1月15日，中國人民銀行正式發佈了《2025年金融資料統計報告》，該報告詳盡闡述了在多方協同努力下，宏觀經濟政策對經濟運行產生的實際效應。居民存款增速得到有效控制聚焦居民存款狀況，央行資料顯示，2025年，住戶存款總額增長了14.64兆元。與2024年相比，這一增量雖略有上升，但增幅微乎其微，可視為基本持平。這標誌著，前幾年居民存款迅猛增長的態勢已得到有效遏制。回顧過去幾年，受市場不確定性增強及房地產市場調整引發的資產配置困境影響，眾多擁有閒置資金的民眾傾向於選擇保守策略，即減少投資與消費，轉而增加儲蓄。據央行資料揭示，2022年住戶存款增量較2021年的9.9兆元顯著躍升至17.84兆元。然而，此後存款增量呈現波動性下降趨勢，並在近兩年趨於穩定。存款增量增速的放緩，主要歸因於以下三大因素：首要因素是存款利率的持續下調。為抑制存款過快增長，自2023年起，國有六大商業銀行率先行動，引領股份制銀行及中小銀行連續六次下調存款利率。具體調整情況如下：2023年：- 6月8日：活期存款利率下調5個基點至0.2%，兩年期定期存款利率下調10個基點至2.05%，三年期與五年期定期存款利率均下調15個基點，分別至2.45%與2.5%。- 9月1日：一年期定期存款利率下調10個基點至1.55%，兩年期下調20個基點至1.85%，三年期與五年期均下調25個基點，分別至2.2%與2.25%。- 12月22日：三個月、半年、一年期定期存款利率均下調10個基點，兩年期下調20個基點，三年期與五年期均下調25個基點。-2024年：- 7月25日：此次調整覆蓋活期、定期、協定存款及通知存款等所有存款類型，活期存款利率下調5個基點至0.15%，一年期及以內定期存款利率下調10個基點，兩年期及以上定期存款利率下調20個基點。 2025 年存款與貸款形勢剖析存款利率調整情況在 10 月 18 日，金融領域迎來了一次利率調整。活期利率下調 5 個基點（BP），降至 0.1%；同時，三個月、半年、一年、二年、三年以及五年期的定期存款利率均下調 25 個基點，其中一年期定期存款利率降至 1.1%。進入 2025 年，存款利率再次出現變動。5 月 20 日，活期利率進一步下調 5 個基點，達到 0.05%；三個月、半年、一年期和二年期的定期存款利率均下調 5 個基點，三年期和五年期的定期存款利率則下調 25 個基點，致使一年期定期存款利率跌破 1%，降至 0.95%。資本市場對存款的分流作用除存款利率下調這一因素外，2025 年存款增長勢頭受到遏制，另一個關鍵因素在於資本市場的蓬勃發展，有效分流了原本可能流入存款領域的資金。從市場表現來看，一方面，貴金屬市場呈現出火爆態勢，白銀和黃金價格持續攀升，不斷刷新歷史紀錄。另一方面，2025 年的股市在科技與 AI 浪潮的推動下，展現出穩健的上升行情。具體而言，創業板指數漲幅高達 51.42%，深證成指和上證指數也有著較為可觀的漲幅。在這一行情背景下，財富發生了大規模的轉移。這一財富轉移現像有著明確的資料支撐。財政部發佈的資料顯示，2025 年前 11 個月，印花稅同比增長 27%，其中證券交易印花稅增長幅度更是高達 70.7%。這充分表明大量資金正源源不斷地湧入股市，成為存款增長勢頭得以穩定的關鍵因素。房貸創新低反映的貸款意願變化房貸資料呈現新低態勢央行公佈的資料顯示，2025 年住戶貸款增加 4417 億元。其中，短期貸款減少 8351 億元，中長期貸款增加 1.28 兆元。短期貸款主要涵蓋消費貸，例如購車貸款等；中長期貸款則以房貸為主。從資料可以清晰看出，短期貸款不僅沒有增長，反而呈現減少趨勢。而反映房貸情況的中長期貸款，僅增加 1.28 兆元，相較於上一年度本就處於歷史低位的 2.25 兆元，再次出現大幅下滑。整體貸款意願疲軟這一系列資料表明，當下民眾整體的貸款意願極為低迷。這種疲軟的貸款意願，不僅體現在創歷史新低的房貸資料上，還體現在 2025 年全年出現的四次房貸負增長現象中。這一現象反映出當前經濟環境下，民眾在貸款決策上更為謹慎，對未來經濟形勢的預期可能較為保守。自2021年全國房地產市場步入全面調整期以來，房貸出現負增長的月份已屢見不鮮。具體而言，2022年至2024年期間，每年均出現兩次房貸負增長現象，而到了2025年，這一現象的發生頻率翻倍，全年共出現四次。