美國首支5000套房產的RWA已經落地，RealT上鏈發幣對香港金融穩定幣有什麼啟示？

前言

美國首個房地產代幣化項目RealToken LLC管理5000套房產上鏈發幣，收購美國底特律舊房改造用於出租，每週給投資人通過合規穩定幣USDC結算租金收益……

RealToken是美國的一種房產標記系統，它保留了傳統房地產所有權所提供的所有法律權利和保護。本系統圍繞特拉華州系列有限責任公司RealToken LLC（“RealToken LLC”或“RealT”）建構。RealToken LLC，作為一個系列LLC，以獨立的有限責任公司形式營運，其成立證書特別允許將股東權益、資產和營運無限分離為獨立的系列。系列 LLC 的所有系列（每個“系列”）都被視為單獨的實體。這些系列在標記所有個人和房地產資產之間起著中介作用。系列所有權在 Ethereum 區塊鏈上標記為唯一的 ERC-[20] 代幣(“RealTokens”) ，每個代幣代表一個獨立系列的 Realtoken LLC 股權，從而代表系列所擁有的房產。對任何或所有RealToken 的所有權將在 RealToken LLC 系列直接擁有的房產中產生間接所有權權益。因為系列的唯一目的是單一財產所有，所以可以抽象於系列之外；一個系列發行的 RealToken的所有權實際上是該系列對於房產的所有權。通過 LLC 和系列經理或管理成員以及房產管理公司的服務，LLC 和每個 LLC 系列都可以在幾乎沒有任何代幣持有個人參與的情況下進行維護，同時個人本身保留對系列持有的房產的完全法律權利。

上述的操作模式很專業，其實簡單來說，就是RealT這家公司希望解全球決投資人跨境投資美國房地產的具體問題：首先是金額過高，每棟房子幾十萬美元起跳，不是投資人能夠小額投資的；其次是複雜的法律和稅務問題讓人頭大；最後則是房地產收租的週期過長、而且物業管理也是非常麻煩的成本。

針對這些問題，RealT的解決方案是：將房地產代幣化（如將58萬美元的房地產切割成4000顆價值145美元的代幣）來銷售；其次是成立由代幣所有人控制的有限公司，這家有限公司RealT完全由代幣持有人控制（所有代幣持有人需要身份驗證、繫結ETH地址、並且簽署數字法律檔案成為股東），其唯一目的就是作為法人實體來擁有一棟房子（美國政府的法律檔案會記錄這家有限公司）並且和RealT這個法人互動；最後則是由RealT作為物業管理人和房客每個月收租、但是每天將對應的房租以穩定幣的形式匯到代幣持有人的戶頭（之前是Dai、現在是USDC）。

一、鋪墊內容——ABS/MBS等抵押支援證券運作模式

資產證券化過程包括兩步：

第一步，一家擁有貸款或其他帶來收益的資產的公司即發起人，確認希望從資產負債表中轉移的資產，並將這些資產打包成所謂“資產池”。然後將“資產池”出售給發行者，例如“特殊目的公司”（SPV）。SPV這一實體通常由金融機構設立，專門用於收購資產並出於法律和核算目的，實現資產負債表外的處理。

第二步，發行者通過發行銷售給資本市場投資者的可交易的固定利率證券為所獲得的“資產池”融資。投資者從託管帳戶接受固定或浮動利率付款，託管帳戶資金由“資產池”的現金流產生。在大多數情況下，發起人以證券方式提供貸款服務、從原始借款者募集款項，並將這些貸款和借款以較低的服務費直接提供給特殊目的公司或託管人。實質上，資產證券化是一種基於將信貸風險（可能包括利率風險和匯率風險）從發行者轉移給投資者的可選擇和不同來源的融資。

二、美國RealT項目的核心機制與香港啟示

1. RealT的房地產代幣化實踐

• 資產上鏈：將底特律5000套改造房產的所有權分割為代幣（ERC-20標準），每枚代幣對應房產的部分所有權。
• 穩定幣結算：租金收益通過USDC（美元合規金融穩定幣）每週自動分配至投資者錢包，實現鏈上即時結算。
• 降低門檻：單份投資可低至10美元，吸引散戶參與傳統高門檻的房地產投資。

