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為什麼上海有的類股房價永遠在低窪
在樓市中提到上海天花板你會想到什麼
第一種是一些先天條件優越的類股，比如說前灘、濱江、浦東新楊思
另一種就是上海各種頭部小區，像翠湖天地、古北壹號、金茂府等
憑藉地段和品質，在上海這麼卷的市場中也能打90分的燙金屬性
各種天花板在上海早已不稀奇，但最近我發現
在那個類股的房子最值得下手的討論中，總有一些類股會被率先排除，並且大家把它們稱為
房價窪地
查了一波資料，發現很多被提到的區域只是房價漲幅不如其他區域顯著，並不意味著它們就是窪地
那麼到底什麼樣的類股才能算作真正的房價窪地呢
不只是房價低，關鍵是要地段有地段，生活需求也能得到滿足
但整體房價就是比周邊類股低很多
篩選了一下上海，我發現有些區域真的可以被稱為窪地
這裡先賣個關子，不妨一起來看看到底那個類股才是上海最嚴重的房價窪地
01 被周圍類股光芒掩蓋的曹家渡，真的不被看好嗎
一提到上海市中心，大多數人的印象就是繁華，單平房價就能達到10萬+的水平
不過要說，內環房價窪地，就不得不提到曾經輝煌過的曹家渡
雖說瘦死的駱駝比馬大，但是如今的曹家渡也確實被周邊地塊的光芒掩蓋住了
二手房的平均房價和周邊類股相比差了4.8%
房價也出現了不同區域的分級，像靜安區的均價基本都在10萬/平以上，但普陀只有在交界處單價才能達到10萬/平左右
也是受到周邊類股房價的影響，例如靜安壹號和嘉天匯單價突破了20萬/平，就把周邊整體的房價拉高，從而曹家渡的房價窪地感更為強烈
當然，曹家渡會形成當下這種局面，還是由類股所處的區域決定的
身處普陀、靜安、長寧三區交界之地，曹家渡北至長壽路，而跨過長壽路也就到了普陀類股
作為城市交通重要節點，曹家渡的地位不言而喻
在電視劇《繁花》中就表現出當時曹家渡作為樞紐的人流和繁華程度
不過隨著各個區域規劃方向的不同，曹家渡的發展逐漸掉隊，失去了交通樞紐和商業中心兩大支柱優勢
因此即使在2000年前後對曹家渡進行過開發建設，整體的城市介面也並不純粹，處於一種新舊交織的尷尬狀態
不僅與周邊類股相比曹家渡商品房的房價沒有競爭力，把類股單獨拎出來也能發現，近幾年它的房價也一直在走下坡路
與2022年的高點相比，共下滑了22178元/平，同比下降20.4%，這也使曹家渡商品房跟自身的老破小比也毫無優勢
光看價格，曹家渡老舊小區的價格基本在7萬/平，加裝過電梯的老舊小區單價可以到8萬/平
但是很多電梯房小區價格下降後，現在也就保持在7萬-9萬/平左右
像我去踩盤的達安花園小區屬於02年的電梯房
目前價格為8.6萬/平左右，雖說居住感受不同，但是在價格上和老破小並沒有很大的差距
以上對比，最直觀的感受就是曹家渡的商品房賣不上價了
儘管如此，得益於內環的地理位置，曹家渡房價的窪地程度遠沒有下面這些類股誇張
02 中環內的性價比之王，同比鄰近類股相差19.9%
雖說曹家渡相比周邊類股房價已經低了很多，但接近9萬/平的單價對於多數購房者而言還是不小的負擔
因此很多市中心上班的打工人選擇將目光投向中環
要說中環內房價性價比最高的地方，大家的第一反應可能就是寶山大華
作為寶山唯一一個處於中環以內的類股，房價也是寶山最貴的
無論是地段還是各項配套設施，大華都不拉跨
但沒有想到，與其他中環內的類股相比，大華的二手房均價同比相差19.9%
最誇張就是旁邊的大寧均價能有9萬/平，浦東地區的張江憑藉自身產業房價也能達到7.6萬/平
雖說其他中環類股發展勢頭良好，但寶山大華自身類股的成交均價卻在2024年出現急速下滑的現象
所以為什麼寶山大華會成為中環的房價窪地呢
第一，就是因為大華這個類股，已經很久都沒有出現新的樓盤了
在2005年前後，大華類股中環以內的部分基本全部落成