通常情況下，只要商品房市場存在交易活動，房貸規模應呈現增長態勢，除非購房者普遍選擇全款支付，但這一情況在現實中極為罕見。房貸增量呈現負數，僅有一種合理解釋，即還款規模超過了新增貸款規模。提前還款規模大於貸款規模，主要有以下三種情形：一是新增貸款雖多，但還款規模更大；二是還款規模保持穩定，而新增貸款減少；三是貸款與還款規模均有所縮減，但貸款規模縮減速度更快。2022年至2023年期間，提前還貸現象盛行，還款規模持續攀升，成為房貸間歇性減少的主要原因。自2024年年中起，隨著存量房貸利率的調整，提前還貸的熱潮有所減退，還款規模相應下降。然而，2025年的2月、4月、7月及10月，房貸再次出現負增長，這主要歸因於兩方面因素：一是提前還貸行為仍在持續；二是新增貸款規模持續縮減。新增貸款規模下降的另一個有力佐證是商品房成交量。2025年全年，商品房成交資料跌破“雙9”閾值，進入“雙8”區間，即商品房銷售額跌破9兆元，銷售面積跌破8億平方米。據國家統計局公佈的資料顯示，2025年，新建商品房銷售面積達到88101萬平方米，同比下降8.7%，其中住宅銷售面積下降9.2%；新建商品房銷售額為83937億元，同比下降12.6%，住宅銷售額下降13.0%。資料來源：國家統計局；圖表製作：城市財經。房地產，何時觸底？關於中國房地產市場何時能夠觸底的問題，在過去四年中一直被反覆提及，卻始終難以給出確切答案。這主要是因為房地產市場的“底部”並非一個固定的價格點，而是由供需關係、居民購買力以及資產回報邏輯等多重因素共同決定的區間。若僅關注房價的漲跌，市場參與者極易受短期波動因素所誤導。此前，本帳號已多次從人口結構、宏觀經濟環境、市場信心以及就業狀況等多個維度展開深入剖析，著重指出樓市回暖需以宏觀經濟大環境的整體復甦為前提條件。今日，我們將從另外三個更為基礎、且較難被短期政策干預所扭曲的關鍵指標入手進行分析，這三個指標分別是租金回報率、房價收入比以及新房去化周期。它們分別對應著房地產的資產價值屬性、居民購房負擔能力以及市場供需平衡狀態，堪稱判斷房地產市場是否真正觸及底部的“黃金三角”。首先，聚焦租金回報率這一指標。長期以來，中國房地產市場的核心驅動力並非“租金收益”，而是“房價上漲預期”，租金在很大程度上僅具有象徵意義。然而，當房價上漲的預期被打破後，房地產作為一項資產，最終必須重新接受現金流回報的嚴格檢驗。根據權威機構及主串流媒體公佈的資料顯示，預計到2025年前後，全國百座主要城市的住宅租金回報率將大致維持在2.3%的水平，其中一線城市略低，不足2%。儘管這一水平相較於2022年至2023年的歷史低點已有所回升，但仍顯著偏低。相比之下，紐約、東京、倫敦等國際大都市的核心城區住宅長期租金回報率普遍在4%左右，且至少明顯高於當地的無風險利率水平。當前，中國的租金回報率僅勉強接近長期國債收益率，尚未形成足以吸引長期資金回流房地產市場的顯著優勢。這一現狀表明，市場仍處於“去投資化”的處理程序中，但同時也意味著最艱難的階段正在逐步過去。因為在房地產市場的歷史經驗中，真正的底部區間往往出現在房價下跌速度放緩、租金水平相對穩定、租金回報率被動提升的階段。從未來趨勢來看，若房價能夠保持溫和調整態勢，同時租金在城市人口集中和租賃需求增長的支撐下實現小幅上漲，那麼租金回報率在2025年下半年至2026年間逐步接近甚至超過2.5%並非不可能。一旦這一水平得以穩定，房地產市場將重新具備“長期持有而非短期投機”的基礎條件，這將是市場見底的第一個明確訊號。然而，僅憑租金回報率的改善，尚不足以確鑿地判斷市場已真正觸底。第二個具有關鍵意義且更貼近普通家庭實際感受的評估指標，為房價收入比。房價收入比並非反映投資者的市場預期，而是直接體現居民的真實購房支付能力。據公開資料統計，在過去十年間，中國重點城市的房價收入比長期處於高位運行狀態，全國平均水平曾顯著超過10倍，一線城市核心區域更是高達20倍以上。與發達經濟體普遍維持在5 - 7倍的水平相比，中國住房的可負擔性明顯不足。近兩年來，受房價回呼以及居民收入緩慢增長這兩方面因素的共同影響，房價收入比這一指標已開始呈現下降趨勢，目前全國整體水平大致回落至10倍左右，但仍未達到真正令人感到輕鬆的合理區間。