2. 對香港的借鑑意義

• 收益分配效率：穩定幣解決跨境支付延遲問題，適合香港國際投資者需求。
• 合規挑戰：RealT依賴美國州法律框架，香港需建立適配的產權登記與穩定幣贖回機制。

三、香港穩定幣監管框架：RWA發展的基石

2025年5月通過的《穩定幣條例草案》是全球首個針對港元穩定幣的專項立法，核心包括：

• 發牌制度：要求穩定幣發行人（如銀行、持牌機構）儲備資產全額託管且禁止支付利息，僅持牌方可向散戶銷售。
• 透明度要求：定期披露儲備構成（現金或短期國債），確保1:1兌付能力。
• 沙盒創新：金管局“穩定幣沙盒”已測試渣打銀行（港元穩定幣HKDR）、京東科技（JD-HKD）等場景。

此框架為RWA提供合規支付通道和價值錨定工具，避免私人穩定幣的信用風險。

四、香港“穩定幣+RWA”融合實踐與創新

香港已形成多元化的RWA應用場景，穩定幣在交易結算、收益分配中發揮關鍵作用：

1. 房地產與基礎設施代幣化

• 太子地產STO（太極資本）：
  底層資產為九龍5處零售物業租金收益權，通過ERC-1400代幣募集1億港元，收益以穩定幣結算。
• 新能源充電樁RWA（朗新科技&螞蟻數科）：
  9000台充電樁收益權代幣化（ERC-3643），IoT（物聯網）裝置即時驗證收入，募資1億元人民幣，跨境支付依託穩定幣。

2. 金融資產代幣化

• 華夏基金港元數字貨幣基金：
  錨定港元貨幣市場工具，通過OSL交易所分銷，穩定幣支援T+0贖回。
• 匯豐黃金代幣（GTP）：
  實物黃金鏈上分割（最小0.001盎司），質押年化收益4.2%以穩定幣支付。

3. 綠色金融創新

• 協鑫能科光伏電站RWA：
  82MW光伏電站收益權代幣化，年化收益6.8%，衛星遙感資料上鏈驗證，穩定幣用於分紅。
• 香港政府代幣化綠色債券：
  全球首單政府發行，交收時間從T+5縮短至T+1，智能合約自動派息。

表：香港主要RWA項目概況

五、挑戰與未來發展方向

▣ 當前瓶頸

法律確權問題：代幣持有者是否直接擁有底層資產權益需司法明確。

• 技術風險：預言機資料篡改可能影響資產定價（如房地產動態估值）。
• 監管錯配：證券型代幣需SFC牌照，非標資產（如藝術品）缺乏統一標準。

▣ 香港的突破路徑

1. 政策創新

• 擴展“金管局Ensemble沙盒”至房地產、碳信用等長尾資產。
• 推動中央結算系統（CMU）與區塊鏈對接，實現法幣-穩定幣混合結算。

2. 技術基建

• 開發RWA專用公鏈（如香港Web3.0協會提議），內建KYC與合規模組。
• 融合AI+IoT實現資產自動監控（如充電樁電量、光伏發電效率）。

3. 生態擴展

• 允許港元穩定幣成為RWA生態通用結算工具，替代USDC依賴。
• 探索“碎片化AMM池”（如Balancer模型），提升非標資產流動性。

💎 小結

香港憑藉穩定幣合規框架與多元RWA實踐（房地產、新能源、金融資產），已具備複製RealT模式的基礎。未來需重點突破：
👉 法律層面：明確代幣化資產的產權歸屬，賦予穩定幣法定支付地位。
👉 技術層面：建構RWA專用基礎設施，支援高頻資料上鏈與自動結算。
👉 生態層面：推動港元穩定幣成為RWA生態“血液”，吸引全球資本參與。

若香港能整合政策、技術與市場三方動能，有望成為全球RWA代幣化的核心樞紐，實現“鏈上資產，全球組態”的金融新範式。 #RWA #香港金融穩定幣 #香港 #沙盒 #金融中心 #貨幣 #USDT #USDC #數字貨幣 #穩定幣

(雲淡風輕YY)