目前最新的樓盤是2019年左右交房的大華碧雲天，距今也已經6年了，其餘商品房基本集中在2000年-2011年左右
第二，也是因為承接大華類股的開發商過於單一
像寶山南大有華潤置地、保利、金茂和中建七局等開發商
寶山楊行類股也由萬科等知名房企的共同開發
相比之下，大華類股80%都是由大華集團承接，類股內的開發更為同質化
在中介的帶領下，我去看了目前大華集團開發營運狀態最好的小區，鉑金華府
從立面上看，17年樓齡小區難免有些老舊痕跡，包括外牆褪色、構件腐蝕、屋頂積灰等等，但是小區綠化環境的維護還是可圈可點的
雖說鉑金華府已經是營運和配套設施很好的小區，但還是需要降價賣出，才開年，某戶型就再次下降了12萬元
不過大華集團在同時間段開發的陽城，房價卻比大華高了很多
主要也是憑藉地理位置靠近大寧，承接了大寧的輻射，購房需求帶動房價穩定
既沒有新樓盤，也沒有崛起類股的輻射影響，只能靠早年的樓盤苦苦支撐，這也直接導致大華類股不再是購房者的首選
並且隨著周邊區域不斷推出的高品質新房項目，大華類股的市場競爭力正逐漸削弱
雖說在2月以來已經出現房價破冰的趨勢，但相比其他中環類股，大華還是暫為房價窪地
03 作為一個合格的居住區，為什麼豐莊的房價一直在降
與寶山大華相似，豐莊作為嘉定的東部門戶，也是距離市區最近、地段最好的類股
地鐵13號線和14號線貫穿整個類股，在出行方面也是十分便利
不過與周邊類股來比，豐莊的房價還是遜色很多
光是均價就差了快1萬/平，同比差值更是達到14.9%
出現這種價格差值，也是因為豐莊自身存在一些不容忽視的短板
一是區域的房屋樓齡普遍較大，大多數商品房建造於2000年前後
從外立面上就能明顯看出小區外牆的破舊痕跡
再加上戶型設計陳舊、車位配置不足、整體配套設施和環境等品質問題，無法像長征類股那樣承接長寧的外溢客群
二是傳統的產業被削弱
之前大家對於豐莊的印象就是曹安公路兩側的大型批發市場
商販絡繹不絕，貨車頻繁出入，聲音嘈雜和交通擁堵是必然的
部分商家表示受到電商的衝擊還是比較強烈，市場內的客流量大幅下降
這種產業下滑波及到原有的物流運輸行業，使整個類股內的產業內循環受阻
再加上周邊桃浦智創城，長風生態商務區未發展到鼎盛時期，無法給豐莊帶來產業加持，最後豐莊只能完全成為住宅集中區
三是附近的城市設施，其中影響最嚴重的當屬豐莊北側2公里的垃圾中轉站
雖說上海目前生活垃圾轉運模式不斷完善，味道沒有想像中的重，不採用垃圾焚燒的方法對於空氣質量和居民健康也有一定的改善
但是對於多數購房者來說垃圾處理廠能離遠一點還是遠一點好
像建造最早、距離處理廠最近的陽光威尼斯c區，最新成交價格只有4.5w/平
而房齡較新、距離最遠的陽光威尼斯3期最新成交價格則在4.8w/平
不能單純將房價差異歸咎於與垃圾處理廠的距離問題，但不可否認的是，這樣的地理位置確實對周邊小區的房價和銷量產生了一定的影響
再加上房屋的硬體條件及周邊設施的不給力，讓豐莊失去了很多剛需購買者的選擇意願
04 豐莊旁邊的江橋，也是這樣的處境
如果說豐莊是因為產業和城市設施的影響，那麼與之相鄰的江橋無疑是外環外最具爭議性的類股
先來看下江橋的優勢
最直接的就是地段，從大虹橋出發打車只需要15分鐘，這對一大批在虹橋上班的年輕置業者來說，無疑是最大的競爭優勢
到市中心也非常便捷，13號線從金運路站出發，抵達南京西路只需要36分鐘
當你設想上海那裡能用400萬買到一個有電梯，市中心出行四十分鐘，三軌環繞的類股，那江橋一定是無法避開的備選項
不過雖然是外環的熱門類股，但與周邊二手房均價仍差1.02萬/平
除了江橋起步較晚之外，影響房價的因素更多的還是因為自身規劃開發的問題
首先就是因為江橋有著大量的動遷安置房，而高品質的優質次新小區卻相對較少
作為上海最熱門的動遷基地，江橋安置房的數量有多誇張
在南江橋，有九成小區是安置房，只有零星幾個商品房小區，像商品房萬達城市公寓，兩房產品的價格能賣到400萬左右