需要著重指出的是，房地產市場的底部並非必然出現在房價處於最低點的時候，而是往往出現在房價收入比回落至一個能夠重新激發剛性需求和改善性需求的區間。只有當年輕家庭無需透支未來數十年的收入就能購置房產時，房地產交易市場才會自然恢復活力。從這個層面分析，若居民收入沒有出現大幅且持續的增長，房價只能通過時間來換取調整空間，逐步向下消化，那麼到2026 - 2027年前後，房價收入比進一步回落至9倍甚至更低水平，才更契合歷史上房地產市場“可持續底部”的特徵。這也預示著，從全國範圍來看，房地產市場真正完成底部構築的時間，大機率不會早於2026年。第三個評估指標，是最為直觀且略顯“殘酷”的新房去化周期。去化周期本質上反映了市場供需關係的真實狀況，是市場通過實際交易行為進行選擇的結果。一般認為，12到18個月的新房去化周期屬於較為健康合理的區間。然而在過去幾年，全國商品房庫存積壓嚴重，一度將去化周期推高至20個月甚至更長時間。目前，全國層面的新房去化周期依然偏長，這表明房地產供給端仍面臨較大壓力，尚未得到充分釋放。只有當庫存得到實質性消化，開發商不再被迫採取以價換量的銷售策略，土地市場與新開工項目才有可能形成良性循環。從市場節奏和發展趨勢判斷，如果當前去庫存政策能夠持續有效推進，房地產銷售市場保持溫和復甦態勢，那麼全國新房去化周期在2026年內回落至18個月以內，是一個相對符合實際情況的合理判斷。這三個指標實為房地產市場達成真正“止跌走穩”狀態的關鍵必要條件。將租金回報率、房價收入比以及去化周期這三個指標綜合考量，得出的結論十分明確：租金回報率是判斷資產是否適宜長期持有的重要依據；房價收入比能夠衡量需求是否具備可持續性；去化周期則反映供需關係是否已經達到出清狀態。只有當這三個指標同時呈現出積極改善的態勢，房地產市場才可被視為真正觸底。從當前的資料表現與趨勢走向來看，即便秉持最為樂觀的態度，也只能做出如下判斷：2026 年將成為房地產市場底部情況的關鍵驗證時期，而從全國範圍來確認房地產市場真正到達底部，更有可能發生在 2026 年下半年至 2027 年這一時間段。需要明確的是，全國房地產市場觸底並不意味著所有城市都會在同一時間同步實現觸底。城市之間的分化現象，正是這一輪房地產市場周期中最為顯著的特徵。北京和上海作為資源高度集中的城市，其需求展現出較強的韌性，這使得房價下跌的空間相對有限。然而，較高的房價收入比以及較低的租金回報率，也決定了這兩個城市房地產市場的修復節奏不會過於迅速，更有可能在 2026 年之後逐步完成築底過程。深圳和廣州由於人口結構相對更為年輕，產業活力充沛，在庫存調整方面相對更為迅速。部分區域的去化周期已經出現了明顯的改善跡象，這使得它們更有可能在 2026 年前後率先進入市場底部的右側階段。不過，要實現房價的全面回升，仍需要耗費更長的周期。像杭州和成都這類新一線城市，具有明確的人口淨流入趨勢以及清晰的產業發展方向。在有效控制供給之後，上述三個指標的修復彈性相對較大，存在在 2025 年底至 2026 年間率先完成階段性觸底的可能性。而對於眾多人口持續減少的三四線城市而言，其房產已基本喪失了金融屬性，淪為純粹的消費品。從本質上看，中國房地產市場此輪的調整併非簡單的周期性波動，而是一場深度去金融化、去槓桿化以及重新定價的過程。房地產市場的底部不會以“暴漲”的激烈形式出現，而是會通過成交量的恢復、各項指標的改善以及市場預期的修復等較為溫和的方式逐步形成。當租金能夠對房價形成有力支撐、居民收入與住房價格重新達到合理匹配、庫存回歸至合理區間時，市場自然會給出明確的答案。因此，在判斷房地產市場“何時見底”這一問題上，與其過度執著於某一個具體的時間點，不如密切關注租金回報率、房價收入比以及去化周期這三條底層邏輯同步發生變化的趨勢方向。尤為值得關注的是，自2026年之後所展現出的關鍵領域與核心要點。 (房地產那些事兒)

據中國人民銀行網站消息，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應中國房地產市場供求關係的新變化，支援建構房地產發展新模式，現就商業用房購房貸款政策有關事項通知如下：商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各省級派出機構根據轄區各城市政府調控要求，按照因城施策原則，在全國統一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區各城市最低首付款比例下限。 (長江雲新聞)

