有一部分會受到影響。這主要是因為此前已有部分房貸利率進行過調整，而此次調整所涉及的存量房利率，是此前已確定調整但尚未到執行時間的部分。首先來看公積金利率方面。目前，仍有相當一部分存量房的公積金利率維持在2.85%的水平，尚未調整至2.6%。這背後的原因是，在今年5月7日，公積金利率雖已下調0.25個百分點，由2.85%降至2.6%，但這一優惠政策僅適用於新增的公積金貸款。對於存量公積金貸款而言，其利率調整需等到2026年1月1日方可正式執行新的公積金貸款利率標準。因此，隨著元旦的臨近，存量房公積金利率將迎來一次整體性的25個基點下調，即從2.85%降至2.6%。那麼，這樣的調整能夠為購房者節省多少開支呢？以貸款120萬、期限30年、採用等額本息還款方式的首套房為例，購房者總共可節省利息57100元。再來看商業貸款利率方面。同樣有一部分存量商業貸款利率將在2026年1月1日迎來下調。這源於今年5月份LPR（貸款市場報價利率）下調了10個基點。對於那些貸款定價日設定為每年1月1日，且選擇了一年調整一次利率的購房者而言，他們的存量房利率也將在1月1日相應下調10個基點。不過，據我估算，這部分受影響的存量房數量相對較少。在此，我也想提醒廣大購房者，在選擇貸款定價日時，應充分考慮自身實際情況和需求。若條件允許，建議選擇一季度調整一次利率；若較為保守，也可選擇半年調整一次。相比之下，選擇一年調整一次利率的方式，等待時間過長，可能會錯失一些利率下調帶來的優惠。儘管2025年LPR已下調10個基點，但從長遠來看，房貸利率仍有進一步下調的趨勢。以上便是當前備受關注的1月1日存量房利率下調問題的詳細解讀。需要再次強調的是，此次調整僅涉及部分存量房利率，並非全部。接下來，我們不妨再深入探討一下其他相關問題。在審視2026年貸款市場報價利率（LPR）的潛在變動趨勢時，眾多市場觀察者與分析人士普遍持樂觀態度，尤其聚焦於該年度第一季度房貸利率可能再次下調的預期，筆者亦持此觀點。具體而言，2026年初LPR下調的可能性顯著增大，這一判斷主要基於兩大考量因素。其一，回顧2025年，LPR的調整幅度相對微小，這一策略性安排實際上為後續政策調整預留了充裕的空間與靈活性。其二，自2025年第四季度以來，房地產市場表現不盡如人意，市場情緒低迷，甚至可形容為處於較為嚴峻的境地。據權威資料，2025年11月，房地產開發景氣指數已滑落至91.9，創下近一年來的最低點，這一資料直觀反映了房地產行業正處於深度調整階段，行業基本面持續承壓。在此背景下，高層對於2026年房地產市場的政策導向明確指向穩定市場，旨在通過一系列措施促進房地產市場的平穩健康發展。而LPR作為貨幣政策的重要工具之一，其下調無疑將為房地產市場提供必要的支援與助力。然而，值得注意的是，鑑於2026年貨幣政策整體定調趨於穩健，相較於2025年將更加注重平衡與審慎，因此LPR的下調幅度預計將較為有限。全年範圍內，LPR下調20至30個基點或可視為較為理想的預期，而當前市場普遍預測的下調幅度則在10至20個基點之間。在此情境下，預計明年或將有更多購房者考慮提前償還房貸，此現象雖非本文討論重點，但確為值得關注的市場動態之一。對於個體而言，是否選擇提前還款應基於個人財務狀況與理財能力綜合考量。鑑於部分人群缺乏有效的理財手段，其資金收益率難以超越房貸利率水平，因此，對於這部分人群而言，將閒置資金用於提前償還房貸，或許不失為一種更為理性的選擇，相較於將資金存入銀行獲取較低收益而言。 (房地產那些事兒)