但距離拉開短短1km，在周邊眾多動遷房社區中，同類產品的價格卻降到290萬
動遷房的房價便宜，一方面是動遷類股的房子量實在大，動輒一個小區掛牌就上百套，另一方面也是因為房東沒有購房成本
也正因如此，大面積的動遷房把江橋類股整體的房價拉了下來，甚至有持續下降的趨勢
其次也是因為江橋類股有種城鄉結合部的既視感
雖然南江橋設有萬達廣場，引進的品牌還是走平價路線，如果和隔壁南翔印象城一比的話，實在是差了不少檔次
北江橋小區密集，但各種商業還是由社區底層商舖組成，光是配套設施這一點就遠不及房價更便宜的寶山顧村
總的來說，江橋類股的宜居屬性不高
雖然動遷房的均價低，但由於戶型朝向和人員大量流動問題，終究也只是一個過渡產品
加上商業配套趨於縣城水平以及匱乏的醫療資源，共同導致了江橋成為整個區域內的房價窪地
05 除了按環線分類，浦東這個地方也極具代表性
上述我們提到的類股被稱為房價窪地，主要還是從不同環線的角度進行考量，並且都是浦西類股
這個時候可能大家就要問，雖然浦東的產業資源豐富，但難道它就沒有房價窪地嗎
事實上還真有一個，明明佔據極好的地段優勢，擁有一線江景資源，交通便利，產業發達，但房價卻只有6萬/平左右
這個地方就是世博
儘管它與同屬濱江類股的區域相毗鄰，但對比周邊7萬/平上下的房價，世博剛6萬/平出頭的房價卻顯得格外親民
世博這種與地段優勢完全不符的房價，主要還是因為類股內的供需關係出了問題
一方面，就是世博類股新房緊缺
世博類股被眾人熟知，應該就是2010年的世博會，當時整個世博類股有大量工業設施和老舊住宅區
藉著世博會的東風，類股內進行了改造和升級，取而代之的則是大量的公建和綠化，甚至綠地就直接佔據了總用地面積的35.6%
世博會結束後，類股的發展也並未停滯，各類場館、運動設施和主題公園佔據了類股內最優質的濱江地段
反而是老公房，因為遠離世博會選址而未能動遷，也讓世博類股的居住空間發展空間受到限制
浦東世博類股土地斷供多年，上一次供地可以追溯到2017年7月
不過在2024年5月的上海土拍中，中鐵置業成功拿下上鋼街道的土地，或許會為沉寂已久的世博類股帶來新的活力
總體來看，世博類股新樓盤供應量是相當少，市場上還是零幾年的商品小區和工人新村佔據主導地位
另一方面，也是因為願意接手世博小區的人少
其實上海最不缺的就是老破小，像市中心，由於地段的不可替代性，老破小的價格和流通性也很高
但是對於世博類股來說，原來居住的就是很多老上海工人，所以本身就不像浦西老破小有很多原住民會購入
再加上整個類股的小區質量對於新上海人而言吸引力不足，商業便利和醫療資源都不如浦西，所以很多居民都更願意置換到浦西類股
在這樣供需失衡的局面下，世博的房價自然起不來
目前世博老破小的單價最低只需要4萬/平，與我們上面提到的江橋類股接近，但兩者的地段相差甚遠
對於世博來說，老小區的硬體條件、生活品質都沒有明顯的優勢，也沒有好的學區、新的樓盤進入市場
這些因素都導致世博的房價大幅度下降，甚至一些自帶學區資源的老破小也完全賣不出價，都無疑加劇了它房價窪地的現象
06 最後
其實寫一篇文章並不是想單純的表達那些類股是房價窪地，和周邊類股比差了多少錢
而是想說，為什麼這些類股會成為“房價窪地”呢
一方面當然是因為一些不可抗力的因素
比如說類股的地理位置，交通網路的建設、商業中心的遷移等外界因素的影響
另一方面也是取決於類股自身對未來發展的決策
比如很多類股已經沒有土地可以用於住宅開發，新的樓盤斷供已久
導致市面上流通的多是比較老舊的早期產品，在與周邊區域高品質新小區的對比之下，價格自然失去了競爭優勢
不過這些被稱為“房價窪地”的類股也是值得關注的
在有剛需的情況下，下手這些類股的房產未嘗不是一種性價比高的選擇
畢竟它們可能蘊藏著未被充分挖掘的價值潛力 (真叫盧俊)