一邊是“房貸不用還”的司法判例引發熱議，另一邊是多地密集推行現房銷售制度，政策層正從司法保障與制度重構兩端發力，試圖根治期房爛尾的頑疾，重塑購房者信心。2025年7月，江蘇鹽城一起案例被納入人民法院案例庫，成為標誌性事件。購房者小陸和小張因開發商爛尾無法交房，法院判決解除購房合同與房貸合同，要求開發商返還首付、已還月供，並承擔剩餘銀行貸款責任。這一判例顛覆了傳統司法邏輯，過去，購房合同與房貸合同被視為獨立關係，即使樓盤爛尾，購房者仍需繼續還貸。最高法的司法態度早已釋放訊號。2023年4月，其明確“房屋無法交付時，購房款返還權優先於建設工程債權、抵押權”。但需注意，“房貸不用還”並非普惠政策，而是有嚴格前提：房屋必須達到“無法交付且無交付可能”的標準，且需通過訴訟程序確認。例如，西安曾有2000余個爛尾項目，但多數因被認為“存在復工可能”而未達到司法解除條件。司法救濟治標，制度重構治本。2025年11月以來，湖南平江縣、河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽四地相繼宣佈新出讓土地項目實行現房銷售。其中荊門明確“2026年1月1日起新出讓土地原則上限現房銷售”，並採用“新老劃斷”策略：2025年8月後取得施工證的項目需主體封頂方可預售。改革方向直指預售制核心弊端。中國的預售制借鑑自香港“賣樓花”，但缺乏第三方資金監管機制，購房款直接進入開發商帳戶，易被挪用。對比美國、新加坡等地，購房定金由律師行信託帳戶監管，按工程進度支付，爛尾風險顯著降低。2025年，現房銷售佔比已升至30.84%，較2020年的12.7%翻倍增長，反映市場正向“所見即所得”轉型。與此同時，短期政策著力減輕購房負擔。2025年12月，北京出台新政，商業貸款不再區分首套、二套利率，統一降至3.05%左右，五環內二套房月供最高省約439元；公積金二套首付比例從30%降至25%，並擴大至租房、裝修等場景。這些措施與現房銷售改革形成互補：前者啟動合理需求，後者重建市場信任。央行資料同步印證信貸成本下降。2025年第三季度新發放個人住房貸款加權平均利率為3.07%，較第二季度（3.09%）微降，處於歷史低位。但業內分析指出，利率進一步下調空間有限，未來需依靠財稅工具（如房貸貼息）進一步減負。現房銷售雖能根治爛尾，卻可能加劇房企分化。房企資金周轉周期將從預售制的1-2年延長至現房銷售的3-5年，對融資能力提出更高要求。2025年1—11月，全國房地產開發投資同比下降15.9%，部分房企已通過債務重組化解風險（如融創、碧桂園化債超9000億元），但行業整體流動性仍緊張。政策層正嘗試平衡改革節奏。住建部部長倪虹在《“十五五”規劃建議輔導讀本》中強調，需“配套完善土地、金融制度”，避免現房銷售導致供應短缺。例如，北京在土地出讓中試點“競現房銷售面積”，並延長土地款繳納期限，緩解房企壓力。“房貸不用還”的司法突破與預售制改革，共同指向一個目標：將購房風險從個體轉向制度承擔。當房子從“期貨”變為“現貨”，當房企從拼規模轉向拼品質，樓市才能真正告別爛尾焦慮，走向“一手交錢、一手交房”的公平交易時代。 (樓市傑說)

面對居高不下的住房成本，川普政府直接繞過聯準會，動用行政力量干預抵押貸款市場，試圖通過“避險”聯準會的縮表來壓低房貸利率。當地時間1月9日，美國財政部長貝森特在明尼蘇達州接受媒體採訪時闡明了川普政府最新一輪金融干預政策的核心邏輯。他表示，美國政府指令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買抵押貸款支援證券（MBS）的目標，是為了大致匹配這些債券從聯準會資產負債表中流出的速度。貝森特指出，目前聯準會每月約有150億美元的MBS到期不再投資（即“縮表”），這導致聯準會龐大的6.3兆美元債券組合中的MBS持有量持續下降。他認為，聯準會的這一操作實際上是在向市場施加反向壓力，阻礙了抵押貸款利率的進一步下行。因此，川普政府的策略是利用“兩房”的購買力來填補這一由央行留下的需求缺口。所以我認為，我們的想法是大致跟上聯準會的步伐，因為聯準會一直在朝著相反的方向努力。此前，川普總統於周四正式下令監管“兩房”的聯邦住房金融局（FHFA）購買2000億美元的MBS。FHFA局長William Pulte周五證實，他們已經啟動了首輪30億美元的購買計畫。這一指令被市場解讀為白宮在解決住房負擔能力危機上的激進舉措，同時也標誌著行政權力對傳統上由央行主導的金融市場領域的罕見介入。01. MBS價格飆升，房貸利率有望下行0.25個百分點自川普宣佈該指令以來，市場反應劇烈。川普的量化寬鬆政策導致抵押貸款支援證券（MBS）價格飆升，市場迅速重新定價。而MBS相對於美國國債的風險溢價（利差）較周四收盤大幅縮小了約0.18個百分點。貝森特在採訪中承認，雖然由“兩房”資產負債表提供資金的購買行為不太可能直接大幅拉低抵押貸款利率，但可以通過壓縮MBS與美國國債之間的收益率利差來產生間接效果。分析人士指出，雖然2000億美元的購買規模與聯準會數兆美元的量化寬鬆（QE）計畫相比顯得溫和，但仍足以對市場產生實質性壓力。據彭博社援引分析師觀點，這一舉措可能使抵押貸款利率下降多達0.25個百分點。目前，美國30年期固定抵押貸款平均利率已從2024年的近8%降至6.2%左右，但仍遠高於疫情期間3%的水平。社區住房貸款機構協會（Community Home Lenders of America）外部事務主管Rob Zimmer表示，這一政策將使首次購房者受益，因為年輕買家長期以來一直因抵押貸款資金成本與10年期國債價格之間過高的利差而受到懲罰。02. 行政干預引發“聯準會獨立性”擔憂儘管市場對流動性注入表示歡迎，但投資界對這一政策的長遠影響存在分歧，尤其是關於聯準會角色的討論愈發激烈。通常來說，調控廣泛經濟領域的利率歷來是聯準會的職責。聯準會的設計初衷正是為了免受政治干擾。除了設定短期借貸成本外，央行有時也會通過大規模購買國債和抵押貸款支援證券（MBS）來進行干預，但這通常僅限於有限的情況，例如恢復受壓市場的流動性，或在嚴重的經濟低迷時期提供刺激。Baird & Co.策略師Kirill Krylov在給客戶的報告中警告稱，川普的指令模糊了市場驅動的效用與政治操縱之間的界限。他認為，明確為了操縱抵押貸款利率而購買資產，將政治風險重新引入了一個十多年來一直試圖遠離此類做法的市場。哥倫比亞法學院全球市場與公司所有權中心聯席主任Jeffrey Gordon則指出，雖然這些購買可能以聯準會職責範圍之外的“住房負擔能力”為名進行辯護，但抵押貸款市場與整體利率政策緊密相連。行政部門採取這種相當於變相貨幣政策的行動，開創了一個新的先例，並正在削弱聯準會的獨立性。事實上，聯準會目前持有略高於2兆美元的MBS，這是過去危機期間刺激經濟的遺產。然而，這一持有量在過去兩年多里一直以每月150億至170億美元的速度縮減。川普政府此舉被視為在公開向聯準會施壓降息未果後，開闢的一條新戰線，暗示如果貨幣政策不能迅速配合行政目標，白宮願意單方面採取行動。03. “兩房”私有化前景再添變數這一政策還讓房利美和房地美的未來走向變得更加撲朔迷離。川普團隊此前一直討論將這兩家在2008年金融危機期間被政府接管的公司重新私有化。貝森特堅稱，購買行動不會損害“兩房”的財務狀況，並聲稱兩家公司擁有充足的現金，此舉甚至可能增加其收益。然而，DoubleLine Capital的投資組合經理Vitaliy Liberman指出，市場原本認為IPO意味著政府將完全把它們通過公開發行交還給公眾，但現在的訊號表明這可能不會發生。因為政府已經意識到“兩房”是重要的政策工具，一旦將其完全釋放到自由市場，政府就將失去這一控制權。摩根大通的策略師也認為，政府將政府資助企業（GSE）作為政策槓桿的願望，與私人投資者的傳統預期之間存在根本性的張力。在當下的目標利率與“兩房”未來的盈利能力之間，顯然存在著難以調和的矛盾。 (追風交易台)

據多方權威消息及媒體廣泛報導，在2026年1月1日，將有一部分存量房利率迎來下調。近期，這一話題熱度頗高，不僅各大媒體競相報導，眾多粉絲朋友也紛紛前來詢問相關情況。需要明確的是，此次並非所有存量房貸利率都會同步下調，僅有一部分會受到影響。這主要是因為此前已有部分房貸利率進行過調整，而此次調整所涉及的存量房利率，是此前已確定調整但尚未到執行時間的部分。首先來看公積金利率方面。目前，仍有相當一部分存量房的公積金利率維持在2.85%的水平，尚未調整至2.6%。這背後的原因是，在今年5月7日，公積金利率雖已下調0.25個百分點，由2.85%降至2.6%，但這一優惠政策僅適用於新增的公積金貸款。對於存量公積金貸款而言，其利率調整需等到2026年1月1日方可正式執行新的公積金貸款利率標準。因此，隨著元旦的臨近，存量房公積金利率將迎來一次整體性的25個基點下調，即從2.85%降至2.6%。那麼，這樣的調整能夠為購房者節省多少開支呢？以貸款120萬、期限30年、採用等額本息還款方式的首套房為例，購房者總共可節省利息57100元。再來看商業貸款利率方面。同樣有一部分存量商業貸款利率將在2026年1月1日迎來下調。這源於今年5月份LPR（貸款市場報價利率）下調了10個基點。對於那些貸款定價日設定為每年1月1日，且選擇了一年調整一次利率的購房者而言，他們的存量房利率也將在1月1日相應下調10個基點。不過，據我估算，這部分受影響的存量房數量相對較少。在此，我也想提醒廣大購房者，在選擇貸款定價日時，應充分考慮自身實際情況和需求。若條件允許，建議選擇一季度調整一次利率；若較為保守，也可選擇半年調整一次。相比之下，選擇一年調整一次利率的方式，等待時間過長，可能會錯失一些利率下調帶來的優惠。儘管2025年LPR已下調10個基點，但從長遠來看，房貸利率仍有進一步下調的趨勢。以上便是當前備受關注的1月1日存量房利率下調問題的詳細解讀。需要再次強調的是，此次調整僅涉及部分存量房利率，並非全部。接下來，我們不妨再深入探討一下其他相關問題。在審視2026年貸款市場報價利率（LPR）的潛在變動趨勢時，眾多市場觀察者與分析人士普遍持樂觀態度，尤其聚焦於該年度第一季度房貸利率可能再次下調的預期，筆者亦持此觀點。具體而言，2026年初LPR下調的可能性顯著增大，這一判斷主要基於兩大考量因素。其一，回顧2025年，LPR的調整幅度相對微小，這一策略性安排實際上為後續政策調整預留了充裕的空間與靈活性。其二，自2025年第四季度以來，房地產市場表現不盡如人意，市場情緒低迷，甚至可形容為處於較為嚴峻的境地。據權威資料，2025年11月，房地產開發景氣指數已滑落至91.9，創下近一年來的最低點，這一資料直觀反映了房地產行業正處於深度調整階段，行業基本面持續承壓。在此背景下，高層對於2026年房地產市場的政策導向明確指向穩定市場，旨在通過一系列措施促進房地產市場的平穩健康發展。而LPR作為貨幣政策的重要工具之一，其下調無疑將為房地產市場提供必要的支援與助力。然而，值得注意的是，鑑於2026年貨幣政策整體定調趨於穩健，相較於2025年將更加注重平衡與審慎，因此LPR的下調幅度預計將較為有限。全年範圍內，LPR下調20至30個基點或可視為較為理想的預期，而當前市場普遍預測的下調幅度則在10至20個基點之間。在此情境下，預計明年或將有更多購房者考慮提前償還房貸，此現象雖非本文討論重點，但確為值得關注的市場動態之一。對於個體而言，是否選擇提前還款應基於個人財務狀況與理財能力綜合考量。鑑於部分人群缺乏有效的理財手段，其資金收益率難以超越房貸利率水平，因此，對於這部分人群而言，將閒置資金用於提前償還房貸，或許不失為一種更為理性的選擇，相較於將資金存入銀行獲取較低收益而言。 (房地產那些事兒)

你有沒有這種感覺？每個月咬牙還一萬多房貸，一年下來十幾萬，五年一看帳單，發現還了六十多萬，結果本金幾乎沒動！你以為你買的是“家”，其實你給銀行打了五年工，人家一分不少地收了你的利息，還說你“資產配置合理”。別騙自己了，房貸不是什麼“財富自由”的開始，而是一場長達30年的溫水煮青蛙。今天我們就來聊聊：你真的看懂房貸了嗎？01一、你以為自己在還房子，其實是在還銀行的利潤前幾天有個網友吐槽：“貸款200萬，5年後查還款記錄，發現本金只少了8萬。像拿把小刀砍Boss，砍了五年只掉了一層皮。”很多人第一次發現這件事，都是在還款第五年、準備提前還貸的時候，猛然一看帳戶：咦？我每個月一萬多，怎麼本金還剩這麼多？是的，這就是等額本息的“精妙之處”——前期基本都在還利息，本金動得非常慢。你以為自己是在朝“無債一身輕”的方向走，其實只是在為銀行兜裡的利潤添磚加瓦。一句話扎心總結：“你不是在為自己打工，而是在為銀行打工。”02二、這筆帳，真的不能不算清楚我們來擺個真實的例子。假設你貸款200萬，30年還清，利率4.5%，用的是等額本息法：每月要還：10133元30年總還款：約364.8萬元利息總額：164.8萬元，佔本金的82%！如果你是2021年高峰期上的車，利率還可能高達4.9%。這是什麼概念？光利息就要還182萬，等於再買一套小房！再來看看利率比較低的情況，假設你是近兩年上車的，利率3.3%，200萬30年：每月月供約8722元總還款：約315.9萬總利息也得115.9萬！換句話說，不論你那種利率，總利息都遠遠超出了想像。你以為自己買了200萬的房子，其實你是花了300多萬，慢慢把它贖回來。03三、還房貸，是成年人最深的套牢為什麼那麼多人義無反顧地背30年房貸？說穿了大多數是被現實和認知推著上車：為了結婚，不買房就沒人嫁被“房價永遠漲”的神話嚇住了看到身邊人買房暴富，怕錯過最後的上車機會但理想很豐滿，現實卻太骨感。買房後發現壓根不是“住上自己的房”，而是“住在銀行的債務裡”。房貸+物業+房租+裝修+家具+車位，一環套一環，壓得人喘不過氣。真實寫照：“身上穿的衣服不超過100塊，房子沒拿到手，貸款卻月月還，雷打不動。”04四、婚後生活開銷，才是雪上加霜的開始你以為貸款只是前期痛苦，過幾年就好了？不，真正的“煉獄”是在婚後。裝修、結婚、彩禮買車、換車、車位生娃、帶娃、早教、課外班雙方父母養老、醫療開銷每一項都是錢。房貸不過是個起點，真正讓人崩潰的，是每個月工資到帳當天就分完了：一部分給銀行，一部分給孩子，一部分給日常開支，存款是個笑話。一句話總結：“房貸就像一個永動機，你得不斷往裡投錢，它才能繼續轉。”05五、自由，從簽下房貸那一刻起就“暫停”了有了房貸之後，你就會發現：你的人生選擇開始變得非常有限。不敢辭職，怕斷供不敢跳槽，怕試用期發不出錢不敢創業，怕風投來不及救場生病不敢請假，加班不敢拒絕原本應該是為了“生活更好”才買房，結果卻變成了“為了供房活著”。金句升維：“30年房貸不是綁住了房子，是困住了你整個人生。”06六、更殘酷的是：房價還在跌，本金越還越虧最讓人崩潰的其實不是月供，而是買貴了還跌了。很多人2019年~2021年高點上車，買的房子200萬，現在掛牌才150萬，而且沒人接手。房貸呢？還剩190多萬。賣房的錢還不夠還銀行的貸款。這意味著什麼？你不僅沒有房子了，還要補幾十萬給銀行。有個網友說得特別扎心：“我家縣城的房子，2018年買的33萬，現在頂多值18萬，五年還貸還了9萬本金。賣掉還不清貸款，只能硬抗。”這不是個例，這是很多中小城市的真實現狀。過去靠“房價升值”逃掉高利息，現在是利息照收，升值沒戲。07七、最後說一句：別讓房貸，毀了你的人生節奏當然不是說房子不能買。有剛需、有合理預算、有穩定收入，那可以慢慢來。但千萬別在“房價焦慮”中匆忙決定。你買的不是一個房子，是30年的枷鎖，是60萬起步的利息，是你未來30年自由與選擇權的交換。買得起是一回事，能扛住是一回事，認清本質，更重要。點睛之句：“別讓房貸成了你人生的終點，而不是起點。”你以為你買下了房，其實只是簽了一份30年的“服從合同”。每個月交的不只是錢，是選擇權，是生活感，是未來感。別讓這筆帳毀了你對生活的所有幻想。 (知理樓市)

當中國還在討論“房價什麼時候見底”的時候，有一個城市已經悄悄走出調整期，開始止跌回穩了。不是北上廣深，是香港。中國這邊，房價連續下跌，越來越多人扛不住了，想趁早出手；香港那邊，租金連漲10個月創歷史新高，成交量也在持續回暖。越來越多人開始意識到，把資產全押在一個市場，風險太高了。既然中國短期看不到拐點，不如看看另一個市場有沒有機會。01、兩個市場，兩種情況先看中國。根據中指研究院最新資料，10月二手房價格環比下跌0.84%，同比下跌7.6%。別小看這個數字，環比跌0.84%如果持續一年，跌幅就超過10%。這是均價跌幅，實際體感還要翻倍。新房看起來穩住了？其實是開發商在用"四代宅"變相降價。過去100平賣200萬，得房率80%，套內2.5萬一平。現在100平賣220萬，得房率130%，套內只要1.7萬一平。價格漲了，單價其實降了。現在的趨勢也很明顯，從"拉新人買房"轉向"啟動存量"。說白了，靠刺激新增需求這招已經不太靈了。再看香港。香港差餉物業估價署的資料顯示，私人住宅售價指數已經連升5個月，今年前10個月累計漲幅接近1.8%。租金方面更明顯，私人住宅租金指數連續10個月上漲，累計漲幅4%，創下歷史新高。從成交量看，一手房連續9個月破千宗，追平2019年的最長紀錄；二手房連續7個月維持3000宗以上，是近4年最長周期。這意味著什麼？香港樓市大機率已經走出三年調整期，成為這一輪周期裡第一個真正止跌回穩的城市。中國買家的身影也越來越活躍。美聯物業資料顯示，2025年前10個月，中國買家成交住宅超過1.1萬宗，總金額突破1065億港元，創下同期歷史新高。更關鍵的是利率。聯準會進入降息周期後，香港房貸利率已經降到2%-3%左右。這個利率水平，中國想都不敢想。02、在香港，租還是買？在這樣的市場環境下，越來越多朋友開始把目光轉向香港。但一個現實問題擺在面前：是先租房觀望，還是直接買？這個問題沒有標準答案，但可以算一筆帳。瑞銀預計2025年香港樓價及租金將同步上升5%-10%，摩根大通也認為到2026年底樓價還能再漲5%左右。也就是說，現在的價格大機率是階段性低點。先看看租房成本——以沙田這種中國朋友比較喜歡的區域為例，根據香港置業的資料，目前沙田區平均呎租約40港元。一套300多尺（約30平米）的兩房單位，月租大概在1.2-1.5萬港元；如果要400尺以上稍微寬敞點的兩房，月租基本要1.8-2萬港元起。一位從廣州來的陪讀媽媽跟我說，她在新界沙田租了一套400多尺的兩房，月租2萬港元。暑假的時候看房像“打仗”，好房源放出來不到一天就被搶走。租金為什麼漲得這麼猛？三個原因：高才、優才帶來的專才需求；中國留學生擴招後的學生需求；以及香港本身供應緊張、空置率極低。那買房呢？同樣以沙田為例。根據近期成交資料，沙田第一城一套300多尺的兩房單位，成交價大約在390-450萬港元之間。按首付三成計算，一套400萬港元的房子，首付約120萬港元，貸款280萬港元。按目前按揭利率2.5%左右、30年期計算，月供大概在1.1萬港元左右。沒錯，月供可能比租金還低。這就是最近大家討論很多的一個詞——供平過租，意思是供樓比租房更便宜。當然，買房還有一些額外成本需要考慮：差餉、地租、管理費、水電煤氣費、火險等，加起來每月可能要多3000-4000港元。把這些都算上，買房的月度總支出大概在1.4-1.5萬港元，跟租一套同等條件的房子差不多。但關鍵區別在於：租房，錢花出去就沒了；買房，每個月的月供有一部分是在還本金，相當於在給自己存錢。三五年後，租客還是租客，而業主手裡就多了一套資產。03、這些人，建議現在開始考慮第一，正在考慮讓孩子來香港讀書的家庭。在香港，好的孩子能沖更好的學校，中等的孩子也能有更多選擇——DSE、華僑生聯考、海外申請，三條路同時打開，不用在中國千軍萬馬擠獨木橋。只要確定了教育路徑，住房就是剛需。與其每個月花一兩萬租房幫房東還貸，不如花差不多的錢給自己攢個資產。而且買房後有了固定住址，孩子申請學校、辦理各種手續都更方便。孩子的未來也會因此多一個選擇、多一份可能。第二，有資產配置需求的家庭。如果你的資產主要集中在中國房產，過去三年應該已經深刻體會到單一配置的風險。現在把一部分資產配置到香港，不是追漲，是分散風險。香港房產有幾個天然優勢：港幣掛鉤美元，相當於持有美元資產；租金回報率3%-4%；沒有限購限售，今天買明天可以賣，流動性強。第三，有一定首付能力、願意做長期規劃的人。香港買房首付門檻大概在三成，400萬港元的房子需要準備120萬港元左右。如果你有這個能力，同時不是短期投機心態，而是願意持有3-5年以上，現在確實是一個可以認真看看的時間點。價格剛從底部起來，利率還在降，租金已經創新高——這幾個因素疊加在一起，窗口期的特徵已經比較明顯了。其實算一算帳，想一想自己的需求，很多問題就沒那麼複雜。香港樓市剛從三年調整中走出來，利率在降、政策在放鬆，現在就是難得的入場時機。 (滬港紀老闆)

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